平度油坊片區及廈門路北地塊、南京路北地塊項目概況分析青島億聯置業投資拓展中心ELINKHOLDGS1一、城市概況二、土地分析三、市場分析四、本體分析五、合作模式目

錄ContentsELINKHOLDGS2城市概況城市簡介政策指引宏觀經濟人口情況軌道交通

產業規劃城市總結ELINKHOLDGS3?

城市概況丨城市簡介?

城市戰略定位：山東省面積最大的縣級市，平度距離青島、煙臺、濰坊主城區各100公里左右，是青島“全域統籌、三城聯動”的咽喉之地、膠東半島幾何中心，已邁入“高鐵時代、空港時代”，具有“會客聚集地”的天然優勢。青島市各區縣市土地面積317621271921200015001000500015681324584396996632平度市西海岸即墨市萊西市膠州市城陽區嶗山區李滄區市北區市南區?

山東省縣級市陸域面積第一：陸域面積3176平方公里，5街道，12鎮，1個省級開發區；?

青島市級先進制造業集聚地：以新能源、新材料、新一代信息技術等戰略性新興產業和高端裝備、家電電子、化工橡膠、食品飲料等傳統主導產業為主的現代工業產業體系；?

人口總量第二：138萬人，占全市總人口14%；?

全國百強縣68位，縣域經濟百強縣29名、全國最具投資潛力中小城市前10強。ELINKHOLDGS4?

城市概況丨政策指引?

政策指引：加快構建青島北部先進制造業基地，科學謀劃經濟跨越式發展藍圖，全面打響“雙招雙引”攻堅戰。?

王清憲書記多次到平度視察時明確表示，平度的發展潛力很大，要舉全市之力推動平度加快構建青島北部先進制造業基地。聚焦放大產業優勢，構建起以新能源、新材料、新一代信息技術等戰略性新興產業和高端裝備、家電電子、化工橡膠、食品飲料等傳統主導產業為主的現代工業產業體系。“平度攻勢”：快速建設現代化區域性中心城市和青島先進制造業基地2019年全面起勢2020年全面攻堅2021年全面突破2022年全面提升ELINKHOLDGS5?

城市概況丨宏觀經濟?

宏觀經濟：全市GDP約685億，結構以三、二產為主，從近4年來看第三產業呈上升趨勢。?

隨著平度“攻勢”突破，未來二、三產業占比將會持續加大。2016-2019年平度三次產業結構宏觀經濟指標全市總人口2019年138萬100%50%0%35%52%36%51%37%52%48%36%16%GDP685億13%13%11%2016年2017年2018年2019年人均GDP49329元/人46178元476億一產二產三產2019年各區市GDP對比圖（億元）3554城鎮居民人均可支配收入社會消費品零售總額固定資產投資/增速商品房銷售總量2000150010005000121712011148974913818685228億52651814872億西海岸市南區即墨市膠州市城陽區市北區嶗山區平度市萊西市李滄區紅島區ELINKHOLDGS6?

城市概況丨人口情況?

人口情況：全市人口約138萬，全青島市排名第二，2020中國縣域人口流入百強榜，位列11名。?

城鎮人口呈逐年增長趨勢，每年進城落戶人口約1-1.5萬人，流入人口大多是青壯年，分布于企業招聘技術人員、中級管理者、大中專畢業生、以及進城務工人員。2017-2019年平度市城鎮人口走勢2020中國縣域人口流入百強榜2019年全市各區常住人口對比59584.0%3.5%紅島,10.51嶗山,45.59市南,58.88黃島,160.82李滄,58.92城陽,74.49平度,137.79萊西,76.2456.661.0%0.5%0.0%膠州,90.7555.365453即墨,124.89每年進城落戶人口約1-1.5萬人市北,111.112017年2018年2019年增長率常住人口（萬人）ELINKHOLDGS7?

城市概況丨軌道交通?

軌道交通：平度將融入青島1小時生活圈，建造雙高鐵站時代，加快打造青煙濰城市群會客廳，將由“遠郊”變身為膠東半島一體化的重要“支點”，戰略意義更加凸顯。?

濰萊高鐵已于11月26日正式通車運營，

濰煙高速鐵路規劃建設中，青島地鐵14號線已獲批。濰煙高速鐵路由昌邑站至芝罘站，正線全長236.452千米，共設9座車站，分別為昌邑站、平度新河站、萊州站、招遠站、龍口市站、蓬萊市站、大季家站、福山站、芝罘站，設計速度350千米/小時。濰煙高鐵已于11月26日正式通車運營平度

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青島地鐵14號線

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青島膠東國際機場（40分鐘）8號線直達“五四廣場”ELINKHOLDGS8?

城市概況丨產業規劃?

產業規劃：平度市產業基礎較好，發展投資潛力較大，產業園區總投資已超540億元。?

城市產業“四區八園”

基礎配套已經逐漸完善，現已有73個億元以上項目落戶相關園區，總投資超540億元。（其中青啤三廠規模產值超1800億、海信家電產業園超百億）平度市2020年上半年共簽約重點產業項目73個、總投資546億元，比去年同期分別增長了16.7%和45.2%，6個固定資產投資支撐項目開工323個，108個青平兩級重點項目開工90個，開工率分別達到72.4%、83%；新開工納統項目251個，這251個項目數量相當于2019年全年納統項目的總和。平度投資增速分別高于全國、山東省、青島市31.8%、25.3%、24.7%。ELINKHOLDGS9?

城市概況丨城市總結政策支持城市戰略區位2019年提出“4年平度攻勢”，大力發展新城建設和老城更新，高標準規劃打造南部新城、西部城區、高鐵站片區、現河風貌帶等“三區一帶”，此政策方案與億聯置業五年戰略計劃相互貼合，機遇優勢較為明顯，未來發展潛力較大。人口大市，發展潛力很大，是青島“全域統籌、三城聯動”的咽喉之地、膠東半島幾何中心，是青煙濰城市群會客廳“天然聚集地”

。城市規劃宏觀經濟在實現膠東半島一體化發展、突破平度攻勢同時，平度處于快速發展通道上，現已規劃雙高鐵（濰萊高鐵已開通）、地鐵14號線，未來將由“遠郊”變身為膠東半島一體化的重要“支點”，戰略意義更加凸顯。全市GDP約685億，結構以三、二產為主，三產占比已經逼近5成占比，隨著平度“攻勢”突破，未來三產業占比將會持續加大。城市人口產業發展全市人口約138萬，全市排名第二，城鎮人口呈逐年增長的趨勢，每年進城落戶人口約1-1.5萬人，隨著產業園區落地實施，進城人口將進一步加大。產業基礎較好，政策優惠條件多，發展投資潛力較大。現已規劃四區八園，是青島北部先進制造業基地，億元以上企業現有72家落戶。ELINKHOLDGS10土地分析量價分析重點土地成交

未來供應

土地小結ELINKHOLDGS11?

土地市場丨量價分析?

樓面價連續3年持續攀升，平均漲幅在35%左右，2020年基本穩定在1483元/m2?

從近6年土地供求走勢圖來看，2018年土地成交和供應達到了最高峰，2019年逐漸下降處于平穩態勢。從月度數據來看，平度土地市場供應分布不均，未出現大量集中供應現象，市場狀態良好。平度市2015年-2020年11月歷年土地供求走勢圖1032502001501005016001400120010008006004002020年1-11月份萬/㎡元/㎡12200成交建面002015年135.0870.974.632016年82.56123.698.372017年140.67110.0411.282018年218.85216.2119.098832019年193.12166.5319.882020年101.60102.8315.25同比

38%供應建面（萬㎡）成交建面（萬㎡）成交總額（億）樓面地價（元/㎡）6526771025119414831483平度市2020年土地供求月度走勢圖5040302010025002000150010005002020年1-11月份成交樓面價同比

24%02020年102020年112020年1月

2020年2月

2020年3月

2020年4月

2020年5月

2020年6月

2020年7月

2020年8月

2020年9月月月供應建面（萬㎡）成交量（萬㎡）成交總額（億）樓面價（元/㎡）41.1919.974.00013.2900005.31000024.720017.0839.533.0376613.292.8121115.310.82154624.724.60186000.0000.0000.0000.0000.0000.0002002ELINKHOLDGS?

土地市場丨重點區域土地成交情況?

月度供求不均，3月份和6月份土地集中放量，整體樓面價在2200元/m2左右?

從月度走勢來看，土地市場供銷量表現不均，3月份和6月份土地集中放量，其中4月份樓面價達到了2859元/m2，整體樓面較為穩定。20032地塊（碧桂園）地王—19075地塊（金悅相府）綜合容積率1.8（商住）建筑面積4.45萬㎡樓面地價：2726元/㎡出讓時間：2019.12.11溢價率：0%競得人：青島君實置業綜合容積率2.0（商住）建筑面積7.7萬㎡樓面地價：1854元/㎡出讓時間：2020.10.10溢價率：0%競得人：東方和力文化發展公司（碧桂園、新東方）20033地塊（碧桂園）20023地塊綜合容積率2.0（商住）建筑面積6.8萬㎡樓面地價：1851元/㎡綜合容積率2.0（商住）建筑面積1.93萬㎡樓面地價：2081元/㎡出讓時間：2020.10.10溢價率：0%競得人：東方和力文化發展公司（碧桂園、新東方）出讓時間：2020.4.10溢價率：0%競得人：青島柏弘置業有限公司油坊片區19080地塊20025地塊綜合容積率2.4（商住）建筑面積7.01萬㎡樓面地價：2275元/㎡綜合容積率2.0（商住）建筑面積11.4萬㎡樓面地價：2116元/㎡出讓時間：2020.1.07溢價率：0%競得人：青島佳龍騰港盛置業有限公司出讓時間：2020.4.10溢價率：0%競得人：海信地產常州路杭州路19084地塊（海信九賢府）綜合容積率2.0（商住）建筑面積5.12萬㎡樓面地價：1692元/㎡出讓時間：2020.1.07溢價率：0%競得人：海信地產19086地塊綜合容積率2.0（商住）建筑面積6.07萬㎡樓面地價：1569元/㎡出讓時間：2020.2.07溢價率：0%競得人：青島行知投資管理有限公司ELINKHOLDGS13?

土地市場丨未來土地供應情況?

預計2021-2022年，土地儲備供應面積27萬m2，建面61萬m2，未來整體供應較為平穩。?

今年庫存約110+明年供應110萬合計約220萬，平均年去化98萬，明年預計庫存122萬，較往年相比庫存含量處于供需平衡狀態，未出現較大波動。平度市近期及未來供地計劃近期及未來供地計劃分布圖預計供地時間序號1區市土地位置土地面積（畝）

規劃建筑面積（平方米)規劃用途住宅用地商住用地住宅用地商住用地商住用地商住用地商住用地容積率27平度市區昆明路南側、蘇州路西側平度市平度市平度市平度市平度市平度市平度市85.254.729.068.569.753.240.1141990102102231961140879286878060535041＜容積率≤2.51.0<容積率≤2.81.0<容積率≤1.21.0<容積率≤2.51.0<容積率≤2.01.0<容積率≤2.21＜容積率≤2.011月12月12月12月12月12月11月平度市區贛州路西側、規劃沈陽路南2平度市區廣州路東側、登州路北側334油坊片區平度市區登州路南側、濱州路西側4常州路6平度市區常州路西側、同康路北側15杭州路5平度市高平路西側、北京路北側6平度市蘭州路東側、規劃沈陽路以南7ELINKHOLDGS14?

土地市場丨小結?

土地供求結構：平度土地市場成交量較為穩健，成交均價連續五年處于穩步上升趨勢，市場環境良好，處于供需平衡狀態。土地基本底價成交，目前平度市成交樓面均價1483元/㎡。?

板塊土地市場：板塊內土地溢價率為0，市場最高樓面價為2726/m2，高地價均多集中在老城區，新城區較老城區土地樓面價底300-500元/m2。?

未來供應情況：到2022年底，未來土地儲備供應面積27萬m2，建面61萬m2，按近三年平均市場供應量算，預計2021年供應約110萬m2

。ELINKHOLDGS15住宅市場量價分析市場存量成交排名

市場小結ELINKHOLDGS16?

住宅市場丨量價分析?

成交單價連續6年持續攀升，2020年環比去年漲幅3%，基本穩定在7700元/m2左右。?

從近6年住宅供求走勢圖來看，2017年住宅成交達到了最高峰，2019年逐漸平穩。從月度數據來看，平度住宅市場供應6-8月份供應增加，10月份成交激增，整體市場單價處于見漲態勢。平度市2015年-2020年11月歷年住宅供求走勢圖14012010080100008000600040002000010360202020年1-12月份40萬/㎡元/㎡170成交量2015年55.6366.0632.72016年80.38108.6955.0350632017年87.93117.763.4453902018年115.43109.1372.12019年105.1496.1472.2675162020年87.1866.9951.727720同比

38%新增供應（萬㎡）成交量（萬㎡）成交總額（億）成交均價（元/㎡）495066071483平度市2019年10月-2020年11月供求走勢圖2020年1-11月份2520151058000780076007400720070006800成交單價同比

24%02019.106.732019.1112.332019.1211.652020.102.832020.200.42020.302.742020.406.662020.502.882020.6018.482020.7014.552020.8010.932020.9011.422020.107.552020.11新增供應（萬㎡）成交量（萬㎡）成交總額（億）成交均價（元/㎡）4.076.805.3078019.717.56.815.1876035.033.9478303.552.6674961.541.1272785.163.9576526.765.2978326.665.1877766.484.9275867.805.8574907.986.2778586.715.25782524.725.9776037905ELINKHOLDGS?

住宅市場丨庫存分析?

住宅庫存未見較大幅度增長，區域庫存含量位居7位，處于穩健態勢?

區域庫存約110.34萬方，存銷比18個月，從近一年區域庫存市場來看，基本趨于穩定態勢。平度市商品住宅供月度存量走勢圖15020151051816161615141005001212121111111002019.112019.122020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.11存量（萬㎡）存銷比81.281085.011185.71184.61182.991283.731281.321294.0914101.3718104.7815110.8016115.7916113.97162020年青島市各區市商品住宅存量分布情況500萬㎡400706050403020100月存量面積去化周期3002001000市南區原市北區原四方區李滄區嶗山區111.6837原黃島區原膠南市城陽區高新區即墨區膠州市450.4527平度市110.3418萊西市133.6329存量面積去化周期15.726120.38739.941763.8315181.9214385.9413222.701268.388308.2524ELINKHOLDGS18?

住宅市場丨成交排名?

平度市住宅市場主要以品牌開發商為主，當地企業均已合作為主，獨立開發較少。平度市2020年住宅成交面積TOP10平度市2020

TOP10年住宅成交單價項目名稱區域銷售均價(元/m2)

銷售面積(㎡)排名項目名稱區域銷售面積(㎡)

成交套數

排名兩髻山齊東翰府平度市97284749.521安徒生童話小鎮萬匯碧桂園瓏樾和達銘著平度市平度市平度市平度市平度市平度市平度市平度市平度市平度市77912.9762667.8247147.966453343336432826328821622018712平度新城悅雋大都會金悅相府平度市平度市平度市95309108890135994.9512228.441053.312343紫竹苑小區中高名人國際花園海信鳳臺世家平度新城悅雋大都會中杰時代廣場平度金融商務中心御園新城41841.2538283.9735994.9535604.94平度金融商務中心平度市888527830.4355太泉美域海信城平度市平度市平度市88688864885615696.755696.994214.0667867平度中南漫悅灣27830.4325502.0523901.4189金色家園祥庭城投翰林學府平度市平度市877087674542.089中南國賓府1021739.7910ELINKHOLDGS19?

住宅市場丨小結?

整體市場情況：根據市場數據分析，平度最大市場容量約110萬㎡，供求比波動較小，市場價格連續5年增漲，呈現穩定健康態勢。?

市場庫存情況：2020年平度市全面啟動舊改工作，對市場容量的增長有一定的刺激作用，從今年6月份開始。市場供應逐漸加大，截止10月份市場庫存為約110萬

m2，去化周期為16個月。?

品牌開發商進駐情況：新城、碧桂園、和達、海信均有在建在售項目，當地企業均已合作為主，獨立開發較少。ELINKHOLDGS20本體分析平度油坊片區/首開項目南京路北地塊ELINKHOLDGS21?

本體分析丨油坊片區丨地塊指標/四支平度油坊片區項目基礎信息項目名稱建設用地面積（m2）容積率計容建筑面積（m2）用地性質平度油坊片區（舊改）40萬2.5100萬住宅兼商業?項目區位：屬于老城區板塊，周邊配套齊全，位于天津路以南、柳州路以東、常州路以西、三城路以北。?項目指標：占地約600畝，計容建面約100萬方，容積率2.5。?項目現狀：宗地地上附著物多以平房、沿街門頭房為主，目前村民拆遷意向已經處于摸排階段。濟南路青島路徐州路鄭州路廈門路深圳路ELINKHOLDGS22?

本體分析丨油坊片區丨地塊指標?

油坊片區項目住宅、商服用地，內部地塊可分5宗，總用地約600畝，因項目未5拆遷完畢，實際用地紅線暫未劃定。地塊一地塊四地塊五?

地塊內部有部分民宅及少部分耕地、企業板房，政府在招拍掛之前，完成凈地狀態。1地塊二23地塊三4ELINKHOLDGS23?

本體分析丨油坊片區丨周邊配套?

項目位于平度老城區，屬于中心城區，周邊配套資源齊全，社區商業較多，生活、學習、購物、就醫便利，距離老城核心商圈僅1.5KM。片區小學劃片鄭州路小學和同和實驗學校、國開附小（私立），未來將劃片新臺路小學（公立九年一貫制）。廣州路小學車程時間10min8min距離3km西關中學現河公園實驗中學人民廣場鄭州路小學人民醫院市政府鄭州路小學西關中學金荷廣場北方國貿利群商超體育館金荷廣場北方國貿利群商超婦幼保健院2km油坊片區8min2km青啤大道譚家莊水庫廈門路規劃小學4min1km奧體中心3min0.8km0.8km平度市政府北京路3minELINKHOLDGS24?

本體分析丨油坊片區丨交通條件?

四側臨城市主干道，快速通行平度市老城與南部新區，道路通達性強?

南側，北側緊鄰城市主干道北京路、香港路，東西貫穿交通便利。東側，西側緊鄰梧州路與杭州路，可無縫銜接中心城區和南部新城。?

青島路：城市東西主干道，雙向6車道，橫貫東西，可快速穿行平度城區。?

鄭州路：城市南北主干道，雙向4車道，貫穿平度南北兩城，向北可連接榮濰高速，向南可銜接青銀高速；?

距離規劃地鐵14號線僅1.6KM，車程僅需5分鐘?

周邊12個公交站點共計5路公交車通行，可通達平度整個城區油坊片區青島路站ELINKHOLDGS25?

本體分析丨油坊片區丨首開項目丨項目背景?

經與李園街道辦與平度城投溝通協商，油坊片區首開廈門路北地塊，地塊東側為居然之家用地，土地為住宅用地。?

項目周邊用地以居住用地為主，北側、西側緊鄰現狀居住社區，西北角臨近現狀幼兒園?

目前地塊內較為平整，處于凈地狀態。居然之家油坊片區首開項目ELINKHOLDGS26?

本體分析丨油坊片區丨首開項目丨規劃說明?

土地面積：

28.9畝（

19297㎡，含安置房用地3604㎡

）?

住宅容積率：≤2.0?

建筑退線要求：1、建筑紅線（不含圍墻）后退常州路（紅線50米，兩側各23米綠化帶）道路中心線不少于58米。2、建筑紅線（不含圍墻）后退廈門路（紅線50米，兩側各15米綠化帶）道路中心線不少于50米。3、建筑紅線（不含圍墻）后退常州路與廈門路中心線交點不少于85米半徑。ELINKHOLDGS27?

本體分析丨油坊片區丨首開項目丨規劃方案居住地塊經濟技術指標項目數量19297384011.99306單位用地面積（含安置用地）地上建筑面積容積率㎡㎡-17F17F戶數戶人個15F居然之家人數98015F機動車停車位30613F13F安置區地塊經濟技術指標項目數量360472081.9968單位11F11F用地面積地上建筑面積容積率㎡㎡-戶數戶個機動車停車位68ELINKHOLDGS28?

本體分析丨油坊片區丨首開項目丨規劃布局17F15F15F13F11F13F11FELINKHOLDGS29?

本體分析丨油坊片區丨首開項目丨項目進展情況?

廈門路北地塊62戶居民，簽約率達100%，2020年10月22日正式啟動拆遷工作，

2020年11月10日完成全部地上附著物拆遷工作。ELINKHOLDGS30?

本體分析丨南京路北地塊丨地塊指標/四支南京路北地塊項目基礎信息建設用地面積（m2）計容建筑面積（m2）項目名稱容積率用地性質南京路北地塊2.7萬2.05.4萬住宅兼商業?

項目區位：屬于老城區板塊，周邊配套齊全，位于南京路以北，鄭州路以西、天津路以南。?

項目指標：占地約40畝，計容建面約5.4萬方，容積率2.0。?

項目現狀：宗地均已場平，處于凈地狀態，有少量建筑垃圾。鄭州路南京路ELINKHOLDGS31?

本體分析丨南京路北地塊丨周邊配套?

項目位于平度老城區，距離老城核心商圈僅1KM，周邊配套資源齊全，社區商業較為濃厚，周邊居住人口較為密集，學區劃片西關小學、西關中學，僅需4min即可抵達。西關中學車程時間15min4min距離4km1km1km1km1km1km西關小學現河公園育館人民廣場南京路地塊市政府鄭州路小學婦幼保健院西關小學西關中學金荷廣場北方國貿利群商超老城核心板塊4min青啤大道譚家莊水庫廈門路規劃小學4min奧體中心4min平度市政府北京路4minELINKHOLDGS32?

本體分析丨南京路北地塊丨板塊市場?

南京路北地塊，屬于老城板塊，距離老城核心商圈僅有1KM，周邊居住人口較為密集，生活配套齊全，，周邊在售同類產品項目僅為1家，為大唐官邸，版塊內市場競爭壓力較小。悅雋大都會南京路地塊金悅相府北部老城區大唐官邸理想之城鳳臺世家公園里市政府九賢府南部新城區ELINKHOLDGS33?

本體分析丨板塊市場丨板塊劃分?

平度市分為四大板塊，南部新城區占據城市發展價值及環境價值，處于城市發展主方向且當地人認可，目標項目處于新老城區搭接處，即可享受新城發展紅利，又可享受老城成熟配套，地理位置極佳。板塊名稱邊界說明板塊說明南京路地塊鄭州路榮濰高速以南，廣州路以西，廈門路-海爾大道-青島路以北，鄭州路-青島路-S219以東老城區板塊城市配套老舊，規劃發展空間較小，人口眾多較為擁