2011-1-9專業房地產資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com教育地產專題研究2專業房地產資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com教育地產專題研究

?教育地產現狀：珠三角、深圳

?教育政策及問題分析

?教育地產聯動——價值最大化

?規模與時機3專業房地產資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com?

南國奧林匹克花園：

與北京師范大學合作——南奧實驗學校?

華南新城：與華師附中合作

——番禺華師附中?

星河灣：與廣州執信中學合作

——番禺執信中學?

錦繡香江花園：?

廣地花園：?

祈福新村：?

碧桂園：?

嶺南新世界：與中山大學合作，合辦

——

從幼兒園、小學、

中學到成人教育的四步教育培正廣地實驗學校與加拿大曼省教育廳合作——祈福英語實驗學校廣東碧桂園學校——廣東省唯一實施國際文憑

大學預科項目（IBDP）和中學項目（IBMYP）與華師附中合作——華師大附中廣州新世界學校教育地產現狀

珠三角現有教育名盤4專業房地產資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com?

reality桃源居

：引進深圳清華實驗學校四季花城：引進深圳實驗學校

新亞洲花園：引進深圳實驗學校蔚藍海岸：北師大附中附小百仕達：百仕達雙語學校海灣明珠：明珠學校

星海名城：北大附中百合星城：深圳外國語學校天驕世家：天驕小學陽光帶海濱城：南山外國語學校中海陽光棕櫚園：南山區陽光小學深圳現有教育名盤教育地產現狀5專業房地產資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com廣州市規定：成片開發住宅小區要同時配套建設教育設施并要求在建成后無償交給政府承辦。有關規定：?

企業辦或新辦的學校可轉為國有民辦學校?

小區配套學校要按照公辦學校收費

公辦模式

公辦收費民辦模式民辦收費

民辦模式

公辦收費地方教育部門不愿接收因為接收后要在財政、師資、教學設備上大量投入，而且每年政府下撥的教育經費是固定的

？完全對業主子女公辦收費學校的規模畢竟有限，而一些大型小區如果小區業主子女全部按公辦標準收費，這部分人就會占到學校生源的一半以上，這些學校維持運轉的費用較高，將難以為繼

？發展商補貼番禺的某樓盤，內設一所中英文學校，開發商每年要補貼100多萬元。發展商撤出之后的經費來源便成了棘手的問題教育政策分析6專業房地產資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com收費問題學位問題產權不清問題引進的名校建成了高收費的“貴族學校”，學生的入學費用遠比一般學校高，這讓一部分業主的子女上不起學。名校進駐時對于用地面積，教學配套等都會有要求，開發商為了達到名校的要求占用到商品房用地，加大投入資金。結果建成學校包括：國有資產部分、配套部分，也包括開發商額外投入的民有資產部分，權屬難以分清。

教育政策分析深圳市規定：

發展商開發的商品房達到一定規模，就要建設中、小學和幼兒園，建好后交給政府教育部門，屬于國有資產。這樣的學校如由政府出資興辦便屬公辦學校，如由企業或私人出資興辦則屬于國有民辦學校。經政府物價部門批準，國有民辦學校的收費可以高于公辦學校。

?reality問題：7專業房地產資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com就新建小區是否應配套公立學校的問題國家目前尚無統一規定1.開發商：面臨損失為了達到名校的要求,開發商：?

學校用地大大超過規劃規模，從而占用到商品房用地，投入資金也大大超過政府規定的配套學校標準要?

要將自己投資的教育設施無償轉讓給教育部門?

超過規劃規糢部分的土地出讓金得不到相關部門的減免

2.學校

：與誰對接？

?

開發商把配套學校建好后，有的地方教育部門卻不愿接收

?

因為接收后要在財政、師資、教學設備上大量投入

?

每年政府下撥的教育經費是固定的公辦？8專業房地產資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com民辦？就新建小區是否應配套公立學校的問題國家目前尚無統一規定4.學校：民辦學校界定矛盾稅收問題《民辦教育促進法》

《稅法》把民辦學校界定為“公益事業，是社會主義教育事業的組成部分”

產生沖突規定：凡民辦非企業單位都要向國家交納稅款

?analyze在國有民辦的情況下：政府將辦學成本轉移給開發商和其他聯辦者，而開發商則又將成本轉嫁給業主。民辦按公辦收費，學校的高額運轉費用有些開發商進行補貼，當開發商退出以后資金如何解決？

1.學位問題2.業主：學費高昂3.開發商：補貼9專業房地產資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com辦好學校是校方、業主、政府和發展商多方互動的過程2.產權的明晰：名校對用地面積和投入資金方面的要求，需要經過政府

問題要解決在學校建成前：

一.發展商與政府1.確定學校性質：.公辦

——

解決對接問題，與教育局定好協議

民辦

——

解決相應的政策問題（學位、稅收等）

參與協商，并最終以書面形式加以確定，

多投入的資金和多使用的用地最后的權屬3.對發展商辦學的政策：

超過規劃規模部分的土地出讓金的減免政策

多投入資金的相關補償政策

二.政府與學校1.學校的規模，用地面積2.學校的收費問題：如果是民辦，學校的收費標準應該提前確定下來教育地產需要解決的問題10專業房地產資料——就找飛龍在天

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教育地產的理性與希望?

開發商建好的教育設施應交給教育部門，由教育部門來安排公辦教育，這是教育地產的理性回歸，既可以解決開發商的兩難處境，又可以減輕業主的負擔。?隨著國家政策的積極調整，以及政府、開發商、業主緊密的協商配合，未來的教育地產仍將具有很大的發展空間。11專業房地產資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com教育地產聯動——“地產搭臺，學校唱戲”

聯動的層次

?第一層次：辦學校，為促銷。樓盤（尤其是大盤）銷售遇阻，建

學校為開發新賣點，解決銷售難題。

?第二層次：辦學建社區。學校融入社區建設，提升社區綜合素

質，成為重要生活配套之一。

?第三層次：教育體系化。將社區辦學上升到建立“終身教育體

系”，分為嬰幼兒教育、青少年教育、成人教育、老年教育四個不同

階段，在社區運營中凝練

“學習社會”的氣質。

?不同的項目特征決定了最恰當的切入的層次。

?部分樓盤經歷了第一層次的熱銷，第二層次的融合，正向著第三

層次發展。深圳桃源居就是此中典范。12專業房地產資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com學校奠基聯動過程——主題和活動

事件與活動兒童繪畫大

賽學校移交學校招生交易會節日促銷

（6.1）教育人文社區形象廣告，突出品牌學區與社區結合教育社區推廣主題13專業房地產資料——就找飛龍在天

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境聯動的價值體現——來自深圳教育名盤“桃源居”經驗

成交客戶購買原因分析85%客戶因學位購房，若無此因素，成交量將大幅下降。此前，每月成交10套左右。2002年上半年，實現銷售8.3萬平方米，實際成交量排名深圳第一。學校促銷，立竿見影。

2000年項目建成部分，外圍環境荒涼，缺乏社區氛圍。15專業房地產資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com教育地產規模與時機一期開發5-10萬M25-10萬M25-10萬M2二期開發5萬M25萬M2其余教師數量500以上500左右400以下三期開發5萬M2以下————學生數量4000-80002500-50003000以下學校占地15-20萬M28-15萬M25萬M2以下項目規模100萬M2以上50-100萬M250萬M2以下?綜觀教育地產的現狀，無論將學校如何定位——解決銷售難題，完善物業配套，提升社區氣質——一旦學校和地產產生聯系，學校始終走在前面。只有學校成為事實，才會對項目開發起明顯作用。?結合目標客戶和項目本身的情況，可選擇先開發小學、初中或高中，配合項目的滾動開發，擴辦其他年級部，這樣對每一期項目銷售都有刺激作用。16專業房地產資料——就找飛龍在天

FLY_DARGON@126.com房地產與教育產業成功結合的關鍵因素

1、居住地產與學校的學位名額及學費優惠建立價值關聯。

2、城市中名校缺乏，且引入的名校在目標客戶中具有強

烈感召力。

3、基礎教育通道必須完整，即必須有小學、中學。

4、在相鄰區域名校匱乏。17