價錢培訓?日期/時間??頁腳?工程情況引見?日期/時間??頁腳??日期/時間??頁腳??日期/時間??頁腳?第一部分：洛陽房地產市場情況第二部分：競爭樓盤工程概略第三部分：市場分析第四部分：價錢制定根據第五部分：價錢明細?日期/時間??頁腳?第一部分：洛陽房地產市場情況?日期/時間??頁腳?

1、洛陽城市經濟開展概略洛陽市是河南重要的工業城市，經濟根底良好，人均GDP僅次于鄭州，列河南省第二位。近年來，洛陽經濟繼續高速增長，2007年全市國民消費總值到達1595.7億元，比上年凈增262億元，增長16.0%，超額完成省定目的，分別比全國、全省高4.6個和1.6個百分點，延續20個季度堅持15%以上的高位增長。GDP排名全國47位，曾經超越了合肥、南昌、揚州、太原、南寧、昆明等重要城市。其中，第一產業添加值154.0億元，增長5.5%；第二產業添加值969.8億元，增長19.1%；第三產業添加值471.7億元，增長12.8%。全口徑財政收入突破200億元，到達223.4億元，增長44.6%?日期/時間??頁腳?02004006008001000120014001600442465686。29051111。51331。7160001-07年洛陽GDP增長趨勢2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年?日期/時間??頁腳?2、房地產市場開展情況

2007年在國家整體上對房地產市場采取宏觀調控政策的情況下，洛陽房地產市場強勢不衰。根據洛陽市房地產市場管理處統計，全年洛陽市實現商品房備案銷售437.9萬平方米，買賣金額達103億元，商品房銷售均價多層已到達2200元/平方米的程度，高層大部分已到達3000元以上。房地產開發商也添加到280多家。二手房也在這一年實現了飛速開展。年份施工面積竣工面積銷售總面積銷售總金額住宅銷售均價㎡/元2004年500萬138萬131.49萬26.12億19862005年600萬159萬143.7萬31.24億21742006年694萬240萬323.7萬61.5億19002007年980萬280萬439.7萬103.9億2555?日期/時間??頁腳?2006年洛陽同意預售的房地產工程有97個，總投放面積為256.68萬平方米，與2005年相比添加30.6％，比2004年添加了79.2％，2007年以來，一季度投放面積為65.79萬平米，二季度為89.74萬平米，上半年投放量根本等同于04年全年投放量。0306090120150180210240143.2196.55256.8865.7989.7404-07年上半年商品房投放面積對比2004年2005年2006年2007年1季度2007年2季度270300單位：萬平米?日期/時間??頁腳?3、房地產市場供應及銷售情況洛陽市場開發量逐年增大，據房管部門泄漏，2021年完成商品房投資72億元以上，施工面積1000萬平方米以上，開工面積300萬平方米以上；而2007年市場消化量為439.7萬平方。今年的市場競爭環境可見猛烈。06、07年，洛陽市場整體預售量繼續攀升，而消化量增幅較小，市場存量繼續增大。洛陽房地產市場平均價錢有所上升，整體洛陽市場住宅銷售均價仍在2500元左右彷徨,價錢導向仍是居民購房時的重要思索要素。?日期/時間??頁腳?第二部分：競爭樓盤工程概略?日期/時間??頁腳?凱瑞·國寶花園3期—香泊灣?日期/時間??頁腳?產品概略凱瑞國寶花園位于洛陽市洛南新區，東臨王城大道，西臨大學路，北臨開元大道，南接牡丹大道。工程總規劃建立用地面積51.88公頃，其中住宅用地面積25.4公頃，綠化用地面積12.41公頃，工程總建筑面積31.2平方米，住宅建筑面積25.8萬平方米，是洛陽最高檔次的低密度住宅區。中心推行定位：別墅區中的花園洋房?日期/時間??頁腳?產品類型：花園洋房、高層。樓層棟數：4棟高層和6棟花園洋房。花園洋房為4層、6層、8層帶電梯，高層為15層和18層，合計600多戶開發商：洛陽凱瑞房地產置業建筑規劃：北京三磊景觀設計：香港明瑞?日期/時間??頁腳?價錢政策:價錢：高層大約的價錢在3700-3800左右，實現均價約在2750-2850元/平方左右。花園洋房4300-4500左右，實現均價約3500-3750元/平方。目前在和建專談團購，團購價錢2730元/平方。目前暫定5月中開場選房。優惠政策：入會金5萬元。高層可享用8折優惠，花園洋房可享用8.8折優惠，(開盤后一次性付款還可享用5%優惠)，現入會個，入會的客戶可以在10棟樓的一切房源進展選房，如后期不稱心可退房。產品配比：37-40平方一房占8%113平方左右占10%143-149平方三房占50%150-160四房占23%220平方左右頂復占8%?日期/時間??頁腳?泉舜·財富中心?日期/時間??頁腳?產品概略泉舜財富中心位于洛陽新區市政府正南方，正對開陽湖音樂噴泉，總規劃建筑面積118萬平方米，將商業、辦公、酒店、居住等豐富的業態組合在一同，劃分為財富國際住區、財富時代廣場、財富商務中心、財富國際酒店、財富國際公寓五大片區；?日期/時間??頁腳?產品類型：高層。樓層棟數：2棟33層，分為2梯2戶和2梯3戶，合計510戶開發商：泉舜集團洛陽置業中心推行定位：118萬平米國際都會中心?日期/時間??頁腳?價錢政策價錢：起價3500元/平方，均價4000元/平方優惠政策：五月一日之前排號前100名每平方優惠200元。5.1日正式排號：交1萬抵2萬，自排號之日起到認購，每天可再優惠300元。產品配比：108平方兩房占20%150-160平方三房占60%200平方四房占10%310平方樓中樓占10%?日期/時間??頁腳?中泰世紀花城4期/畔山花澗?日期/時間??頁腳?產品概略中泰世紀花城位于麗春西路西端，西南有周山和國家周山森林園，東臨社區1000米濱河水景長廊。工程分為四期開發。總建筑面積18萬平方米，由15棟高層、小高層組成。戶型從93平方到162平方的兩室，三室和四室的平層和錯層。雙泳池社區，室外陽光泳池，室內休閑泳池。暖氣，煤氣，熱水俱全，地下車庫；外墻外保溫技術及雙層玻璃。目前在售四期·畔山花澗總占地60881平方米，規劃總建筑面積18萬平方米15棟高層、小高層。98—164平方米十余種平層、錯層戶型。?日期/時間??頁腳?產品類型：高層、小高層。樓層棟數：15棟〔7棟11層、8棟16層，均為2梯3戶典式樓〕合計1066套開發商：洛陽中泰房地產置業景觀設計：貝爾高林〔香港〕國際中心推行定位：花城間山水畔樂活人生?日期/時間??頁腳?價錢政策價錢：均價3500元/平方優惠政策：交1萬抵2萬，自排號之日起到認購，每天可再優惠50元，最高優惠到達1.45萬產品配比98平方兩房占30%119-140平方三房占50%160平方四房占20%?日期/時間??頁腳?陽光·雙溪布洛?日期/時間??頁腳?產品概略陽光.雙溪布洛工程是陽光控股集團下屬的美基〔洛陽〕置業開發建立。該工程位于洛陽新區濱河公園分區，工程占地80余畝，總建筑面積15萬平方米。規劃小高層與高層住宅、酒店式公寓、商業、會所整個工程分三期建立，一期工程將建立4棟〔1棟18層，1棟25層，2棟28層〕高層住宅樓，建筑面積6萬平方米，整個工程方案2021年開發完成。目前在售二期:99到140平米小高層，160到254平米華宅，189到200庭院式錯層。?日期/時間??頁腳?產品類型：高層、小高層、酒店式公寓、會所、商業。樓層棟數：6棟〔3棟為28層的高層，1棟為18層的高層，2棟為11層的小高層〕合計360套開發商：美基〔洛陽〕置業投資商：陽光控股推行主題：在領略了上一次巔峰喜悅之后，這一次，是什么又讓他如此動容？從8大園林到3重庭院，新加坡是永久不變的情懷庭院友居生活，會聚自然與人文的上層空間庭院新加坡，看得見的階層歸家禮儀當庭院遇見新加坡內庭外院的新加坡中心推行定位：庭院里的新加坡?日期/時間??頁腳?價錢政策：價錢：公開認購價均價為3600元/平方優惠政策：前100名1萬抵3萬，100號以后1萬抵2萬，200號以后1萬抵1.5萬〔開盤后一次性優惠2%、按揭優惠1%〕實現均價：3100~3200元產品配比：103平方兩房占15%127-159平方三房占65%195平方四房占15%252-300平方復式占5%?日期/時間??頁腳?東方今典?日期/時間??頁腳?產品概略東方今典占地面積815畝，建筑面積130萬平方米，位于洛陽市西苑橋南向西50米，緊鄰洛河，2500米沿河風景。工程北瞰2500米洛河水岸，東靠高端居住區，南依大學城，西臨瀛洲大橋。?日期/時間??頁腳?產品類型：高層、洋房樓層棟數：洋房為14棟，高層3棟〔18—29層〕價錢：高層為3400-3600/平方，洋房4600元/平方開發商：河南東方置地投資商：河南東方今典房地產集團中心推行定位：洛河就是東方今典/洛水之上百萬城邦?日期/時間??頁腳?中泰華庭?日期/時間??頁腳?工程概略：中泰華庭工程總占地面積為77496平方米，規劃總建筑面積達20萬平方米;由上海同濟大學規劃設計研討院擔綱整體規劃設計，工程由15棟高層組成;貝爾高林規劃“三級立體親水園林景觀〞；開發商：洛陽中泰房地產置業中心推行定位：洛河畔?20萬平方米水主題園林社區在售二期?水岸映像已近尾盤?日期/時間??頁腳?價錢政策：價錢：公開銷售價均價為3500元/平方優惠政策：送價值3萬元的全套家電〔一次性優惠2%、按揭優惠1%〕實現均價：3300元?日期/時間??頁腳?第三部分、市場分析?日期/時間??頁腳?土地資源豐富,區域規劃較好，地產名企進駐和大盤板塊逐漸構成，價錢競爭猛烈。消費者購房的主要要素還是價錢，所以如何降低本錢，控制容積率，提高性價比將是08高層市場的重點方向新區商品房將成為開工和銷售最活潑區域之一，同時隨著洛南新區的逐漸成熟，消費者已開場逐漸認同各個工程的產品性價比不斷提高，主要表達在產質量量優良度及運用功能多樣化新區的高層體量估計在08將會到達洛陽市高層總體量的60%左右，區域內競爭猛烈。后市競爭將表達在產品的差別性、附加值和整體質量上。新區受洛陽大市場及宏觀政策的影響，價錢未來兩年增幅較小。?日期/時間??頁腳?第四部分：價錢制定根據?日期/時間??頁腳?1、工程開發大綱

工程根本情況土地面積用途控規最高容積率控規建筑密度控規建筑高度地塊總價（含契稅）樓面地價24582.438㎡(36.87畝)住宅2.022%多層20m高層100m2067.9萬元（56.1萬/畝）420.75元/㎡?日期/時間??頁腳?工程開發運營主要目的要求指標要求1項目凈利潤總額不少于4180萬元2利潤實現周期（項目操作周期）2007年11月30日開工，2008年9月開盤，2009年10月20日竣工，2010年二季度清盤。3銷售總收入不少于2.78億元4稅后銷售利潤率*不低于15.03％5產品基本形態高層住宅7.9萬㎡；會所2總建筑面積2500㎡，本期分攤604㎡6執行容積率3.247地上可售物業建筑面積不少于79000㎡8地上物業總建筑面積不少于79600㎡9地上物業銷售均價*高層住宅銷售均價不低于3500元/㎡10地上物業成本*單方成本不高于2680元/㎡11地下建筑總面積不少于3120㎡地下室，不可售12地下建筑平均成本13地下物業銷售總額*14工程質量工程質量100%合格，60%以上獲得市級或省級優質工程獎杯。客戶滿意度達到80%以上。?日期/時間??頁腳?工程銷售回款要求時間2008年2009年2010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年銷售合同金額（萬元）11120834055602780銷售回款額（萬元）9450876059703620確認收入（萬元）250202780結轉利潤（萬元）3760420?日期/時間??頁腳?建業住宅集團洛陽公司美茵湖工程二期投資預算銷售收入開發類型可售面積均價總價高層79492.323500278223120?日期/時間??頁腳?美茵湖二期四棟樓價錢制定根據美茵湖二期銷售任務即將展開，現根據工程實踐情況對26、27、28、29號樓的價錢進展考量，此次價錢將以價錢系數的方式進展制定。價錢的制定分為兩部分：首先根據每棟樓所在的位置，取不同的參考值確定每棟樓的均價；參考景觀、朝向、面積、房型等影響價錢各種要素，結合樓棟均價制定出每套房的價錢系數。?日期/時間??頁腳??日期/時間??頁腳?⑴樓棟均價①根據各樓座的對比，分為1.5、1、0.5、0、-0.5、-1、-1.5、七級，得出各樓座均價調整系數。26272829景觀000.51噪音-1.5-1-1-1.5采光1111道路00.50.5-0.5生活便利-0.500-0.5周邊環境000-0.5樓座系數-10.51-1均價3500元/㎡34653517.535353465?日期/時間??頁腳?②根據每棟樓的系數，結合樓棟的面積，經過計算，得出每棟樓的均價。此均價由于思索到每棟樓的面積差別，因此在后面計算整體均價時，誤差較小，亦防止了反復測算。樓號樓座面積設定系數乘除實際系數均價35002612400.510.9912276.50490.99828920.988306334592726604.241.00526737.26120.99828921.003280735112826604.241.0126870.28240.99828921.008272135292913883.330.9913744.49670.99828920.98830633459?日期/時間??頁腳?⑵價錢系數影響價錢各種要素有景觀、朝向、面積、房型、層差、風俗習慣等，思索到影響價錢的程度變化較大，因此將每種要素以0.001分級，以求其準確性。?日期/時間??頁腳?26號樓景觀系數■思緒□鑒于本工程各單元可視的角度方向不同，不同的視角點也應有所區隔，而樓宇之間的開闊度也關系到視角。■系數規范室號系數備注東一室0.97能看見小區內的部分景觀東二室0.99東頭，可以看見部分王城大道路邊景觀東三室1東頭，可以看見部分王城大道路邊景觀及部分南向景觀東四室1.03南面，年面景觀區西五室1.03南面，年面景觀區西六室0.98西端頭，能看見部分南面景觀西七室0.95西端頭，受27號樓遮擋，基本無景觀西八室0.97能看見小區內的部分景觀?日期/時間??頁腳?朝向系數■思緒□針對辦公樓客戶對朝向要求不高一說更多的表達在租借方面，在辦公樓銷售上客戶更情愿接受采光好的戶型，故此次定價中考量了朝向要素。■系數規范室號系數備注東一室0.94北向，無陽光東二室0.99東端頭，早晨能有短暫陽光東三室1.01東南端，光線較充足東四室1.03正南向光線充足西五室1.03正南向光線充足西六室0.98西端頭，下午能有短暫陽光西七室0.95受27號樓遮擋，基本無陽光西八室0.94北向，無陽光?日期/時間??頁腳?面積系數■思緒□面積和房型有一定的連帶關系，面積的大小決議了總價的高低，進而影響客戶的購買力，根據現有的面積段分成四部分。■系數規范面積（平方米）系數70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96?日期/時間??頁腳?垂直系數■思緒□垂直系數主要指不同的樓層的系數規范。思索到高層銷售中如按常規樓層差調整的話，高樓層區域在今后的銷售難度較大，且價錢上漲空間較小，因此盡量減少底樓層區域和高樓層區域的樓層差。如此，促進高樓層區域房源的銷售，也利于今后此樓層區域房源價錢的漲幅及加快銷售速度。■系數規范樓層系數提升請況261.040頂層，系數較下層有所下調251.100此區域為高樓層區域，客戶對樓層數字的感覺影響不大，故系數間隙調整較小。每層上調0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04?日期/時間??頁腳?151.035采光、視野、景觀最佳，上調0.025141數字對一部分人有一定忌諱，不作為拉開價差的區間。130.995120.99樓層及數字都較好，此區域很受客戶歡迎，可統一作為區域價格。110.985100.9890.97580.97吉利數字，上調0.0370.95低層部分，客戶對此區域就高層來講認同度較低。此系數值差別不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85?日期/時間??頁腳?房型系數■思緒□房型的優劣決議去化的速度，針對不同的房型對銷售的不同影響來制定相應的系數。■系數規范情況系數房型浪費面積較多0.98房型浪費面積適中1房型浪費面積較少1.01贈送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01?日期/時間??頁腳?微調系數■思緒□思索到低區部分戶型、部分破綻緊臨主干道或街區小街道的情況，對部分影響銷售去化的要素設定相關系數進展價風格整。部分房型的優勢也影響客戶的購買決議，故而也進展系數設定。■系數規范情況系數底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.99?日期/時間??頁腳?27號樓景觀系數■思緒□鑒于本工程各單元可視的角度方向不同，不同的視角點也應有所區隔，而樓宇之間的開闊度也關系到視角。■系數規范室號系數備注1-東一室1臨王城大道，東南視野開闊1-東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀1-西三室1.03正南端，可以看見全部南向景觀1-西四室0.97受南面戶型遮擋，可視面較窄2-東一室0.97受南面戶型遮擋，可視面較窄2-東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀2-西三室1.04正南端，可以看見全部南向景觀2-西四室1.02西南視野較好，可看見大部分南向景觀?日期/時間??頁腳?朝向系數■思緒□針對銷售上客戶更情愿接受采光好的戶型，故此次定價中考量了朝向要素。■系數規范室號系數備注1-東一室1東南向視野開闊1-東二室1.03正南向，采光充分1-西三室1.04正南向，采光充分1-西四室0.97受南面戶型遮擋，光照時間較少2-東一室0.97受南面戶型遮擋，光照時間較少2-東二室1.03正南向，采光充分2-西三室1.04正南向，采光充分2-西四室0.99西南視野較好，光照較充分?日期/時間??頁腳?面積系數■思緒□面積和房型有一定的連帶關系，面積的大小決議了總價的高低，進而影響客戶的購買力，根據現有的面積段分成四部分。■系數規范面積（平方米）系數70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96?日期/時間??頁腳?垂直系數■系數規范樓層系數提升請況261.040頂層，系數較下層有所下調251.100此區域為高樓層區域，客戶對樓層數字的感覺影響不大，故系數間隙調整較小。每層上調0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調0.025141數字對一部分人有一定忌諱，不作為拉開價差的區間。130.995?日期/時間??頁腳?120.99樓層及數字都較好，此區域很受客戶歡迎，可統一作為區域價格。110.985100.9890.97580.97吉利數字，上調0.0370.95低層部分，客戶對此區域就高層來講認同度較低。此系數值差別不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85?日期/時間??頁腳?房型系數■系數規范情況系數房型浪費面積較多0.98房型浪費面積適中1房型浪費面積較少1.01贈送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01?日期/時間??頁腳?微調系數■系數規范情況系數底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.99?日期/時間??頁腳?28號樓景觀系數■系數規范室號系數備注1-東一室1臨王城大道，東南視野開闊1-東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀1-西三室1.03正南端，可以看見全部南向景觀1-西四室0.97受南面戶型遮擋，可視面較窄2-東一室0.97受南面戶型遮擋，可視面較窄2-東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀2-西三室1.04正南端，可以看見全部南向景觀2-西四室1.02西南視野較好，可看見大部分南向景觀?日期/時間??頁腳?朝向系數■系數規范室號系數備注1-東一室1東南向視野開闊1-東二室1.03正南向，采光充分1-西三室1.04正南向，采光充分1-西四室0.97受南面戶型遮擋，光照時間較少2-東一室0.97受南面戶型遮擋，光照時間較少2-東二室1.03正南向，采光充分2-西三室1.04正南向，采光充分2-西四室0.99西南視野較好，光照較充分?日期/時間??頁腳?面積系數■系數規范面積（平方米）系數70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96?日期/時間??頁腳?垂直系數■系數規范樓層系數提升請況261.040頂層，系數較下層有所下調251.100此區域為高樓層區域，客戶對樓層數字的感覺影響不大，故系數間隙調整較小。每層上調0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調0.025141數字對一部分人有一定忌諱，不作為拉開價差的區間。130.995120.99樓層及數字都較好，此區域很受客戶歡迎，可統一作為區域價格。110.985100.9890.97580.97吉利數字，上調0.02?日期/時間??頁腳?70.95低層部分，客戶對此區域就高層來講認同度較低。此系數值差別不大。60.9350.92540.89此區域在高層中為較難去化區域，故系數值下調較多。30.8720.8610.85接上圖：?日期/時間??頁腳?房型系數■系數規范情況系數房型浪費面積較多0.98房型浪費面積適中1房型浪費面積較少1.01贈送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01?日期/時間??頁腳?微調系數■系數規范情況系數底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.99?日期/時間??頁腳?29號樓景觀系數■系數規范室號系數備注東一室1東南向視野開闊東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀西三室1.02正南端，可以看見全部南向景觀西四室0.99西南視野較好，可看見大部分南向景觀，部分受西側安置小區的遮擋。?日期/時間??頁腳?朝向系數■系數規范室號系數備注東一室0.99東南視野開闊，部分受南面戶型遮擋東二室1.03正南向，采光充分西三室1.03正南向，采光充分西四室1西南視野開闊，部分受南面戶型遮擋?日期/時間??頁腳?面積系數■系數規范面積（平方米）系數70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96?日期/時間??頁腳?垂直系數■系數規范樓層系數提升請況261.040頂層，系數較下層有所下調251.100此區域為高樓層區域，客戶對樓層數字的感覺影響不大，故系數間隙調整較小。每層上調0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調0.025?日期/時間??頁腳?141數字對一部分人有一定忌諱，不作為拉開價差的區間。130.995120.99樓層及數字都較好，此區域很受客戶歡迎，可統一作為區域價格。110.985100.9890.97580.97吉利數字，上調0.0370.95低層部分，客戶對此區域就高層來講認同度較低。此系數值差別不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85?日期/時間??頁腳?房型系數■系數規范情況系數房型浪費面積較多0.98房型浪費面積適中1房型浪費面積較少1.01贈送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01?日期/時間??頁腳?微調系數■系數規范情況系數底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.99?日期/時間??頁腳?闡明以上各個系數主要針對工程本身特點進展設定，在詳細系數制定中要求對結合工程本身詳細情況并結合現市場客戶購房心思、需求進展合理設置，以上在設定