目錄1. 項(xiàng)目基本信息2. 市場(chǎng)分析與定位3. 規(guī)劃預(yù)案4. 經(jīng)濟(jì)測(cè)算與雙贏關(guān)鍵動(dòng)作5. 投資建議6. 融資方案2.1市場(chǎng)站位-宏觀政策2020年浙江11地市人均收入排行

（單位：元）2020年浙江省11地市人均收入排行排行城市全體居民城鎮(zhèn)農(nóng)村1杭州6187968666387002寧波5995268008391323紹興5660066694386964舟山5583063702390965嘉興5466764124398016溫州5402563481324287湖州5180061743372448臺(tái)州5064362598321889金華50580615453036510衢州37935493002629011麗水377444853323637國(guó)家戰(zhàn)略：十四五綱要——“支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)、浦東打造社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)、浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)”浙江站位全國(guó)共同富裕示范區(qū)，紹興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，人均收入水平較高，有望獲更多發(fā)展紅利浙江十四五產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)——以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為著力點(diǎn)，突出數(shù)字化引領(lǐng)、撬動(dòng)、賦能，建設(shè)全球先進(jìn)制造業(yè)基地2020年浙江省城鎮(zhèn)居民人均收入62,699元，位列全國(guó)第三，農(nóng)村居民人均收入31,930元，僅次于上海、位列全國(guó)第二，購(gòu)買力強(qiáng)2020年浙江省城鄉(xiāng)收入比僅1.96，位列全國(guó)第三，城鄉(xiāng)差距較小2019年紹興完成工業(yè)增加值1400億元，規(guī)模全省第4，長(zhǎng)三角16座城市的第9位，目前制造業(yè)規(guī)模超千億元集群4個(gè)，超百億元5個(gè)2020年紹興

全體居民人均收入56600元，位列浙江省第三十四五綱要提出浙江高質(zhì)量發(fā)展共同富裕示范區(qū)，浙江省人均收入站位全國(guó)前三，城鄉(xiāng)收入比低，發(fā)展水平較高紹興作為浙江省人均收入排名第3的位置，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，加之十四五強(qiáng)調(diào)制造業(yè)建設(shè)，紹興憑借制造產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，有望獲更多紅利人口：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入+人才計(jì)劃經(jīng)濟(jì)：兩業(yè)經(jīng)雙軌發(fā)展體制：區(qū)域聚合發(fā)展城市：能級(jí)提升【頂層規(guī)劃】：杭紹甬一體化，杭紹同城、紹甬聯(lián)動(dòng)、杭甬協(xié)同，四大板塊協(xié)同發(fā)展【內(nèi)部規(guī)劃】越城區(qū)首位度中心城區(qū)1、支持越城區(qū)發(fā)揮大灣區(qū)新區(qū)引領(lǐng)作用；2、加快鏡湖、袍江、皋埠等重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)柯橋東融西進(jìn)1、打造杭紹一體化合作先行區(qū)；2、加快福蘭、錢(qián)楊、柯北等重點(diǎn)區(qū)塊建設(shè)。上虞區(qū)西融東進(jìn)1、打造一江兩岸現(xiàn)代化城市；2、加快曹娥、東關(guān)、道墟等重點(diǎn)區(qū)塊建設(shè)諸暨北融西進(jìn)1、打造融杭品質(zhì)城；2、加快高戶、褚北、白塔胡等重點(diǎn)區(qū)塊建設(shè)嵊新融合發(fā)展1、支持嵊州打造四港聯(lián)動(dòng)樞紐，新昌打造文旅康養(yǎng)城。【四條道路】1、依法平等保護(hù)企業(yè)產(chǎn)權(quán)和企業(yè)家權(quán)益，健全產(chǎn)權(quán)執(zhí)法保護(hù)制度2、完善金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展體制，構(gòu)建降本減負(fù)長(zhǎng)效機(jī)制3、深化商事制度改革，探索以承諾制為核心的極簡(jiǎn)審批營(yíng)造一流營(yíng)商環(huán)境走出智造強(qiáng)市之路1、打造全國(guó)集成電路、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高地和現(xiàn)代紡織制造業(yè)集群走出高效循環(huán)之路加快建設(shè)紹興綜保區(qū)、跨境電商綜試區(qū)等國(guó)家級(jí)開(kāi)放平臺(tái)走出人文城市發(fā)展之路全面推進(jìn)文商旅融合發(fā)展和歷史文化資源活化利用走出全域覆蓋智治之路全域推進(jìn)“縣鄉(xiāng)一體、條抓塊統(tǒng)”高水平“掌上辦事之市”——促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)牽頭【三種體制】【兩個(gè)計(jì)劃】全面實(shí)施“名仕之鄉(xiāng)”特支計(jì)劃，擴(kuò)大高層次人才隊(duì)伍基本盤(pán)大力引進(jìn)“鯤鵬計(jì)劃”等國(guó)際頂尖人才、科技領(lǐng)軍人才和高水平創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)，做足做好“人才+產(chǎn)業(yè)”文章。特支計(jì)劃+鯤鵬計(jì)劃打破困境，重回30強(qiáng)！2.1市場(chǎng)站位-城市發(fā)展項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃竣工時(shí)間S308省道(二環(huán)西路智慧快速路)改造首根預(yù)制完成吊裝裝配式橋梁墩柱順利2022年6月建成通車地鐵2號(hào)線4座車站開(kāi)展主體圍護(hù)結(jié)構(gòu)施工2023年底前建成孫端互通工程已完成施工便道一公里，施工便橋兩座，大型運(yùn)輸車輛及區(qū)域埋設(shè)的地下管線等構(gòu)件已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)2022年底建成杭紹臺(tái)高速鑒湖樞紐至新昌鏡嶺互通已開(kāi)通已通車群賢路東延工程三期已完成2021年1月1日正式通車地鐵1號(hào)線10座車站封頂，4個(gè)區(qū)間雙線貫通2021年，杭紹城際鐵路（紹興軌道交通1號(hào)線首通段）建成通車二環(huán)南路智慧快速路9月已開(kāi)工2022年建成通車329國(guó)道智慧快速路紹興329國(guó)道智慧快速路北站地道貫通2022年建成通車紹興二環(huán)北路智慧快速路工程全線首聯(lián)鋼箱梁順利貫通2022年建成通車大灣區(qū)及2022年亞運(yùn)會(huì)的大背景下，紹興城市大基建，對(duì)于樓市而言，大基建意味著政府需要大量資金投資建設(shè)，土地出讓成為最適宜的變現(xiàn)方式，住宅市場(chǎng)向好趨勢(shì)不變紹興十四五規(guī)劃首次明確“杭甬雙城記紹興‘金扁擔(dān)’作用”，杭紹甬聚合引擎；內(nèi)部聚焦產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為基礎(chǔ)，加快人口流入，助力重返全國(guó)城市經(jīng)濟(jì)30強(qiáng)杭紹甬一體化助力紹興經(jīng)濟(jì)提升，紹興城市大基建，住宅市場(chǎng)持續(xù)向好2.1市場(chǎng)站位-頂層設(shè)計(jì)鏡湖是目前紹興唯一的城市核心區(qū)，其中鳳林西路板塊成為鏡湖發(fā)展主方向，規(guī)劃能級(jí)高鏡湖城市核心區(qū)柯橋城市副中心上虞城市副中心紹興市委書(shū)記馬衛(wèi)光說(shuō):“加快打造全市最高首位度的城市核心區(qū)”中共紹興市委2018年51號(hào)文件：“鏡湖，是唯一的城市核心區(qū)”紹興市總體規(guī)劃（2018-2035年）：鏡湖城市核心區(qū)宗地鏡湖人居1.0時(shí)代：沿著解放北路發(fā)展鏡湖人居2.0時(shí)代：從18年金茂逸墅開(kāi)始，沿著官渡路發(fā)展，以排屋、洋房、疊墅等低密產(chǎn)品為主鏡湖人居3.0時(shí)代：從19年鳳林西路1-3地塊集中出讓開(kāi)始，地鐵、天街、醫(yī)院、公園等人居配套利好3年內(nèi)逐步落成，成為未來(lái)鏡湖發(fā)展主力方向紹興2035規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖越城空間格局規(guī)劃鏡湖空間格局發(fā)展2.1市場(chǎng)站位-配套利好天街定位：面向中等收入新興家庭的區(qū)域型購(gòu)物中心，為集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)的一站式商業(yè)綜合體布局：截止到2020年12月，龍湖在全國(guó)已開(kāi)業(yè)49座商場(chǎng)，每一座天街在擇址之前，必先提前預(yù)判政策風(fēng)向，天街所向同步城市未來(lái)發(fā)展方向。而擁有多年成功運(yùn)營(yíng)39座開(kāi)業(yè)商場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的龍湖集團(tuán)，選擇對(duì)的地理位置之外，聚集高新產(chǎn)業(yè)與前沿配套，自然帶來(lái)人群涌入。正因擁有活躍商業(yè)、中心區(qū)位、成熟客群、便利交通等多重優(yōu)勢(shì)，這或者正是其能夠吸引大量精致品牌入駐的魅力所在。天街布局深入一二線城市，吸附能力強(qiáng)，將助力紹興鳳林西路板塊形成新的商業(yè)中心2.1市場(chǎng)站位-城市對(duì)標(biāo)排名城市2019年GDP（億元）2020年GDP（億元）名義增速2035年目標(biāo)（億元）1杭州77%+230002寧波市11985124093.53%+170003溫州市660668714.01%+100004紹興市578060013.81%+85005嘉興市537055102.59%9000-100002020年紹興越城區(qū)寧波鄞州區(qū)全區(qū)戶籍人口76萬(wàn)89.9萬(wàn)全區(qū)常住人口99萬(wàn)142.2萬(wàn)GDP/增速1008.5/6.8%2266.1/2.4%人均GDP/增速131000/1.1%159353/1%財(cái)政收入/財(cái)政支出121/78365/166城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6186173860從經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，紹興2035年GDP目標(biāo)比肩現(xiàn)今寧波GDP水平，紹興未來(lái)發(fā)展向?qū)幉待R從頂層設(shè)計(jì)來(lái)說(shuō)，紹興政務(wù)高層身出寧波，寧波頂層設(shè)計(jì)對(duì)于紹興具有借鑒意義從配套能級(jí)來(lái)看，紹興鏡湖新區(qū)對(duì)標(biāo)寧波東部新城，量級(jí)相當(dāng)，均定位城市新中心，政治商務(wù)中心

紹興鏡湖核心區(qū)寧波東部新城政府資源市政府市政府商業(yè)蘇寧廣場(chǎng)、佳源廣場(chǎng)、龍湖天街銀泰城、宏泰廣場(chǎng)教育梅山小學(xué)，紹興第一初中鏡湖校區(qū)第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校，赫德實(shí)驗(yàn)學(xué)校醫(yī)療紹興市人民醫(yī)院云醫(yī)院文化文化館、科技館、奧體中心文化廣場(chǎng)、國(guó)際貿(mào)易展覽中心環(huán)境鏡湖濕地公園生態(tài)走廊紹興未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向?qū)幉待R，鏡湖核心區(qū)能級(jí)規(guī)劃比肩東部新城，核心區(qū)價(jià)值無(wú)限2.1市場(chǎng)站位-城市對(duì)標(biāo)16年?yáng)|部新城在售價(jià)格2.1-2.7，鄞州區(qū)均價(jià)1730019年?yáng)|部新城4.5-5萬(wàn)，鄞州區(qū)均價(jià)3025719年鏡湖在售價(jià)格2.3-2.6，越城區(qū)均價(jià)1824022年鏡湖預(yù)計(jì)價(jià)格4.5-5萬(wàn)，越城區(qū)均價(jià)31000對(duì)標(biāo)東部新城房?jī)r(jià)走勢(shì)，隨著鏡湖規(guī)劃逐步落地，未來(lái)房?jī)r(jià)天花板向東部新城看齊板塊項(xiàng)目拿地時(shí)間樓面價(jià)容積率2018201920202021本板塊漲幅跨板塊漲幅解放路板塊融創(chuàng)紹興壹號(hào)院2017年9月56241.5-3.524000255006%/祥生金麟府2017年10月114012219422428911%萬(wàn)科大都會(huì)2017年10月111012.224581255004%官渡路板塊金茂逸墅2018年7月121321.3236462600010%對(duì)比解放路板塊高層漲15%花語(yǔ)江南2018年11月85302.523993255006%寶能鳳林府2019年2月108201.526000280008%濱湖灣2019年6月137322.126500280006%元壟鏡廬2019年11月137691.230000320007%中交花樣年2020年4月175601.23300033000/鳳林路板塊保億湖風(fēng)雅園2019年10月101332.223500250006%對(duì)比官渡路板塊高層漲10%金輝天境云著（全裝）2019年10月104522.223000240004%龍湖金帝2020年7月74432.7530000/翠湖隱秀（全裝）2020年8月215511.4428000(折算精裝按3.1萬(wàn)計(jì))年份洋房/高層項(xiàng)目樓面價(jià)漲幅2016年融創(chuàng)越州府94762017年祥生金麟府1140120%2018年金茂逸墅121326%2019年璽園1672338%2020年翠湖隱秀2155129%鏡湖新區(qū)土地出讓呈現(xiàn)板塊輪動(dòng)，經(jīng)歷解放路板塊、官渡路板塊，鳳林路板塊，對(duì)比板塊價(jià)格走勢(shì)結(jié)論為：1、板塊內(nèi)部：每年各項(xiàng)目?jī)r(jià)格以5%~10%漲幅提升，抓住政府每次價(jià)格窗口期拉升項(xiàng)目溢價(jià)；2、板塊之間：根據(jù)開(kāi)發(fā)順序，相比解放路板塊18-19年的產(chǎn)品，官渡路板塊在19-20年間同類型產(chǎn)品漲幅為15%；對(duì)比官渡路板塊20-21年的產(chǎn)品，鳳林路板塊21年同類型產(chǎn)品漲幅為10%，板塊存在繼續(xù)拉高溢價(jià)的空間；3、板塊核心輪動(dòng)：16-20年五年間，涉高層/洋房類項(xiàng)目，最高地價(jià)地塊17年在解放路板塊，18年在官渡路板塊，20年在鳳林路板塊，呈現(xiàn)出鏡湖高端住宅板塊往鳳林路發(fā)展的軌跡鏡湖新區(qū)近3年主力在售項(xiàng)目漲幅情況分析越城近5年涉高層/洋房類產(chǎn)品地王項(xiàng)目2.1市場(chǎng)站位-本體對(duì)標(biāo)過(guò)去三年鏡湖核心區(qū)不斷實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破，具備發(fā)展?jié)摿Γ磥?lái)價(jià)格持續(xù)看漲政策類別政策核心內(nèi)容購(gòu)房政策不限購(gòu)限售限售：在紹興市區(qū)（越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)、袍江開(kāi)發(fā)區(qū)、濱海新城）新購(gòu)買的住房（含新建商品住房和二手住房），需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿2年后方可轉(zhuǎn)讓，購(gòu)買時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)認(rèn)貸不認(rèn)購(gòu)房貸利率采用“以LRP為基礎(chǔ)進(jìn)行加點(diǎn)“首套房首付3成，基準(zhǔn)點(diǎn)5.05%，二套房首付3成，基準(zhǔn)點(diǎn)5.25%，三套房部分銀行可以做落戶政策購(gòu)房即可辦理落戶手續(xù)人才補(bǔ)貼政策副高及高級(jí)技師：首次購(gòu)房補(bǔ)貼20%，最高35萬(wàn)全日制碩士：購(gòu)房款15%，最高15萬(wàn)元全日制985、211本科生：購(gòu)房款5%，最高5萬(wàn)元全日制其他普通高校本科生：購(gòu)房款3%，最高3萬(wàn)元開(kāi)發(fā)政策裝修政策2017年1月1日起，紹興市所有公建項(xiàng)目將采用裝配式建筑；2017年7月起，紹興市區(qū)新出讓/劃撥土地上的新建住宅項(xiàng)目將采取全裝修交付。三區(qū)及城郊執(zhí)行嚴(yán)格，鄉(xiāng)鎮(zhèn)較為寬松。預(yù)售政策三星級(jí)綠色建筑，多層、中高層及高層建筑主體結(jié)構(gòu)完成正負(fù)零及以上；預(yù)制裝配率達(dá)到30%及以上，采用鋼結(jié)構(gòu)體系的住宅建筑，與三星級(jí)綠色建筑預(yù)售條件相同；取證面積最少3萬(wàn)方。土地競(jìng)拍政策土地出讓合同簽訂一個(gè)月內(nèi)，須繳納50%出讓價(jià)款（含保證金），余額應(yīng)按合同約定及時(shí)繳納，最遲不得超過(guò)一年地塊起始價(jià)不滿1億元的，土地出讓金應(yīng)在成交后半年內(nèi)全部繳清；起始價(jià)超過(guò)1億元，土地出讓金應(yīng)在成交后一年內(nèi)全部繳清土地溢價(jià)率上限35%，超過(guò)35%競(jìng)配保障房。（2020年7月出臺(tái)政策）限價(jià)政策紹興市區(qū)（含越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)和鏡湖新區(qū)）新建商品住房備案價(jià)格實(shí)行“雙備案”制度，須經(jīng)區(qū)聯(lián)席會(huì)議審議通過(guò)后提交市聯(lián)席會(huì)議審議確定。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案須綜合考慮同區(qū)域內(nèi)其他類似房源價(jià)格或“地價(jià)+成本”等因素，加推盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案不得高于首次備案的商品住房?jī)r(jià)格。（2020年10月出臺(tái)政策）2020年下半年紹興政策雖有加碼，但整體政策影響力度不大，具備突破空間。2.1市場(chǎng)站位-房產(chǎn)政策2017年起政府加快供地，涉宅用地逐年遞增，土地市場(chǎng)一路走熱，品牌開(kāi)發(fā)商齊聚，地價(jià)快速攀升；2019年土地成交量達(dá)到高峰，成交土地計(jì)容395萬(wàn)㎡；20年土地市場(chǎng)再創(chuàng)新高，平均地價(jià)高達(dá)12,390元/㎡

2.2土地市場(chǎng)-越城區(qū)土地歷年成交量備注：數(shù)據(jù)來(lái)源浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院，截止2021年3月27日20年土地市場(chǎng)再創(chuàng)新高，地王頻出；21年地價(jià)持續(xù)攀升，高層地價(jià)已破2萬(wàn)大關(guān)2.2土地市場(chǎng)-鏡湖土地市場(chǎng)分析2020年越城區(qū)全年推宅地22宗，成交22宗，其中鏡湖板塊13宗，占比超過(guò)50%2019年越城區(qū)全年推宅地24宗，成交24宗，其中鏡湖板塊13宗，占比超過(guò)50%

紹興市越城區(qū)2021年供地計(jì)劃表序號(hào)狀態(tài)地塊名稱板塊土地用途容積率建筑面積（m2）1成交中海03-9-1號(hào)鏡湖住宅2.49.62成交梅山東3號(hào)地塊鏡湖住宅27.83掛牌鳳林西路以北7號(hào)地塊鏡湖住宅2.4294計(jì)劃梅山東2號(hào)地塊鏡湖住宅1.812.75計(jì)劃梅山東1號(hào)地塊鏡湖住宅1.5166計(jì)劃鳳林西路以北6號(hào)地塊鏡湖住宅1.49.47計(jì)劃鳳林西路以北8號(hào)地塊鏡湖住宅1.86.58計(jì)劃則水牌7-2地塊城東住宅1.0411.29計(jì)劃雄盛地塊城西商住2.0624.310計(jì)劃丁頭弄地塊城南住宅1.28.6鏡湖為越城區(qū)供地主力區(qū)域，其中鳳林板塊量?jī)r(jià)領(lǐng)先，潛力大，宗地為今年該板塊內(nèi)體量最優(yōu)地塊世茂大越路東側(cè)6號(hào)地塊成交樓面價(jià)12066元/㎡三盛大越路東側(cè)4號(hào)地塊成交樓面價(jià)10797元/㎡榮安大越路東側(cè)3號(hào)地塊成交樓面價(jià)13876元/㎡榮安大越路東側(cè)5號(hào)地塊成交樓面價(jià)13228元/㎡融創(chuàng)黃酒小鎮(zhèn)1-4地塊成交樓面價(jià)7182元/㎡中交&花樣年官渡4號(hào)地塊成交樓面價(jià)17560元/㎡元壟鳳林西路以北1號(hào)地塊成交樓面價(jià)10361元/㎡龍湖鳳林西路以南7號(hào)地塊成交樓面價(jià)7443元/㎡萬(wàn)科鳳林西路以南4號(hào)地塊成交樓面價(jià)21511元/㎡祥生鳳林西路以南5號(hào)地塊成交樓面價(jià)19514元/㎡2020年鏡湖板塊最高地價(jià)為萬(wàn)科鳳林西路以南4號(hào)地塊，樓面價(jià)21,551元/m2鳳林路板塊為目前鏡湖熱門(mén)板塊，未來(lái)發(fā)展持續(xù)看好近3年鏡湖地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，21年成交地價(jià)普遍約2萬(wàn)/㎡，最高地價(jià)達(dá)21,551元/㎡2.2土地市場(chǎng)-周邊土地市場(chǎng)官渡路03-04-1號(hào)（武漢地產(chǎn)）總建面：28萬(wàn)㎡容積率：1.7成交樓板價(jià)：13,613元/㎡溢價(jià)率：18%成交日期：2019.6.2703-09-1號(hào)（中海）總建面：9.6萬(wàn)㎡容積率：2.4成交樓板價(jià)：20,226元/㎡溢價(jià)率：30.10%成交日期：2021.1.12蛟里1號(hào)（寶能）總建面：16.5萬(wàn)㎡容積率：2.3成交樓板價(jià)：13,814元/㎡溢價(jià)率：52%成交日期：2019.4.19蛟里2號(hào)（武漢地產(chǎn)/融創(chuàng)）總建面：23.5萬(wàn)㎡容積率：2.1成交樓板價(jià)：13,732元/㎡溢價(jià)率：19%成交日期：2019.6.14大樹(shù)江路5號(hào)（金昌）總建面：19.9萬(wàn)㎡容積率：1.5成交樓板價(jià)：7,304元/㎡溢價(jià)率：6%成交日期：2019.2.1鳳林西路以南1號(hào)（保億）總建面：8.3萬(wàn)㎡容積率：2.6成交樓板價(jià)：10,133元/㎡溢價(jià)率：16%成交日期：2019.10.30鳳林西路以南2號(hào)（保億）總建面：8.8萬(wàn)㎡容積率：2成交樓板價(jià)：8,563元/㎡溢價(jià)率：3%成交日期：2019.10.25迪蕩湖2號(hào)（陽(yáng)光城&碧桂園）總建面：25.3萬(wàn)㎡容積率：1.4成交樓板價(jià)：16,723元/㎡溢價(jià)率：63%成交日期：2019.5.212019年成交大樹(shù)江路4號(hào)（龍湖）總建面：17.7萬(wàn)㎡容積率：1.5成交樓板價(jià)：8,818元/㎡溢價(jià)率：28%成交日期：2019.5.22官渡4號(hào)（中交/花樣年）總建面：23.6萬(wàn)㎡容積率：1.2成交樓板價(jià)：17560元/㎡溢價(jià)率：46.30%成交日期：2020.4.302020年成交鳳林西路以南3號(hào)（金輝）總建面：10.8萬(wàn)㎡容積率：2.2成交樓板價(jià)：10,452元/㎡溢價(jià)率：21%成交日期：2019.10.222021年成交宗地鳳林西路以南7號(hào)（龍湖）總建面：36.3萬(wàn)㎡（商業(yè)13萬(wàn)㎡，自持）

容積率：2.75成交樓板價(jià)：住9612元/㎡，商業(yè)3,362元/㎡溢價(jià)率：12%成交日期：2020.7.02鳳林西路以南4號(hào)（萬(wàn)科）總建面：11.65萬(wàn)㎡容積率：1.44成交樓板價(jià)：21551元/㎡溢價(jià)率：34.9%成交日期：2020.8.18鳳林西路以南5號(hào)（祥生）總建面：10.66萬(wàn)㎡容積率：1.7成交樓板價(jià)：19514元/㎡溢價(jià)率：31.6%成交日期：2020.9.1官渡1號(hào)（寶能）總建面：15.9萬(wàn)㎡容積率：1.5成交樓板價(jià)：10,820元/㎡溢價(jià)率：13%成交日期：2019.2.14官渡3號(hào)（元壟）總建面：21.8萬(wàn)㎡容積率：1.2成交樓板價(jià)：13769元/㎡溢價(jià)率：15%成交日期：2019.11.21鳳林西路以北1號(hào)（元壟）總建面：27萬(wàn)㎡（商業(yè)10萬(wàn)㎡，自持）容積率：2.46成交樓板價(jià)：住宅約1.4萬(wàn)/㎡，商業(yè)約4510元/㎡溢價(jià)率：35%，人才房7,800㎡成交日期：2020.12.04梅東山3號(hào)（大家）總建面：7.8萬(wàn)㎡容積率：2成交樓板價(jià)：20,226元/㎡溢價(jià)率：34.98%成交日期：2021.3.26則水牌2號(hào)（祥生）總建面：9.6萬(wàn)㎡容積率：1.04成交樓板價(jià)：35,000元/㎡人才房19,000㎡溢價(jià)率：33.2%成交日期：2021.3.24則水牌1號(hào)（建發(fā)/眾安）總建面：10.5萬(wàn)㎡容積率：1.05成交樓板價(jià)：26,000元/㎡人才房12,600㎡溢價(jià)率：24.43%成交日期：2020.12.3120年越城區(qū)住宅市場(chǎng)容量227萬(wàn)㎡/年，均價(jià)21,087元/㎡，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲3年，量?jī)r(jià)均創(chuàng)新高備注：數(shù)據(jù)截止2021年2月28日，來(lái)源瑞達(dá)斯及中房統(tǒng)計(jì)2.3住宅市場(chǎng)-年度量?jī)r(jià)走勢(shì)2017年土地和住宅市場(chǎng)火熱，拆遷及價(jià)格快速上漲預(yù)期下供不應(yīng)求，成交創(chuàng)歷史新高，宏觀調(diào)控啟動(dòng)；2018年調(diào)控持續(xù)，市場(chǎng)上半年火爆，下半年驟冷，成交面積回撤至2015年水平，全年供過(guò)于求；2019年政策維穩(wěn)，整體供需比0.77，成交由熱轉(zhuǎn)穩(wěn)；2020年整體供需平衡，成交227萬(wàn)方，均價(jià)21087元/m2，金額478億，量?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升近三年房?jī)r(jià)年均漲幅25%一季度供11銷29價(jià)19689二季度供93銷77價(jià)19603三季度供63銷75價(jià)22698四季度供60銷45價(jià)21953市場(chǎng)回暖2020年年初受疫情影響，量?jī)r(jià)走低，3月疫情過(guò)后越城市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，9月過(guò)后市場(chǎng)遇冷下滑，價(jià)穩(wěn)量跌，下半年月均成交量20萬(wàn)方；2021年春節(jié)供應(yīng)量下滑明顯，但成交量回升，整體春節(jié)市場(chǎng)熱度較高，節(jié)后回暖明顯2.3住宅市場(chǎng)-月度量?jī)r(jià)走勢(shì)21年越城區(qū)市場(chǎng)春節(jié)過(guò)后強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，受拆遷加持熱度不減，成交均價(jià)最高已達(dá)24260元/m2備注：數(shù)據(jù)截止2021年2月28日，來(lái)源瑞達(dá)斯及中房統(tǒng)計(jì)2.3住宅市場(chǎng)-成交結(jié)構(gòu)備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于中房，數(shù)據(jù)截止2020年12月31日時(shí)間0-100100-150150-200200-300300-400400-600600-800800-10001000-15001500-20002000-30003000以上20187319412234552991774536173933765220193863917345445932452814306149572111020201181660349061343109186821811539880越城區(qū)近三年住宅成交面積段變化越城區(qū)近三年住宅成交總價(jià)段變化從成交結(jié)構(gòu)看越城區(qū)90-140㎡占比58%為成交主力，120-140㎡戶型受到單價(jià)上漲影響，成交面積結(jié)構(gòu)下移，100-120㎡成交占比增加越城區(qū)成交主力總價(jià)段上限連續(xù)上漲，20年上限漲幅至600萬(wàn)，客戶整體購(gòu)買力強(qiáng)20年越城區(qū)100-120m2成交占比大幅增加，

成交總價(jià)段上限漲幅至600萬(wàn)

2019年越城單盤(pán)最高銷售44億元，鏡湖板塊上榜項(xiàng)目最多，前十榜中鏡湖項(xiàng)目成交額超110億元2020年鏡湖依舊熱銷，處于絕對(duì)領(lǐng)跑地位，前十名中鏡湖占據(jù)7席，1-12月單盤(pán)最高銷售超47億元排名項(xiàng)目板塊房企套數(shù)面積(萬(wàn)㎡）金額（億元）均價(jià)（元/㎡）1融創(chuàng)紹興壹號(hào)院鏡湖融創(chuàng)88514.644.1301982保利迪蕩湖壹號(hào)城東保利72813.535.6264023鏡湖金茂逸墅鏡湖金茂&龍湖86811.932.9275704萬(wàn)科·大都會(huì)鏡湖萬(wàn)科6288.721.0240325恒大珺睿府城南恒大85310.718.7174016新城悅雋公館袍江新城115012.916.4126677世茂·璀璨明樾城西世茂6869.516.2170998祥生湛景金麟府鏡湖祥生5667.015.8225569融創(chuàng)·越州府城南融創(chuàng)5297.615.62063610恒大御景灣城東恒大6076.912.317849注明：2019年1-12月簽約排名，均價(jià)為各業(yè)態(tài)綜合均價(jià)；璽園20受限于限簽政策，約17億已認(rèn)未簽，21年政策松動(dòng)明顯，1-2月已解決50%網(wǎng)簽2.3住宅市場(chǎng)-成交排名越城2020年銷售簽約金額排行榜越城2019年銷售簽約金額排行榜排名樓盤(pán)名稱板塊套數(shù)面積（萬(wàn)㎡）金額（億元）均價(jià)（元/㎡）1花語(yǔ)江南鏡湖118719.2447.45246662濱湖灣鏡湖94912.2832.72266513奧璟園鏡湖7139.7027.26280954春江天鏡鏡湖123913.1627.10205985官渡鳳林鏡湖5938.4023.56280526中梁隱山府城西90610.1819.40190477璽園城東4216.5319.04291848悠步觀瀾袍江111211.0017.74161269金融活力城鏡湖6587.1915.882207710星尚鏡廷府鏡湖5346.4515.2323613鏡湖單盤(pán)銷量占據(jù)越城排行前列，近兩年前10排行占比逐年增加，市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大鏡湖中心區(qū)古城袍江新區(qū)城東生態(tài)園區(qū)城南會(huì)稽山城西市政府迪蕩17000140001700027000-31000190001500028000福全鑒湖29000梯隊(duì)板塊代表樓盤(pán)價(jià)格參考（元/平方）第一梯隊(duì)鏡湖中心板塊城東板塊融創(chuàng)濱湖灣融創(chuàng)奧璟園元壟鏡廬璽園27000300003100029000第二梯隊(duì)（城區(qū)區(qū)域）老城南板塊城西板塊東浦板塊站前板塊和樾府中海九樾陽(yáng)光城檀悅世茂美的云筑24000280002100023000第三梯隊(duì)袍江板塊福全鎮(zhèn)生態(tài)園板塊鑒湖鎮(zhèn)板塊濱海新區(qū)金輝悠步觀瀾鑒湖一號(hào)院紅星天柏祥生尚賢府世茂云圖1700014000140001700010600東浦2.3住宅市場(chǎng)-板塊劃分22000濱海新區(qū)站前23000鏡湖板塊為城市第一梯隊(duì)板塊；所享有資源，發(fā)展?jié)摿头績(jī)r(jià)都處于城市最高水平成交套數(shù)20162017201820192020鏡湖29833464512559758259越城區(qū)1404219875189091909616776占比21%17%27%31%50%2.3住宅市場(chǎng)-鏡湖市場(chǎng)鏡湖板塊2020年月度量?jī)r(jià)走勢(shì)鏡湖市場(chǎng)呈現(xiàn)高供應(yīng)高成交局勢(shì)，量?jī)r(jià)雙收，板塊成交占比逐年攀高，大戶型產(chǎn)品溢價(jià)明顯

鏡湖話語(yǔ)權(quán)逐步擴(kuò)大，主導(dǎo)整體市場(chǎng)面積段90以下90-100100-110110-120120-130130-144144-160160-180180-200200以上均價(jià)20884246222338223612238632464725931253822754533654溢價(jià)系數(shù)11.181.121.131.141.181.241.221.321.61鏡湖新區(qū)144㎡以上溢價(jià)明顯（1.2以上）宗地2345769101112132.融創(chuàng)奧璟園19年5月拿地，地價(jià)13,613元/㎡業(yè)態(tài)：8F洋房，98-234㎡在售均價(jià)：精裝洋房2.85萬(wàn)/㎡，大平層3.1萬(wàn)/㎡銷售情況：20年6月首開(kāi)，月均流速135套6.寶能鳳林府（尾盤(pán)）19年2月拿地，地價(jià)10,820元/㎡業(yè)態(tài)：11F洋房，126-172㎡在售均價(jià)：洋房精裝2.7萬(wàn)/㎡，大平層精裝2.95萬(wàn)/㎡銷售情況：19年9月首開(kāi)，月均流速70套7.元壟鏡廬19年11月拿地，地價(jià)13,759元/㎡業(yè)態(tài)：6F洋房在售均價(jià)：洋房精裝3.1萬(wàn)元/㎡銷售情況：20年8月首開(kāi)，月均流速50套4.寶能藏瓏19年4月拿地，地價(jià)13,814元/㎡業(yè)態(tài)：26F高層，108-141㎡在售均價(jià)：精裝2.7萬(wàn)/㎡，大面積產(chǎn)品3萬(wàn)/㎡銷售情況：20年6月底首開(kāi)，月均流速60套5.武地融創(chuàng)濱湖灣19年6月拿地，地價(jià)13,732元/㎡業(yè)態(tài)：11F洋房+18F小高層，106-232㎡在售均價(jià)：高層精裝2.65萬(wàn)元/㎡，洋房精裝3萬(wàn)元/㎡

銷售情況：2020年4月開(kāi)盤(pán)，月均流速130套9、龍湖金帝天匯（待售）20年7月拿地，地價(jià)9,612元/㎡，業(yè)態(tài)：17-26F高層，

99-172㎡高層精裝報(bào)價(jià)3萬(wàn)/㎡起10.金輝天境云著（尾盤(pán)）19年10月拿地，地價(jià)10452元/㎡業(yè)態(tài)：17F高層，89-126㎡在售均價(jià)：簡(jiǎn)裝2.3萬(wàn)元/㎡銷售情況：2020年6月開(kāi)盤(pán)，月均流速約115套11.保億湖風(fēng)雅園（尾盤(pán)）19年10月拿地，地價(jià)8563元/㎡業(yè)態(tài)：25F高層，97-108㎡在售均價(jià)：精裝2.45萬(wàn)/㎡銷售情況：2020年7月開(kāi)盤(pán)，月均流速70套12、翠湖隱秀（待售）（萬(wàn)科&元壟&新希望）20年8月拿地，地價(jià)21551元/㎡業(yè)態(tài)：18F小高層，98-129㎡全裝報(bào)價(jià)2.8萬(wàn)/㎡13、祥生云鏡（待售）20年9月拿地，地價(jià)19514元/㎡業(yè)態(tài)：洋房+疊墅

，115-204㎡洋房精裝報(bào)價(jià)3萬(wàn)/㎡起11、大家梅山東3號(hào)地塊（待售）21年3月拿地，地價(jià)20226元/㎡高層保本售價(jià)簡(jiǎn)裝3萬(wàn)/㎡起3、中海03-09-1地塊（待售）21年1月拿地，地價(jià)20226元/㎡預(yù)估精裝3.3萬(wàn)/㎡3萬(wàn)+2.7萬(wàn)8.中交花樣年春風(fēng)十里20年4月拿地，地價(jià)17,560元/㎡業(yè)態(tài)：6F平墅在售均價(jià)：洋房精裝3.1萬(wàn)元/㎡銷售情況：21年1月首開(kāi)，月均流速30套83萬(wàn)+在售待售尾盤(pán)鏡湖核心區(qū)在售高層均價(jià)約2.6-3萬(wàn)/㎡，流速約100-150套/月；待售高層報(bào)價(jià)2.8-3萬(wàn)+元/㎡2.4競(jìng)品分析-周邊住宅售價(jià)14、元壟鳳北1號(hào)（待售）20年12月拿地，地價(jià)14,000元/㎡，業(yè)態(tài)：高層高層預(yù)估售價(jià)3萬(wàn)/㎡起143萬(wàn)+3萬(wàn)+2.4競(jìng)品分析-核心競(jìng)品面積段庫(kù)存分析90-95㎡、101-105㎡、141-145㎡、161-170㎡未來(lái)存量低位，競(jìng)爭(zhēng)較弱注明：數(shù)據(jù)來(lái)源于市調(diào)及瑞達(dá)斯項(xiàng)目面積段（m2）8990-9596-100101-105106-110111-115116-120121-125126-130131-135136-140141-145151-160161-170171-180181-190205-235合計(jì)華發(fā)金融活力城356

156

200

3124

411

50

1489中鐵建花語(yǔ)江南

14

1

27

205

247濱湖灣

77

26117

105

325寶能藏瓏

106134

102

10535

116164

125

75

962保億湖風(fēng)雅園2

379

55

19034

658龍湖金帝天匯（待售）

603

604

508

136

102

1953萬(wàn)科翠湖隱秀（待售）

28755

144

90

576星尚鏡廷

2

1150

92

4136

232奧璟園

42

126250

242

21

69750濱湖灣

91

48

17156元壟鏡廬

23432

241

153

40

700寶能官渡鳳林府

15

72

67

36

1191祥生云鏡（待售）

175

64

44

188

471

358113144522211374174264511201367902267465277310303878710狀態(tài)競(jìng)品產(chǎn)品面積段售價(jià)（部分項(xiàng)目為預(yù)估）高層存量（萬(wàn)㎡）洋房存量（萬(wàn)㎡）總存量（萬(wàn)㎡）預(yù)計(jì)去化周期（月）11月預(yù)計(jì)存量在售寶能鳳林府11F洋房（107、125、143、172、205㎡）洋房精裝修2.6萬(wàn)元/㎡大面積2.9萬(wàn)元/㎡2.22.250在售中鐵建花語(yǔ)江南17-26F高層（130、153、178㎡）高層精裝修2.5萬(wàn)元/㎡3.5

3.530在售融創(chuàng)壹號(hào)院33F高層（107、133、143㎡）預(yù)計(jì)高層精裝修2.6+萬(wàn)元/㎡5.6

5.652在售寶能藏瓏23-26F高層（95-185㎡）高層精裝2.7萬(wàn)元/㎡10.510.5125在售星尚境廷8F洋房（95、110、120、143㎡）洋房全裝修2.4萬(wàn)元/㎡

1.51.530在售保億湖風(fēng)雅園高層（97，108㎡）精裝2.45萬(wàn)元/㎡1.4

1.420在售金輝天境云著高層（89，95，115，125㎡）簡(jiǎn)裝2.3萬(wàn)元/㎡0.7

0.710在售融創(chuàng)武地濱湖灣17F高層（105、113、131、156㎡）11F洋房（154、174、232㎡）高層精裝修2.6萬(wàn)元/㎡洋房精裝修3萬(wàn)元/㎡2.23.55.760.3在售融創(chuàng)奧璟園7-8F洋房（96-230㎡，主力面積段150㎡）精裝2.85-3.1萬(wàn)元/㎡

1010104在售元壟鏡廬6F洋房（108、115、126、140、190㎡）洋房3.1萬(wàn)元/㎡

7.77.7103.5在售中交春風(fēng)十里6F洋房（146、136㎡）洋房3.1萬(wàn)元/㎡1010125待售龍湖金帝天匯預(yù)計(jì)高層產(chǎn)品（95-130㎡）預(yù)計(jì)精裝3萬(wàn)元/㎡23.4

23.42417待售萬(wàn)科翠湖隱秀高層產(chǎn)品預(yù)計(jì)98-129㎡，排屋為大面積產(chǎn)品預(yù)計(jì)簡(jiǎn)裝2.8萬(wàn)元/㎡6.25

6.2582.4待售祥生云鏡洋房112，130，140㎡，大平層170-190㎡預(yù)計(jì)精裝3萬(wàn)元/㎡

88104待售元壟鳳北1號(hào)高層預(yù)計(jì)售價(jià)3萬(wàn)元/㎡以上15151713待售中海地塊高層預(yù)計(jì)保本簡(jiǎn)裝售價(jià)3萬(wàn)元/㎡以上9.69.6117待售大家梅東山3號(hào)地塊高層預(yù)計(jì)保本簡(jiǎn)裝售價(jià)3萬(wàn)元/㎡以上444合計(jì)82.1542.9125.0580.2

板塊內(nèi)各面積段產(chǎn)品，中、高檔售價(jià)產(chǎn)品均有一定存量，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但抗風(fēng)險(xiǎn)性高2.4競(jìng)品分析-核心競(jìng)品存量分析備注：數(shù)據(jù)選取具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的主流開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，部分小開(kāi)發(fā)商和尾盤(pán)項(xiàng)目未計(jì)入注明：數(shù)據(jù)來(lái)源于市調(diào)及瑞達(dá)斯但板塊為鏡湖核心區(qū)域，綜合素質(zhì)優(yōu)越，市場(chǎng)容量在持續(xù)擴(kuò)大，抗風(fēng)險(xiǎn)性很高本項(xiàng)目配套在板塊內(nèi)有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，加之品牌開(kāi)發(fā)商操盤(pán)能力，未來(lái)有較大突圍空間

數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),，分流競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小2.2萬(wàn)方（預(yù)計(jì)5個(gè)月）3.5萬(wàn)方（預(yù)計(jì)3個(gè)月）5.6萬(wàn)方（預(yù)計(jì)5個(gè)月）10.5萬(wàn)方（預(yù)計(jì)12個(gè)月）鳳7地塊2020.32022.062021.122021.62023.122022.12宗地預(yù)計(jì)2021年11月入市，周邊競(jìng)爭(zhēng)存量約為80.2萬(wàn)㎡，集中在鳳林西路板塊2.4競(jìng)品分析-銷售環(huán)境分析1.5萬(wàn)方（預(yù)計(jì)3個(gè)月）0.7萬(wàn)方（預(yù)計(jì)1個(gè)月）弱寶能鳳林府弱中鐵建花語(yǔ)江南弱融創(chuàng)武地濱湖灣強(qiáng)融創(chuàng)壹號(hào)院強(qiáng)元壟鏡廬強(qiáng)寶能藏瓏弱星尚境廷強(qiáng)融創(chuàng)奧璟園弱保億湖風(fēng)雅園弱金輝天境云著強(qiáng)龍湖金帝天匯強(qiáng)萬(wàn)科翠湖隱秀強(qiáng)祥生云境強(qiáng)元壟鳳北1號(hào)強(qiáng)中海鏡湖地塊強(qiáng)大家梅東3號(hào)10萬(wàn)方（預(yù)計(jì)10個(gè)月）1.4萬(wàn)方（預(yù)計(jì)2個(gè)月）27.7萬(wàn)方（預(yù)計(jì)28個(gè)月）2021.115.7萬(wàn)方（預(yù)計(jì)6個(gè)月）7.7萬(wàn)方（預(yù)計(jì)10個(gè)月）23.4萬(wàn)方（預(yù)計(jì)24個(gè)月）6.25萬(wàn)方（預(yù)計(jì)8個(gè)月）8萬(wàn)方（預(yù)計(jì)10個(gè)月）9.6萬(wàn)方（預(yù)計(jì)11個(gè)月）4萬(wàn)方（預(yù)計(jì)4個(gè)月）2023.0615萬(wàn)方（預(yù)計(jì)17個(gè)月）板塊鏡湖新區(qū)開(kāi)發(fā)商融創(chuàng)總建筑面積23.44萬(wàn)方拿地時(shí)間2019-6-4開(kāi)盤(pán)時(shí)間2020-4-7地價(jià)13732元/平方米產(chǎn)品11層洋房+18層高層裝修標(biāo)準(zhǔn)（洋房裝修成本2000備案3200，高層裝修成本1800，備案2800）車位1層，車位比1:1.45產(chǎn)品形態(tài)：洋房11層，高層18層，建筑采用玻璃幕墻+鋁板；室外景觀有下沉式活動(dòng)場(chǎng)地、室外會(huì)客空間，南側(cè)臨水面排布大面積產(chǎn)品，傾斜最優(yōu)秀的景觀資源，做足溢價(jià)主力面積段為109㎡/130㎡/156㎡鏡湖核心板塊+南臨水+融創(chuàng)品牌，實(shí)現(xiàn)快速去化，網(wǎng)簽流速105套/月（實(shí)際認(rèn)購(gòu)更多），洋房均價(jià)3萬(wàn)/㎡（裝修2000元/㎡，備案3200元/㎡），高層均價(jià)2.65萬(wàn)/㎡（裝修1800元/㎡，備案2800元/㎡）。整體單價(jià)梯度較大，沿水洋房?jī)r(jià)格可達(dá)3.3萬(wàn)/㎡

面積段套數(shù)配比價(jià)格高層1051649%2590010947427%2580013056832%26500152885%29441洋房1521287%2903515623814%29021174443%30475230553%330412.4競(jìng)品分析-案例分析-融創(chuàng)濱湖灣主力戶型105-108㎡全部為中間套，105戶型次臥做到3米面寬。108㎡戶型兩面寬，兩面朝北戶型極差。龍湖金帝天匯為鳳林西路7號(hào)地塊，位于鏡湖鳳林路板塊，項(xiàng)目北自帶13萬(wàn)㎡商業(yè)天街，東側(cè)為阿里產(chǎn)業(yè)園，精裝交付，地鐵三號(hào)線零距離。由12幢26F、25F高層及17幢17F小高層組成，合計(jì)套數(shù)1953套。首開(kāi)高層99、109㎡各100套（10#&11#樓），小高層139、172㎡各34套（24#&26#樓)，合計(jì)268套，高層目前對(duì)外報(bào)均價(jià)精裝修30,000元/㎡，小高層目前對(duì)外報(bào)均價(jià)精裝修32,000-35,000元/㎡，截止目前凍資約320組用地情況占地面積13.2萬(wàn)㎡建筑面積36.3萬(wàn)㎡項(xiàng)目概況開(kāi)發(fā)商/位置紹興市鏡湖新區(qū)鳳林西路越西路交叉口戶型配比99㎡占26.5%；109方占29.1%；128㎡占28.7%；139㎡占8.3%；172㎡占7.4%核心賣點(diǎn)鏡湖中央居住區(qū)，配套齊全，交通便利，地鐵環(huán)繞，龍湖天街旁銷售情況開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)3月28號(hào)首開(kāi)總套數(shù)1953銷售情況預(yù)計(jì)3月28日首開(kāi)，目前凍資約320組項(xiàng)目均價(jià)北區(qū)高層預(yù)計(jì)售價(jià)30000元/㎡；南區(qū)高層預(yù)計(jì)售價(jià)32000-35000元/㎡鳳林西路熱點(diǎn)板塊，交通、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等規(guī)劃利好共同加持；龍湖品牌大規(guī)模社區(qū)，主力剛需和初改產(chǎn)品，總價(jià)可控。2.4競(jìng)品分析-案例分析-龍湖金帝天匯2.5客戶-拆遷利好越城：3年累計(jì)拆遷328萬(wàn)方，均價(jià)漲幅36%注明：數(shù)據(jù)來(lái)源新華網(wǎng)21年全市計(jì)劃完成城中村和城市舊住宅區(qū)拆遷（征收）43個(gè)、314.31萬(wàn)平方米，總投資440.39億元。其中越城區(qū)27個(gè)項(xiàng)目、160.12萬(wàn)平方米，涉及18個(gè)城中村及9個(gè)城市舊住宅區(qū)，投資額273.68億元拆遷是紹興房地產(chǎn)的壓艙石，越城拆遷面積逐年遞增，集中在鏡湖與地鐵沿線，房?jī)r(jià)持續(xù)看漲

21年越城拆遷仍為主力，購(gòu)房需求持續(xù)釋放，助力房?jī)r(jià)上漲21年鏡湖拆遷摸排分布客戶構(gòu)成：鏡湖地緣客戶為主占比約40%，老城區(qū)改善自住40%，其他投資及袍江柯橋客戶占比20%，需求以首置改善為主，板塊有吸納全城客戶的能級(jí)客戶分類客戶類型占比購(gòu)買邏輯戶型需求核心客戶地緣拆遷首置首改，政府員工40%自住（品質(zhì)/功能改善）地緣情節(jié)工作緣導(dǎo)向舒適三房功能四房舒適四房重要客戶老城客戶多為教師、醫(yī)生、退休等等40%自住（居住品質(zhì)）分巣（子女婚房）功能三房舒適三房

舒適四房額外客戶柯橋、袍江、及全城投資客20%自住投資功能三房客戶畫(huà)像—40%核心客戶客戶來(lái)源：鏡湖板塊地緣及拆改客戶，東浦張市拆遷，市政府員工客戶年齡：25-40歲置業(yè)目的：改善自住核心關(guān)注：價(jià)格、位置、開(kāi)發(fā)商對(duì)標(biāo)項(xiàng)目：官渡鳳林、鏡廬承價(jià)能力：250-400萬(wàn)客戶畫(huà)像—40%補(bǔ)充客戶客戶來(lái)源：老城企事業(yè)單位職員，越秀學(xué)院老師、人民醫(yī)院醫(yī)生客戶年齡：35-45歲置業(yè)目的：自住、給子女買婚房核心關(guān)注：位置、開(kāi)發(fā)商、價(jià)格、品質(zhì)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目：融創(chuàng)、龍湖、金昌承價(jià)能力：200-350萬(wàn)客戶畫(huà)像—20%偶得客戶客戶來(lái)源：柯橋、袍江或全城偶得客戶，新紹興人、信息產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)客戶年齡：30-50歲置業(yè)目的：自住/投資核心關(guān)注：價(jià)格、交通、品牌對(duì)標(biāo)項(xiàng)目：龍湖、金昌、金輝承價(jià)能力：200-300萬(wàn)目標(biāo)宗地鏡湖40%

地緣拆改、私營(yíng)老板、政府員工城南-20%首置改善、企事業(yè)單位職員城西/東-20%首置改善、企事業(yè)單位職員客戶分布其他-20%柯橋袍江及全城客戶2.5客戶-客群分析鏡湖市場(chǎng)土地土拍市場(chǎng)火熱，溢價(jià)率偏高，鏡湖為城市量?jī)r(jià)標(biāo)桿，供地量大；新房成交面積段集中于100-140㎡，120-140㎡面積段下移，成交總價(jià)段兩極分化，300-500萬(wàn)占比穩(wěn)步提升；價(jià)格鏡湖價(jià)格位列第一梯隊(duì)（高層2.6-3萬(wàn)元/㎡），去化速度快，近期月均實(shí)現(xiàn)40-100套；客戶庫(kù)存鏡湖新區(qū)雖入市競(jìng)爭(zhēng)庫(kù)存約80.2萬(wàn)㎡，但成交處于絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位，安全性高。多為改善客戶，主要以紹興本地人置業(yè)為主，拆遷客戶占比較高，少量在外返鄉(xiāng)客戶；2.6鳳7地塊市場(chǎng)總結(jié)鏡湖政府重點(diǎn)打造，潛力大，量?jī)r(jià)領(lǐng)跑，庫(kù)存可控。地段、配套在板塊內(nèi)具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，深耕紹興，品牌開(kāi)發(fā)商操盤(pán)、突圍空間大。容量近兩年鏡湖成交量攀升，19年成交5975套，20年成交8259套，預(yù)計(jì)將持續(xù)擴(kuò)容；住宅戶型配比產(chǎn)品定位區(qū)位層面：地塊周邊規(guī)劃能級(jí)高；周邊配套地鐵口，龍湖天街，運(yùn)動(dòng)公園，人民醫(yī)院等，位于鏡湖核心區(qū)域，屬于越城為數(shù)不多優(yōu)質(zhì)地塊市場(chǎng)層面：鏡湖是置業(yè)最熱門(mén)區(qū)域，價(jià)格不斷上漲；周邊改善精裝高層均價(jià)2.5-3萬(wàn)/㎡，各盤(pán)月均去化70-120套不等客群層面：本案全城剛改、改善客戶吸納力強(qiáng)，主要來(lái)源鏡湖及城北剛需改善，外圍工業(yè)區(qū)改善，老城區(qū)外溢改善因此建議：考慮本案配安置房，建議以11F洋房175+230㎡T2為主，提高溢價(jià)，以及17-18F小高層，95-112㎡控總價(jià)，中央景觀做品質(zhì)住宅建議面積段為143-230㎡T2戶型為主，提高溢價(jià)2.7產(chǎn)品定位戶型對(duì)標(biāo)戶型面積戶型配置樓棟分布總價(jià)段客戶類型（標(biāo)準(zhǔn)化）客戶來(lái)源（可描述）購(gòu)房動(dòng)機(jī)（標(biāo)準(zhǔn)化）對(duì)標(biāo)樓盤(pán)及戶型953房2衛(wèi)18F中戶320-390萬(wàn)剛需鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城及拆遷首置翠湖隱秀98112/135/1404房2衛(wèi)18F邊戶400--600萬(wàn)區(qū)改地緣性以及下游板塊外溢區(qū)位改善翠湖隱秀129153/1754房3衛(wèi)17/18F中戶邊戶600-760萬(wàn)功改市區(qū)改善品質(zhì)改善/2304房3衛(wèi)11/17F邊戶920-1100萬(wàn)功改市區(qū)改善品質(zhì)改善/產(chǎn)品組合戶型戶數(shù)戶數(shù)比面積面