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文檔簡介

碧桂園與房地產泡沫1993年國家對房地產市場進行調控。廣東順德建筑商楊國強帶資在順德市廣珠公路南側的1000多畝土地上建造了幾百套別墅。房子造好了,遇到宏觀調控,投資逾億的工程根本面臨死火狀態。當楊國強向開發商索要工程所墊費用時,開發商最終容許讓楊銷售已蓋好的別墅,以銷售收入核銷建筑本錢。為盤活此工程,楊動足腦筋,但收效甚微。一天,為孩子上學去考查一離廣州市區近兩小時車程的貴族學校,突受啟發:這里也是未開展地區,學校建在水田魚塘之上,卻有那么多“大款〞爭先恐后把自己小孩往這兒送,盡管每個學生要交教育儲藏金15萬元。由此萌發“先建配套學校,再建別墅區〞想法。1994年,碧桂園的“投資子女〞廣告,引出了“21世紀經濟大潮的黃埔軍校——碧桂園〞,首期報名者突破1300人,教育儲藏金由一個學生18萬元漲到23萬元至30萬元,籌資近3.9億元。由此,碧桂園的運作模式確立:學校+會所+物業管理。編輯課件按照整合的模式做工程,并在運作過程中嚴格控制土地本錢和人工本錢,碧桂園企業越做越大。2000年,順德碧桂園度假村開業,開始介入酒店業;2001年,碧桂園鳳凰城建設,提出“別墅城市〞概念;2002年鳳凰城開盤,創造了一天銷售7.5億元的奇跡;2006年,相繼啟動占地2700畝的長沙工程和占地23萬平方米的上海工程。近10年內碧桂園已興建3.8萬個住宅單位,以千畝乃至萬畝大盤為主流產品,成為集設計、建設、裝修、物業管理、管樁廠等一系列生產的大集團化企業。2007年4月,碧桂園登陸港交所,發行24億股,掛牌首日成為香港股市最大的內地房地產開展股份,市值為1160億港元。同年9月,碧桂園宣布半年銷售額超過100億元,其市值也隨之突破2000億元。碧桂園的土地儲藏由4月上市時的1900萬平方米增加到8月下旬的5470萬平方米,年底目標總額為8000萬平方米〔香港島面積為7800萬平方米〕。碧桂園在開展過程中,本錢控制始終如一:今年4個月內新增土儲,每平方米平均本錢為216元,其購入的地皮只屬鄉郊之地。編輯課件有一位名人對房地產的建設講了下面一段話:“就房地產搞房地產肯定死火,要跳出房地產才能開發房地產,房地產不等于鋼筋加水泥。地產也要用文化的方式去運作〞。思考:1.此案例給你留下何感想?2.碧桂園的經營模式,同其他開發商的模式相比,你認為最大的區別是什么?3.碧桂園的經營模式,你認為會隱藏什么樣的風險?4.碧桂園的案例中,財務管理的投融資內容以何形式反映的?編輯課件一、此案例留下的感想第一:碧桂園辦了一所“貴族〞學校第二:教育儲藏金3.9億幫碧桂園走出困境第三:跳出房地產來開展房地產,為房產注入文化。編輯課件案例之后的碧桂園故事:1999年碧桂園開始進軍廣州,開始時不做廣告、不做宣傳70棟樓同時起建,造成“黑云壓城〞大盤圍城之勢,許多消費者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節,碧桂元以3000元的價格推出自帶花園的洋房,這個價格甚至比同一地段的毛坯房還廉價。超低的價格讓業界感受到的巨大的沖擊和震憾,創造了兩個多月銷售一空的奇跡。碧桂園“準確定位,規模制造〞創造了地產界的神話。隨后碧桂園推出了“白領別墅〞,50萬元的聯排別墅直擊地產市場。碧桂園從設計、規劃、建筑、施工到裝飾都是自己的。大到排名前三的打樁廠小到會所里的水果和蔬菜,碧桂園將垂直一體化發揮到了極致。編輯課件二、碧桂園獨特的模式1.“借雞生蛋〞盤活資產,但“并不殺雞取卵〞。2.碧桂園選擇面對主體市場,市場定位準確。3.發揮規模效應、最大程度上節約本錢,用碧桂園的話說是:“規模制造、價格為王〞4.縱向一體化的垂直整合、將本錢控制做到極致。5.注重公司信譽,IPO上市融資。編輯課件三、碧桂園經營模式的潛在風險一〕政策的風險:1.教育保證金到期返本,以固定利息方式作為學生的學費。國家降息使碧桂園遭受損失,不得不挪用其它資金支援教育。2.大量囤地,如果不及時開發使用將面臨政策變化后土地回收的風險。編輯課件三、碧桂園經營模式的潛在風險二〕資金風險:1.大量囤地使其資產使用超過排名第二的地產商近一倍,成為全國名副其實的“地主〞,然而這么大規的土地儲藏將會帶來的嚴重的資金負擔。2.規模制造,以生產商品的概念來生產房屋使其資金投入量較大,加大了資金使用本錢。編輯課件三、碧桂園經營模式的潛在風險三〕管理風險:1.碧桂園到目前為止還是家族管理方式,存在著大部份家族企業的弊端。2.垂直一體化的整合,使其面臨著綜合管理的困難,也面臨著管理不善本錢將成倍上漲的風險。編輯課件四、碧桂園案例:財務管理的投融資內容以何形式反映的?1.碧桂園學校的教育儲藏金案例:此策略充份利用的“貨幣的時間價值〞具體實例:上學前交30萬儲藏金,畢業后退還30萬元的儲藏金。利用儲藏金的利息支付學生上學的費用,從學生家長來看交多少拿回多少,并且小孩受到好的教育。但實際上上學前的30萬與畢業后的30萬已經大不相同,即使沒有投資貨幣的現值一定大于它的未來值。編輯課件四、碧桂園案例:財務管理的投融資內容以何形式反映的?2.投資:2004~2006年間,碧桂園土地本錢占平均售價的比例分別為9.2%、7%及7.5%,2007上半年又降低至7.45%,遠低于當時其他開發商20%左右的比例。低本錢拿地使碧桂園縮短的投資本錢的回收期,降低了經營的風險,提升了競爭力。編輯課件四、碧桂園案例:財務管理的投融資內容以何形式反映的?IPO上市融資:2007年4月,碧桂園登陸港交所,發行24億股,掛牌首日成為香港股市最大的內地房地產開展股份,市值為1160億港元。成功的上市發行股票使碧桂園獲得開展的充裕資金,有效降低資金的使用本錢。編輯課件四、碧桂園案例:財務管理的投融資內容以何形式反映的?碧桂園發行:可轉股債券碧桂園2021年到期的可換股債券,是該集團于2021年2月第一次發行的海外債券。其2021年業績報告顯示,該筆債券全年平均利息為9.7%,原定期限為5年,即2021年到期,但是,當時的合同約定,債券

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