4.0零售物業(yè)市場分析整體市場分析供應(yīng)狀況截至2004年，北京共有1200萬平方米的各類型商業(yè)面積。這些商業(yè)面積可分為百貨公司、購物中心、超市、自由市場以及街邊店鋪五大類。截至到2004年底，北京城區(qū)范圍內(nèi)大型商場和購物中心的（營業(yè)面積超過1萬平方米的商場和購物中心）面積已經(jīng)達到了260萬平方米（建筑面積）左右，約占北京各類型商業(yè)面積的21.7%，其中百貨類商業(yè)158萬平米，占北京大型商場面積的61％。主要商業(yè)區(qū)域04.0零售物業(yè)市場分析整體市場分析未來供應(yīng)預(yù)計總供應(yīng)量在2005-2008年，預(yù)計共有522.9萬平方米建筑面積的各類大型商業(yè)面積竣工。2005-5006年將是北京市各類商業(yè)面積新供應(yīng)量較集中的年份，共有280.2萬平方米。新增供應(yīng)集中區(qū)域新供應(yīng)量主要集中在中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村地區(qū)、金融街地區(qū)以及部分住宅項目內(nèi)。越來越多的商業(yè)面積集中在含有寫字樓、公寓和酒店的綜合項目，尤其在中央商務(wù)區(qū)和中關(guān)村地區(qū)。未來分布趨勢預(yù)計未來大型商業(yè)向中關(guān)村地區(qū)和CBD等區(qū)域集中的趨勢不會改變。而傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的可開發(fā)利用土地將越來越少，越來越多的大型商業(yè)面積將會集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部和近郊區(qū)。本案周邊現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)主要集中在望京酒仙橋區(qū)域，預(yù)計周邊未來的供給也將延續(xù)這一趨勢。14.0零售物業(yè)市場分析整體市場分析入住率情況區(qū)域名稱入住率情況王府井區(qū)域該區(qū)域大型百貨的空置率維持在5％～10％左右西單區(qū)域該區(qū)域整體空置率約為5%～8%朝陽門外/建國門區(qū)域該區(qū)域整體空置率約為5%～8%東直門周邊區(qū)域該區(qū)域由于銀座百貨剛剛開業(yè)，而太平洋百貨長期經(jīng)受交通困擾，其整體空置率水平在8%～10％左右。價格情況百貨公司的租金多為流水倒扣的方式，不同行業(yè)的扣點方式不同，超市的扣點為3-7%，時裝的扣點為20-25%。北京主要大型百貨公司的平均營業(yè)額為3,353元/平方米/月（營業(yè)面積），如果按照商場平均扣點為15%計算，平均月租金收入為61美元/月/平方米，與購物中心的租金水平相當(dāng)。購物中心的租金多是固定租金，租金水平與商場位置，商場規(guī)模，店鋪臨街狀況，樓層以及商品種類有著直接的關(guān)系。北京購物中心固定租金范圍在30-120美元/月/平方米，平均租金為60美元/月/平方米。東方廣場的平均租金最高，平均為110-120美元/月/平方米，其次是國貿(mào)商場，平均為80-100美元/月/平方米。24.0零售物業(yè)市場分析區(qū)域市場分析現(xiàn)有供應(yīng)考慮到項目的規(guī)模及其周邊的商業(yè)環(huán)境，對區(qū)域市場的考察將主要集中在南至東北四環(huán)路，北至機場、西至機場高速、東至酒仙橋邊緣的區(qū)域內(nèi)，主要包括本項目周邊、溫榆河別墅區(qū)、酒仙橋及望京四個部分。考慮到本項目的規(guī)模及其與周邊商業(yè)的相互競爭可能，本部分對溫榆河別墅區(qū)、酒仙橋和望京商業(yè)的考察將主要集中于規(guī)模商業(yè)，即單體或集合規(guī)模在5,000平方米以上，具有一定檔次水平和市場影響力的商業(yè)物業(yè)。34.0零售物業(yè)市場分析區(qū)域市場分析現(xiàn)有供應(yīng)序號名稱類型位置規(guī)模（平米）開業(yè)日期1萬客隆酒仙橋店超市酒仙橋路12號1200019982燕莎望京購物中心百貨東四環(huán)路1250019993望京建材大世界專業(yè)市場望京湖光中街5000019994望京農(nóng)貿(mào)綜合批發(fā)市場專業(yè)市場來廣營3000019995日祥廣場步行街歐陸園對面700020006京客隆超市南湖北街與湖光北路750020017中福百貨百貨、超市南湖北街與湖光北路1700020028望京正時家居廣場專業(yè)市場望京廣順南大街1100020029來廣營花卉市場專業(yè)市場來廣營東路888潤綜合超市超市酒仙橋路8000200211愛家家居專業(yè)市場廣順橋北香賓路66安居專業(yè)市場廣順橋北香賓路66古城專業(yè)市場來廣營東路5號10000n.a14阿根廷烤肉/咖啡餐飲來廣營東路2000n.a.區(qū)域成規(guī)模商業(yè)物業(yè)面積約為21.4萬平方米，共14個，項目平均規(guī)模約為1.5萬平米，區(qū)域商業(yè)整體及單體規(guī)模較小；區(qū)域內(nèi)的商業(yè)設(shè)施多以小型底商、臨街店面等形式存在。區(qū)域內(nèi)針對日常消費的超市、百貨、步行街等零售商業(yè)面積共6.4萬平米，共6個項目，平均規(guī)模約為1萬平米。專業(yè)市場共14.8萬平米，7個項目，平均供應(yīng)規(guī)模為2.1萬平米，其中建材類專業(yè)市場供應(yīng)面積10萬平米，占整體的47.7％，是目前區(qū)域內(nèi)的最主要的商業(yè)設(shè)施。44.0零售物業(yè)市場分析區(qū)域市場分析經(jīng)營情況序號名稱類型規(guī)模（平米）租金（元/天/平米）入住率1萬客隆酒仙橋店超市12000n.a100%2燕莎望京購物中心百貨1250015-30％*95%3望京建材大世界專業(yè)市場50000390%4望京農(nóng)貿(mào)綜合批發(fā)市場專業(yè)市場300001－2100%5日祥廣場步行街50004－899%6京客隆超市7500795%7中福百貨百貨、超市17000795%8望京正時家居廣場專業(yè)市場1100010－1495%9來廣營花卉市場專業(yè)市場180001.5－390%10華潤綜合超市超市8000n.a100%11愛家家居專業(yè)市場140005.3－7.395%12百安居專業(yè)市場15132n.a100%13尚古城專業(yè)市場100001.685%本項目所處區(qū)域整體情況較好，區(qū)域大部分商業(yè)物業(yè)的整體空置率都處于5％以下的較低水平，但部分專業(yè)市場，如尚古城，由于地理位置、周邊發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)營管理的原因，空置率處于較高水平。目前區(qū)域商業(yè)的固定租金多處于3-10元/天/平方米的水平，百貨類的扣點在15-30％之間，區(qū)域內(nèi)目前的租金水平低于城市商業(yè)區(qū)的水平。從區(qū)域來看，除檔次較低的批發(fā)市場外，望京區(qū)域的配套商業(yè)租金要高于京順路沿線商業(yè)。相對而言，日常生活配套商業(yè)的租金普遍高于專業(yè)市場。區(qū)域內(nèi)成規(guī)模商業(yè)都不散賣而是持有出租。項目周邊已建成的小型底商售價在10,000-14,000元/平米范圍內(nèi)。54.0零售物業(yè)市場分析區(qū)域市場分析需求情況望京/酒仙橋區(qū)域內(nèi)部居住的中等收入人群本項目至溫榆河帶別墅區(qū)內(nèi)的高收入人群這部分人群的消費被區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施截留。由于區(qū)域缺乏高檔消費場所，部分高端消費力傾向在北京東部商務(wù)區(qū)實現(xiàn)，區(qū)域高端消費力有外流現(xiàn)象。該部分中等收入人群只要有相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施供應(yīng)，其大部分消費力會截留在區(qū)域內(nèi)部，因此區(qū)域內(nèi)部達到一定的人口規(guī)模時，對商家具有較強的吸引力，國際、國內(nèi)的知名商業(yè)管理公司對該區(qū)域具有很高的熱情。本項目至溫榆河別墅區(qū)的高收入人群，截留在區(qū)域內(nèi)的消費力主要為常用的、對距離要求較高的日常生活消費，其規(guī)模小而檔次較高；此外，由于該類消費者具有較強的空間活動能力和高消費能力，多在市中心的各個高檔商業(yè)項目實現(xiàn)。由于高收入人群的上述消費特征，本項目周邊區(qū)域人口規(guī)模難以支撐大規(guī)模的商業(yè)，對大型商業(yè)的管理公司沒有吸引力，從而限制大型商業(yè)的發(fā)展。項目周邊區(qū)域內(nèi)較為需求所接受的商業(yè)形式多為獨立店面，經(jīng)營內(nèi)容集中在日常消費，提供服務(wù)多于商品零售的配套商業(yè)業(yè)態(tài)。64.0零售物業(yè)市場分析區(qū)域市場分析未來供應(yīng)根據(jù)已有的市場信息，預(yù)計周邊區(qū)域內(nèi)未來將有商業(yè)物業(yè)20個，形成供給78.1萬平方米以上，是現(xiàn)有存量的3.7倍，區(qū)域未來商業(yè)物業(yè)的供給十分可觀。從供應(yīng)的分布來看，未來望京-酒仙橋區(qū)域內(nèi)部的商業(yè)供給規(guī)模達到63.6萬平米，占區(qū)域未來整體供應(yīng)的81％，包括家樂福、沃爾瑪、宜家等知名大型零售商，望京-酒仙橋區(qū)域商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)出供給規(guī)模和檔次雙提升的態(tài)勢。74.0零售物業(yè)市場分析區(qū)域市場分析未來供應(yīng)序號名稱類型位置規(guī)模開業(yè)日期1金隅國際底商百貨、超市望京南湖公園北門1500020052易初蓮花望京店超市寶星國際底商1000020053沃爾瑪望京店店超市廣順北大街2000020054宜家家居望京店專業(yè)市場北四環(huán)路3000020055樂華梅蘭望京店專業(yè)市場花家地街1500020056金隅麗港城百貨、超市望京花家地西里3000020057望京華聯(lián)商廈百貨廣順大街7000020058華糖洋華堂百貨望花路東里七號2500020059望京國際汽車廣場專業(yè)市場湖光北街20000200610澳洲康都底商底商北五環(huán)10000200611京客隆購物中心超市、百貨東四環(huán)酒仙橋59339200612財富公館底商機場高速葦溝出口11000200613銀時國際底商底商朝陽區(qū)酒仙橋19551200614家樂福望京店超市望京北路25000200715季景沁園底商底商城鐵13號望京西站12000200716嘉美風(fēng)尚中心待定望京新城B1區(qū)1-3＃地50328200717望京國際影視城娛樂望京內(nèi)環(huán)路110000200718新國展一期*購物中心空港工業(yè)區(qū)B區(qū)100000200719望京新城B區(qū)6-10＃地項目百貨、零售望京新城B區(qū)6-10＃地1139002007/200820餐飲特色一條街**特色步行街望京科技園區(qū)60000待定84.0零售物業(yè)市場分析總結(jié)整體市場區(qū)域市場本項目處于望京-酒仙橋和機場之間，周邊的商業(yè)設(shè)施主要集中在望京區(qū)域，望京區(qū)域商業(yè)設(shè)施供給增速大、檔次提升快，將形成北京東北部的商業(yè)中心，對本項目的商業(yè)發(fā)展具有一定的制約限制。本項目周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施較少，商業(yè)氛圍不濃厚，在商業(yè)市場上的影響力較小。總體而言，本項目應(yīng)發(fā)展應(yīng)針對本項目周邊活動人群特征，主要發(fā)展高檔、針對別墅區(qū)高收入人群的配套型商業(yè)。同時項目應(yīng)增加特色，增強同周