第2章建設(shè)用地制度與政策教學(xué)內(nèi)容：

①集體土地征收②建設(shè)用地使用權(quán)出讓③建設(shè)用地使用權(quán)劃撥④閑置土地處理教材第12章第4節(jié)；第4章第2節(jié)內(nèi)容思考題：1征收集體土地的特點(diǎn)與原那么是什么？2什么是土地征收，和征用有什么區(qū)別？3征地補(bǔ)償費(fèi)主要包括哪幾項(xiàng)？其標(biāo)準(zhǔn)和支付對(duì)象如何確定？4什么是建設(shè)用地使用權(quán)出讓和劃撥？5建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式和最高年限是如何規(guī)定的？在什么情況下國(guó)家可以收回建設(shè)用地使用權(quán)？6建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容有哪些？7劃撥土地使用權(quán)取得的條件是什么？以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件是什么？8什么是閑置土地？閑置土地如何處置？征收集體土地的特點(diǎn)〔掌握〕征收集體土地的原那么征收、征用集體土地的政策規(guī)定〔掌握〕征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)〔掌握〕2.1.5征收集體土地的工作程序〔了解〕2.1集體土地征收案例:在集體所有土地上進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)無(wú)效

2004年3月，原告和被告簽訂購(gòu)房合同書(shū)。雙方約定，原告購(gòu)置被告開(kāi)發(fā)的預(yù)售商品房一套。交房的日期為2005年5月底。房子的面積為120平方米，價(jià)款480000元。合同簽訂后，原告依約支付了全部房屋價(jià)款。2005年10月，被告將房屋交付給原告。房屋交付后，原告要求被告及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證。但直到2006年底，被告無(wú)法將房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證交付給原告，原告為此訴至法院。經(jīng)法院審理查明：被告開(kāi)發(fā)的商品房所占用的土地沒(méi)有辦理土地出讓等手續(xù)，尚屬集體土地，故原告與被告之間訂立的購(gòu)房協(xié)議書(shū)屬無(wú)效合同；另查原告至今未實(shí)際使用該房屋。因此，法院判決雙方訂立的購(gòu)房協(xié)議書(shū)無(wú)效，判令被告返還購(gòu)房款，承擔(dān)此間利息。嘉禾口號(hào)誰(shuí)影響嘉禾開(kāi)展一陣子,我影響他一輩子土地沖突土地作為一種稀缺的資源在人地矛盾十分突出的今天不可防止地成為利益糾葛的焦點(diǎn)。農(nóng)村征地糾紛在當(dāng)前社會(huì)轉(zhuǎn)型、資源利益再分配和權(quán)力尋租的背景下顯得十分突出，其中法治、權(quán)力、金錢(qián)、貪污腐敗等各種問(wèn)題糾葛纏繞，紛繁復(fù)雜，但其核心仍是在農(nóng)業(yè)大國(guó)現(xiàn)代化〔工業(yè)化〕進(jìn)程中進(jìn)行資本積累時(shí)對(duì)土地這種稀缺資源借助于國(guó)家力量進(jìn)行重新配置的問(wèn)題。征地制度與社會(huì)沖突近年來(lái)國(guó)家向農(nóng)民征地，共獲得征地補(bǔ)償費(fèi)與土地批租價(jià)格的差價(jià)最低估計(jì)為30萬(wàn)億元。利益分配中：投資者、當(dāng)?shù)卣么箢^；村級(jí)組織留下兩三成；農(nóng)民往往不到1%。在近三年我國(guó)群體性事件中，約有65％與土地征用有關(guān)。集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地。集體土地的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。征收集體土地是國(guó)家為了公共利益的需要，依法將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地并給予補(bǔ)償?shù)男袨椤Ｕ魇蘸驼饔?共同之處是都有一定強(qiáng)制性，都要經(jīng)過(guò)法定程序，都要依法給予補(bǔ)償；不同之處前者是所有權(quán)的改變，后者是使用權(quán)的改變。幾個(gè)概念集體土地征收的特點(diǎn)〔P245〕一是集體土地征收的強(qiáng)制性二是集體土地征收的公益目的性三是集體土地征收的補(bǔ)償性四是被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體土地變?yōu)閲?guó)有土地。征收集體土地的原那么〔了解〕①珍惜耕地，合理利用土地的原那么。在征用土地時(shí)，必須堅(jiān)持“一要吃飯、二要建設(shè)〞的方針，必須堅(jiān)持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地〞的根本國(guó)策。②保證國(guó)家建設(shè)用地的原那么。在征用土地時(shí)，應(yīng)反對(duì)兩種做法，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國(guó)家征用；二是大幅度提高征用土地管理費(fèi)用，限制非農(nóng)業(yè)用地。③妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原那么。妥善安置主要包括：對(duì)征收的土地要適當(dāng)補(bǔ)償；對(duì)因征地給農(nóng)民造成的損失應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)助；對(duì)征地造成的剩余農(nóng)民勞動(dòng)力要適當(dāng)安排；要妥善安置征地范圍內(nèi)的拆遷戶。征收集體土地的原那么④有償使用土地的原那么。有償使用土地是土地使用制度改革的核心內(nèi)容。有償使用土地包括土地使用權(quán)出讓、土地出租、土地使用權(quán)作價(jià)入資、入股等多種形式。⑤依法征地的原那么。法定程序和審批權(quán)限。“以租代征〞土地違規(guī)違法的主要形式，通過(guò)租用集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。違反土地利用規(guī)劃、擴(kuò)大開(kāi)發(fā)區(qū)用地規(guī)模、未批先征等。征收、征用集體土地的政策規(guī)定〔掌握〕1征收土地審批權(quán)限的規(guī)定：①征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府；②建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；③征收根本農(nóng)田，根本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的，其他土地超過(guò)70公頃的，由國(guó)務(wù)院審批；④其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體工程，由省級(jí)人民政府審批并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。2建設(shè)單位申請(qǐng)征地不得化整為零3對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償、補(bǔ)助4臨時(shí)用地必須辦理報(bào)批手續(xù)。臨時(shí)用地的期限，最多不能超過(guò)兩年，并不得改變用途。5聯(lián)營(yíng)使用集體土地政策：經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，可以按照國(guó)家建設(shè)用地的規(guī)定實(shí)行征收，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)條件。6征用土地時(shí)必須進(jìn)行征地公告。《土地管理法》規(guī)定：被征收土地所在市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，10日內(nèi)以書(shū)面形式或其他形式進(jìn)行公告。征收土地公告；征地補(bǔ)償安置方案公告。7合理使用征地補(bǔ)償費(fèi)。〔1〕耕地占用稅用于土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)業(yè)開(kāi)展〔2〕菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)、土地的調(diào)整和治理〔3〕征地管理費(fèi)用于土地管理部門(mén)的各項(xiàng)開(kāi)支。征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)〔掌握〕土地的補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)定，是征地工作的主要內(nèi)容，也是一項(xiàng)難度較大的工作，涉及到國(guó)家、集體、個(gè)人的利用。征地告知后，在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地是一律不補(bǔ)償。《土地管理法》規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。《物權(quán)法》還規(guī)定，除要依法足額支付上述費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)

1土地補(bǔ)償費(fèi)：征地費(fèi)的主要局部，是國(guó)家建設(shè)征用土地時(shí)，為補(bǔ)償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟(jì)損失而向其支付的款項(xiàng)。標(biāo)準(zhǔn)：征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍；支付對(duì)象：土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。征收土地10公頃，該耕地前三年每畝總產(chǎn)值為4800元，問(wèn)土地補(bǔ)償費(fèi)的總高總額為多少?1600*15*10*10=2400000征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)

2安置補(bǔ)助費(fèi)：為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍，但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。對(duì)人均耕地特別少的地區(qū)，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

支付對(duì)象：由農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體組織安置的的人員，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的人員，支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的人員，發(fā)給個(gè)人。某耕地前三年平均每公頃耕地年產(chǎn)值為1000元，人均耕地0.2公頃。假設(shè)每個(gè)農(nóng)業(yè)人口安置補(bǔ)助費(fèi)按最高標(biāo)準(zhǔn)計(jì)，該地區(qū)征收1公頃耕地安置補(bǔ)助費(fèi)為多少元？1000*6*5=3000015000征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)

3地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等：地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。地上附著物是指依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上(下)管線等。青苗是指被征收土地上正處于生長(zhǎng)階段的農(nóng)作物。征收城市郊區(qū)的菜地，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚(yú)、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚(yú)塘。支付對(duì)象：地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的所有者所有。4臨時(shí)用地補(bǔ)償：按該耕地前三年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。2.1.5征收集體土地的工作程序〔了解〕根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》和《建設(shè)用地審查報(bào)批管理方法》(國(guó)土資源部令第3號(hào))，征收土地一般按照以下工作程序辦理：1申請(qǐng)用地2受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件3審批用地4征地實(shí)施。經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征收土地所在地的市縣人民政府組織實(shí)施。5簽發(fā)用地證書(shū)6征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理7建立征收土地檔案知識(shí)拓展：小產(chǎn)權(quán)房概述什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房〞，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房〞，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)〞其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)〞“集體產(chǎn)權(quán)〞，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房〞是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房〞。小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)置和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。小產(chǎn)權(quán)房熱銷的原因小產(chǎn)權(quán)房是在商品房房?jī)r(jià)居高不下的情況下熱起來(lái)的，短期內(nèi)如果在城里購(gòu)房仍然是天方夜譚的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。人們購(gòu)置小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會(huì)考慮出售的風(fēng)險(xiǎn)，而這些小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)滿足了人們的自住需要。按照建設(shè)部的警告，實(shí)際上沒(méi)有什么“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)〞與“大產(chǎn)權(quán)〞之分的，這所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)〞實(shí)際上是非法的，不受法律保護(hù)的。但現(xiàn)在各方面的消息沒(méi)有人實(shí)際上否認(rèn)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)〞的存在，特別是把其歸類到小產(chǎn)權(quán)之列就給未來(lái)的大產(chǎn)權(quán)化埋下了伏筆。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房對(duì)當(dāng)前平抑房?jī)r(jià)、改善房屋市場(chǎng)的供求關(guān)系是有一定作用的，為中低收入者提供了又一條解決住房困難的新通道，從歷史上看其作用還是積極的、有效的，政府不可能忘記這一點(diǎn)。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)〞除了熱銷之外，還沒(méi)有發(fā)生過(guò)因?yàn)檫`法被撤除的先例，另外雖然城市人口購(gòu)置集體土地房屋屬非法行為，但“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)〞房已經(jīng)熱銷多年，政府方面并沒(méi)有出臺(tái)制止小產(chǎn)權(quán)房銷售的條例，也沒(méi)有追究過(guò)鄉(xiāng)政府、村委會(huì)的違法行為。城市里大量違章建筑的存在、以及被當(dāng)作私有財(cái)產(chǎn)作價(jià)拆遷的實(shí)際情況，讓人們有一種“共產(chǎn)黨不會(huì)坑老百姓〞的天然想法。何況“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)〞房也都是經(jīng)過(guò)有關(guān)局部審批過(guò)的有規(guī)劃的正式工程，怎么可能說(shuō)拆就拆呢？說(shuō)白拆就白拆呢？隨著城鄉(xiāng)一體化改革進(jìn)程的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來(lái)了，鄉(xiāng)下農(nóng)民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會(huì)公民權(quán)了。人們期待這社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)會(huì)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的開(kāi)展，在一體化的前提下再劃分鄉(xiāng)產(chǎn)還是公產(chǎn)、小產(chǎn)還是大產(chǎn)就有點(diǎn)牽強(qiáng)了。“小產(chǎn)權(quán)房〞的風(fēng)險(xiǎn)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以購(gòu)房者的購(gòu)房合同在法律看，屬于無(wú)效合同。如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人實(shí)際只擁有房屋的永久使用權(quán)，所以其拆遷補(bǔ)償要比普通商品房低很多。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)對(duì)商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，無(wú)法有效維護(hù)權(quán)利。房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣(mài)。以新農(nóng)村名義建設(shè)的住宅除了村民自住的局部，流向城市居民的局部目前還沒(méi)有明確的處置和管理方法。小產(chǎn)權(quán)房-全國(guó)性難解之題據(jù)了解，在國(guó)家叫停“小產(chǎn)權(quán)房〞之前，全國(guó)很多城市的“小產(chǎn)權(quán)房〞已經(jīng)頗具規(guī)模。一些專家表示，不可否認(rèn)，主管部門(mén)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房〞下手有點(diǎn)晚，而且不夠有力，小產(chǎn)權(quán)房目前已經(jīng)成為全國(guó)性的難以破解又必須破解之題。

小產(chǎn)權(quán)房-全國(guó)性難解之題首先，對(duì)已經(jīng)建成并售出的“小產(chǎn)權(quán)房〞如何消化處理？不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房工程強(qiáng)行撤除勢(shì)必影響社會(huì)穩(wěn)定，是否補(bǔ)償，如何制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；國(guó)家征收，改變集體土地性質(zhì)，如何補(bǔ)繳土地出讓金？其次，主管部門(mén)采取什么嚴(yán)厲措施杜絕出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房〞，防止助長(zhǎng)迎風(fēng)違法，進(jìn)一步惡化形成無(wú)法收拾的爛攤子。村民在集體土地上是否可以建房？相關(guān)法律并沒(méi)有明令禁止。如果允許建設(shè)，帶來(lái)的不僅是規(guī)劃問(wèn)題，并且不可防止地流入“不要名分，有個(gè)窩住〞的城市中低收入家庭。最后，購(gòu)置“小產(chǎn)權(quán)房〞的市民往往會(huì)有法不責(zé)眾的“賭〞的心態(tài)，用預(yù)期利益賭國(guó)家的政籌劃向改變，賭國(guó)家的政策執(zhí)行力。

如何解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，將是一場(chǎng)體制、政策和民生的艱難博弈。專家認(rèn)為，必須全面、綜合、突破地將其作為一個(gè)系統(tǒng)工程來(lái)完成。單一政策已經(jīng)不能從根本上解決問(wèn)題，也不能使用強(qiáng)迫手段簡(jiǎn)單處理不計(jì)后果。專家建議從以下幾方面入手

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控幾年來(lái)效果不佳，充分說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，不少地方政府執(zhí)行力存在問(wèn)題，首先應(yīng)該解決政府執(zhí)行力問(wèn)題。這本身就是一個(gè)工程浩大的政府改革問(wèn)題。不管國(guó)家出臺(tái)什么政策，政策再好，如果不能執(zhí)行到位，結(jié)果必然是不理想的，甚至?xí)鸱疵孀饔谩?duì)土地制度進(jìn)行改革并完善相關(guān)法律。農(nóng)村集體土地未來(lái)的開(kāi)展方向和現(xiàn)實(shí)沖突，導(dǎo)致村民住宅只能在村民內(nèi)部進(jìn)行簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)讓，無(wú)法真正解決村民、集體、國(guó)家以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的利益分配關(guān)系。另外，目前在一定程度上還存在對(duì)農(nóng)村集體土地監(jiān)控管理缺失問(wèn)題。對(duì)土地制度應(yīng)該進(jìn)行改革，包括國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓、劃撥、出租、出售，理順個(gè)人、集體、國(guó)家三者的利益關(guān)系，形成一套切實(shí)可行的適應(yīng)現(xiàn)階段情況的中國(guó)特色社會(huì)主義土地制度。對(duì)于已經(jīng)建成的村民住宅，違規(guī)向外出售的，必須依照法律嚴(yán)肅處理。對(duì)于各個(gè)環(huán)節(jié)涉及腐敗問(wèn)題的，應(yīng)該追究犯罪責(zé)任；對(duì)于違規(guī)購(gòu)置村民住宅的客戶應(yīng)該追繳非法利益，并作出應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)處分以維護(hù)法律和政策的尊嚴(yán)。另外，凡購(gòu)入村證房的外戶，應(yīng)統(tǒng)一發(fā)證、轉(zhuǎn)換身份，但必須補(bǔ)交差額利益，對(duì)村干部及開(kāi)發(fā)商實(shí)行嚴(yán)格處分手段，以期到達(dá)目的：使開(kāi)發(fā)商、村干部、購(gòu)房者三者均得不到非法利益，并且受到違規(guī)違法處分。2.2建設(shè)用地使用權(quán)出讓

建設(shè)用地使用權(quán)出讓的根本概念建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式和年限建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理建設(shè)用地使用權(quán)出讓的根本概念〔掌握〕建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的含義如下：①土地使用權(quán)出讓，又稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。②經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人在使用期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂谩⒄加小⑹找婧吞幏謾?quán)。③土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。④集體土地不經(jīng)征收不得轉(zhuǎn)讓。⑤土地使用權(quán)出讓具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)的出讓，可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。〞國(guó)有土地資源部2002年4月3日公布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》又提出了掛牌出讓的方式。出讓方式：相關(guān)立法鏈接：建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式和年限

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的出讓最高年限是：出讓土地最高年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地50年即：居住用地70年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年，其余50年

土地使用權(quán)到期，

房子是不是就不歸我了？到期處理〔物權(quán)法第一百四十九條〕1、住宅建設(shè)用地：使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。2、非住宅建設(shè)用地：使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。土地使用權(quán)的收回和終止

土地使用權(quán)終止（1）土地使用權(quán)年限屆滿（2）土地使用權(quán)收回（3）土地滅失：如河流改道、山體滑坡、地震等A.出讓土地使用權(quán)：只在特殊情況下提前收回，如國(guó)防需要、環(huán)境保護(hù)需要、國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要等B.劃撥土地使用權(quán)：國(guó)家需要時(shí)或土地使用者不需要時(shí)無(wú)償收回C.司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理〔了解〕簽訂書(shū)面出讓合同三種類型合同成片土地土地使用權(quán)出讓合同工程用地(宗地)土地使用權(quán)出讓合同劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補(bǔ)辦的土地使用權(quán)出讓合同合同的主要內(nèi)容合同正文主要內(nèi)容一般包括：①當(dāng)事人的名稱和住所；②土地界址、面積等；③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；④土地用途；⑤使用期限；⑥出讓金等費(fèi)用及其支付方式；⑦解決爭(zhēng)議的方法。合同附件主要內(nèi)容有：地塊四至平面圖；界樁定點(diǎn)圖；土地利用要求；城市建設(shè)管理要求；建設(shè)要求；建筑面積；限高；綠化率；建筑比例等。

合同的履行①以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、開(kāi)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的開(kāi)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未開(kāi)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未開(kāi)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為，或者開(kāi)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成開(kāi)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。②用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門(mén)的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。合同的解除

①在簽訂出讓合同后，土地使用者應(yīng)繳納定金并按約定期限支付地價(jià)款，未按出讓合同支付地價(jià)款的，土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。②土地管理部門(mén)未按出讓合同約定的時(shí)間提供土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門(mén)返還地價(jià)款并可以請(qǐng)求違約賠償。案例分析某工廠為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，投資80萬(wàn)元建一分廠，向某縣級(jí)人民政府申請(qǐng)用地2畝〔以出讓方式取得土地使有權(quán)〕，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于A村集體所有的土地〔非耕地〕2畝。為保證按時(shí)使用土地，工廠與A村簽訂了土地使用權(quán)合同。合同規(guī)定A村向工廠出讓土地2畝，土地所有權(quán)出讓金30萬(wàn)元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年。有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照國(guó)家出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同寫(xiě)明。據(jù)此，請(qǐng)答復(fù)以下問(wèn)題：〔1〕該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？〔2〕縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的該工廠用地70年是否合法？為什么？〔3〕按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)？〔1〕無(wú)效。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)有關(guān)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，必須先依法征為國(guó)有，其土地使用權(quán)才能出讓。土地所有權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的，違法的合同應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。〔2〕不合法。依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地所有權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為50年。〔3〕該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是：由人民政府依法定權(quán)限批準(zhǔn)征收A村的土地，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，然后再將土地使用權(quán)出讓給工廠，由土地管理局代表政府與工廠簽訂土地使用權(quán)出讓合同，工廠依合同向政府繳納土地使用權(quán)出讓金，并依法登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)后，取得土地使用權(quán)。2.3建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的根本概念2.3.2建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的根本概念〔掌握〕建設(shè)用地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為。建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義如下：①劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用和無(wú)償取得兩種形式。②除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒(méi)有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。③取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序辦理手續(xù)。④在國(guó)家沒(méi)有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的區(qū)別：取得方式；是否支付對(duì)價(jià)；存續(xù)期限；使用權(quán)性質(zhì)。

建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍〔掌握〕〔1〕國(guó)家機(jī)關(guān)用地。〔2〕軍事用地。〔3〕城市根底設(shè)施用地。〔4〕公益事業(yè)用地。〔5〕國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等根底設(shè)施用地。〔6〕法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理〔掌握〕〔1〕劃撥土地的轉(zhuǎn)讓。主要包括：一是經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓的，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將土地收益上繳國(guó)家。〔2〕劃撥土地使用權(quán)抵押。劃撥土地使用權(quán)抵押價(jià)值為劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值；假設(shè)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國(guó)家繳納地價(jià)款才能變更土地權(quán)屬。〔3〕劃撥土地使用權(quán)的出租。①房產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。②租賃時(shí)間超過(guò)6個(gè)月的，應(yīng)簽訂租賃合同。〔4〕對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款.〔5〕凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。〔6〕國(guó)有企業(yè)改制中的劃撥土地。對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和保存劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。以下情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份以及組建企業(yè)集團(tuán)的；②國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；③國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；④非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。以下情況經(jīng)批準(zhǔn)可以保存劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市根底設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等工程用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的；③在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。②、③、④項(xiàng)保存劃撥土地方式的期限不超過(guò)5年。〔7〕劃撥土地使用權(quán)的收回主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；②國(guó)家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)；〔國(guó)家征收〕③各級(jí)司法部門(mén)沒(méi)收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)；〔司法收回〕④土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)；⑤未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用；⑥不按批準(zhǔn)用途使用土地；⑦鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。土地出讓方式的弊端1.土地價(jià)格的“雙軌制〞。這種價(jià)格雙軌制導(dǎo)致了套利的時(shí)機(jī)主義傾向：以“非經(jīng)營(yíng)性用地〞的名義，通過(guò)協(xié)議出讓甚至行政劃撥方式，低價(jià)或無(wú)償取得土地，之后再全部或局部轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地，套取高額的利潤(rùn)。2.即使有償交易局部，權(quán)力部門(mén)處于“雙重壟斷〞地位。知識(shí)拓展雙重壟斷在我國(guó)當(dāng)前的土地市場(chǎng)中，權(quán)力部門(mén)實(shí)際