武漢市城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開展

2021年3月19日

事業(yè)開展部

城市規(guī)劃〔UrbanPlanning〕又叫都市方案或都市規(guī)劃，它研究城市的未來開展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設(shè)的綜合部署，對象偏重于城市的物質(zhì)形態(tài)局部，涉及城市中產(chǎn)業(yè)的區(qū)域布局、建筑物的區(qū)域布局、道路及運輸設(shè)施的設(shè)置、城市工程的安排等。

城市規(guī)劃一般分為城市開展戰(zhàn)略和建設(shè)控制引導(dǎo)兩個層面。1989年12月26日第七屆全國人大第十一次常委會通過?城市規(guī)劃法?。城市總體規(guī)劃：確定城市性質(zhì)，規(guī)模和空間開展?fàn)顟B(tài)，統(tǒng)籌城市建設(shè)開展。總規(guī)一般為20年。分區(qū)規(guī)劃：在總規(guī)根底上，對城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市根底設(shè)施配套做出安排。詳細(xì)規(guī)劃：控制性詳細(xì)規(guī)劃〔用地性質(zhì)、使用強度和空間環(huán)境〕和修建性詳細(xì)規(guī)劃〔建筑布局、道路交通規(guī)劃、綠地系統(tǒng)規(guī)劃、工程管線規(guī)劃、豎向規(guī)劃等〕專項規(guī)劃：如歷史街區(qū)和古建筑保護(hù)規(guī)劃現(xiàn)代城市規(guī)劃的產(chǎn)生與開展16世紀(jì)，莫爾的空想社會主義，設(shè)計的烏托邦有50個城市，城市與城市之間最遠(yuǎn)一天可以到達(dá)，城市規(guī)模受到控制，以免城市與鄉(xiāng)村脫離1898年，英國人霍德華提出了著名的“田園城市〞理論，它把城市當(dāng)做一個整體來研究，聯(lián)系城鄉(xiāng)的關(guān)系，提出適應(yīng)現(xiàn)代工業(yè)的城市規(guī)劃問題，對人口密度、城市經(jīng)濟、城市綠化的重要性問題提出了見解，被世界公認(rèn)為現(xiàn)代城市規(guī)劃的開端。20世紀(jì)初，衛(wèi)星城鎮(zhèn)規(guī)劃的理論形成并付諸實踐：在大城市外圍建立衛(wèi)星城市，以疏散人口控制大城市的規(guī)模。1933年，國際現(xiàn)代建筑協(xié)會在雅典召開，發(fā)表了?雅典憲章?，指出城市規(guī)劃的目的是解決居住、工作、休憩、與交通四大城市功能的正常進(jìn)行。1978年，?馬丘比丘憲章?在秘魯發(fā)表，提出將交通作為城市根本功能之一，城市規(guī)劃應(yīng)該有效利用人力、土地和資源，著手解決城市與周邊地區(qū)的關(guān)系，使生活環(huán)境與自然環(huán)境和諧相處。20世紀(jì)80年代，城市可持續(xù)開展思想。資源和環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟社會開展兼顧。20世紀(jì)90年代后，全球城和全球化理論。研究城市的信息化、網(wǎng)絡(luò)化和全球化，并開創(chuàng)了城市設(shè)計新的研究方向。〔地理信息系統(tǒng)GIS、數(shù)字化城市、城市空間形態(tài)研究、概念規(guī)劃、城市開展戰(zhàn)略研究、城市營銷、城市顏色、城市文化〕武漢市城市總體規(guī)劃修編歷程回憶１９９５年，武漢市編制完成?武漢市城市總體規(guī)劃〔1996-2021年〕?，它是建國以來武漢第六輪城市總體規(guī)劃。該規(guī)劃將武漢的城市定位為：湖北省省會，我國中部重要的中心城市，全國重要的工業(yè)基地和交通、通信樞紐；并提出武漢市的城市建設(shè)與開展要堅持可持續(xù)開展戰(zhàn)略，完善城市功能，發(fā)揮中心城市作用，把武漢市建設(shè)成為經(jīng)濟實力雄厚、科學(xué)教育興旺、效勞體系完備、城市布局合理、根底設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會高度文明并具有濱江、濱湖城市特色的現(xiàn)代城市。２００５年，武漢市對總體規(guī)劃進(jìn)行了修編，北京大學(xué)、中規(guī)院、同濟大學(xué)和武漢市規(guī)劃院等同步展開了規(guī)劃研究工作，武漢市政府審議通過城市總體規(guī)劃修編〔2006年至2021年〕，按照原建設(shè)部審查組意見，將“我國中部重要的中心城市〞調(diào)整為“我國中部地區(qū)的中心城市〞。根據(jù)新的城市總體規(guī)劃，到2021年，武漢市主城區(qū)常住人口502萬人，建設(shè)用地450平方公里。其中漢口地區(qū)王家墩片、新華片建設(shè)輻射中部地區(qū)的商務(wù)中心片。武昌地區(qū)沙湖片和洪山片布局區(qū)域性公共效勞設(shè)施，建設(shè)企業(yè)總部基地和行政商務(wù)區(qū)。漢陽地區(qū)赫山片主要相對集中布置區(qū)級行政中心、商業(yè)貿(mào)易和現(xiàn)代化濱水居住區(qū)。

武漢市交通體系規(guī)劃1.軌道交通：包括地鐵、輕軌、有軌電車和磁懸浮列車等。中國已建成的軌道交通里程達(dá)585

km；大陸已建軌道交通的城市17個，港臺３個；已規(guī)劃建設(shè)軌道交通的城市15個；中國軌道交通規(guī)劃總里程將達(dá)1733

km。目前我國擁有軌道交通的城市２０個：香港、臺北、高雄、北京、上海、天津、南京、武漢、重慶、杭州、廣州、長春、大連、重慶、深圳、沈陽、成都、蘇州、西安、哈爾濱。目前已經(jīng)規(guī)劃建設(shè)軌道交通城市１５個：長沙、鄭州、廈門、寧波、南昌、昆明、無錫、常州、合肥、溫州、蘭州、東莞、青島、石家莊、烏魯木齊．武漢市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃開展歷程1984年，武漢市開始著手軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃編制工作;2002年，武漢市完成了?武漢快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃?，軌道交通由七條線路構(gòu)成，總長220公里;2006年，國務(wù)院批準(zhǔn)?武漢市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃?，近期建設(shè)軌道交通1號線、2號線一期以及4號線一期工程，總長約70公里;2007年，武漢市組織新一輪軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃修編;2021年6月25日，規(guī)劃修編通過國內(nèi)專家評審。武漢市人民政府正式批復(fù)?武漢市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃(修編)?，原那么同意市規(guī)劃局與地鐵集團(tuán)共同組織編制的軌道線網(wǎng)規(guī)劃成果．軌道交通將城市中央活動區(qū)、王家墩中央商務(wù)區(qū)、各級城市副中心、新城組群及城市對外客運樞紐等緊密銜接，實現(xiàn)三鎮(zhèn)快速直達(dá)的一體化均衡開展，估算總共需要投入2500多億元。假設(shè)在2021年前，建成227公里線路，需1000億元左右。過江大橋武漢市到目前為止，規(guī)劃及在建的過江大橋有：武漢鸚鵡洲長江大橋、武漢黃家湖長江大橋、武漢武湖長江大橋、武漢楊泗港長江大橋等。5.城市設(shè)計兩江四岸濱水區(qū)城市設(shè)計為進(jìn)一步凸顯濱江濱水景觀特色，塑造宜居的城市環(huán)境，武漢市于０８年底確立了兩江四岸濱水區(qū)城市設(shè)計工作，重新描繪兩江四岸地區(qū)城市景觀。

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)〔１〕城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。我國?城市規(guī)劃法?規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。〞具體來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律影響，假設(shè)沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和無視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進(jìn)行管制是十分必要的。

〔２〕城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證根底上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的開展和形成一批開發(fā)“熱點〞。

〔３〕城市規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計能夠節(jié)省投資、降低本錢，在較高層次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者到達(dá)最高的經(jīng)濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。城市規(guī)劃建設(shè)對武漢市房地產(chǎn)市場的促進(jìn)作用1.規(guī)劃完善城市交通體系，為房地產(chǎn)市場開展奠定根底。2.城市規(guī)劃對各片區(qū)的功能進(jìn)行了定位，為房地產(chǎn)開創(chuàng)造確了方向。3.城市規(guī)劃提升了區(qū)域價值，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)力度，將吸引更多的購房者。4.城市規(guī)劃強化了城市根底設(shè)施建設(shè)，完善了房產(chǎn)工程周邊的配套。武漢城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間存在的問題1.城市規(guī)劃的實施具有延后性2.城市規(guī)劃實施具有不可預(yù)知性３城市規(guī)劃可能存在不合理的地方4.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)