物業管理實務-物業交付第三節物業交付一、物業的交付三、物業入住手續文件及常用表式

二、物業入住的程序與工作

第四節

一、物業的交付

物業的交付簡單來說就是“交房入住”。所謂“交房”就是指業主領取鑰匙。也就是當房地產開發企業會同物業管理企業在完成承接驗收之后，按照程序將物業的產權交付給購房者的過程。所謂“入住”就是業主或使用人接房后進入實際使用狀態，也稱“入伙”。二、物業入住的程序與工作

交付是物業管理企業與服務對象的首次接觸，它標志著物業管理工作將以人為中心而逐步展開。這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的腳放手續外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業管理問題最集中的階段。為了交房手續及日后管理工作的順利進行，物業管理公司需要做大量的工作。

那么如何展開?

(一)交房前的準備(二)向業主寄發入伙手續文件（三）配合用戶搬遷物業入住的程序與工作(一)交房前的準備交房前必不可少的一項準備工作就是“清潔衛生”。也就是物業管理企業在完成了對物業的承接驗收之后，對物業內外進行全面、徹底的清潔。具體內容包括：建筑垃圾的清理；對玻璃、地面、墻面等處所有灰塵、污垢的清除；對各種設備的清潔等。做好清潔衛生，一方面可以為日后的日常保潔工作打下良好的基礎；另一方面可以使物業以嶄新的面貌迎接業主的入住，同時也是物業管理企業樹立其良好形象和信譽的開始。（三）配合用戶搬遷用戶搬遷是指業主和非業主使用人實際使用該物業的開始，因此對于物業管理企業而言此時是十分關鍵的時刻。既要熱情服務，又要讓用戶自覺的配合物業管理企業的工作，遵守物業管理的有關規定，共同維護舒適的工作環境和生活環境。為了能有一個良好的開端，物業管理企業需要做好下列工作：

1、做好宣傳工作2、指揮交通3、加強安全防范4、加強用戶裝修管理1、做好宣傳工作

采用多種宣傳手段和方法，向用戶進行宣傳，使用戶了解物業管理的有關規定，主動配合物業管理企業日后的管理工作。通常，物業管理企業都向用戶發放《用戶須知》和《用戶手冊》。《用戶手冊》全面詳盡的反映出用戶應遵守的管理規定，同時也告知用戶，物業管理企業所能提供的服務項目。2、指揮交通

設立專人指揮搬遷車輛出入，維護交通秩序，避免發生交通事故。4、加強用戶裝修管理

無論是住宅物業還是非住宅物業，遷入新居的住戶和單位，一般都要對房屋進行不同程度的裝修。對此，物業管理企業除給予積極的協助外，還要特別注意加強對房屋裝修的管理，包括建立對房屋的裝修尤其是房屋結構的變動和室內原有設備、管線的改動的申報審批制度。也包括對裝修施工過程中的垃圾、噪聲、用火、用電安全的管理，對裝飾裝修材料的管理等。三、物業入住手續文件及常用表式

(一)入住通知書(二)收樓須知(三)入住手續書(四)繳款通知書(五)驗樓情況一覽表(六)樓宇交接書入住通知書＿＿＿女士／先生：您好!歡迎您入住××花園!您所認購的＿＿＿區＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室樓宇，經市有關部門驗收，測量合格，現已交付使用準予入住。(一)請您按入住通書，收樓須知辦理入住手續，辦理地點在＿＿＿樓＿＿＿室。在規定的日期內，地產部，財物部，物業管理公司等有關部門和單位將到場集中辦公。(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入住手續，請以下表時間為準前來辦理入住手續。各樓各層辦理入住手續時間分配表(略)。閣下如屆時不能前來辦理入住手續，請您及時與我公司聯系，落實補辦的辦法，聯系：＿＿＿特此通知××房地產開發公司××物業管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日入住手續書＿＿＿女士／先生：您認購的＿＿＿區＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室樓宇，現已交付使用具備入住條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續：1、至房地產公司財務部繳付購房余款2、至房地產公司地產部審核入住資格3、至物業管理公司財務部交付管理費用4、至物業管理公司辦公室辦理收樓事宜××房地產開發公司××物業管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日購房款項已全部付清特此證明財務部蓋章年月日入住資格審查合格特此證明地產部蓋章年月日各項管理費用已全部付清特此證明物業管理公司財務部年月日入住收樓審查已辦理完畢特此證明物業管理公司辦公室年月日繳款通知書是物業管理公司通知業主在辦理入住手續時應該繳納的款項即具體金額的文件。下面是一份“繳款通知書”的常用格式，僅做參考：繳款通知書＿＿＿女士／先生：您好，您所購買的＿＿＿區＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室房屋已經竣工。按購房合同規定，您來辦理入住手續時，請同時繳清以下款項：l、購房余款，計人民幣＿＿＿元。2、預收×個月的管理費，計人民幣＿＿＿元。3、專項維修資金，計人民幣＿＿＿元。4、建筑垃圾清運費，用于清理業主入住裝修時產生的建筑垃圾所預收的管理費，裝修完畢后，按規定清退，計人民幣＿＿＿元。(政府規定應按戶一次性計費)5、其他費用(具體列出項目及金額供業主選擇)。××房地產開發公司××物業管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日驗樓情況一覽表是物業管理公司為方便業主對房屋進行驗收，督促開發商及時整改相關問題，以避免相互扯皮，使問題能得到及時解決而制訂的文件。下面是一份“驗樓情況表”的常用格式，僅做參考：樓宇交接書是業主在確認可以接受所購樓宇后，與開發商簽訂的一份協議。下面是一份“樓宇交接書”的常用格式：第四節物業的裝飾裝修管理一、物業裝飾裝修的概念及分類

二、物業裝飾裝修管理的重要內容

三、物業裝飾裝修管理規定

結束二、物業裝飾裝修管理的重要內容

根據國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，并且提供施工人員名單給物業公司予以登記，經批準后方可動工。業主在裝修完成以后，物業管理企業應及時組織驗收內容一、物業裝飾裝修的概念及分類

業主在驗收樓宇后根據自己的審美要求、生活情趣和經濟實力對自己所購物業進行的房屋修飾和裝扮，就是物業的裝飾裝修。目前裝飾裝修的種類、風格各種各樣，格調也迥然不同，一般可分為簡易裝修和豪華裝修；同時也可分為純自然型、都市現代型、高雅傳統型、青春浪漫型等多種格調的裝飾裝修。二、物業裝飾裝修管理的重要內容(一)、業主裝修申請(住宅)(二)裝修報批(三)裝修管理要求業主在裝修前向物業管理企業申請登記時需如實填寫裝修施工內容，并注明委托單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。下面是一份“裝修申請表”的樣張：(一)、業主裝修申請(住宅)(二)、裝修報批

根據政府有關法規，為加強物業轄區管理，保證物業的完好和安全，保持物業轄區的整潔美觀，維護全體業主的合法權益，一般物業管理企業均按以下程序進行裝修審批：1、業主或使用人在裝修前，應事先將施工單位、施工期限、裝修內容(包括住宅裝修設計圖、施工方案)等向物業轄區管理處申報。與此同時，物業管理企業應當全面告知業主或使用人《條例》中規定地住宅裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位及相應的注意事項。2、業主或使用人詳細、如實地填寫“裝修申請表”，并經管理處審核同意。3、裝修施工隊進入現場施工，首先應到管理處簽訂《裝修施工隊治安責任書》及《裝修施工保證書》。4、裝修施工隊領取裝修許可證、辦理裝修工人臨時出入證后，方可進行裝修施工。

(三)、裝修管理要求1、不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；2、不得隨意占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；3、不得在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建筑物、構筑物；4、不得侵占綠地、毀壞綠化；5、不得亂倒垃圾、雜物；嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道、天臺等公共場所拋散堆放；6、不得在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；7、不得排放有毒、有害物質或發出超過規定標準的噪傳聲；8、不得鑿穿地面和房頂的水泥層；9、不得隨意增加落地面的靜荷載；10、不得在晚間18：00時至次日上午8：00時和節假日期間，從事敲、鑿、鉆、鋸等產生嚴重噪聲的施工活動；

三、物業裝飾裝修管理規定為了進一步加強對物業的裝修管理，規范物業管理裝修行為，創造和保障安全、舒適、整潔的工作環境和居住環境，維護全體業主的合法權益。根據法律的有關規定，對業主(使用人)、物業管理公司分別做出規定物業裝飾裝修管理規定（一）、業主（使用人）應當遵守的有關規定（二）、物業管理公司應當遵守的有關規定

（三）、裝修報批程序（四）、建筑垃圾清運費（五）、其他（一）、業主（使用人）應當遵守的有關規定

1、按書面告知物業管理公司的有關裝修內容施工，做好房屋裝修隱蔽工程記錄，若需調整裝修項目，應及時通知物業管理公司；2、嚴格執行本市住宅裝修的有關施工規范和標準，遵守施工作業時限，晚間18：00時至次日上午8：00時和節假日，不得從事敲、鑿、鉆、鋸等產生嚴重噪音的施工活動；3、搬運裝修建材時不得妨礙其他業主或使用人的正常通行，不得造成公共部位的損壞和污染，住宅裝修施工廢棄物，應裝袋清運到指定的地點堆放，確保沿途清潔；4、裝修工程時，應做到文明規范施工，現場應配備消防滅火設備，不得造成下水道堵塞和損壞以及墻面、露面等滲漏水。5、施工人員在從事住宅裝修施工期間應接受物業管理部門的檢查和監督。（二）、物業管理公司應當遵守的有關規定1、配備相關的專業人員加強規范裝修行為的宣傳和指導；并及時告知業主或使用人《條例》中規定的住宅裝修的禁止行為，禁止敲鑿的部位及相應的注意事項。2、及時對業主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違法住宅裝修禁止行為提出整改意見；