07一月2024房地產基礎知識-副本

培訓目的：新經紀人通過該培訓項目，了解相關房地產基礎知識，了解房地產中介業(yè)務的基礎知識，

培訓對象：新經紀人

1/7/2024什么是房地產？？？1/7/2024房地產：房產和地產的總稱房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成。在經濟學上也叫不動產。

房地產可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質實體及其權益。

1/7/2024（一）位置的固定性和不可移動性（二）使用的長期性。（三）影響因素多樣性。（四）投資大量性。（五）保值增值性。二、房地產的特征是什么？1/7/2024土地、土地所有權、建筑物、權益1/7/2024

土地——地球的表面及其上下一定范圍內的空間。土地所有權——指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類權益——產權、使用權、抵押權等等。國有土地使用權證：指經土地使用者申請，由城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍。1/7/2024開發(fā)商只有得到土地使用權才能建房?獲得土地使用權方式a.招標、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務業(yè)、商品房）b.協(xié)議轉讓取得（舊城改造）c.政府批準劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）1/7/2024土地分類1/7/2024

城市用地大致可以分為九類：

1、居住用地

2、公用設施用地（含商業(yè)用地）

3、工業(yè)用地

4、倉儲用地

5、對外交通用地

6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地

8、綠化用地

9、特殊用地1/7/2024國有土地使用權出讓年限：

住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年

1/7/2024房產分類

1/7/2024按照房屋的使用功能可以分成八類：

1、住宅

2、工業(yè)廠房和倉庫

3、商場和店鋪

4、辦公樓

5、賓館酒店

6、文體娛樂設施

7、政府和公用設施

8、多功能建筑（綜合樓宇）

1/7/2024房地產按使用性質的分類住宅建筑物：可細分為普通住宅、電梯公寓、花園別墅等生產用房：指社會各類物質生產部門作為基本生產要素使用的房屋辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團體以及公司等處理日常事務和從事社會經濟活動提供服務的房屋（也稱寫字樓）其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，（如外國駐華使館、宗教用房等）1/7/2024住宅細分1/7/2024【公寓式住宅】：相對于獨門獨院別墅，大多數為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，里面一應俱全。1/7/2024【花園式別墅】：一般帶有花園、草坪、車庫。樣式為二、三層，特點：建筑密度低，內部居住功能相當完備，裝修華麗、富有變化。1/7/2024【獨棟別墅】：獨立的一棟房屋形態(tài)，沒有共用墻面。獨門獨戶，頂天立地。1/7/2024其他別墅：雙拼聯排疊拼1/7/2024【期房】期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花“，這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。【現房】所謂現房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。?【外銷房】外銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。【內銷房】內銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業(yè)單位和居民【尾房】尾房又稱掃尾房。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發(fā)商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。【共同共有房產】共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。【共有房產】共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。【配建設施】配建設施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。

【公共活動中心】公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。

【房屋產權】房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。1/7/2024建筑基礎知識1/7/2024“五證”“兩書”

什么是“五證”“兩書”房地產開發(fā)商在房地產市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關的規(guī)定在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。《建設用地規(guī)劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。《建設工程規(guī)劃許可證》，是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。《建設工程施工許可證》《商品房銷售（預售）許可證》兩書是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》有關專家特別提醒：只有合法進入市場的住宅房，才具有國家承認的產權。在簽訂購房合同之前一定要查驗房地產商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件（即上述的“五證”和“兩書”）是否完備。1/7/2024占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積容積率——容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4使用率——使用面積與建筑面積的比率綠化率——綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。綠地率——描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%

）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地“主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

1/7/2024層高——層高是指住宅高度以“層“為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。地下室——地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室——半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

【開間】住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間【進深】一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。1/7/2024房屋面積的分類

使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積建筑面積——包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內其它一些配套設施的分攤面積套內面積——臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲藏室、壁櫥等戶門內面積的總和1/7/2024建筑物的分類（按建筑材料分）：1、磚木結構磚木結構是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。現在基本已經沒有使用2、磚混結構磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐、這些配件與磚做的承重墻相結合，可以稱為磚混結構式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5～6層以下。3、框架結構是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工、效率較高，工程質量較好。

4、鋼結構鋼結構是指承重的主要構件是用鋼材料建造的，包括懸索結構。柔韌性大，抗震抗風能力強，一般用于高層建筑，缺點是造價高。

1/7/2024建筑物的分類（按建筑高度分）：1、低層——2層及2層以下2、多層——2層以上，7層以下3、中高層——7層以上，9層以下4、高層——10層以上，40層以下5、超高層——40層以上或100米以上1/7/2024

房地產業(yè)：

1、房地產交易2、房地產開發(fā)3、物業(yè)管理4、房產業(yè)務咨詢6、房產其它經營形式1/7/2024.房地產市場的概念：狹義概念：房地產商品進行交易活動的地方或場所。廣義概念：包括土地的出讓、轉讓、抵押、開發(fā)、房地產買賣、租賃、轉讓、互換、抵押以及一些與房地產有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。1/7/2024市場分類：房地產一級市場土地交易市場，土地和購買者的縱向市場。由國家控制和壟斷（土地出讓）房地產二級市場增量房交易市場，指房地產經營者與房地產使用者的縱向流通市場房地產三級市場存量房交易市場（是消費者之間的橫向交易，將房屋的所有權或使用權進行重新分配1/7/2024房地產的交易：

（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。（2）房屋租賃。（3）房產互換。（4）房產抵押。

1/7/2024提示:刪除樣本文檔圖標，并替換為工作文檔圖標，如下:從“插入”菜單，選擇“對象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認選中“顯示為圖標”。單擊“確定”選擇圖標從“幻燈片放映”菜單，選擇“動作設置”。單擊“對象動作”，并選擇“編輯”單擊“確定”房屋出租人或出售必須具備的條件：1.取得房屋所有權證，且是房屋所有權所有人2.共有房屋的須具有共有人同意出租的證明書或委托書3.代理人代理出租應具有房屋所有人委托的代理書和證件副本4.房屋所有人已死亡的、繼承人應辦妥房產繼承過戶手續(xù)，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租或出售行為能力6.符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的1/7/2024影響房屋價格的因素：?房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）?房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等?小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）?小區(qū)內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）?房屋的市場價格定位?房屋的供需狀況?物業(yè)管理公司的口碑?房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少?政府因素、土地價格的變動?其它因素1/7/2024我國住房改革的5個時期：1980-1985年，國家、企業(yè)、個人共同負擔購買住房的試點1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售為重點，住房制度改革全面鋪開1994-1997年，住房公積金、安居工程，住房制度改革全面推進1998年至今，切斷實物分配的福利分房制度，實施貨幣化分房制度改革進入攻堅階段

1/7/2024中介業(yè)務介紹：

居住物業(yè)：別墅的租賃、買賣業(yè)務（高端市場）包括民宅租賃、二手房買賣（中低端市場）商用物業(yè)：包括寫字樓、商鋪的租賃與買賣（高端市場）1/7/2024如何選擇理想的居住住宅

1.地段：2.環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設施、商業(yè)娛樂及網點等)3.房屋層數4.朝向5.房屋的功能分區(qū)6.面積空間1/7/2024如何選擇理想的居住住宅7.質量與細節(jié)8.樓梯及電梯9.采光與通風10.景觀11.物業(yè)12.配套設施1/7/2024商用物業(yè)

1.位置2.房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等3.硬件水平（電梯、空調、通訊設備等）4.物業(yè)管理5.配套設施（商務中心、銀行、郵局、員工餐廳、機票代理等）6.其