物業管理事務課程講義第一章物業管理企業第一節概述第二節物業管理企業的設立第三節物業管理企業的組織形式與機構設置

第一節概述一、房地產開發的程序與內容二、物業管理企業的概念和特征三、物業管理企業的分類四、物業管理企業的常見模式一、房地產開發的程序與內容投資決策分析階段前期工作階段項目建設階段竣工驗收與交付使用階段物業管理階段初步可研項目選擇規劃設計資金融通項目立項土地獲取施工過程監理招投標施工招投標交付使用竣工驗收物業管理物業接收物業管理階段物業管理（Real

Property

Management或PropertyManagement)，是指專門的機構受物業所有人的委托，按照國家法律以及合同和契約行使管理權，運用現代管理科學和先進的技術對已投入使用的物業以經營的方式進行管理，同時對物業周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護等統一實施專業化管理，并向業主或租戶提供多方面的綜合性服務。

物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業,主要包括：(一)寫字樓(二)零售商業物業(三)出租型別墅或公寓(四)工業物業(五)酒店和休閑娛樂設施.

物業經營管理活動的管理對象物業經營管理服務的目標

物業經營管理服務的目標,是從業主的角度出發,在物業經濟壽命的全壽命周期內,持續滿足租戶正常空間使用需求,在實現物業各期凈收益最大化的基礎上,保持和提高物業的市場價值以及未來發展潛力.二、物業管理企業的概念和特征

物業管理企業是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業法人地位，依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。物業管理企業的特征：一、是獨立的企業法人二、屬于服務性企業三、具有一定的公共管理性質的職能三、物業管理企業的分類（一）按照投資主體的經濟成分來劃分

1、全民所有制物業管理企業

2、集體所有制物業管理企業

3、民營物業管理企業

4、外資物業管理企業

5、其他物業管理企業（二）按股東出資形式來劃分1、物業管理有限責任公司2、物業管理股份3、股份合作型物業管理企業

物業經營管理企業

物業經營管理企業劃分為管理型、專業型和綜合型三種.

管理型物業管理企業

管理型物業管理企業的工作重點：物業管理工作的計劃與規劃、物業市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、專業物業管理服務采購與分包商管理、現金流管理、績效評價和客戶關系管理。專業型物業管理企業

專業型物業管理企業通常以專業分包和直接接受業主委托的形式獲得物業管理服務。

物業管理企業從管理的層次上,又可分為公司管理、現場管理和現場作業三個層次.一、物業管理企業的工商注冊登記物業管理公司在營業前必須到工商行政管理部門注冊登記，辦理手續與一般企業相同。（一）企業名稱的預先審核（二）公司地址（三）注冊資本（四）股東人數和法定代表人（五）公司人員（六）公司章程二、物業管理企業的資質審批及管理（一）物業管理企業的資質條件物業管理企業資質等級分為一、二、三級。國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理；省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理；直轄市人民政府房地主管部門負責二級和三級物業管理企業資質證書的頒發和管理；設區的市級人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質的頒發和管理。（1）注冊資本（2）物業管理專業人員和專職管理及技術人員（3）專業人員取得職業資格證書（4）所管理的物業類型及管理面積（5）建立企業管理制度和標準；建立企業信用檔案系統；經營管理業績（二）在申報資質時需提供的資料新設立的物業管理企業，其資質等級按最低等級核定，并設一年的暫定期。（三）物業管理企業的資質管理資質管理是房地產行政主管部門依法對物業管理企業和行業進行管理的主要內容之一。資質管理還包括對已設立的物業管理企業是否遵守法規、規章，是否履行合同，以及經營管理、信用等情況進行監督檢查。第三節物業管理企業的組織形式與機構設置一、物業管理企業的組織形式物業管理企業的組織形式有直線式、直線職能制、事業部制、矩陣制等（一）直線制經理服務部主任維修部主任組長組長組長組長組長組長直線制的特點：企業各級領導者親自執行全部管理職能，按垂直系統直接領導，不設專門職能機構。直線制的組織形式適用于業務量較小的小型物業管理企業的初期管理。主要優點：領導能夠集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時。主要缺點：要求領導者通曉各種專業知識，具備多面的知識和技能。（二）直線職能制公司經理職能機構職能機構職能機構職能機構物業管理項目機構物業管理項目機構物業管理項目機構職能人員職能人員作業組作業組職能人員職能人員作業組作業組（三）事業部制總公司職能機構職能機構住宅管理事業部租賃經營事業部專業服務事業部職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構項目管理機構項目管理機構租賃部經營部電梯維修園林綠化事業部制是較為現代的一種組織形式，是管理產品種類復雜、產品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式。主要特點：實行分權管理；獨立核算，自負盈虧。主要優點：強化了決策機制；調動了部門的積極性、責任心和主動性；促進了內部競爭，提高了公司的效率和效益；有利于復合型人才的考核培養。主要缺點：協調困難，機構重疊，人員過多。（四）矩陣制總經理項目部項目部項目部職能部職能部職能部矩陣制的特點：同一組織中既設有縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統；參加項目的成員受雙重領導。主要優點：加強了各部門間的橫向聯系，充分利用了人力資源；有利于調動各方的工作積極性；具有較強的機動性和適應性。主要缺點：組織結構的穩定性差；機構人員多，容易形成多頭領導；部門間關系復雜，協調工作量大，處理