碧桂園與房地產泡沫1993年國家對房地產市場進行調控。廣東順德建筑商楊國強帶資在順德市廣珠公路南側的1000多畝土地上建造了幾百套別墅。房子造好了，遇到宏觀調控，投資逾億的工程根本面臨死火狀態。當楊國強向開發商索要工程所墊費用時，開發商最終容許讓楊銷售已蓋好的別墅，以銷售收入核銷建筑本錢。為盤活此工程，楊動足腦筋，但收效甚微。一天，為孩子上學去考查一離廣州市區近兩小時車程的貴族學校，突受啟發：這里也是未開展地區，學校建在水田魚塘之上，卻有那么多“大款〞爭先恐后把自己小孩往這兒送，盡管每個學生要交教育儲藏金15萬元。由此萌發“先建配套學校，再建別墅區〞想法。1994年，碧桂園的“投資子女〞廣告，引出了“21世紀經濟大潮的黃埔軍校——碧桂園〞，首期報名者突破1300人，教育儲藏金由一個學生18萬元漲到23萬元至30萬元，籌資近3.9億元。由此，碧桂園的運作模式確立：學校+會所+物業管理。編輯課件按照整合的模式做工程，并在運作過程中嚴格控制土地本錢和人工本錢，碧桂園企業越做越大。2000年，順德碧桂園度假村開業，開始介入酒店業；2001年，碧桂園鳳凰城建設，提出“別墅城市〞概念；2002年鳳凰城開盤，創造了一天銷售7.5億元的奇跡；2006年，相繼啟動占地2700畝的長沙工程和占地23萬平方米的上海工程。近10年內碧桂園已興建3.8萬個住宅單位，以千畝乃至萬畝大盤為主流產品，成為集設計、建設、裝修、物業管理、管樁廠等一系列生產的大集團化企業。2007年4月，碧桂園登陸港交所，發行24億股，掛牌首日成為香港股市最大的內地房地產開展股份，市值為1160億港元。同年9月，碧桂園宣布半年銷售額超過100億元，其市值也隨之突破2000億元。碧桂園的土地儲藏由4月上市時的1900萬平方米增加到8月下旬的5470萬平方米，年底目標總額為8000萬平方米〔香港島面積為7800萬平方米〕。碧桂園在開展過程中，本錢控制始終如一：今年4個月內新增土儲，每平方米平均本錢為216元，其購入的地皮只屬鄉郊之地。編輯課件有一位名人對房地產的建設講了下面一段話：“就房地產搞房地產肯定死火，要跳出房地產才能開發房地產，房地產不等于鋼筋加水泥。地產也要用文化的方式去運作〞。思考：1.此案例給你留下何感想？2.碧桂園的經營模式，同其他開發商的模式相比，你認為最大的區別是什么？3.碧桂園的經營模式，你認為會隱藏什么樣的風險？4.碧桂園的案例中，財務管理的投融資內容以何形式反映的？編輯課件一、此案例留下的感想第一：碧桂園辦了一所“貴族〞學校第二：教育儲藏金3.9億幫碧桂園走出困境第三：跳出房地產來開展房地產，為房產注入文化。編輯課件案例之后的碧桂園故事：1999年碧桂園開始進軍廣州，開始時不做廣告、不做宣傳70棟樓同時起建，造成“黑云壓城〞大盤圍城之勢，許多消費者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節，碧桂元以3000元的價格推出自帶花園的洋房，這個價格甚至比同一地段的毛坯房還廉價。超低的價格讓業界感受到的巨大的沖擊和震憾，創造了兩個多月銷售一空的奇跡。碧桂園“準確定位，規模制造〞創造了地產界的神話。隨后碧桂園推出了“白領別墅〞，50萬元的聯排別墅直擊地產市場。碧桂園從設計、規劃、建筑、施工到裝飾都是自己的。大到排名前三的打樁廠小到會所里的水果和蔬菜，碧桂園將垂直一體化發揮到了極致。編輯課件二、碧桂園獨特的模式1.“借雞生蛋〞盤活資產，但“并不殺雞取卵〞。2.碧桂園選擇面對主體市場，市場定位準確。3.發揮規模效應、最大程度上節約本錢，用碧桂園的話說是：“規模制造、價格為王〞4.縱向一體化的垂直整合、將本錢控制做到極致。5.注重公司信譽，IPO上市融資。編輯課件三、碧桂園經營模式的潛在風險一〕政策的風險：1.教育保證金到期返本，以固定利息方式作為學生的學費。國家降息使碧桂園遭受損失，不得不挪用其它資金支援教育。2.大量囤地，如果不及時開發使用將面臨政策變化后土地回收的風險。編輯課件三、碧桂園經營模式的潛在風險二〕資金風險：1.大量囤地使其資產使用超過排名第二的地產商近一倍，成為全國名副其實的“地主〞，然而這么大規的土地儲藏將會帶來的嚴重的資金負擔。2.規模制造，以生產商品的概念來生產房屋使其資金投入量較大，加大了資金使用本錢。編輯課件三、碧桂園經營模式的潛在風險三〕管理風險：1.碧桂園到目前為止還是家族管理方式，存在著大部份家族企業的弊端。2.垂直一體化的整合，使其面臨著綜合管理的困難，也面臨著管理不善本錢將成倍上漲的風險。編輯課件四、碧桂園案例：財務管理的投融資內容以何形式反映的？1.碧桂園學校的教育儲藏金案例：此策略充份利用的“貨幣的時間價值〞具體實例：上學前交30萬儲藏金，畢業后退還30萬元的儲藏金。利用儲藏金的利息支付學生上學的費用，從學生家長來看交多少拿回多少，并且小孩受到好的教育。但實際上上學前的30萬與畢業后的30萬已經大不相同，即使沒有投資貨幣的現值一定大于它的未來值。編輯課件四、碧桂園案例：財務管理的投融資內容以何形式反映的？2.投資：2004～2006年間，碧桂園土地本錢占平均售價的比例分別為9.2%、7%及7.5%，2007上半年又降低至7.45%，遠低于當時其他開發商20%左右的比例。低本錢拿地使碧桂園縮短的投資本錢的回收期，降低了經營的風險，提升了競爭力。編輯課件四、碧桂園案例：財務管理的投融資內容以何形式反映的？IPO上市融資：2007年4月，碧桂園登陸港交所，發行24億股，掛牌首日成為香港股市最大的內地房地產開展股份，市值為1160億港元。成功的上市發行股票使碧桂園獲得開展的充裕資金，有效降低資金的使用本錢。編輯課件四、碧桂園案例：財務管理的投融資內容以何形式反映的？碧桂園發行：可轉股債券碧桂園2021年到期的可換股債券，是該集團于2021年2月第一次發行的海外債券。其2021年業績報告顯示，該筆債券全年平均利息為9.7%，原定期限為5年，即2021年到期，但是，當時的合同約定，債券