目 錄1、以售為主到以租為主，保障房政策轉變成熟 5、種類介紹：分為出售型保障房和出租型保障房 5、歷史沿革：福利住房演化為雙軌制 6、近期政策：2021年來重點推進保租房建設 7、14號文指導意見推動保障房建設高質量發展 92、因城施策持續推進，保租房市場高質量發展 10、多城出臺十四五規劃，擴大保租房供給 10、保障房供應短缺，核心城市存在供需錯配問題 12、供求形勢產生新變化，存量資產盤活成為籌集房源重要來源 13、資金來源多樣，多重保障支持保障房建設 15、利潤空間有限，有望托底2024年地產投資 163、保租房建設現狀：以深圳、上海、西安為例 17、深圳適時調整政策，多層次滿足租住需求 17、取消政策性支持住房，追加20萬套保租房 17、新供應建設用地為主，堅持以市場需求為導向 18、上海各區供應均衡，已上線50個保租房項目 21、西安遵循以需定供，國企為主要生力軍 25、供需結構性錯配，多渠道保障保租房用地 25、已運營項目相對集中，供應進度值得期待 26、引導多方主體投資，充分發揮市場機制 274、他山之石：新加坡和德國租賃房經驗參考 29、從租金收益率判斷城市保障房屬性 29、新加坡模式：“居者有其屋的廣泛保障 30、德國模式：社會福利體系中的可負擔住房典范 345、投資建議 366、風險提示 37圖表目錄圖1：我國保障房種類主要分為出售型和出租型 5圖2：我國保障房體系建設歷經二十余年發生較大變化 6圖3：經濟適用房投資占地產投資比例不斷下降 7圖4：保障性安居工程支出近年來有所下降 7圖5：保障房建設重點從廉租房和棚改轉向保租房 7圖6：廣東和浙江省十四五”規劃新增保租房超120萬套 10圖7：一線城市十四五計劃保障房供應套數占比均超40% 圖8：城市常住人口與保障性租賃住房建設量基本正相關 13圖9：上海保障性租賃住房的籌集渠道主要為新建、配建、改建 14圖10：深圳保障性租賃住房六種籌集渠道收儲房源 14圖2022年中央財政安排城鎮保障性安居工程補助資金708億元 15圖12：2020年保障性開發貸余額到達峰值后趨于穩定 15圖13：中央到地方都出臺了部分資金支持細則確保保障房建設按計劃執行 16圖14：深圳取消原有安居型商品房、人才住房住房類型 17圖15：深圳原十四五規劃供應居住用地不少于15平方公里（平方公里） 18圖16：深圳原十四五規劃前三年供應居住用地不少于五年總量的70% 18圖17：深圳原十四五規劃期前三年公共住房建成比例為72%（單位：萬套） 19圖18：深圳公共住房主要集中于寶安、龍崗、龍華、南山 19圖19：深圳保租房主要集中于寶安、龍崗、龍華、南山 19圖20：深圳2023年春節后租房傾向于龍崗、南山、福田三區 20圖21：深圳安居萃云閣項目提供了三種戶型實現拎包入住 20圖22：上海全市投運的保租房出租率平均達到74% 22圖23：上海已開工在建的保租房戶型以小戶型為主 22圖24：浦東新區和閔行保租房上市套數較充足 23圖25：上海保租房在各個區域分布較均勻 23圖26：黃浦璟灣公寓保租房擁有一居室到三居室不同戶型 24圖27：望月路515號保租房項目定位為城市建設者管理者之家 24圖28：華潤有巢馬橋店5號樓是上海市閔行區首個新時代城市建設者管理者之家” 25圖29：西安租賃住房出租房源以中大戶型為主 25圖30：西安十四五”期間計劃新增保租房30萬套（萬套） 25圖31：西安十四五”期間保租房以新供應國有建設用地為主 26圖32：十四五期間西咸新區和高新區建設和供應合計占比均為43.3% 26圖33：西安已經運營的保障性租賃住房主要分布于三環周邊 27圖34：西安市2023年三季度租賃居住的需求主要集中于雁塔、西咸兩大區域 27圖35：西安市引導多市場主體投資建設保租房 28圖36：萬科泊寓、魔方公寓、龍湖冠寓、朗詩寓較早進入西安市場 29圖37：我國住房自住率在主流國家中領先 29圖38：截至2023H1我國房價收入比在主流國家中領先 29圖39：國內城市市中心租金收益率低于全球主流城市 30圖40：新加坡住房持有率自1990年來保持在90%左右 31圖41：新加坡2022年組屋戶數占比77.9% 31圖42：新加坡住房形成了階梯化供應體系 32圖43：新加坡組屋歷經80年發展更加注重配套和創新智能化 33圖44：新加坡組屋建設與城市規劃連為一體 34圖45：德國2021年住房自住率在發達國家中相對偏低 34圖46：德國主要城市2018年住房自住率低 34圖47：德國住房新建規模相對穩定 35圖48：德國住房政府直接供給比例小 35圖49：德國住房合作社租賃房多以低密度公寓為主 36表1：三種保障房類型適用人群和申請條件有所不同 5表2：2021年以來中央持續出臺寬松的保障性住房政策 7表3：14號文詳細規劃了保障性住房的原則和配套支持政策 9表4：多個一二線城市已出臺十四五”期間保租房規劃細則 表5：2020-2021年重點城市成交土地中保障房建面占比均不超過20%（萬方） 12表6：我們預測保障房帶動投資約占2023年預計房地產開發投資額5.7% 16表7：深圳保障性住房可以滿足合理租住需求 18表8：截至月中旬上海累計建設籌措各類保租房完成規劃目標75% 21表9：上海保障性租賃住房用地供應在各區域間分布相對均勻（萬方） 21表10：西安市安居集團發行3期債券均用于保障房項目建設 28表新加坡組屋與國內共有產權房存在明顯區別 30表12：新加坡組屋申請時對家庭規模要求嚴苛 32表13：新加坡不同戶型組屋的租金申請存在差異化 32表14：新加坡組屋申請條件規范和系統化 33表15：德國租賃住房保障體系完善 35表16：我們持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企 361、以售為主到以租為主，保障房政策轉變成熟住房保障制度是國家為低收入者或特殊群體提供基本生活所需住房，以保障其基本居住條件的制度安排。我國保障房種類主要分為出售型和出租型，出售型保障房分為經濟適用房和共有產權房，出租型保障房分為廉租房、公租房和保障性租賃住房。圖1：我國保障房種類主要分為出售型和出租型資料來源：克而瑞租售、南寧住建微信公眾號、研究所2021保障房類型 適用人群 申請條件 保障方式表1：三種保障房類型適用人群和申請條件有所不同保障房類型 適用人群 申請條件 保障方式公租房保障性租賃住房共有產權房

城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新進就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員新市民、青年人工資收入超出了公租房的申請門檻，或者工作時間未滿規定年限符合條件的市區戶籍和穩定就業的非市區戶籍家庭

在本地無住房或者住房面積低于規定標準；申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限在住房和收入條件上的門檻與公租房相比將會被適度放寬

實物保障（60平以下、貨幣補貼70低于同地段同品質市場租賃住房政府與購房家庭按份共有產權，房屋的使用權歸購房者資料來源：大眾網、南寧住建微信公眾號、研究所國內住房保障制度主要可以分為四個階段。制（國發19823買（：2008住房和棚改安置住房，公租房逐漸成為了保障性住房體系的核心，共有產權房開始取代經濟適用房。市場+保障雙軌制保租房為核心20】414建圖2：我國保障房體系建設歷經二十余年發生較大變化資料來源：中國政府網、克爾瑞地產研究公眾號等、研究所2016+2012-20132016201644002022270050%，2011圖經濟適用房投資占產資比例不斷下降 圖保障性安居工程支近來有所下降120010000

12%10%8%6%4%2%19992000199920002001200220032004200520062007200820092010

40003000200010000

120%100%80%60%40%20%0%-20%2009201020092010201120122013201420152016201720182019202020212022公共財政住房保障性安居工程支出（億元）經濟適用房住宅投資額（億元） 占比 同比數據來源：、研究所 數據來源：、研究所圖5：保障房建設重點從廉租房和棚改轉向保租房100%80%60%40%20%0%20092010201120122013201420152016201720182019202020212022廉租房 公共租賃房棚戶區改造 農村危房改造沉陷區治理 少數民族地區游牧民定居工其他數據來源：、研究所2021年來重點推進保租房建設20214時間 部門 政策內容表2：2021年以來中央持續出臺寬松的保障性住房政策時間 部門 政策內容2021/3/5

第十三屆全國人大四次會議

解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給；規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。2021/4/30 中國中央政治局堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房時間 部門 政策內容時間 部門 政策內容2021/7/2 國務院辦公廳國務院新聞辦公

的名義炒作房價。租購并舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。（）租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，重點解決人口凈流入的重點城市，主要是大中城市2021/8/312021/9/2

室部

（）（）模巨大的保障性住房。青年人等群體的住房困難問題，新方式是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，新目標是確立起保障性租賃住房的政策制度；二、切實把保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點；三、確保政策落地見效，推動建立“兩多一并”的制度。各地均明確保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人，不設收入線門檻，以70平方米以下的小戶2021/10/22 住建部中共中央政治局

型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良2021/12/6會議性循環。人口凈流入的大城市要大力發展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房2022/1/10國家發改委70地制宜發展共有產權住房，以中小戶型為主，供應范圍以面向戶籍人口為主，逐步擴大到常住人口。2022/5/31證監會、發改委（（強調（）同日首批兩只保障性租賃住房公募REITs正式上報，標志首批租賃住房公募REITs項目將正式進入項目申報審核階段。2022/8/17

國家衛生健康委員會

（280（間擬改善2600多萬新市民、青年人居住條件。我國還處于城鎮化快速發展時期，下一步將采取多方面舉措，推進住房供給側結構性改革、實施城市2021年-2022330（間）2022/9/15 住建部全國住房和城鄉

1000650萬套（間）2000萬新市民、青年人的住房困難。以發展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。建設工作會議2023/2/15建設工作會議2023/2/15解決好新市民、青年人等住房問題，鼓勵地方政府和金融機構加大保障性租賃住房供給，探索長租房《求是》雜志市場建設。2023/4/28政治局會議 在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。2023/7/24要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各政治局會議2023/9/4

規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議

類閑置房產。保障性住房建設是艱巨復雜的系統性工程，要堅持規劃先行、謀定后動，扎實做好前期工作、嚴格項目管理和成本控制，綜合考慮市場形勢，合理把握建設節奏。要建立公平公正的配售機制，加強監督審計，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進人才，按保本微利原則配售。保障性住房要實施嚴格封閉管理，不得上市交易。相關部門要抓緊完善政策體系，各地要加強領導力量，抓好組織實施，強化項目建設全鏈條監管，確保保障性住房建設取得預期成效。加大對“平急兩用”公共基礎設施建設、保障性住房建設等金融支持力度，推動建立房地產業發展新2023/9/27 央行

模式，促進房地產市場平穩健康發展。時間 部門 政策內容時間 部門 政策內容2023/9/28

財政部、稅務總局、住建部

明確保障性住房有關稅費政策，對保障性住房項目建設用地免征城鎮土地使用稅。對保障性住房經營管理單位與保障性住房相關的印花稅，以及保障性住房購買人涉及的印花稅予以免征。對保障性住房經營管理單位回購保障性住房繼續作為保障性住房房源的，免征契稅。對個人購買保障性住房，減按1%的稅率征收契稅。8月25日國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》文件（國發【2023】14號文，以下簡稱“44號文”明確了兩2023/10/26 國務院2023/11/12 住建部

大目標，一是加大保障性住房建設和供給；二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。針對房地產市場形勢，黨中央、國務院作出了一系列重要部署，包括構建房地產發展新模式，實施保障性住房等“三大工程”，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求等。資料來源：中國政府網、新京報等、研究所14號文指導意見推動保障房建設高質量發展2023年8月，國務院審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【202】44號文明概括 政策內容表3：14號文詳細規劃了保障性住房的原則和配套支持政策概括 政策內容基本原則

著力解決工薪收入群體買不起商品住房、保障性住房又供給不足的突出問題，提高保障性住房在住房總供給中的比例。加大保障性住房建設和供給，讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。由城市人民政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施，在此基礎上采取市場化方式運作，按保本微利原則配售。對象標準

堅持穩慎有序 保障性住房建設堅持以需定建，支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐覆蓋對象 重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城需要的引進人才等群體。以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房。已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障性購買限制建設籌集

制定規劃計劃保障用地供給

住房，需按規定騰退原政策性住房。引導城市人民政府因地制宜將保障性住房建設與城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作結合起來穩妥推進。優先安排在交通便利、公共設施較為齊全的區域。保障性住房以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本。支持利用閑置低效工業、商業、辦公等非住宅用地建設保障性住房，變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地繼續保留劃撥方式。加強配套建設 加強配套設施建設和公共服務供給，相關建設投入不得攤入保障性住房配售價格。要協調好保障性住房與商品住房、保障性租賃住房等的關系。城市人民政府應當對用于銷售的人才住規范管理

房、共有產權住房等政策性住房的政策進行梳理，將新建項目調整為本指導意見規定的用于配售的保障性住房或商品住房。配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定民政府制定。禁止以任何方式違法違規將保障性住房變更為商品住房流入市場得長期閑置。概括 政策內容概括 政策內容加強監督管理 加強保障性住房建設和債務資金監管做到專款專用嚴禁擠占挪用嚴防新增地方政府債務風險地方政府專項債將符合條件的保障性住房項目納入地方政府專項債券支持范圍。在確保貸款資金安全的前提下，在城區常住人口300萬以上的大城市試點利用住房公積金發放保障性支持政策

公積金貸款

住房開發貸款。鼓勵銀行業金融機構按照市場化、法治化原則，提供保障性住房開發貸款和個人住房貸款，專款專用、封閉管理。稅費支持 符合條件的保障性住房項目適用經濟適用住房有關稅費支持政策。資料來源：齊河縣住房和城鄉建設局、研究所2、因城施策持續推進，保租房市場高質量發展90026003新增保租房超120萬套。圖6：廣東和浙江省“十四五”規劃新增保租房超120萬套140120100806040200十四五規劃套數（萬套）數據來源：各省住建局官網、克而瑞租售公眾號、中國經營報等、研究所14號文提出保租房在城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，按照七普數據，城區人口超過300萬的城市共35個，將成為保障性住房建設的先行試點。分城市看，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市十四五期間將分別籌建保租房40萬、42萬、60萬、60萬套，保租房供應都將達本市住房供應總量的40%以上。圖7：一線城市十四五計劃保障房供應套數占比均超40%140120100806040200深圳 廣州 上海 北京 福州 成都 合

60%50%40%30%20%10%0%十四五住房計劃（萬套） 十四五保障房計劃(萬套占十四五住房供應比例數據來源：深圳特區報、新華網等、研究所大力發展保障性租賃住房不但能夠解決城市新市民、青年人階段性住房困難的重要舉措，還能調整房地產市場供應結構，確保住房市場多元供給，同時也可為房地產企業探索新發展模式提供新思路，促進房地產業健康發展和良性循環。根據將國內部分城市的保障性租賃住房經驗做法進行統計，可以發現各城市的共性措施聚焦在籌集房源、降低租金、住房結構、審核流程、運營管理等方面。租金水平最低運營期限租期戶型租金水平最低運營期限租期戶型劃（萬套）城市北京 40 <70平 - - 低于同地段同品質市場租賃住房租金水平上海 42 <70平

不少于1年、5年不超過3年

市場化租金9折以下，年度漲幅不高于同期市場化租金漲幅且不高于5%低于同地段同品質市場租賃住房租金，每年廣州 60 <70平 - 5年深圳 60 <70平 <3年 6年杭州30 - -過100杭州30 - -過100平方米 90%成都<70平方米為主不超過90平 租金年漲幅不超過5%租金標準根據申請人30 - 5年方米 員類別原則上為市場租金的75%或90%。南京控制在70平米以內以30-60 不高于評估租金的九折確定，租金年度漲幅13 <3年 6年平米為主 不得超過5%。武漢小戶型為主，原則上不超70 將按不高于同地段同品質市場租賃住房租金25 - -

漲幅不高于同地段同品質市場租賃住房租金同期漲幅，且不超過5%。按照同期同區域同品質租賃住房的60%（政府組織配租）或90%（社會主體出租）不高于同地段同品質市場租賃住房評估租金鄭州 20

平方米70平方米及以下的70%

的85%評估確定。- - 低于同地段同品質市場租賃住房租金長沙 15 不超70平方米的小戶型為主 - 8年 低于同地段同品質市場租賃住房租金不高于同地段、同品質的市場租賃住房評估西安 30 不超70平方米的小戶型為主 - -

租金的90%租金水平租金水平最低運營期限租期戶型劃（萬套）城市青島 21濟南 20.5

不超70平方米的小戶型為主，原則上小戶型比例不低于80%以70平方米以下小戶型為主，占比原則上不低于80%

<3年 10- -

不高于同地段同品質住房市場租金的90%確定不高于同地段同品質市場租金的90%，租金年漲幅不超過5%資料來源：各城市住房保障和房產管理局官網、北京發布公眾號等、研究（1）權限管理整體確權，不得分割登記、分割轉讓、分割抵押。要求保障性租賃住房不得上市銷（2）準入退出機制10610（3單位不得一次性收取6個月以上租金，押金不超過1個月租金，嚴禁“以租代售”。30%20%城市2020年各種保障房2020年土地成交面積2020城市2020年各種保障房2020年土地成交面積2020年保障房占比2021年各種保障房2021年土地成交面積2021年保障房占比北京579825.8%8614755.8%上海541338516.0%911469519.4%深圳8411567.2%212900.1%廣州6341581.5%2142930.5%重慶16108990.1%5490040.6%蘇州7858391.3%10960551.8%成都1962910.3%1757240.3%杭州12940093.2%13545962.9%武漢14142343.3%1949980.4%南京21438565.5%8530032.8%天津7528652.6%037520.0%寧波3641880.9%18445504.0%青島3848930.8%7941791.9%無錫1120460.5%020730.0%長沙2755090.5%3765280.6%鄭州32046946.8%42648368.8%城市2020年各種保障房2020年土地成交面積2020年保障房占比2021年各種保障房2021年土地成交面積2021年保障房占比濟南631150.2%4049090.8%合肥522760.2%5128051.8%福州15129115.2%8925153.5%西安37051307.2%28937757.6%數據來源：中指研究院、研究所60202122707080%。圖8：城市常住人口與保障性租賃住房建設量基本正相關重慶上海重慶上海成都北京廣州深圳沈陽蘇州鄭州武漢西安邯鄲贛州石家莊 長沙杭州佛山溫州合肥東莞 南京陽太原昆明州青島寧波濟南無錫南昌 貴陽廈門荊州岳陽海口舟山呼和浩特臨滄嘉興湖州30002500常住人口（萬人）常住人口（萬人）15001000襄50000 10 20 30 40 50 60 70保租房規劃套數（萬套）數據來源：、各城市住房保障和房產管理局官網、克而瑞租售公眾號等、研究所。注：由于贛州、邯鄲、海口2022年常住人口數據缺失，選用2021年數據。籌集存量住房。十四五目標中提出的籌集是指把原來一些存量的可以用于做保2021】22單位自有閑置土地、產業園區配套用地、非居住存量房屋和新供應國有建設用地五種建設方式，尤其是明確利用非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房，不補繳土地價款。上海2021年11月印發的《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》中5%15%圖9：上海保障性租賃住房的籌集渠道主要為新建、配建、改建資料來源：上海市人民政府官網、研究所20235》圖10：深圳保障性租賃住房六種籌集渠道收儲房源資料來源：深圳國資委政府信息公開、研究所1414市將存量商品房改建作保障性住房，既可以完成保障房供給目標，又能去化高企的14一是中央補助202270883.92022373872.15870.641.513712021年圖11：2022年中央財政安排城鎮保障性安居工程補助資金708億元

圖12：2020年保障性開發貸余額到達峰值后趨于穩定0

2019 2020 2021 2022

50000

7060504030201002011-092012-062011-092012-062013-032013-122014-092015-062016-032016-122017-092018-062019-032019-122020-092021-06中國:中央對地方轉移支付:一般轉移:共同財政事權轉移支付:中央財政城鎮保障性安居工程補助資金

保障房開發貸余額（億元） 同比（%）數據來源：、研究所 數據來源：、研究所4（24號文提13（4）圖13：中央到地方都出臺了部分資金支持細則確保保障房建設按計劃執行資料來源：住建部、上海市政府網站、西安本地寶等、研究所公募202310450占已發行基礎設施公募5.13%。2.5、利潤空間有限，有望托底2024年地產投資14“十四五”時期，全國初步計劃投資建設籌集保障性租賃住房近900萬套(間)，2600333.320239月，204間72%222508萬套間，203年04萬套保6800202310%預20235.74001.33投資測算數值單位“十四五”計劃套數900萬套預計完成投資額投資測算數值單位“十四五”計劃套數900萬套預計完成投資額3萬億保租房套均投資額33.3萬元2023年計劃套數204萬套預計2023投資額6800億元占房地產開發投資額比例5.7%十四五”期間剩余套數缺口400萬套投資測算數值單位預計帶動房地產投資額13333億元數據來源：國家統計局、住建部等、開源證券研究所3、保租房建設現狀：以深圳、上海、西安為例20萬套保租房2018840%20%20%8935萬套；建設籌集公共住房54640間、854742045%10pct55%圖14：深圳取消原有安居型商品房、人才住房住房類型資料來源：深圳發布公眾號、深圳市人民政府官網等、研究所2023年7月份深圳連續發布四項管理辦法，分別對公共租賃住房、保障性租賃性租賃住房，但是越低的租賃或購買金額相對應的購買條件也更為苛刻。6035表7：深圳保障性住房可以滿足合理租住需求住房類型租金水平戶型面積租賃/可售期限針對人群公共租賃住房市場價30%、特困人群3%單人家庭≤35平兩口之家≤50平≤3年本市低收入人群三人以上≤60平保障性租賃住房

60%（府組織配租）90%（社會主體出租

≤70平 ≤3年5年內不得轉讓，5年之后

新市民、青年人、各類人才共有產權住房

同期同區域同品質商品住房市場參考價格的50%確定

6585

轉讓也只能轉讓給符合申請共有產權住房的人群

長期無自有住房市民資料來源：深圳市住建局官網、研究所1517.5平方公里，其中公共住房供應居住用地不少于8平方公里，其中新供應用地占比為55%，規劃期前三年供應居住用地不少于五年總量的70%。圖1515方公里（平方公里）

圖16：深圳原“十四五“規劃前三年供應居住用地不少于五年總量的70%2.24.62.24.61.44.42.414%24%14%24%16%23%23%76543210商品住房 公共住房新供應用地 更新整備用地 工改保等其他用地

2021 2022 2023 2024 2025數據來源：深圳發布公眾號、研究所 數據來源：深圳發布公眾號、研究所542021-202372%202230.6220202241.4%202352023202318.549.1266.4%，2024-2025年將完成建設籌集超24萬套。圖17：深圳原“十四五”規劃期前三年公共住房建成比例為72%（單位：萬套）2.63.42.63.42.79.611.49.32.64.92.74.877876201510502021 2022 2023 2024 2025商品住房 保障性租賃住房 其他數據來源：深圳發布公眾號、研究所從各區域公共住房及保障性租賃住房的建設和供應分布來看，供應較少66.5%個區域公共住房和保租房供應占比分別為59.0%、65.3%。圖18：深圳公共住房主要集中于寶安、龍崗、龍華、南山

圖19：深圳保租房主要集中于寶安、龍崗、龍華、南山121086420公共住房建設（萬套） 公共住房供應（萬套）

876543210保租房建設（萬套） 保租房分配（萬套）數據來源：深圳發布公眾號、研究所 數據來源：深圳發布公眾號、研究所通過將供應分布和市場需求結合來看，深圳公共住房及保障性租賃住房的供應202323.8%，主要由于戶型多樣、租金便宜；南山、福田集合眾多辦公樓宇，而且區域內覆蓋多條地鐵線，不少白領為了能減少通勤時間，會選擇在公司所在片區或者區域租房。10.8%7.6%5%。圖20：深圳2023年春節后租房傾向于龍崗、南山、福田三區25%20%15%10%5%0%龍崗 南山 福田 寶安 羅湖 龍華 坪山 鹽田 光明 大鵬租房占比數據來源：深圳市房屋租賃行業協會公眾號、深圳貝殼研究院、研究所13302324圖21：深圳安居萃云閣項目提供了三種戶型實現拎包入住資料來源：深圳本地寶50個保租房項目20212，40。截至20223.5間，累計22間。目標及完成情況表8：截至11月中旬上海累計建設籌措各類保租房完成規劃目標75%目標及完成情況十四五目標

42萬套（間）以上，達到同40%60（間40（間完善“一張床、一間房、一套房”的多層次供應體系。2022年，上海通過加大土地供應和國有企業存量土地轉型等工作力度，新增建設籌20122218（間21.8（間成情況2023況2023況

248萬套（間務的一半以上。7.5（間6萬套（間。計劃在保障性租賃住房中打造一批宿舍型“新時5000張床位截至12月初，上海已推出保障性租賃住房用地222幅，計劃供應量25.4萬套房源，283418821.3萬套房源。全市投運的74%690%；3663%344%。資料來源：上觀新聞、解放日報等、研究所2023135-18012222190025浦東黃浦徐匯長寧靜安普陀虹口楊浦閔行寶山嘉定松江青浦奉賢金山崇明長興臨港合計新區表浦東黃浦徐匯長寧靜安普陀虹口楊浦閔行寶山嘉定松江青浦奉賢金山崇明長興臨港合計新區2022

保障性租賃住房用地

15-20

— 5 — — 5 5 5

10-15

5 5

50-55

5 — 5 —

15-20

135-160——————————5—15用地85202020302020252602023保障性租賃5-55—15-5-5510-5-5-20-25-10-—555135-

80-

15-

15-

25-

15- 15-

20-

220-浦東浦東黃浦徐匯長寧靜安普陀虹口楊浦閔行寶山嘉定松江青浦奉賢金山崇明長興臨港合計新區住房用地 10 20 10 15 10 10 25 30 15 180保障性住房用地

105-110

5 — — — — 5

15-20

5- 10 30

25-30

5-105-10

10-15

45-—50

10-15

260-310數據來源：上海市規劃和自然資源局、研究所12月初，隨申辦目前上線了50個可入住的保租房項目，共計5.2萬套房源。上,5%二室戶,17%一室戶,78%圖22：上海全市投運的保房租率平均達到74% 上,5%二室戶,17%一室戶,78%100%0%

出租率

三室及以數據來源：東方網、研究所 數據來源：東方網、研究所1661%39%1.274%、社會資本（民企、集體組織）占比26%74%687%90%7015.678%3.417%0.95%。圖24：浦東新區和閔行保租房上市套數較充足80006000400020000浦東 閔行 松江 楊浦 嘉定 奉賢 寶山 靜安 普陀 徐匯 黃浦 金山 虹口 崇明 臨港一居 二居 三居 單間數據來源：隨申辦、研究所資料來源：隨申辦、奧維地圖、研究所254915846（715（）租一套保障性租賃住房，三人以下家庭和單身人士可以申請入住一套二居室及以下戶型，整體申請條件較為寬松。圖26：黃浦璟灣公寓保租房擁有一居室到三居室不同戶型資料來源：上海本地寶公眾號20211210理者提供床位超過2000張。望月路515號保租房項目定位為城市建設者管理者之家。提供兩人間、四人間、六人間三種房型，房間面積自19-61平方米不等，共計70套（間）294張床，床位租金價格僅460元/床/月起，出租率近90%。圖27：望月路515號保租房項目定位為城市建設者管理者之家資料來源：上海徐匯微信公眾號馬橋AI店5440張床位、138套房源，分為雙人間和四人間，雙人間900元/床/月，四人間500元/床/月。圖28：華潤有巢馬橋店5號樓是上海市閔行區首個“新時代城市建設者管理者之家”資料來源：新華網、澎湃新聞30間，2021-2022年建設保租房13萬套，2025年建設保租房6萬套，并進行優化補充。圖29：西安租賃住房出租源中大戶型為主 圖30：西“十四五期間計劃新增保租房30萬（萬套）27.4%35.1%27.4%35.1%37.5%6111371-100平米 >100平米 <70平米 2021-2022 2023-2024 2025數據來源：西安市人民政府官網、研究所。住：數據截止2022年2月

數據來源：西安市人民政府官網、研究所土地供應方面，西安“十四五”期間仍然以新供應國有建設用地為主，占比為40%。但是相較于上述上海保租房用地供應措施，西安不僅落實了5類國家所述渠道，還增加了公租房統籌建設及城棚改安置盤活，旨在重點引導市場充分利用閑置、低效的存量土地和房屋籌集建設保障性租賃住房。圖31：西安“十四五”期間保租房以新供應國有建設用地為主7000600050003000200010000“十四五”累計土地供應（畝）數據來源：西安市人民政府官網、研究所通過將保租房籌建目標進行分區分析，西安市“十四五”期間，保障性租賃住房主要布局于產業發展新區，包括西咸新區、高新區及高新區臨近區域、經開區及經開區臨近區域、國際港務區等片區。對城六區存量土地、閑置房屋的充分挖掘與利用，形成保障性租賃住房供給。其他片區結合自身發展需求和市域宏觀統籌，對保障性租賃住房籌建主要指標進行合理分解。其中西咸新區和高新區建設和供應占比最大，合計占比均為43.3%。圖32：“十四五”期間西咸新區和高新區建設和供應合計占比均為43.3%876543210籌建目標（萬套） 供地指標（千畝）數據來源：西安市人民政府官網、研究所2023年6392.29間對較少，隨著保租房規劃持續推進，相信更多的項目將會問世。圖33：西安已經運營的保障性租賃住房主要分布于三環周邊資料來源：西安市住房租賃協會公眾號。注：數據截至2023年上半年底2023有限，而長安區及高新區距離雁塔區相對較近，保租房項目可以滿足雁塔區租客需求。圖34：西安市2023年三季度租賃居住的需求主要集中于雁塔、西咸兩大區域浐灞,3% 灞橋,3%高陵,2% 國際港務,經開,3%曲江,4% 高新,4%臨潼5%新城5%碑林,7%

長安,

1%雁塔,22%西咸,12%蓮湖,9%未央,9%

11%數據來源：西安市住房租賃協會公眾號、研究所12間8間4（間18（2承擔1（2萬套間2間8（。圖35：西安市引導多市場主體投資建設保租房1086420建設量（萬套）數據來源：西安市人民政府官網、研究所從整體保租房建設認定可以看出，國資企業無疑是主要生力軍，其中僅安居集團就承擔了26.7%的目標。西安市安居集團是市政府直屬大型國企，為全市唯一保障性住房專營機構。專注保障性住房投融建管運，經營范圍覆蓋城建領域全產業鏈。根據數據顯示，從2022年至今市安居集團共發行3期債券，為2期中期票據135私募債中7.88億元用于償還有息債務,剩余部分用于保障房項目建設運營或置換對應項目貸款。發行規模證券代碼證券名稱證券類別 發行方式 發行期限 票面利率當期發行規模證券代碼證券名稱證券類別 發行方式 發行期限 票面利率當期)(%)發行日期22西安安居MTN001(保102282549.IB 22西安安居MTN001(保102282549.IB 一般中期票據公募5年2.9900(億元)10.00002022/11/1723安居建設MTN001(保102380589.IB 一般中期票據公募3年3.280010.00002023/3/16194593.SH 22安居01 私募債私募3年2.800015.00002022/5/26資料來源：、研究所6.7%20222121.387%。圖36：萬科泊寓、魔方公寓、龍湖冠寓、朗詩寓較早進入西安市場資料來源：克而瑞租售公眾號、各公司官網、研究所4、他山之石：新加坡和德國租賃房經驗參考50%-70%的比例小；另一方面較完善的租賃制度和較低的房價收入比也讓租房成為更受年輕圖37：我國住房自住率在流家中領先 圖38：截至2023H1我國房價收入比在主流國家中先100 359080 3070 2560 205040 1530 1020 510巴西巴西澳大利亞德國韓國巴西法國澳大利亞英國住房自有率（%）

房價收入比數據來源：Statistics、TheNational等、研究所（數據來自不同年份，區間為2018-2022年）

數據來源：Numbeo、研究所從全球視角來看，可比的租金收益率為衡量房地產市場盈利能力提供了基準的參考，反映了房產價值與租金之間的比例。在中國，深圳、北京、中國香港等一線城市的租金收益率相對較低，說明這些城市的房價相對于租金較高，與房地產市場熱度及人口流向呈明顯的相關性。圖39：國內城市市中心租金收益率低于全球主流城市120 6.0100 5.080 4.060 3.040 2.020 1.0大阪巴黎悉尼東京大阪巴黎悉尼東京莫里約熱內盧柏林舊金山中國臺北中國香港長沙市中心價格租金比（右軸） 市中心租金收益率（%）（左軸）數據來源：Numbeo、研究所19591964202080%組屋里，超過90%的家庭擁有組屋產權。新加坡組屋 國內共有產權房表11：新加坡組屋與國內共有產權房存在明顯區別新加坡組屋 國內共有產權房土地供應 政府是唯一供應主體，組屋供地遠低于市場價 政府供地，土地價格低于市場價申請條件

2135永久居民可以購買二手組屋組屋一個家庭只能申請兩次對于不同申請類型設置了家庭月收入上限

符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房30歲一個家庭只能購買一套共有產權住房沒有收入限制價格 新組屋價格根據收入確定，二手組屋價格買賣雙方商定 低于同地段、同品質普通商品住房的價格政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，產權 所有權歸屬政府，購房者只有使用權

也可由市級代持機構持有覆蓋規模 覆蓋超過80%的新加坡居民 整體占比不高取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產二次銷售 五年后可轉售出租產權份額 房主必須同住完全產權

權份額備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租監管和處罰 信息不實者，罰款、監禁或兩者并施 取消購買資格或解除購房合同資料來源：HDB官網、北京市住建委、研究所新加坡組屋覆蓋率接近。HDB198080%198060%202289.3%圖40：新加坡住房持有率自1990年來保持在90%左右100.0095.0090.0085.0080.0075.0070.0065.0060.0055.00198019821980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022新加坡家庭住房自有率（%） 新加坡家庭住房自有率:政府組屋（%）數據來源：、研究所圖41：新加坡2022年組屋戶數占比77.9%120000010000000

100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%198019821980198219841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022新加坡政府組屋家庭戶數（戶） 組屋戶數占比數據來源：、研究所新加坡住房模式的核心是價格較低的組屋體系，由此形成廉租房、廉價房和高端私人住宅為一體的階梯化供應體系，這種模式成功的關鍵在于政府大力扶持、低價和獨家供應保障住房供給充足、價格低廉，并且監管嚴格。私人住宅由于能享受資產增值的收益、配套設施和服務更好，是高收入群體的選擇。圖42：新加坡住房形成了階梯化供應體系資料來源：HDB官網、研究所HDB20226.45.8%97.1%35218007510%家庭規模 戶型表12：新加坡組屋申請時對家庭規模要求嚴苛家庭規模 戶型2人 1房家庭2人及以上 2房單身 2人 1房（包含隔斷公寓）資料來源：HDB官網、研究所月收入（新元） 申請條件一室