關于房屋裝飾裝修價值評估的探討主講人：王志超2021年3月裝飾裝修價值評估裝飾裝修價值評估的現實需要1.房地產轉讓計價的需要2.征收房屋補償的需要①?國有土地上房屋征收評估方法?第十四條被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

②房屋征收補償“一房一價〞青島評估方法出臺3.建筑裝飾裝修保險的需要4.解決房屋租賃裝飾裝修糾紛的需要裝飾裝修價值評估的現實需要5.建筑裝飾裝修損害賠償的需要①因不當使用給他人建筑裝飾裝修造成損壞的②因違反相鄰關系要求，給他人建筑裝飾裝修造成損壞的③全裝修住宅交房標準不符合合同約定的④因工程質量缺陷造成建筑裝飾裝修損壞的⑤其他建筑裝飾裝修損壞賠償6.解決建筑裝飾裝修工程計價糾紛的需要建筑裝飾裝修價值評估的原那么1.理性裝飾裝修原那么2.原狀持續使用原那么3.重建價格基準原那么建筑裝飾裝修價格構成房屋裝修價格和一般商品一樣，是由其有用性、稀缺性和有效需求三者共同決定形成的。從房屋裝璜各構成工程估算的角度來劃分，房屋裝璜價格通常由以下4大項構成：①直接費、②管理費、③利潤、④稅金。

1、直接費包括：材料、設備輔料、運費和人工費。

其中材料費是指地面磚、地板、板材、油漆、五金件等裝修原材料的市場購進價。市內運費一般為1.5%，人工費各地算法不一樣，有的地方按施工工期計算，而有的地方那么按單項工程計算。

2、管理費、利潤、稅金等統稱為綜合系數，一般為20%左右，其中稅金約3.8%，管理費約7－10%左右。

〔以上取費標準各地不同，評估人員應參照各自當地市場行情計算〕建筑裝飾裝修價值評估的方法1.收益法由于無法從房地產總體收益中剝離出僅屬于房屋裝飾裝修局部的收益，故此方法不適用2.本錢法本錢法的根本公式為：房屋裝璜評估價格＝裝璜重新購置價格－折舊。

其中裝璜重新購置價格可參照房地產評估中建筑物重新購建價格的求取方法。具體有：⑴分局部項法、⑵工料測量法。

建筑裝飾裝修價值評估的方法分局部項法分局部項法是指將房屋裝璜各項工程的單項造價逐一算出，然后相加得出裝璜重新購置總造價的方法。家庭裝璜中，一般包工包料的方法比較多，總造價中已包含人工費、運費、去除施工垃圾費及綜合系數等，不要重復計算。分局部項法是一種常用、簡便迅速的方法，但比較粗略，計算結果不準確。建筑裝飾裝修價值評估的方法各單項工程造價根據各地市場行情確定，簡單舉例如下：

分局部項法

建筑裝飾裝修價值評估的方法工料測量法

工料測量法是先計算裝璜所屬的各種原材料、人工時數，然后計算出直接費用，乘以綜合系數后得出房屋裝璜重新購置價格的方法。

這里需要注意的是：通過實地測量得到各類材料數量〔面積〕后，一般還要計算材料損耗，一般是5%。即評估計算時所用的材料數量＝測量得出的數量×1.05。簡單舉例如下：工料測量法

建筑裝飾裝修價值評估的方法建筑裝飾裝修價值評估的方法工料測量法的優點是詳實、準確，缺點是費時費力，并需要其他裝璜專業人員的參與。建筑裝飾裝修價值評估的方法比較法隨著“菜單式〞裝修〔小區開發商或住宅建設單位新建住宅時，委托設計單位推出每一種戶型不同的室內裝修方案，供住戶選擇〕的推廣，在今后的房屋裝璜評估中可大量采用比較法。

即選取相同地區、相同戶型、相同“菜單〞的室內裝修為比較實例，加以修正后得出房屋裝璜價格。其根本公式為：房屋裝璜評估價格＝可比實例價格×裝修日期修正×個別因素修正。

比較法由于其方便、快捷、準確的優點，今后會成為房屋裝璜評估的主流方法。房屋裝璜的折舊和建筑物一樣，房屋裝璜折舊也包括時間折舊〔物質折舊〕和功能折舊。時間折舊是指由于人為使用引起的正常磨損，與裝璜的使用性質、使用強度和使用年數正相關。功能折舊是指由于消費觀念變更、設計風格變化、裝璜材料更新導致裝璜在功能方面的相對殘缺、落后所造成的價值損失。現在我國有關房屋裝璜的折舊估算方法尚未出臺，如今市場上較多采用的是加速折舊方法，最后留有20%的殘值或者不計殘值。建筑裝飾裝修價值評估的方法-同行觀點觀點1：裝修存在周期短，款式受流行影響強等特點，一般商業使用期不超五年，以三年居多。宜采用類似財務上加速折舊的方式確定其成新。住宅等房屋裝修受主人個性影響大，多數在轉讓時難以表達價值。建議僅考慮其必須本錢，如廚廁防水等必須〔根本〕投入，而裝飾性投入少考慮或加速折舊。觀點2：估算二手房的價格:第一，判斷裝修材料價格和人工費必須依據當前市場的價格，而不是裝修時的價格。很多二手房業主總是強調自己當初裝修時花了多少錢，但是建材的價格波動性很大，有的材料短時間就可能跌價大半，甚至被淘汰了。因此，購房者應當以當前建材市場銷售的價格為基準。當然，要準確估算裝修價格可能會有困難，購房者應當按照欲購房屋的裝修風格和用材，找幾家裝修公司去咨詢，讓他們提供適當的報價，以此作為估價的參考。第二，按照一般的裝修市場慣例，裝修折舊按5年制計算，折舊方法為第一年10％、第二年20％的遞進折舊法計算。一般超過5年以上的裝修，其價格可以忽略不計。通過上述方法，購房者可以大致估算出需購房的裝修價格，將裝修價從房屋總價中剔除，再與同類型的毛坯房進行比較，就很容易看出該套二手房房價的上下。建筑裝飾裝修價值評估的方法家居裝飾裝修快速評估小方法〔網上搜集2006年案例，僅供參考〕快速計算公式〔143.554x建筑面積+1346.077√建筑面積+747.62+修正值〕x1.16945x成新度中檔裝修修正值為0其他上下浮動例:建筑面積75.43平方米〔套內面積約為55平方米〕，二室一廳，中檔裝修，成新8成評估值=(143.554×75.43+1346．0