房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金管理對(duì)企業(yè)綜合績(jī)效的影響研究案例報(bào)告 2一、緒論 1（一）選題的背景以及選題的意義 11.選題的深遠(yuǎn)背景 12.選題的深刻意義 1（二）有關(guān)國(guó)內(nèi)外研究成果綜述 21.國(guó)外研究成果 22.國(guó)內(nèi)研究成果 33.對(duì)于研究成果情況的評(píng)述 4（三）論文的基本研究思路 5（四）、研究方法及創(chuàng)新處 7二、萬(wàn)科企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理對(duì)企業(yè)綜合績(jī)效的影響 8（一）萬(wàn)科房地產(chǎn)發(fā)展歷史 8（二）營(yíng)運(yùn)資金指標(biāo)相關(guān)分析 81.營(yíng)運(yùn)資金管理績(jī)效分析 8（三）營(yíng)運(yùn)資金總體指標(biāo)比較以及橫向比較 121.萬(wàn)科集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)分析 122.比較萬(wàn)科集團(tuán)企業(yè)指標(biāo)與行業(yè)平均指標(biāo) 15（三）房地產(chǎn)行業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)的的營(yíng)運(yùn)資金管理的存在問(wèn)題以及對(duì)策。 171.萬(wàn)科集團(tuán)在營(yíng)運(yùn)資金管理中存在的問(wèn)題 172.房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理的對(duì)應(yīng)對(duì)策 18參考文獻(xiàn)： 22一、緒論（一）選題的背景以及選題的意義1.選題的深遠(yuǎn)背景跟隨住房體系制度相對(duì)而言持續(xù)穩(wěn)步改革、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展的趨勢(shì)，就我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)始，于上世紀(jì)九十年代初，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展飛速，并且逐漸能夠成為中國(guó)穩(wěn)步經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與此同時(shí)，其地位日益顯著。而房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)作將會(huì)益于促進(jìn)社會(huì)涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)前進(jìn)，全社會(huì)的就業(yè)水平由此得以提升。資金相對(duì)密集型的行業(yè)中——房地產(chǎn)行業(yè)，其特點(diǎn)是：資金投入大、存貨周轉(zhuǎn)漫長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)等，此外房地產(chǎn)行業(yè)極易受到政府宏觀政策調(diào)控的影響，因此該行業(yè)的生存和發(fā)展空間具有較大不確定性和不穩(wěn)定性。近這些年頭來(lái)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中待漲。政府部門開(kāi)始逐漸干預(yù)和加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控管理。比如：住房政策的實(shí)施、城市規(guī)劃以及金融政策等等。由此科學(xué)地探究營(yíng)運(yùn)資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)綜合績(jī)效影響程度，有助于房地產(chǎn)企業(yè)全面衡量本身發(fā)展的優(yōu)點(diǎn)和缺陷，充分利用自身有利條件發(fā)揮更多的效益，優(yōu)化資源配置，降低不利因素、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)或系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)虧損。與此同時(shí)，研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)綜合績(jī)效營(yíng)造更多的有利氛圍推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面發(fā)展。2.選題的深刻意義營(yíng)運(yùn)資金這一概念：極大取決于流動(dòng)資產(chǎn)以及流動(dòng)負(fù)債這兩者之間的差額大小。總體而言，主要作用是維持企業(yè)的高效運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在如今，許多大規(guī)模企業(yè)進(jìn)行日常財(cái)務(wù)管理的活動(dòng)過(guò)程中，營(yíng)運(yùn)資金主要應(yīng)當(dāng)歸于營(yíng)運(yùn)資金管理的項(xiàng)目活動(dòng)更高頻。此外，成為企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的必要部分。進(jìn)行營(yíng)運(yùn)資金的管理活動(dòng)時(shí)，將會(huì)牽扯企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)行為等諸多方面，比如：會(huì)影響貨幣資金、存貨、應(yīng)收賬款等流動(dòng)資產(chǎn)。此外，同時(shí)也一定程度影響：短期借款、應(yīng)付賬款等，流動(dòng)負(fù)債等賬目的合理利用與償付。因?yàn)椋瑢?duì)營(yíng)運(yùn)資金的管理效率水平高低而言，能直接影響到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的績(jī)效的水平。企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注外部和內(nèi)部環(huán)境，且更應(yīng)當(dāng)提升營(yíng)運(yùn)資金管理水平，提高管理效率，并且最終提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力可以提高企業(yè)的盈利管理能力、資金營(yíng)運(yùn)能力、債務(wù)管理能力和經(jīng)營(yíng)發(fā)展能力，最終提高企業(yè)戰(zhàn)略管理水平。（二）有關(guān)國(guó)內(nèi)外研究成果綜述1.國(guó)外研究成果開(kāi)始于20世紀(jì)30年代，國(guó)外學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了研究。對(duì)于營(yíng)運(yùn)資金管理之類的研究，起步時(shí)間早。因此相對(duì)其他研究而言，早期的資金管理研究方向更單一，并且主要著手于企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理內(nèi)部，比如：就單個(gè)項(xiàng)目研究而言，其針對(duì)性強(qiáng)。還比如：應(yīng)收賬款或者存貨和現(xiàn)金等項(xiàng)目的研究。立足于尋求找到更適合企業(yè)的持有水平，由此應(yīng)該提高企業(yè)對(duì)這些單個(gè)項(xiàng)目的管理水平。研究當(dāng)時(shí)著重對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行高效優(yōu)化研究，。同時(shí)隨著研究的逐步深入，從整體出發(fā)，就高效的企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金而言，進(jìn)行一定程度的合理管理，更貼切企業(yè)管理優(yōu)化的標(biāo)準(zhǔn)。1.1營(yíng)運(yùn)資金的管理效率水平與現(xiàn)金周期情況的長(zhǎng)短有關(guān)HamptonC.Hager[1]本人研究中是針對(duì)營(yíng)運(yùn)資金表現(xiàn)的整體研究，發(fā)表了現(xiàn)金周期（CCC,CashConversionCycle）這一重要概念。現(xiàn)金周期不僅包括流動(dòng)負(fù)債還包括流動(dòng)資產(chǎn)，對(duì)于營(yíng)運(yùn)資金管理效率評(píng)價(jià)方面，更具有綜合性視角。Richards&Laughlin[2]提出的現(xiàn)金轉(zhuǎn)換周期（CashConversionCycle）的概念：指由采購(gòu)環(huán)節(jié)將資金轉(zhuǎn)化為原材料出發(fā)，并且意圖將原材料持續(xù)不斷的投入到生產(chǎn)的過(guò)程當(dāng)中，從而逐步轉(zhuǎn)化為一般產(chǎn)成品，最終銷售環(huán)節(jié)收回資金的整個(gè)周轉(zhuǎn)周期。現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期與企業(yè)龐大的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程聯(lián)系密切，從綜合反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理狀況的表現(xiàn)，完善研究中對(duì)營(yíng)運(yùn)資金項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)考察的弊端和缺陷。同時(shí)采用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)衡量企業(yè)的流動(dòng)性，而不是僅由企業(yè)的整體發(fā)展角度出發(fā)，綜合評(píng)價(jià)其流動(dòng)性。由此提出使用經(jīng)營(yíng)周期（OperatingCycle）的概念來(lái)體現(xiàn)企業(yè)的流動(dòng)性水平，該指標(biāo)不僅考慮存貨周轉(zhuǎn)期，同時(shí)還考慮應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期。總體而言這是一個(gè)綜合性指標(biāo)。Alavinasab,SeyedMohammad和DavoudIEsmail[4]采用2005-2009年期間147家有一定規(guī)模的公司的數(shù)據(jù)作為研究樣本，研究營(yíng)運(yùn)資金管理水平與企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效之間兩者的相關(guān)性。研究成果表明：資產(chǎn)收益率和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期（CCC）之間有著顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系；股本的回報(bào)率與現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期（CCC）兩者之間呈現(xiàn)的也是顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。綜上所述，對(duì)于企業(yè)而言，其現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期越短，則企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效成效越好。1.2營(yíng)運(yùn)資金管理效率水平的風(fēng)險(xiǎn)性和收益性研究JohnCGroth[3]從收益性和風(fēng)險(xiǎn)性的維度對(duì)營(yíng)運(yùn)資金管理進(jìn)行探究。觀點(diǎn)為，企業(yè)應(yīng)關(guān)注營(yíng)運(yùn)資金的收益性，同時(shí)，也要注意營(yíng)運(yùn)資金項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。在綜合權(quán)衡其風(fēng)險(xiǎn)和收益的水平之后，實(shí)現(xiàn)最佳的營(yíng)運(yùn)資金管理模式，達(dá)到綜合收益最大化目標(biāo)。由于營(yíng)運(yùn)資金兼有收益性和風(fēng)險(xiǎn)性特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)性更是不能忽視的因素。2.國(guó)內(nèi)研究成果對(duì)于國(guó)內(nèi)的研究而言，其起步一定程度上遲于國(guó)外學(xué)者對(duì)營(yíng)運(yùn)資金管理的研究，研究類似國(guó)外的內(nèi)容和方法與，方法層面主要包括理論分析和實(shí)證檢驗(yàn)等，內(nèi)容層面而言，具體包含營(yíng)運(yùn)資金概念的判定情況、營(yíng)運(yùn)資金的管理政策規(guī)章、營(yíng)運(yùn)資金的管理與企業(yè)績(jī)效、公司的價(jià)值之間關(guān)系等。迄今為止，我國(guó)關(guān)于營(yíng)運(yùn)資金的理論分析成果已十分全面和深入，營(yíng)運(yùn)資金管理效率方面，我國(guó)的研究有自己的創(chuàng)新之處，在營(yíng)運(yùn)資金的概念以及營(yíng)運(yùn)資金結(jié)構(gòu)方面與國(guó)外大多保持一致。2.1營(yíng)運(yùn)資金管理的收益性和風(fēng)險(xiǎn)性毛付根學(xué)者（1995）[5]：提出，在著手研究營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行結(jié)構(gòu)性管理的同時(shí)，對(duì)企業(yè)而言，不應(yīng)當(dāng)僅考慮相關(guān)營(yíng)運(yùn)資金項(xiàng)目的盈利性水平。更需要從盈利性和風(fēng)險(xiǎn)性兩個(gè)方面充分考慮流營(yíng)運(yùn)資金，并分析兩者關(guān)系之間的相互影響、共同作用對(duì)企業(yè)績(jī)效的綜合影響。2.2營(yíng)運(yùn)資金與資金籌措和運(yùn)用相關(guān)程光[6]：著手研究零營(yíng)運(yùn)資金的管理成效項(xiàng)目。首先，就企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金而言，具有周轉(zhuǎn)時(shí)長(zhǎng)短、非現(xiàn)金形式流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)、其來(lái)源具有多樣性等多種特征。營(yíng)運(yùn)資金管理的重點(diǎn)體現(xiàn)在：資金運(yùn)用、資金籌措等。企業(yè)若采用零營(yíng)運(yùn)資金管理方法進(jìn)行管理營(yíng)運(yùn)資金，這將是一種高效的管理方法。而運(yùn)用該管理模式的指導(dǎo)，企業(yè)應(yīng)盡最大限度降低流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)量。這是因?yàn)榱鲃?dòng)資產(chǎn)收益性并不高，所以會(huì)使企業(yè)獲得較高的收益。但同時(shí)，企業(yè)將承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，最后從我國(guó)現(xiàn)實(shí)狀況角度出發(fā)，探討實(shí)現(xiàn)該模式下資金管理的方法。王竹泉教授等人[7]發(fā)表在《國(guó)內(nèi)外營(yíng)運(yùn)資金管理研究的回顧與展望》本文中，表明了新的營(yíng)運(yùn)資金其他情況分類觀點(diǎn)。著手渠道控制和客戶關(guān)系管理、供應(yīng)鏈管理的方面進(jìn)行研究，得出有效把營(yíng)運(yùn)資金總體的管理績(jī)效、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的營(yíng)運(yùn)資金以及各渠道營(yíng)運(yùn)資金管理績(jī)效銜接，同時(shí)推出新型的營(yíng)運(yùn)資金管理績(jī)效評(píng)價(jià)體系。即依據(jù)管理目標(biāo)強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)性和盈利性的區(qū)別，決定將營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期分為兩種周期。即：理財(cái)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期。2.3營(yíng)運(yùn)資金管理水平與應(yīng)收賬款及應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率水平、存貨周轉(zhuǎn)率水平相關(guān)郁國(guó)建[8]在2000年提出利用傳統(tǒng)的營(yíng)運(yùn)資金管理，由應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)。雖然此評(píng)價(jià)方法簡(jiǎn)單，但缺乏戰(zhàn)略性與集成性。所以應(yīng)建立財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的、具有高集成性的一種營(yíng)運(yùn)資金管理評(píng)價(jià)體系，因此創(chuàng)立了購(gòu)銷周轉(zhuǎn)率用以評(píng)價(jià)營(yíng)運(yùn)資金的總體流轉(zhuǎn)水平，即購(gòu)銷周轉(zhuǎn)率應(yīng)當(dāng)為一年的天數(shù)，假定為360天，除以購(gòu)銷周轉(zhuǎn)天數(shù)。而購(gòu)銷周轉(zhuǎn)天數(shù)的數(shù)額應(yīng)當(dāng)為應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)與存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的總和。并且，應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)體現(xiàn)在一年的天數(shù)，假定為360天除以應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率。3.對(duì)于研究成果情況的評(píng)述大多數(shù)學(xué)者在研究營(yíng)運(yùn)資金管理后發(fā)現(xiàn)，營(yíng)運(yùn)資金管理會(huì)影響企業(yè)的生產(chǎn)和營(yíng)銷能力，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的綜合績(jī)效產(chǎn)生一定的影響。營(yíng)運(yùn)資金的管理主要是通過(guò)有效的管理,確保企業(yè)償債能力,能夠提高企業(yè)盈利能力水平,平衡利益和風(fēng)險(xiǎn),確保企業(yè)各部門的安全營(yíng)運(yùn)資本流動(dòng)和使用,提高營(yíng)運(yùn)資金的使用和營(yíng)業(yè)額的同時(shí),達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)。（三）論文的基本研究思路本文就營(yíng)運(yùn)資金結(jié)構(gòu)以及企業(yè)綜合績(jī)效兩者進(jìn)行實(shí)證研究，并且將與同行業(yè)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)情況對(duì)比，進(jìn)而提出改進(jìn)措施和建議：第一步。首先提出了一個(gè)問(wèn)題，指出了研究我國(guó)上市房地產(chǎn)公司營(yíng)運(yùn)資金結(jié)構(gòu)的必要性，并在此基礎(chǔ)上提出了本文研究的問(wèn)題：在司資產(chǎn)負(fù)債表中，營(yíng)運(yùn)資金數(shù)額主要是由扣除流動(dòng)負(fù)債后的流動(dòng)資產(chǎn)表示。其凈額能夠呈現(xiàn)公司短期債務(wù)償還能力強(qiáng)弱。比如，營(yíng)運(yùn)資金越大時(shí)，公司可用于償還流動(dòng)債務(wù)的資本儲(chǔ)備相對(duì)而言就越充分。而當(dāng)營(yíng)運(yùn)資金指標(biāo)變?yōu)樨?fù)數(shù)時(shí)，表示公司目前的流動(dòng)資產(chǎn)儲(chǔ)備不足以支持當(dāng)前的流動(dòng)負(fù)債，并且表明公司的資本周轉(zhuǎn)能力弱。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的營(yíng)運(yùn)資本結(jié)構(gòu)相比較而言，明顯不同。首先，就房地產(chǎn)公司，其意圖獲得資源優(yōu)勢(shì)，從而進(jìn)行大規(guī)模地“囤地”活動(dòng)，并且資本投資額很大。因此得出，存貨資金這一科目在流動(dòng)資金行列占有舉足輕重的地位。其次，就房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)而言，其周期過(guò)長(zhǎng)，資金占用量大，并且自有資金占有量大。從而無(wú)法滿足生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的需要，所以必須進(jìn)行融資以滿足土地購(gòu)買的需求，同時(shí)這也一定程度影響了平衡現(xiàn)金流的能力。維持著公司的生存，發(fā)展和盈利能力是房地產(chǎn)公司的營(yíng)運(yùn)資金，所以其具有非常重要的地位。第二步，房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司——萬(wàn)科集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)資金結(jié)構(gòu)分析。基于營(yíng)運(yùn)資金管理概念基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，本章具體分析萬(wàn)科公司營(yíng)運(yùn)資金結(jié)構(gòu)管理的特征，主要情況。指出營(yíng)運(yùn)資金管理績(jī)效分析的主要內(nèi)容包括：營(yíng)運(yùn)資金結(jié)構(gòu)分析、營(yíng)運(yùn)資金的融資能力分析、現(xiàn)金流的保障能力分析、優(yōu)勢(shì)與效率的權(quán)衡等。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際，表明房地產(chǎn)行業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)營(yíng)運(yùn)資金結(jié)構(gòu)的管理特點(diǎn)。與此同時(shí)，分析了相關(guān)績(jī)效評(píng)價(jià)理論。第三步，房地產(chǎn)行業(yè)中的上市公司——萬(wàn)科集團(tuán)，就其營(yíng)運(yùn)資金結(jié)構(gòu)與企業(yè)績(jī)效兩者關(guān)聯(lián)進(jìn)行實(shí)證研究。房地產(chǎn)行業(yè)通常而言資產(chǎn)負(fù)債率較高。從萬(wàn)科集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)比率來(lái)看，短期債務(wù)一直在增加。2015年的短期債務(wù)是長(zhǎng)期債務(wù)的7.65倍。這導(dǎo)致萬(wàn)科的短期債務(wù)償付能力持續(xù)下降，并導(dǎo)致年底現(xiàn)金儲(chǔ)備持續(xù)下降。這很可能給資本鏈的營(yíng)業(yè)額帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，而萬(wàn)科股份有限公司很容易面臨短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。融資方式不同，即使獲得相同金額的資本，但其成本也不盡然相同。因?yàn)楦鞴驹诰駬袢谫Y方式以及融資渠道的同時(shí)，應(yīng)適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行融資成本問(wèn)題的相關(guān)而考慮。當(dāng)企業(yè)在衡量最佳的融資計(jì)劃及其對(duì)應(yīng)的資本成本以做出最佳決策的同時(shí)，應(yīng)考慮企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，保持資金的流動(dòng)性，并保持良好的償付能力。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性，分析營(yíng)運(yùn)資金的來(lái)源結(jié)構(gòu)，資本成本，使用效率，融資方式，并保持各種資產(chǎn)的適當(dāng)比例，以分析企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的運(yùn)作能力及其對(duì)公司的影響。公司的整體財(cái)務(wù)績(jī)效。第四步，從行業(yè)統(tǒng)計(jì)性描述和案例企業(yè)數(shù)據(jù)分析著手，挑選5-10年4-5家房地產(chǎn)上市企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)行業(yè)的資金通常不穩(wěn)定。為了使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，首先要做好周轉(zhuǎn)資金管理，其次應(yīng)當(dāng)合理地規(guī)劃資金使用計(jì)劃。而房地產(chǎn)萬(wàn)科企業(yè)在發(fā)展歷程中，若企業(yè)目前的資產(chǎn)負(fù)債率高，則意味著大大增加了企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)，從而會(huì)降低了企業(yè)的基本融資能力。另外，盡管大多數(shù)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金流會(huì)呈現(xiàn)為負(fù)數(shù)，但這將會(huì)使現(xiàn)金流不安全，同時(shí)并加大了公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)水平。并且倘若出現(xiàn)重大的緊急情況，非常容易使公司處于措手不及的境地。即便是正常運(yùn)行的影響也會(huì)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)行業(yè)通常具有較低的資本管理能力。從公司營(yíng)運(yùn)資金的角度來(lái)看，資金的主要來(lái)源包括銷售，銀行貸款等主要方面，若在風(fēng)險(xiǎn)的層次看，對(duì)于公司的運(yùn)營(yíng)要求，需要嚴(yán)格控制銷售和融資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)出現(xiàn)這些方面情況時(shí)，現(xiàn)金缺口的局面將對(duì)房地產(chǎn)等資本密集型公司造成致命的危害。而當(dāng)時(shí)階段，盡管房地產(chǎn)上市公司能成長(zhǎng)到不同的高度，但資本管理能力仍然不足。大部分房地產(chǎn)上市公司計(jì)劃將部分資金以作自有資金，并且將其他渠道的資金計(jì)劃用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。其次，應(yīng)當(dāng)比較房地產(chǎn)行業(yè)萬(wàn)科公司各項(xiàng)指標(biāo)與營(yíng)運(yùn)資本管理行業(yè)平均水平指標(biāo)之間差異，進(jìn)行案例分析，并分析影響房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的原因。第五步，給出改善房地產(chǎn)上市公司萬(wàn)科企業(yè)績(jī)效的對(duì)策及建議：研究和優(yōu)化營(yíng)運(yùn)資金管理策略，以改善公司的整體績(jī)效。營(yíng)運(yùn)資金管理應(yīng)依據(jù)采用有效的管理方法，以保障企業(yè)各部門流動(dòng)資金的流動(dòng)和安全使用，在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，提高流動(dòng)資金的利用率和周轉(zhuǎn)率。在資金安全的前提下，保障資金償付能力的同時(shí)提高盈利能力，保持收入與風(fēng)險(xiǎn)之間的平衡，保持較高比例的流動(dòng)資產(chǎn)。大力發(fā)展資本市場(chǎng)，促進(jìn)融資渠道多元化，有效發(fā)揮長(zhǎng)期負(fù)債的杠桿效應(yīng)，同時(shí)可以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；加快公司資本周轉(zhuǎn)，等等。第六步，為結(jié)論。經(jīng)過(guò)上述營(yíng)運(yùn)資金結(jié)構(gòu)管理的理論研究情況以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司營(yíng)運(yùn)資金結(jié)構(gòu)并且公司績(jī)效實(shí)證研究成績(jī)，得出了此研究成果，指出了本文的不足。（四）、研究方法及創(chuàng)新處在回顧了國(guó)內(nèi)外相關(guān)部分營(yíng)運(yùn)資金管理研究成果后，本文研究房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的營(yíng)運(yùn)資金管理效率結(jié)合公司績(jī)效因素分析兩者之間的關(guān)系，并將營(yíng)運(yùn)資金管理與公司業(yè)務(wù)流程緊密聯(lián)系，使之運(yùn)用更加合理。更高效合理地指導(dǎo)企業(yè)各種渠道的營(yíng)運(yùn)資金管理。本文采用多維角度對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理進(jìn)行分析，綜合反映企業(yè)績(jī)效的盈利，經(jīng)營(yíng)，償債，發(fā)展等能力方面的財(cái)務(wù)指標(biāo)，綜合評(píng)價(jià)企業(yè)績(jī)效。

二、萬(wàn)科企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理對(duì)企業(yè)綜合績(jī)效的影響資本管理作為財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，與運(yùn)營(yíng)綜合績(jī)效的水平息息相關(guān)。有效的營(yíng)運(yùn)資金管理足以促進(jìn)企業(yè)的成長(zhǎng)和盈利。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，資金投入高、建設(shè)周期長(zhǎng)且屬于投資風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)，其生存與發(fā)展在很大程度上依賴于良好的營(yíng)運(yùn)資金管理，因此，有效的營(yíng)運(yùn)資金管理成為房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)管理對(duì)象。文章基于房地產(chǎn)行業(yè)具有的特點(diǎn)，以營(yíng)運(yùn)資金結(jié)構(gòu)分析為主線，從資金來(lái)源、占用到現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)維度全面分析營(yíng)運(yùn)資金管理綜合績(jī)效，并在此基礎(chǔ)上提出優(yōu)勢(shì)與效率的權(quán)衡。（一）萬(wàn)科房地產(chǎn)發(fā)展歷史萬(wàn)科集團(tuán)成立于1984年。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后，公共住房開(kāi)發(fā)成為其核心業(yè)務(wù)。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已逐漸成為中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。2013年，萬(wàn)科集團(tuán)提出了輕資產(chǎn)，重運(yùn)營(yíng)和終極服務(wù)的十年計(jì)劃。其目標(biāo)是到2023年將集團(tuán)住宅業(yè)務(wù)收入的比例降低至50％；集團(tuán)下的所有新業(yè)務(wù)均采用輕資產(chǎn)，資本化的業(yè)務(wù)模式，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和擴(kuò)展行業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)和發(fā)展。（二）營(yíng)運(yùn)資金指標(biāo)相關(guān)分析相對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表中的營(yíng)運(yùn)資金，主要表示為：減去流動(dòng)負(fù)債后的流動(dòng)資產(chǎn)凈額，以體現(xiàn)公司的短期償付能力水平。營(yíng)運(yùn)資金越充足，公司用于償還流動(dòng)債務(wù)的資本儲(chǔ)備越充分，公司的短期債務(wù)償付能力同時(shí)越強(qiáng)。反之，當(dāng)營(yíng)運(yùn)資金降為負(fù)數(shù)時(shí)，表示公司的流動(dòng)資產(chǎn)儲(chǔ)備不足以支持流動(dòng)負(fù)債的當(dāng)前償還，并且公司的資本周轉(zhuǎn)能力很弱。1.營(yíng)運(yùn)資金管理績(jī)效分析1.1萬(wàn)科集團(tuán)償債能力分析償債能力分析指標(biāo)為流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率等。1.1．1萬(wàn)科集團(tuán)的流動(dòng)比率指標(biāo)表SEQ表\*ARABIC1萬(wàn)科集團(tuán)2018-2020年的流動(dòng)比率指標(biāo)比率指標(biāo)年度2017年2016年2015年流動(dòng)比率1.201.241.30數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科集團(tuán)年報(bào)公司用流動(dòng)資產(chǎn)以償還流動(dòng)負(fù)債的能力衡量由流動(dòng)比率反映。一般而言，流動(dòng)比率越高，債權(quán)人的債務(wù)越安全。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，流動(dòng)比率必須至少大于1，理想值為2。在過(guò)去三年中，萬(wàn)科集團(tuán)的流動(dòng)比率指標(biāo)數(shù)額分別為1.17,1.13和，這些指標(biāo)數(shù)額表明該公司的短期償付能力是可以接受的，但是這三年的比率都低于國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)2。而且逐年下降也表明，公司的流動(dòng)負(fù)債年增長(zhǎng)率大于流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)率。1.1.2萬(wàn)科集團(tuán)的速動(dòng)比率指標(biāo)表SEQ表\*ARABIC2萬(wàn)科集團(tuán)2018-2020年的速動(dòng)比率指標(biāo)比率指標(biāo)年度2017年2016年2015年速動(dòng)比率0.410.350.33數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科集團(tuán)年報(bào)速動(dòng)比率可用來(lái)反映流動(dòng)性強(qiáng)的企業(yè)能否償還流動(dòng)負(fù)債的能力水平高低。通常而言，如果速動(dòng)比率指標(biāo)越高，那么企業(yè)的短期償付能力則越強(qiáng)。并且根據(jù)經(jīng)驗(yàn)而談，對(duì)于速動(dòng)比率的指標(biāo)數(shù)理想值為保持在1左右，而倘若速動(dòng)比率的數(shù)值小于1時(shí)，短期償付能力相對(duì)而言較差。在過(guò)去2018-2020這三年中，萬(wàn)科集團(tuán)的速動(dòng)比率指標(biāo)數(shù)值一直以來(lái)相對(duì)其他指標(biāo)較低，并且遠(yuǎn)低于經(jīng)驗(yàn)數(shù)值1。2018年的業(yè)績(jī)相對(duì)其他兩個(gè)年份則最差，這表明該公司的短期債務(wù)償付能力有所波動(dòng)，并且同時(shí)它還必須面臨一定的短期還款的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1．1..3萬(wàn)科集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)表SEQ表\*ARABIC3萬(wàn)科集團(tuán)2018-2020年的速動(dòng)比率指標(biāo)比率指標(biāo)年度2017年2016年2015年資產(chǎn)負(fù)債率0.810.840.84數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科集團(tuán)年報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)默認(rèn)是指企業(yè)的負(fù)債總額數(shù)值與企業(yè)資產(chǎn)總額數(shù)值之比。它不僅可以用來(lái)反映債權(quán)人債務(wù)的安全性水平，并且也是企業(yè)的長(zhǎng)期償付能力體現(xiàn)的重要指標(biāo)。該比率越低，低于50％，公司的償付能力就越強(qiáng)。萬(wàn)科的債務(wù)資產(chǎn)比率連續(xù)三年保持在0.7至0.8之間。該公司擁有大量債務(wù)，并且面臨長(zhǎng)期還款的一定風(fēng)險(xiǎn)。1.2.萬(wàn)科集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)分析企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期在一定程度上足以衡量公司營(yíng)運(yùn)資金運(yùn)行速度的快慢以及有效性。具體來(lái)說(shuō)，其中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期的大小是取決于應(yīng)收賬款的相關(guān)政策的重要指標(biāo)。一般而言，如若應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)期時(shí)間越長(zhǎng)，那么意味著公司資產(chǎn)的流動(dòng)性越好，這樣就足以保證公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力越強(qiáng)。對(duì)于企業(yè)而言，存貨周轉(zhuǎn)期主要表示的是計(jì)算從原材料進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為成品進(jìn)而到銷售成品的總時(shí)間。它所展現(xiàn)的是每一個(gè)生產(chǎn)階段過(guò)程持續(xù)時(shí)間的總和。此指標(biāo)表示：庫(kù)存周轉(zhuǎn)速度如果越快，則現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期將越短，這樣的模式可以節(jié)省庫(kù)存占用成本。從而進(jìn)一步提升公司價(jià)值。從企業(yè)管理的角度出發(fā)，應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期離不開(kāi)從購(gòu)買材料，進(jìn)而聘用人工再到支付現(xiàn)金給供應(yīng)商以及人工的平均時(shí)間。并且只要公司不影響聲譽(yù)，合理地權(quán)衡收益和成本，則應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期越大，則營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期越短，從而可以使用更多的資金并提高效率。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，公司普遍產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)并且投資回收期長(zhǎng)，因此在過(guò)去三年當(dāng)中，萬(wàn)科集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期同樣很長(zhǎng)。1.2.1萬(wàn)科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)表SEQ表\*ARABIC4萬(wàn)科集團(tuán)2018-2020年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)年份20172016201520142013應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率138.48104.8888.7958.8754.54數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科集團(tuán)年報(bào)公司三年內(nèi)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率數(shù)值高低與否以及波動(dòng)情況非常之重要。因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率失控的局面，那么同時(shí)就將導(dǎo)致現(xiàn)金流失控的結(jié)果出現(xiàn)。盡管如果此指標(biāo)的比率太小，則會(huì)意味著應(yīng)收賬款的收款速度慢，收款工作效果不佳，信貸銷售條件太寬松，壞賬可能太大；如果該比率相對(duì)較大，則意味著應(yīng)收賬款的催收速度很快。在這三年之中，萬(wàn)科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率一直保持情況較好。雖然它落后于招商房地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較大，但是最好能夠適當(dāng)?shù)卣{(diào)整公司的信貸政策。1.2.2萬(wàn)科集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)表SEQ表\*ARABIC5萬(wàn)科集團(tuán)2018-2020年存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)年份20172016201520142013存貨周轉(zhuǎn)率0.250.240．510.210.26數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科集團(tuán)年報(bào)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的處理中，企業(yè)中的存貨年周轉(zhuǎn)速度水平的測(cè)算十分重要，被稱之為存貨周轉(zhuǎn)率。就萬(wàn)科集團(tuán)庫(kù)存周轉(zhuǎn)率并不高的原因而談，一方面，是由于房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)額周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較慢。與此同時(shí)，另一方面，也是由于房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)企業(yè)的庫(kù)存數(shù)量增加所致。近三年來(lái)，萬(wàn)科庫(kù)存周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)提高的跡象，不僅高于招商房地產(chǎn)，同時(shí)也能保持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的良好水平。1.2.3萬(wàn)科集團(tuán)的應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)表SEQ表\*ARABIC6萬(wàn)科集團(tuán)的應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)年份20172016201520142013應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率1.001.361.411.231.44數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科集團(tuán)年報(bào)對(duì)于公司一年的運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率的管理非常重要。企業(yè)應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率的水平應(yīng)取決于與同行業(yè)的比較的結(jié)果來(lái)進(jìn)行分析。說(shuō)明倘若公司的應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率水平明顯低于行業(yè)平均水平，就表明著該公司足以比同行業(yè)的企業(yè)能夠占用更多資金數(shù)額，以支付供應(yīng)商款項(xiàng)。但與此同時(shí)，它必須承擔(dān)更大的還款壓力。在長(zhǎng)達(dá)三年時(shí)間里，萬(wàn)科集團(tuán)的應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率大致可以保持穩(wěn)定的水平，則可以表明萬(wàn)科集團(tuán)與其供應(yīng)商之間的業(yè)務(wù)來(lái)往以及支付政策相對(duì)而言更穩(wěn)定，具有良好的商業(yè)信用。1.2.4萬(wàn)科集團(tuán)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)表SEQ表\*ARABIC7萬(wàn)科集團(tuán)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)年份20172016201520142013流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.280.380.390.320.34數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科集團(tuán)年報(bào)對(duì)公司一年中的運(yùn)轉(zhuǎn)而言，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率占據(jù)非常重要的地位。對(duì)于稱之為流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)，當(dāng)營(yíng)業(yè)額越多時(shí)，企業(yè)用于日常業(yè)務(wù)活動(dòng)的資金額就越少；如果營(yíng)業(yè)額運(yùn)轉(zhuǎn)的緩慢，那么將需要更多的營(yíng)運(yùn)資金，這樣一來(lái)將會(huì)降低公司的盈利能力。在歷史的三年里，雖然萬(wàn)科集團(tuán)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直以來(lái)會(huì)高于招商房地產(chǎn)行業(yè)，但是萬(wàn)科集團(tuán)同時(shí)可以將更多的流動(dòng)資金投入投資活動(dòng)當(dāng)中。1.2.5.萬(wàn)科集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)表SEQ表\*ARABIC8萬(wàn)科集團(tuán)2018-2020年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)年份2017年2016年2015年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.390.380.37數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科集團(tuán)年報(bào)稱之為總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的指標(biāo)，對(duì)公司一年內(nèi)總資產(chǎn)進(jìn)行周轉(zhuǎn)活動(dòng)的衡量非常重要。企業(yè)的營(yíng)業(yè)額如果能夠越多，那么說(shuō)明其銷售能力越強(qiáng)。公司不僅可以使用微薄利潤(rùn)。比如，提升周轉(zhuǎn)率的方法來(lái)加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)并帶來(lái)利潤(rùn)的增加。在這三年中，萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于招商房地產(chǎn)行業(yè)，萬(wàn)科的銷售能力也相對(duì)而言更強(qiáng)。（三）營(yíng)運(yùn)資金總體指標(biāo)比較以及橫向比較1.萬(wàn)科集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)分析表SEQ表\*ARABIC9萬(wàn)科集團(tuán)2013-2017年流動(dòng)資產(chǎn)情況（億元）流動(dòng)資產(chǎn)2017年2016年2015年2014年2013年貨幣資金1，741.21870.32531.80627.15443.65衍生金融資產(chǎn)0.124.591.220.360應(yīng)收賬款14.3320.7525.1118.9430.79預(yù)付賬款730.17502.63396.47294.33286.54其他應(yīng)收款1,632.501,054.35754.86489.24348.15存貨5,980.884,673.613,681.223,177.263,311.33持有待售資產(chǎn)69.100000其他流動(dòng)資產(chǎn)7.2286.7179.5740.760流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)10,175.537,212.955,470.244,648.064,420.47數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科集團(tuán)年報(bào)表SEQ表\*ARABIC10萬(wàn)科集團(tuán)2013-2017年流動(dòng)負(fù)債情況（億元）流動(dòng)負(fù)債2017年2016年2015年2014年2013年短期借款161.09165.7719.0023.8351.03衍生性金融負(fù)債10.200000.12應(yīng)付票據(jù)33.3036.04167.45212．93147.84應(yīng)付賬款1734.391380.48914.46670.47639.58預(yù)收賬款4077.062746.462126.261817.491,555.18應(yīng)付職工薪酬49.3038.4026.4318.3124.52應(yīng)交稅費(fèi)107.7595.5373.7451.2545.78應(yīng)付利息9.953.782.323.372.91其他應(yīng)付款1,828.871,065.80623.50454.42547.04一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債461.64267.73247.46204.49275.22流動(dòng)負(fù)債合計(jì)8479.555799.984200.623456.543289.22數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科集團(tuán)年報(bào)位于房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，負(fù)債這一科目一直以來(lái)作為公司資金來(lái)源的重要組成部分之一，并且能夠及時(shí)償還債務(wù)的能力也是公司衡量財(cái)務(wù)狀況的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的公司之中的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比重相對(duì)而言更大，因此利用速動(dòng)比率指標(biāo)可以更好地去評(píng)價(jià)房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)流動(dòng)性水平高低。盡管萬(wàn)科集團(tuán)的速動(dòng)比率在2015-2017年間略有增加，但在2017年間有所下降，這表明該公司的短期債務(wù)償付能力有所提高，然后又有所下降。萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率在過(guò)去三年中增加了7.23％，這表明該公司增加了債務(wù)融資的規(guī)模，這導(dǎo)致該公司的長(zhǎng)期債務(wù)償付能力與上一年相比有所下降。總體而言，萬(wàn)科的償付能力有所下降。近些年來(lái)，萬(wàn)科的權(quán)益資本持續(xù)減少，但債務(wù)資本所占的比例卻持續(xù)上升。其中，2015年的資本負(fù)債率高達(dá)78％。盡管采取了去杠桿化策略，但債務(wù)比率仍然過(guò)高。盡管股息與股東的比例也增加了很多，但還債風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，不能忽視。針對(duì)這一現(xiàn)象提出改進(jìn)萬(wàn)科集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)旳對(duì)策：萬(wàn)科集團(tuán)的應(yīng)收賬款相對(duì)較小時(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)可以考慮采用項(xiàng)目共同投資機(jī)制，這樣可以有效降低萬(wàn)科集團(tuán)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率。第一，降低負(fù)債比率，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司應(yīng)當(dāng)積極降低短期負(fù)債的比例，第二、萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大現(xiàn)金流入能力。第三，科學(xué)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)表SEQ表\*ARABIC11萬(wàn)科集團(tuán)基于要素下的營(yíng)運(yùn)資金指標(biāo)情況年份20172016201520142013存貨周轉(zhuǎn)率0.250.240．510.210.26應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率138.48104.8888.7958.8754.54應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率1.001.361.411.231.44預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)率3.945.355.665.044.37預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率0.470.700.700.610.65流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.280.380.390.320.34營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率0.810.440.720.680.51數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科集團(tuán)年報(bào)一般而言，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)時(shí)間越長(zhǎng)，公司收款速度越慢，信貸銷售管理較差，不利于公司短期債務(wù)償付能力的提高，增加了公司的催收成本和壞賬率。儲(chǔ)備。風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期結(jié)合了公司的應(yīng)收賬款，應(yīng)付賬款管理和庫(kù)存管理，全面反映了企業(yè)管理營(yíng)運(yùn)資金的能力。萬(wàn)科應(yīng)促進(jìn)庫(kù)存的快速周轉(zhuǎn)并增加銷售，以獲得更好的營(yíng)運(yùn)資金管理效。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)公司來(lái)說(shuō)，存貨周轉(zhuǎn)率確實(shí)是一個(gè)非常特殊并且關(guān)鍵的指標(biāo)。因?yàn)槿绻麕?kù)存周轉(zhuǎn)速度越快，那么庫(kù)存可以更快地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款，公司的盈利能力將更強(qiáng)。但是，萬(wàn)科的庫(kù)存周轉(zhuǎn)率在過(guò)去三年中下降了56.3％，企業(yè)的盈利能力保持著持續(xù)下降的局面。同時(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還下降了59.15％左右。通常來(lái)說(shuō)，當(dāng)萬(wàn)科集團(tuán)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率保持著逐年下降的水平，理應(yīng)使管理者更加警惕。所以從2015年道2017年幾年期間，提高了企業(yè)的總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，銷售能力也得到了提高，并且企業(yè)的絕對(duì)利潤(rùn)同樣提高了。但是，繼2017年后，企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這一指標(biāo)出現(xiàn)大幅下降的情況，說(shuō)明萬(wàn)科集團(tuán)的銷售能力將在2018年下降，利潤(rùn)的絕對(duì)金額將大幅下降。從表中可以看出，萬(wàn)科的運(yùn)營(yíng)能力在過(guò)去五年中有了很大的提高。2013年，萬(wàn)科提出了“輕資產(chǎn)，重運(yùn)營(yíng)”的口號(hào)。在隨后的四年中，萬(wàn)科的運(yùn)營(yíng)周期從1144天減少到889天，庫(kù)存周轉(zhuǎn)天數(shù)從1137天減少到886天，并且?guī)齑嬷苻D(zhuǎn)速度顯著加快。盡管2017年呈上升趨勢(shì)，但考慮到萬(wàn)科租賃公寓和物流房地產(chǎn)的逐步發(fā)展（由于租賃產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資資金無(wú)法定期收回），再加上萬(wàn)科“股權(quán)糾紛”的影響和新的發(fā)展不容忽視的是，在實(shí)施經(jīng)濟(jì)政策的大背景下，萬(wàn)科集團(tuán)的“資產(chǎn)輕資產(chǎn)”仍然取得了穩(wěn)定的發(fā)展，有效地改善了庫(kù)存結(jié)構(gòu)。從表中可以看出，2013年直到2017年這5年中，萬(wàn)科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈線性上升趨勢(shì)。這期間，利率上升了幾倍，資金回報(bào)越來(lái)越快。這也說(shuō)明萬(wàn)科對(duì)供應(yīng)鏈的控制越來(lái)越強(qiáng)，公司的資本利用率更高，公司的規(guī)模越來(lái)越大。此外，高速的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度足以確保公司的資金進(jìn)行合理的周轉(zhuǎn)和運(yùn)營(yíng)，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)“穩(wěn)定”的字眼。提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的措施，對(duì)企業(yè)而言，可以降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使他們能夠繼續(xù)運(yùn)營(yíng)2.比較萬(wàn)科集團(tuán)企業(yè)指標(biāo)與行業(yè)平均指標(biāo)表SEQ表\*ARABIC122015-2017年萬(wàn)科、恒大、碧桂園營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況（天）企業(yè)指標(biāo)2017年2016年2015年萬(wàn)科現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期1119.391275.47947.87存貨周轉(zhuǎn)期1111.601253.89898.31應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期2.603.434.05應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期358.04264.94256.06恒大現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期465.38188.16283.24存貨周轉(zhuǎn)期984.60686.23824.55應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期114.1483.5551.02應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期633.35581.62592.34碧桂園現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期556.04796.921239.10存貨周轉(zhuǎn)期805.47967.401364.38應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期307.69187.62107.49應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期557.13358.10232.77數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科，恒大，碧桂園公司年報(bào)表SEQ表\*ARABIC132015-2017年萬(wàn)科集團(tuán)、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金渠道配置情況（億元）企業(yè)指標(biāo)2017年2016年2015年萬(wàn)科采購(gòu)渠道營(yíng)運(yùn)資金-1,030.51-908.51-679.98生產(chǎn)渠道營(yíng)運(yùn)資金5,228.374,181.263,432.43銷售渠道營(yíng)運(yùn)資金-3,670.67-2,384.11-1,826.63經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金527.20888.64925.81總營(yíng)運(yùn)資金占用1,701.971,412.971,269.63恒大采購(gòu)渠道營(yíng)運(yùn)資金-2,524.10-2,369.28-1,528.61生產(chǎn)渠道營(yíng)運(yùn)資金8,513.635,778.513,296.10銷售渠道營(yíng)運(yùn)資金-1,060.81-733.73-308.02經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金4,928.722,675.501,459.47總營(yíng)運(yùn)資金占用4,380.923,802.411,556.63碧桂園采購(gòu)渠道營(yíng)運(yùn)資金-3,337.51-1,507.94-619.16生產(chǎn)渠道營(yíng)運(yùn)資金141.752,163.831,351.07銷售渠道營(yíng)運(yùn)資金2,768.21-595.12-290.65經(jīng)營(yíng)活動(dòng)營(yíng)運(yùn)資金-427.5560.77441.25總營(yíng)運(yùn)資金占用983.79795.48704.21數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科，恒大，碧桂園公司年報(bào)融資方式不同，即使獲得相同金額的資金，成本也不同。公司在選擇融資方式和融資渠道時(shí)，應(yīng)適當(dāng)考慮融資成本問(wèn)題。在考慮最佳融資計(jì)劃及其為企業(yè)做出最佳決策所需的資本成本時(shí)，應(yīng)考慮到企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，應(yīng)保持資金的流動(dòng)性，并應(yīng)保持良好的償付能力。在考慮最佳資本結(jié)構(gòu)時(shí)，還應(yīng)考慮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。每個(gè)企業(yè)最好在自己的承受能力范圍內(nèi)控制其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)單個(gè)籌款計(jì)劃不能同時(shí)滿足公司的資金需求和風(fēng)險(xiǎn)控制條件時(shí)，可以考慮合并籌款計(jì)劃。無(wú)論采用哪種融資方式，都必須在最大化公司價(jià)值的前提下確保最佳的資本結(jié)構(gòu)，而不是盲目追求利潤(rùn)最大化。否則，很可能會(huì)發(fā)生追求短期利益的謀利行為。企業(yè)的弊大于利。公司進(jìn)行融資活動(dòng)，這不僅需要一定的資金成本，而且更重要的是：公司與此同時(shí)需要承擔(dān)更大的融資風(fēng)險(xiǎn)。不恰當(dāng)?shù)墓蓹?quán)融資將不可避免地減少企業(yè)的每股收益，這將會(huì)稀釋股權(quán)并分散公司的控制權(quán)。不恰當(dāng)?shù)膫鶆?wù)融資將不可避免地增加公司還款壓力的規(guī)模。而還款的壓力將增加企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理者必須選擇的最佳資本結(jié)構(gòu)來(lái)調(diào)整融資比例，以使企業(yè)價(jià)值最大化。表SEQ表\*ARABIC142015-2017年萬(wàn)科集團(tuán)、恒大、碧桂園短期償債能力指標(biāo)情況企業(yè)指標(biāo)2017年2016年2015年萬(wàn)科流動(dòng)比率1.201.241.30速動(dòng)比率0.410.350.33現(xiàn)金比率0.210.150.13恒大流動(dòng)比率1.401.521.34速動(dòng)比率0.390.530.42現(xiàn)金比率0.270.410.36碧桂園流動(dòng)比率1.131.201.35速動(dòng)比率0.600.550.45現(xiàn)金比率0.190.240.24數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科，恒大，碧桂園公司年報(bào)房地產(chǎn)行業(yè)的公司通常而言，保持著較高的債務(wù)資產(chǎn)比率。萬(wàn)科企業(yè)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平，并且僅在金科之后。但是，自萬(wàn)科集團(tuán)上市后，短期債務(wù)償付能力卻不及其他房地產(chǎn)公司。這可以得出，萬(wàn)科集團(tuán)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的債務(wù)過(guò)高，尤其是短期債務(wù)。從萬(wàn)科集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)比率來(lái)看，短期債務(wù)正在增加。債務(wù)結(jié)構(gòu)比率值顯示，2015年的短期債務(wù)是長(zhǎng)期債務(wù)的7.65倍。這導(dǎo)致萬(wàn)科的短期債務(wù)償付能力和年末現(xiàn)金庫(kù)存持續(xù)下降。這些年來(lái)也一直在下降，這很可能給資本鏈營(yíng)業(yè)額帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科有限公司很容易面臨短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（三）房地產(chǎn)行業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)的的營(yíng)運(yùn)資金管理的存在問(wèn)題以及對(duì)策1.萬(wàn)科集團(tuán)在營(yíng)運(yùn)資金管理中存在的問(wèn)題1.1行業(yè)普遍存在資金運(yùn)行不穩(wěn)定的現(xiàn)象倘若希望房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)能夠穩(wěn)定健康的持續(xù)發(fā)展，首先第一步需要執(zhí)行的是要做好周轉(zhuǎn)資金管理，并同時(shí)能夠合理地安排資金的使用，進(jìn)行有效規(guī)劃。處于房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)在發(fā)展歷程中，大多數(shù)企業(yè)目前的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)而言普遍偏高。這樣將會(huì)大大提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)也大大降低企業(yè)必然應(yīng)掌握的基本融資能力。此外，多數(shù)的房地產(chǎn)行業(yè)的公司管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，通常都會(huì)呈現(xiàn)出更多的負(fù)現(xiàn)金流現(xiàn)象，這不僅會(huì)使企業(yè)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流得不到必要的保護(hù)，還會(huì)導(dǎo)致業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加。如果出現(xiàn)不同日常活動(dòng)的重大情況，容易讓公司措手不及。這說(shuō)明正常運(yùn)行的影響也可能會(huì)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。1.2萬(wàn)科集團(tuán)的資金管理能力較低。站在公司的主要資金來(lái)源的角度來(lái)看，來(lái)源具體包括銷售，銀行借款和貸款活動(dòng)。站在風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，縱觀公司的發(fā)展歷程，管理者必須采用嚴(yán)格管控銷售風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)措施。因?yàn)橐坏┈F(xiàn)金缺口的出現(xiàn)，那么將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)等這一類的資本密集型特征的公司帶來(lái)致命一擊。在當(dāng)下階段，即使房地產(chǎn)行業(yè)的各公司發(fā)展到不同階段，但作為房地產(chǎn)行業(yè)公司一員的萬(wàn)科集團(tuán)目前仍然缺乏一定的資本管理能力。如果房地產(chǎn)行業(yè)的公司能夠主動(dòng)將一部分資金以自有資金的用途所持有，以后再利用從其他渠道籌集的資金進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，將減少導(dǎo)致資金損失的情況。但是如果某項(xiàng)資金來(lái)源出現(xiàn)短缺問(wèn)題，公司將面臨資金困境并且一定程度上將會(huì)影響工作流程。1.3資金沉淀現(xiàn)象嚴(yán)重。盡管近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但由于早期許多房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的運(yùn)作，仍然有許多閑置房屋，以及積壓的資金沉淀現(xiàn)象。另外，由于缺乏對(duì)流動(dòng)資金管理的關(guān)注，使得資金周轉(zhuǎn)困難，資本沉淀現(xiàn)象也難以緩解。房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理的對(duì)策企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的管理主要采用有效的管理手段，以確保企業(yè)各部門流動(dòng)資金的流動(dòng)和使用安全，這樣可以達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)利用率以及營(yíng)業(yè)額的目的。2.房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理的對(duì)應(yīng)對(duì)策2.1.保證企業(yè)自身運(yùn)行的償債能力。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，如果凈運(yùn)營(yíng)資金數(shù)額充足，則其資金的流動(dòng)性比率相應(yīng)就會(huì)更高。如果同時(shí)還能夠維持一定的流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債波動(dòng)水平，那么將會(huì)影響公司的短期債務(wù)償付能力更強(qiáng)。站在企業(yè)發(fā)展的歷程來(lái)看，短期償債能力強(qiáng)弱關(guān)系到企業(yè)未來(lái)持續(xù)的發(fā)展的狀況。所以，對(duì)企業(yè)而言，最重要的是優(yōu)化周轉(zhuǎn)資金的管理效率，這樣足以確保企業(yè)能夠有一定的償付能力，同時(shí)還能確保公司償付能力并改善現(xiàn)金流量管理水平。進(jìn)一步而言，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)公司的現(xiàn)金流量管理，非常有必要立足于公司營(yíng)運(yùn)資金管理進(jìn)而加快整個(gè)公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，并且還能增強(qiáng)短期以及長(zhǎng)期債務(wù)償還能力。當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率降低時(shí)，可以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率并且增強(qiáng)庫(kù)存的變現(xiàn)能力，然后促進(jìn)應(yīng)收賬款的回收期加快，與此同時(shí)縮短資金周轉(zhuǎn)期。還可以通過(guò)建設(shè)房地產(chǎn)加強(qiáng)設(shè)施和管理，最后以達(dá)到增加銷售額和擴(kuò)大資源利用的目的，這樣足以縮短資金周轉(zhuǎn)周期。若計(jì)劃好房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理，必須結(jié)合合理的現(xiàn)金流量監(jiān)控和預(yù)算管理，加上合理組合企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，最后編制企業(yè)資金預(yù)算，這樣方能正確反映資金使用情況。公司減少盲目資金，避免不必要開(kāi)支。因此，不僅改善現(xiàn)金流量管理，還能確保企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，以及降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，可以從根本上保證企業(yè)能夠正常有序地執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)。2.2著手提高萬(wàn)科企業(yè)的盈利能力縱觀房地產(chǎn)公司的發(fā)展歷程，應(yīng)收賬款以及存貨同樣是流動(dòng)資產(chǎn)的重要項(xiàng)目，同時(shí)也是營(yíng)運(yùn)資金運(yùn)作的關(guān)鍵。如果能推動(dòng)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)效率的提高，加強(qiáng)應(yīng)收賬款和庫(kù)存管理，就能使應(yīng)收賬款回收期更短。計(jì)劃縮短賬款、庫(kù)存的周轉(zhuǎn)時(shí)長(zhǎng)，就能有效地提高盈利能力，為其創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。如此，優(yōu)化公司營(yíng)運(yùn)資金的管理，提高應(yīng)收賬款和存貨的周轉(zhuǎn)，可促進(jìn)房地產(chǎn)公司持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。企業(yè)盈利能力的提高與公司資本流入密不可分。若能解決資本沉淀嚴(yán)重的問(wèn)題，能加強(qiáng)和促進(jìn)公司資本流入。在增加資金流入的方法中，最直接和有效的方法是提高銷售水平。通過(guò)增加銷售達(dá)到消化公司股票資產(chǎn)，不僅能推動(dòng)公司發(fā)展，而且能有效地緩解影響房地產(chǎn)公司的發(fā)展，由資金沉淀造成的問(wèn)題。2.3保持收益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡。利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)通常被視為公司營(yíng)運(yùn)資金管理中互相矛盾的問(wèn)題之一。優(yōu)化流動(dòng)資金管理，這是企業(yè)利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)間保持穩(wěn)定的有效