郊區（新區）大盤開發模式研究Page2郊區（新城）大盤概念解讀郊區（新城）大盤開發模式全覽郊區（新城）大盤開發模式結構提綱Page3郊區（新城）大盤概念解讀從環球美食城項目屬性來看，對項目開發模式的研究涉及“區域開發”、“新城開發”、“郊區大盤”、“衛星城”、“復合地產”等多個范疇，研究角度也有政府與企業之分。所以，本報告開篇需要說明：報告中“郊區（新城）大盤”的概念主要是基于項目區位、體量這兩個客觀的宗地屬性而提出的，主要站在企業的立場，分析的目標也僅是相應屬性下的房地產項目。另外，需要說明的是，這里提出的“大盤”與通常意義的“住宅大盤”（占地10萬平方米，建筑面積30萬平方米以上）概念不同，它的規模更大，外延更廣。區位

城市郊區/新城區/開發區規模至少2000畝以上性質房地產開發項目郊區（新城）大盤外延包括但不局限于住宅大盤Page4二.郊區（新城）大盤開發模式全覽開發模式典型項目單純住宅模式碧桂園鳳凰城、萬科東麗湖、金地荔湖城主題驅動模式奧林匹克花園（體育）、桃源居（教育）、綠地21城尊老社區（養老）、成都世紀城（會展）旅游地產模式華僑城、杭州宋城、星耀五洲、三亞海棠灣傳統工業地產模式北京星網工業園、普洛斯物流園總部基地（商務花園）模式北京總部基地產業整合模式長春汽車新城綠地盤龍谷文化城Page5單純住宅模式主題驅動模式旅游地產模式傳統工業地產模式總部基地（商務花園）模式產業整合模式三.郊區（新城）大盤開發模式解構1、模式概述：單純住宅大盤，指由多種物業組合，但整體以住宅物業為主的項目，單純住宅大盤的贏利模式與一般住宅開發一樣，即通過開發的效率與土地升值贏利。單純住宅模式作為早期大盤開發的代表，目前已逐步向復合型、主題化發展。

2、成功因素：功能配比多元化、合理化以碧桂園鳳凰城為例，項目設立獨立交通中心，每天發車300多班次，方便項目與外界聯系。發展戰略與定位前后一致，協同促進

大盤由于開發周期長，其價值的體現、上升也是逐步發展的，這就要求項目注重發展戰略、定位前后一致。合理的開發周期與分區計劃

由于大盤開發周期長、潛在不確定因素多，資金投入大，因此合理的開發周期與分區啟動計劃顯得十分重要。土地政策環境寬松雖然地處城市外圍，但交通相對便利Page6單純住宅模式

2、典型案例（1）：碧桂園鳳凰城項目區位鳳凰城位處廣州市增城區新塘鎮，到廣州天河中央商務區僅30分鐘車程，獨立交通中心每天發車300多班次，強勢運輸網絡全面覆蓋珠三角主要城市。項目規模

項目總占地面積8000余畝。項目定位以“森林、湖泊、新城市”定位的鳳凰城，拉開了廣州都市山水新城人居新模式序幕。開發進度整個項目自2002年啟動，首期開發1146畝，目前已累計開發7年。Page9主題驅動模式1、模式概述隨著房地產市場競爭的日益激烈，在經歷了單純的郊區住宅大盤開發之后，越來越多的郊區（新城）大盤項目開始引入某一主題，提升項目品質，并實現產品的差異化，增強對客戶的吸引力。縱觀全國，目前運用較多的主題主要有“體育運動主題”和“教育主題”；此為，也有的項目采用“養老”、“藝術”、“會展”等主題。所以“體育地產”、“教育地產”近年來一度成為業內討論的焦點。2、成功因素適應市場需求及社會發展方向的鮮明主題準確的市場細分體現主題的硬件設施建設先行注重營造符合項目主題的社區文化宣傳推廣緊密圍繞主題展開前期充足的人、財、物力投入單純住宅模式主題驅動模式旅游地產模式傳統工業地產模式總部基地（商務花園）模式產業整合模式Page10主題驅動模式3、典型案例——體育主題重慶奧林匹克花園區位：位于重慶市北部新區經開區內的蔡家溝片區，距離市中心半個小時車程。規模：項目總用地3373畝，總建筑面積達250萬平方米。定位：以體育為主題的復合性大型地產項目，集運動娛樂中心、娛樂商業中心、生態休閑區、區域教育中心、國際標準健康住宅區為一體。運動場館社區活動建筑小品Page113、典型案例——體育主題昆明新亞洲·體育城

區位：位于昆明東南新城的新昆洛公路和廣福路交匯處。規模：凈用地約2200畝，總建筑面積約200萬平方米，其中住宅占地1000畝，辦公占地169畝，商業占地約300畝，其余為體育運動場館及學校。功能：體育運動場館設施區（萬人體育館、國際網球中心、國際標準田徑賽場等）、住宅區、低密度花園辦公區、商業步行街、體育文化用品批發廣場、120畝云大附中星耀學校。主題驅動模式Page123、典型案例——教育主題深圳桃源居區位：位于深圳市寶安區西鄉鎮，廣深高速與107國道之間，深圳國際機場東側。規模：占地近2000畝，規劃建筑面積180萬平方米，規劃人口5萬人。項目亮點：建設“終身教育體系”，包括以清華實驗學校為代表的學歷教育，以女子學校為代表的婦女素質培訓教育，以老年大學、老人頤養園為代表的老年教育，還包括了以家長學校、家長開放日為代表的教育，它涵蓋了從小到老各階段的各種教育形式，將社區變成了一所“大學校”。主題驅動模式Page13旅游地產模式單純住宅模式主題驅動模式旅游地產模式傳統工業地產模式總部基地（商務花園）模式產業整合模式1、模式概述：旅游地產模式，即通過利用、改造項目自身較強的自然景觀優勢，或人為打造良好的景觀、娛樂氛圍，形成區域旅游、娛樂熱點。通過旅游、娛樂熱點的形成，帶動區域土地升值，進而在項目周邊開發住宅等物業，促成客戶購買。

與單純住宅模式的不同在于，旅游地產模式的核心是旅游或是主題娛樂，住宅是配套，而單純住宅模式中的景觀等更多作為住宅的配套。旅游地產旅游地產人氣增加知名度提高品質升級功能完善資金保證Page142、成功因素：

旅游、主題樂園助推拿地鑒于旅游、主題樂園項目對當地形象的提升，就業、稅收的長期支持，因此對于項目選址拿地（成本控制）均有加分作用。旅游、主題樂園提升區域土地價值

旅游、主題樂園建成運營，可快速帶動區域人氣、知名提升，從而實現區域土地價值上升。地產開發快速實現價值

旅游、主題樂園項目周邊地產開發，可實現開發商開發價值。地產開發完善旅游、主題樂園功能

地產開發贏利再次投入旅游、主題樂園，進一步升級、完善其功能，促進區域人氣、經濟進一步發展。旅游項目穩步發展，多方共贏

旅游項目穩步發展，成為開發商一項長期穩定收益；旅游帶動區域就業、保證地方稅收，地方政府長期收益；周邊居民生活品質提升，安居樂業。

旅游地產模式Page15旅游地產模式

2、典型案例（1）：北京華僑城（歡樂谷）項目區位項目地處東四環四方橋東南角，距天安門20分鐘車程，距CBD中央商務區僅10分鐘車程。項目規模項目總占地1.5平方公里（2250畝），其中主題公園占地100萬平方米、主題居住區建筑面積83萬平方米，主題商業區建筑面積5萬平方米。開發模式項目采用先賣房，再利用賣房利潤投資主題樂園，主題公園的建成又帶動房地產項目，進而提升了華僑城樓盤品質。旅游及地產的開發互為裨益，形成華僑城獨特的旅游地產開發模式。項目近狀在2006年中才開始運營的北京歡樂谷，2007年的收入約為2.7億元，凈利將近1500萬元。華僑城地處四方橋，原本偏僻，但目前的樓盤均價高于周圍樓盤價格3000元以上，成為了該地塊的地標性建筑。

Page16旅游地產模式

2、典型案例（2）：杭州世界休閑博覽園——杭州宋城集團項目區位休博園位于中國杭州，錢塘江南岸，臨江近海，距機場和西湖分別只有15分鐘車程。項目規模杭州世界休閑博覽園，占地3700畝。整個休博園分為海灘區、游樂區、生態園區、水城區、湖畔區、地中海別墅區、蘇黎士區、奧蘭多區等八個區域。項目亮點1）杭州樂園目前是華東地區最大的游樂主題公園，占地20萬平方米，主要分為狂歡嘉年華區、水公園區、特色主題商業街區等五個區塊。2）第一世界大酒店（超五星級標準建造，總建筑面積達8萬平方米），第一世界大劇院緊鄰杭州樂園，是一個大型室內場景式水劇院3）大型演藝廣場（漁人碼頭），可以容納觀眾約1.5萬人，舞臺的背景再現了著名的舊金山漁人碼頭。4）浙江省文化創意產業實驗區及動漫館5）具有異域特色的住宅及商業項目：威尼斯水城酒店式公寓、蘇黎士小鎮山地別墅、奧蘭多小鎮、奧特萊斯商業區等。Page17旅游地產模式

2、典型案例（3）：星耀五洲項目區位項目地處天津市津南區西南部，距離天津市外環線約19公里。項目規模項目建筑總占地面積為4100畝，在7000畝水面周邊建設約300萬平方米的建筑。項目定位世界級的休閑平臺，國際性的居住社區，全球化的觀光天堂。項目規劃

1）一個世界：星耀五洲將世界版圖微縮于7.3平方公里水域上，填筑五大洲板塊，盛攬全球風情。

2）三大奇跡：50萬平方米世界超級休閑娛樂建筑綜合體，七星級360°全水景風情酒店，全球首創湖心別墅。

3）五大博覽園：星耀五洲秉承“世界大觀”理念，盛造世界建筑博覽園、世界橋梁博覽園，盡享世界風情大觀。

4）十大國際建筑泰斗：理查德.邁耶、邁克爾.索金、黃雄溪、潘泰……星耀五洲誠邀十位享譽全球的建筑泰斗聚首中國，共創世紀奇跡。

Page18三.郊區（新城）大盤開發模式解構1、模式概述：工業地產是指在新經濟、新型工業化背景下，以產業為依托，地產為載體，以工業樓宇、工業廠房、高新技術研究與發展用房為主要開發對象，集投資、開發、經營管理和服務等為一體的工業物業總稱。單純住宅模式主題驅動模式旅游地產模式傳統工業地產模式總部基地（商務花園）模式產業整合模式Page19工業地產模式

2、典型案例（1）：北京星網工業園（主體企業引導模式）星網工業園是諾基亞全球手機生產的最重要基地之一。到目前為止，已有20多家國內外著名手機零配件和服務供應商入駐；2006年星網工業園產值突破千億；2006年5月，諾基亞中國區總部和北京研發中心遷入亦莊，成為第一個在亦莊設立總部的跨國公司。NO專業國家公司1EMS/PCBassembly中國/美國BeijingGKI2電池日本Sanyo3PCB’s日本BeijingIbidenElectronicLtd4Keynats日本SunarrowLimited5外殼芬蘭Perlos6天線英國Centroren7物流英國EXEL8Interconnection美國Molex9外殼臺灣Foxconn10充電器德國Friwo11鍍膜芬蘭Savcor12半導體美國RFMicroDevices物流配送中心手機零部件工廠集聚區NOKIAPage20工業地產模式

2、典型案例（2）：普洛斯物流園（工業地產商模式）普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發包括基礎設施的建設，二級項目以倉儲設施為主，采用租賃銷售或方式，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業團隊進行二級項目的物業管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房地產”，即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業入駐，普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質依舊是房地產開發商。Page211、模式綜述“總部基地”的概念簡單理解就是大量企業的總部職能在同一區域密集分布，以形成經濟學中提到的”內聚效應“。從產品的角度而言，總部基地其實指的是總部概念下的“businesspark”（商務花園）產品，即低密度花園式小體量辦公樓群。商務花園從嚴格意義上來說也屬于工業地產，但與傳統工業地產不同的是，它一般剝離了生產功能，更主要承擔的是商務、研發功能。2、成功因素依托中心城市或主要產業集群，有較強輻射能力良好的產業環境和優惠政策雖不處市區，但通達性很好良好的政府關系所在區域智力密集型產業、現代服務業發展程度高較好的園區環境單純住宅模式主題驅動模式旅游地產模式傳統工業地產模式總部基地（商務花園）模式產業整合模式總部基地（商務花園）模式Page22總部基地（商務花園）模式3、典型案例豐臺總部基地區位：北京中關村科技園豐臺園，地處西南四環交匯處規模：總占地約1000畝，總建筑面積140萬平方米，總體容積率1.59。分西區和東區兩期開發，目前西區303棟1200~6000平米的總部樓已開發完畢并全部進駐，東區正在開發。亮點：國內首個提出總部概念的businesspark項目，對總部經濟理及商務花園產品在中國的發展有所貢獻Page23產業整合模式1、模式概述：有別于單純的住宅大盤，該類項目旨在進行房地產開發的同時發展某項產業，在項目中引入生產、研發或貿易等功能，從橫向、延伸完善產業鏈，使項目擁有大量產業人群，從而直接推動后續地產的開發，最終使地產開發在區域價值提升的基礎上實現利潤，并實現產業、經濟、社會多方面的共贏。單純住宅模式主題驅動模式旅游地產模式傳統工業地產模式總部基地（商務花園）模式產業整合模式2、成功因素符合自身區位、資源條件的產業定位良好的政府關系和優惠的產業政策該領域的專業知識（或通過引入專業機構）多領域的整合能力前期較大的投入產業鏈條各環節的良好協調和互動合理的開發時序保證穩定的現金流Page24產業整合模式

2、典型案例（1）：長春汽車城項目區位長春汽車新城位于長春汽車產業開發區核心區。項目規模項目占地面積為2.99平方公里。項目定位汽車之城，生態之城，明日之城。一個集汽車研發、制造、零部件加工和汽車物流、展示、貿易、服務，以及教育、賓館、娛樂等多功能于一體的工業區域。項目規劃項目規劃布局為“一心兩翼”。“一心”是占地93公頃的長春國際汽車公園，“兩翼”是公園南、北混合功能區。主要項目有國際汽車展覽館、世界十大汽車品牌展示店、中國汽車文化長廊、世界汽車文化長廊、汽車名人大道、音樂噴泉廣場、模擬兒童駕校以及一組由五星級酒店、酒店式公寓和辦公樓組成的汽車文化主題建筑群。

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2、典型案例（2）：綠地盤龍谷文化城

項目區位盤龍谷文化產業城，位于位于天津市薊縣盤山5A級風景區西側，西距北京市53公里，南距天津市區110公里，距首都機場29公里。

項目規模項目占地28.6平方公里，建設用地約15000畝，將建造800-1000萬平方米的文化產業設施和配套商業、居住用房。

項目定位

以影視文化產業為核心、“國際知名，亞洲第一，中國獨有”的世界級復合型文化產業園區，力圖打造影視基地、音樂基地、藝術創作基地與傳媒總部基地四大產業基地。項目規劃

一軸：便是文化產業軸：因地就勢，依托自然谷地構筑鏈條式文化產業帶，打造名副其實的文化硅谷。

四區：整個文化城由中區（文化創意區）、北區（配套服務區）、西區（藝術家聚落）、東區（人才培基地）、四個相對獨立又交相融匯的功能區組成。產業整合模式Page26四、環球美食城項目開發模式初判單純住宅模式：分析——資金周轉速度最快，開發難度也較小，但與政府意愿不符，且容易形成睡城，不是未來發展的方向。結論——此模式不可行，但在滿足政府訴求的基礎上，可盡可能與其協商住宅用地指標，以保證整個項目的現金流穩定。主題驅動模式：分析——前期會有較大投入，但可憑借主題快速樹立知名度，形成自身核心競爭力。結論——可借鑒，尤其是較為成熟的體育主題和教育主題，這對住宅帶動效應明顯。況且建業在這兩方面可以說具有河南任何一家開發商都不具備的優勢。旅游地產模式：分析——對先天稟賦要求很高，旅游運營與地產開發并重。實現長線短線的支出和收益平衡，并為未來地產升值提供了巨大的空間。結論——項目前期可借鑒游樂項目對人流的導入以及對重大事件的利用，也可借鑒此類項目針對都市休閑度假需求的開發，但是我們的項目不會是一個單純的旅游地產項目。Page27產業整合模式：分析——此類項目理念較好，如果操作得好各方面都會有很好的收益；但同時此類項目由于涉及領域較廣且前期投入大，所以風險也很好，成功案例很少，存在大量打著”產業整合“旗號但主要還是賣住宅的項目。結論——模式可借鑒，但必須有一個非常科學合理的整合方式和盈利模式，以及很強的資源整理能力。傳統工業地產模式：分析——傳統工業地產主要是生產加工及物流園區的建設，這與政府期望及我方意愿所不符合。結論——此模式不可行，但需要密切關注產業帶工業項目的進展，思考項目如何與其協調互動。總部基地（商務花園）模式：分析——剝離了生產功能，但也能帶來產業人群，還有利于地方稅收。鄭州至今只有一個類似項目，且操作得不好，所以有市場機會。但另一方面，此類項目對所在城市的經濟輻射能力以及智慧密集型產業的發展程度要求很高，鄭州的市場容量有待商榷。結論——此模式可用，但考慮到鄭州較之北京、上海在經濟輻射力等方面有很大差距，所以此類產品的開發必須謹慎論證