【操作實務】06房地產交易資金結算[復制]房地產交易涉及的錢款不包括（）。[單選題]*定金房款押金保險(正確答案)答案解析：房地產交易涉及的錢款種類包括：①交易價款（a．房地產買賣價款；b．房地產租金）；②定金；③押金；④其他錢款（a．訂金；b．違約金；c．保證金；d．能源使用費等其他費用）。存量房買賣一般按（）標價。[單選題]*套(正確答案)套內建筑面積建筑面積面積答案解析：房款可以按套計價，也可以按面積計價。存量房買賣一般按套標價，即直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款；新建商品房銷售則一般按面積計價，即約定每平方米的售價即單價，然后用單價乘以相應的面積來計算總價款。按面積計價的，要注意面積的內涵，是按套內建筑面積計價還是按建筑面積計價。按套內建筑面積計價的，應注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。商品房買賣合同中，對于面積誤差處理沒約定的，可以按照一定原則來處理。關于面積誤差比的處理原則，下列說法錯誤的是（）。[單選題]*面積誤差比的絕對值在3%（含3%）以內，據實結算面積誤差比的絕對值超過3%，購房者可以要求解除合同面積誤差比的絕對值超過3%，購房者不要求解除合同，3%以內據實結算，超過3%的部分由開發商承擔面積誤差比在－3%（含－3%）以內，開發商雙倍返還購房者(正確答案)答案解析：商品房買賣合同中，對于面積誤差處理有約定的按約定處理，沒約定的，按以下原則處理：①面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，即多退少補。②面積誤差比絕對值超出3%，購房者要求解除合同，并且主張返還已付房款和賠償利息損失的，法院應予支持。③面積誤差比絕對值超出3%，購房者不要求解除合同，愿意繼續履行合同的，房屋實際面積大于合同約定面積，在3%以內（含3%）的房價款由買受人按約定的價格補足；超出3%部分的房價款由開發企業承擔，所有權歸購房者；房屋實際面積小于合同約定面積，面積誤差比在－3%以內（含－3%）部分的房價款及利息，由開發企業返還購房者，面積誤差比超過﹣3%部分的房價款，由開發企業雙倍返還購房者。商業類房地產的租金一般按照（）計價。[單選題]*面積(正確答案)套棟層答案解析：租金是出租人將房地產及附屬設施設備交付承租人使用，承租人支付的相應數額的錢款，一般由出租人和承租人協商議定，并在房地產租賃合同中約定。居住類房地產的租金一般按套計價，商業類房地產的租金一般按面積計價。如果房地產經紀人協理張某出具的收條寫明“今收到購房人喬某現金壹萬元整，如有反悔購買此房，收取的現金將不予退還。”則此現金的性質是（）。[單選題]*意向金房款訂金定金(正確答案)答案解析：定金是合同當事人在合同訂立或履行之前，為保證合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方約定，由一方當事人按合同標的額的一定比例，預先給付對方當事人的錢款。定金的作用是擔保合同的履行，擔保性是其根本性質。如果合同按約定履行，定金應抵作價款或者收回；如果給付定金的一方違約，則無權要求返還定金；如果收取定金的一方違約，則應當雙倍返還定金。《擔保法》規定定金的數額不得超過主合同標的額的（）。[單選題]*10%20%(正確答案)30%40%答案解析：《擔保法》規定定金的數額不得超過主合同標的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執行。如果雙方約定的定金比例為合同總價款的25%，則定金罰則應按（）的比例執行。[單選題]*15%25%20%(正確答案)45%答案解析：《擔保法》規定定金的數額不得超過主合同標的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執行。雙方約定的定金比例為合同總價款的25%，則超過部分的5%為無效。押金不適用于（）中。[單選題]*租賃合同承包合同買賣合同(正確答案)醫療合同答案解析：押金不同于定金，定金的適用范圍不受限制，而押金適用的范圍并不廣泛，只適用于租賃合同、承包合同、醫療合同等有限的合同中。而定金適用于買賣合同中。在房屋租賃中，通常業主會收取租戶（）的租金作為押金。[單選題]*1～2個月(正確答案)3～4個月5～6個月一年答案解析：押金是作為一種對租賃房屋內的設施（如家具家電等）恰當使用、及時支付正常使用所產生的費用（如水、電、燃氣等費用）和租金的保障。租房押金一般由出租方與承租方雙方約定，實際操作中一般押1～2個月租金。房屋租賃押金擔保的內容不包括（）。[單選題]*租金的按時足額支付租賃房屋內的設施正常使用所產生的費用承租方的損害賠償房屋的優先購買權(正確答案)答案解析：在房屋租賃過程中通常使用押金，押金是作為一種對租賃房屋內的設施（如家具家電等）恰當使用、及時支付正常使用所產生的費用（如水、電、燃氣等費用）和租金的保障。如果承租人在房屋使用過程中有損毀房屋、附屬設施、家具家電等行為，出租人有權依據合同約定從押金中抵扣相應損失下列關于訂金的描述中，正確的是（）。[單選題]*訂金是一個規范的法律概念如果交易不能達成，訂金一般只需退還部分訂金具有擔保性訂金是為了表達訂立合同的誠意而支付給賣方或出租方的錢款(正確答案)答案解析：A項，訂金是在房地產交易實踐中產生的一個用語，不是一個規范的法律概念。BC兩項，訂金、意向金等的性質不同于定金，不具有擔保性。如果雙方當事人沒有書面約定這些款項的定金性質，法院通常不支持其作為定金使用。如果交易不能達成，訂金一般要如數退還。D項，房地產交易中的訂金是指買方或者承租方在交易合同訂立前，為了表達訂立合同的誠意而支付給賣方或出租方的錢款。下列關于違約金和保證金的說法，正確的是（）。[單選題]*違約金具有補償性和懲罰性(正確答案)違約金一旦確定，不可更改保證金與違約金一般可以同時適用保證金與定金有相似之處，都有擔保合同實現的作用，且都具有雙倍返還功能答案解析：A項，違約金具有擔保債務履行的作用，又具有懲罰違約方和補償無過錯方所受損失的效果，具有補償性和懲罰性。B項，違約金的約定要適當，《合同法》規定“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機關予以適當減少”。C項，保證金與違約金有相似之處，但又不相同。違約金是合同一方違約時承擔責任的一種方式，而保證金是合同履行的一種擔保方式，二者一般不同時適用。D項，保證金與定金有相似之處，都有擔保合同實現的作用，但其沒有雙倍返還功能。下列不屬于房地產交易資金支付方式的是（）。[單選題]*門店支付與抵押支付(正確答案)自有資金支付與貸款支付一次性付款與分期付款現金支付與轉賬支付答案解析：房地產交易資金支付方式包括：①自有資金支付與貸款支付；②一次性付款與分期付款；③現金支付與轉賬支付。對買方來說手續簡便，房價折扣較高的付款方式是（）。[單選題]*自有資金支付貸款支付一次性付款(正確答案)分期付款答案解析：一次性付款方式對買方來說手續簡便，房價折扣較高，對賣方來說能盡快回籠資金。但一次性付款對買方而言具有一定風險，特別是購買期房時風險更大。房屋買賣的一次性付款當中，付款的日期的情況不包括（）。[單選題]*房屋交付之日簽訂房屋買賣合同之日(正確答案)房屋交付使用之前的特定某天房屋交付之后的特定某天答案解析：一次性付款是指房地產買賣中，買賣雙方約定支付價款的一個日期，買方在該日期向賣方一次性支付完所有價款的方式。付款的日期有三種情況：①房屋交付使用之前的特定某天；②房屋交付之日；③房屋交付之后的特定某天。但賣方一般要求在房屋交付之前付清全款。（）是房地產交易資金自行交割的優點。[單選題]*資金安全有保障交易風險較小交易周期短(正確答案)增加客戶的信任感答案解析：房地產交易資金自行交割的優點包括：①操作簡單。交易雙方均同意即可完成，無須到相關部門辦理繁瑣的資料審核和審批手續。②交易周期短。由于不受部門審批、審核的限制，資金劃轉一般在很短的時間內就能完成，可以在短期內實現交易。房地產交易資金自行交割的缺點是：在存量房交易中，對于買方而言，已交割資金的安全無任何保障及約束，風險較大。交易資金監管的期限是從交易資金存入監管專用賬戶起到（）為止。[單選題]*買方同意撤銷監管房屋裝修完成房屋所在樓棟全部交易完房屋所有權證書頒發(正確答案)答案解析：存量房交易資金監管的范圍各地有所不同，有的城市要求比較嚴格，對定金、首付款、購房貸款、尾款等全部房款進行監管；有的城市規定房地產交易稅費也予以監管，如天津；有的地方對定金、購房貸款等不予監管，如北京。交易資金監管的期限為交易資金存入監管專用賬戶起至不動產權證書頒發止。下列房地產交易資金交割方式中，安全性最高的是（）。[單選題]*交易當事人自行現金交割交易當事人自行通過銀行轉賬交割交易當事人自行通過支票轉賬交割交易當事人通過第三方進行房地產交易資金交割(正確答案)答案解析：房地產交易資金交割方式包括：①房地產交易當事人自行交割；②通過第三方專用賬戶劃轉。其中，房地產交易資金自行交割的缺點是：在存量房交易中，對于買方而言，已交割資金的安全無任何保障及約束，風險較大。而通過第三方專用賬戶劃轉交易資金，是政府對存量房交易資金進行監管的重要途徑，能很好地保障交易資金安全。買賣雙方選擇自行交割房地產交易資金，其操作流程一般不包括（）。[單選題]*買賣雙方簽訂存量房買賣合同買方按合同約定的時間和方式支付定金或首付款至賣方指定賬戶買方或房地產經紀機構支付剩余大部分或全部購房款給賣方(正確答案)買賣雙方辦理繳稅及轉移登記手續，買方取得不動產權證答案解析：買賣雙方選擇自行交割房地產交易資金，操作流程一般如下：①買賣雙方簽訂存量房買賣合同；②買方按合同約定的時間和方式支付定金或首付款至賣方指定賬戶；③如買方需要貸款，辦理抵押貸款手續，銀行批貸；④買方或貸款銀行支付全部或部分購房款給賣方；⑤買賣雙方辦理繳稅及不動產轉移登記手續，買方取得不動產權證書；⑥買方或貸款銀行支付剩余購房款給賣方。存量房買方將交易資金足額存入監管賬戶是在（）。[單選題]*房地產經紀服務合同簽訂后房地產抵押貸款合同簽訂后簽訂資金監管（劃轉）協議后(正確答案)房屋轉移登記完成后答案解析：無論是買方需要或不需要貸款的情況，交易雙方持存量房買賣合同、房地產權屬證書、本人身份證明，與交易保證機構簽訂資金監管（劃轉）協議后，買方按照資金監管協議約定，將交易資金一次性或分期存入監管專用賬戶。房地產交易資金結算階段，（）是房地產經紀人員應當做的工作。[單選題]*劃轉客戶交易結算資金買方需要貸款的，不需要提前提醒買方準備好貸款相關資料收取交易資金監管手續費用核對買賣雙方收付款的姓名及賬號，確保無誤(正確答案)答案解析：房地產交易資金結算階段，房地產經紀人員要做到以下幾點：①提醒買賣雙方進行交易資金監管，并告知資金監管的范圍、基本流程和要求；②不得擅自劃轉客戶交易結算資金；③核對買賣雙方收付款的姓名及賬號，確保無誤，否則可能導致無法辦理轉款手續；④提醒買賣雙方收付款賬戶要求；⑤向買賣雙方解釋資金監管協議的內容及其他相關事項；⑥買方需要貸款的，應提前提醒買方準備好貸款相關資料，到銀行申請貸款；⑦提前提醒買方當前申請的貸款金額、年限及利率與個人信用有關，最終以銀行批復的結果為準；⑧不得以任何名義擅自收取交易資金監管手續費用。房地產交易涉及的錢款主要包括（）。*房地產買賣價款(正確答案)租金(正確答案)手續費押金(正確答案)定金(正確答案)答案解析：房地產交易涉及的錢款種類包括：①交易價款，包括房地產買賣價款以及房地產租金；②定金；③押金；④其他錢款，如訂金、違約金、保證金、能源使用費等其他費用。下列關于定金、押金和其他錢款的表述中，不正確的有（）。*定金的作用是擔保合同的履行，擔保性是其根本性質押金不同于定金，不具有懲罰性，但具有補償性訂金是在實踐中產生的一個用語，是一個規范的法律概念(正確答案)違約金具有擔保債務履行的功效，與定金可以并用(正確答案)保證金是合同履行的一種擔保方式，一般和違約金不同時適用答案解析：C項，訂金是在實踐中產生的一個用語，不是一個規范的法律概念。房地產交易中的訂金是指買方或者承租方在交易合同訂立前，為了表達訂立合同的誠意而支付給賣方或出租方的錢款。D項，違約金具有擔保債務履行的功效，但違約金與定金不能并用，一方違約時，守約方可以在定金和違約金條款中選擇之一適用。下列各項中，具有擔保性質的款項有（）。*意向金押金(正確答案)違約金(正確答案)定金(正確答案)訂金答案解析：B項，押金是一方當事人為保證自己的行為不會給對方利益造成損害，如造成損害，可以此費用抵扣相關利益損失的錢款。押金也具有擔保性質。C項，違約金是指按照當事人的約定或者法律直接規定，一方當事人違約的，違約方應向守約方支付的錢款。違約金具有擔保債務履行的功效。D項，定金的作用是擔保合同的履行，擔保性是其根本性質。AE兩項，意向金和訂金等的性質不同于定金，不具有擔保性。下列關于房地產租金的描述正確的有（）。*租金一般由出租人和承租人協商議定(正確答案)租金是出租人將房地產及附屬設施設備交付承租人使用，承租人支付的錢款(正確答案)居住房地產的租金一般按面積計價商業房地產的租金一般按套計價房地產租賃合同中不用約定詳細的租金數額答案解析：AB兩項，租金是出租人將房地產及附屬設施設備交付承租人使用，承租人支付的相應數額的錢款，一般由出租人和承租人協商議定后，在房地產租賃合同中體現。CD兩項，居住類房地產的租金一般按套計價，商業類房地產的租金一般按面積計價。E項，房屋租賃中，租賃雙方要講清楚租金的內涵，是否包含房地產使用過程中所發生的物業服務費、取暖費等費用，承租人除支付租金外還要承擔哪些費用，以免發生糾紛。下列款項中，具有預付款性質的有（）。*意向金(正確答案)定金誠意金(正確答案)押金違約金答案解析：房地產交易中的訂金是指買方或者承租方在交易合同訂立前，為了表達訂立合同的誠意而支付給賣方或出租方的錢款。類似的款項還有意向金、誠意金、訂約金等。如果交易不能達成，訂金一般要如數退還。下列有關房地產交易付款方式的說法正確的有（）。*一次性付款是指一次性付清房地產交易的費用(正確答案)分期付款是當事人雙方約定，根據不同的時間階段，進行付款(正確答案)自有資金支付是指客戶使用自己現有的資金來支付房價款(正確答案)房地產買賣中常用的貸款方式是個人住房抵押貸款(正確答案)房價款的轉賬支付只能在銀行柜臺辦理答案解析：E項，轉賬支付是指交易雙方以銀行轉賬形式進行購房款支付的形式，在實際房屋買賣中，一般都以銀行轉賬方式進行支付。轉賬支付的辦法有很多，如網上銀行辦理、銀行柜臺辦理、ATM機轉賬、手機銀行及支付寶、微信等虛擬賬戶轉賬。根據存量房交易資金監管的主體不同，目前主要的監管模式有（）。*政府監管(正確答案)房地產開發企業監管商業銀行監管(正確答案)房地產經紀機構監管(正確答案)交易保證機構監管(正確答案)答案解析：根據存量房交易資金監管的主體不同，目前主要存在三種監管模式：①政府監管。又分自愿監管和強制監管。②商業銀行監管。由房地產行政主管部門指定幾家銀行作為存量房交易資金的監管銀行，買賣雙方可以自愿選擇一家作為監管銀行，交易資金通過監管專用賬戶劃轉。③房地產經紀機構或交易保證機構監管。要求符合條件的房地產經紀機構或交易保證機構，在銀行開設監管專用賬戶，交易資金可以通過該賬戶劃轉。下列有關存量房交易結算資金監管的說法正確的有（）。*交易當事人必須通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式加強監管專用賬戶管理(正確答案)交易當事人可以通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式(正確答案)交易當事人可以通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金(正確答案)房地產經紀人員不得通過監管專用賬戶以外的其他銀行結算賬戶代收代付交易資金(正確答案)答案解析：按《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》（建住房[2006]321號）要求，交易當事人可以通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式，也可以通過房地產經紀機構或交易保證機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶（簡稱“監管專用賬戶”），根據合同約定條件劃轉交易資金。同時加強監管專用賬戶管理，房地產經紀機構、交易保證機構和房地產經紀人員不得通過監管專用賬戶以外的其他銀行結算賬戶代收代付交易資金。交易資金監管的積極作用體現在（）。*保障交易安全(正確答案)規范交易流程(正確答案)提高交易效率(正確答案)規范市場秩序(正確答案)加強中介管理答案解析：交易資金監管具有以下積極作用：①保障交易安全。交易資金監管可以確保賣方及時足額拿到房款，保障房屋順利交付，有效地維護交易雙方的合法權益。②規范了交易流程。使交易環節更加流暢，促進房地產交易達成。③提高交易效率。銀行可以憑存量房買賣合同直接審批貸款，從而大大縮短交易時間，提高交易效率。④規范市場秩序。能有效減少市場交易過程中的資金糾紛，有利于促進房地產市場的健康、穩定、持續發展。下列情形中，適用交易資金自行交割的有（）。*存量房買賣中，房屋產權存在爭議的新建商品房買賣中定金的交割(正確答案)已抵押、租賃的存量房買賣中的資金交割新建商品房買賣中押金的交割(正確答案)存量房買賣中，賣方為法人、其他組織，且交易雙方對自行交割無異議的(正確答案)答案解析：交易資金自行交割適用于下列情形：①新建商品房買賣交易資金，以及定金、押金、租金等小額錢款的交割；②存量房買賣中，房屋產權清晰、不存在爭議，無查封、征收、違法違章、抵押、租賃等情形，確保能順利過戶，且交易雙方對自行交割無異議的；③存量房買賣中，賣方為法人、其他組織，或交易雙方彼此熟悉，對自行交割無異議的。對于買方不需貸款的情形，交易資金劃轉的基本流程包括（）。*簽訂資金監管協議(正確答案)買方將交易資金存入監管賬戶(正確答案)買方將首付款存入監管專用賬戶辦理不動產轉移登記(正確答案)劃轉交易資金(正確答案)答案解析：在實行交易資金監管的情況下，房地產經紀人員要熟練掌握資金劃轉的操作流程，因監管的主體、資金監管的范圍等不同，交易資金劃轉的流程