新土地管理法背景下的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的改革探究目錄TOC\o"1-3"\h\u8651引言 1121071、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地主要入市模式 247481.1土地使用權(quán)出讓模式 2291771.2“鎮(zhèn)級(jí)統(tǒng)籌”模式 2293981.3土地整備模式 389002、Y市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市概括及模式分析 329672.1、土地整備模式 3303902.2、調(diào)整出讓模式 4220803、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市過(guò)程優(yōu)化對(duì)策 6245443.1、加大宣傳，提高群眾積極性 6269983.2、加強(qiáng)入市監(jiān)管，提升環(huán)境質(zhì)量 6152993.3、推進(jìn)市場(chǎng)交易方式多元化 641924、結(jié)論 72389參考文獻(xiàn) 9-PAGE1-引言目前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，改革開(kāi)放不斷推進(jìn)，我國(guó)假設(shè)用地供需矛盾越來(lái)越嚴(yán)重。對(duì)于以往土地征收所產(chǎn)生的問(wèn)題也越來(lái)越多，多數(shù)農(nóng)民的利益得不到保障不愿出讓土地，延緩了社會(huì)發(fā)展，因此土地改革迫在眉睫。國(guó)有建設(shè)用地供不應(yīng)求，相反我國(guó)農(nóng)村建設(shè)用地面積巨大，農(nóng)村集體建設(shè)用地多處于閑置狀態(tài)，廢棄宅基地、養(yǎng)老院、學(xué)校等。有數(shù)據(jù)顯示城市建設(shè)用地只占農(nóng)村集體建設(shè)用地的四分之一，農(nóng)村土地資源潛在潛力巨大，社會(huì)地位越發(fā)明顯。由于我國(guó)的土地制度比較特殊，在新《土地管理法》頒布之前，我國(guó)法律限制了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地需要進(jìn)行“土地征收”過(guò)后才可以按照國(guó)有建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)入土地市場(chǎng)。由于農(nóng)村收入水平低下，農(nóng)民從自身利益出發(fā)，自發(fā)形成的土地流轉(zhuǎn)普遍存在。由于法律自身的不足，讓農(nóng)民鉆了法律的漏洞，自發(fā)流轉(zhuǎn)也相繼帶來(lái)了許多問(wèn)題，而且在土地征收過(guò)程中也存在許多問(wèn)題。這種現(xiàn)象嚴(yán)重阻礙了我國(guó)城市化建設(shè)的道路。2020年1月1日新《土地管理法》正式實(shí)施。在永久基本農(nóng)田這條紅線不能隨意變動(dòng)的同時(shí)，《土地管理法》對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市提出了更為合理的法律規(guī)定。新修改的土地管理法改變了原有的對(duì)于單位或個(gè)人使用土地的約束，打開(kāi)了農(nóng)村土地市場(chǎng)。規(guī)定實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價(jià)”。在符合法律規(guī)定的前提下，依法進(jìn)行集體建設(shè)用地的入市。2016年，Y市被選為全國(guó)33個(gè)入市試點(diǎn)地區(qū)，在試點(diǎn)過(guò)程中Y市“摸著石頭過(guò)河”，積極探索入市新途徑、新政策，目前通過(guò)入市經(jīng)驗(yàn)Y市完善了自己的政策法規(guī)、填補(bǔ)了入市缺乏數(shù)據(jù)的漏洞。截至2018年11月，Y市本著制度先行的原則，在全域開(kāi)展“試制度、試規(guī)則”實(shí)踐。通過(guò)對(duì)全域集體建設(shè)用地的調(diào)整與整理，集體建設(shè)用地完成了63宗、1584.44畝入市。在某種程度上取得了階段性的成果，通過(guò)借鑒最先入市地區(qū)的入市成果經(jīng)驗(yàn)，不斷改善本地區(qū)的入市方式，尋找屬于適合Y市現(xiàn)狀的入市途徑，明確自己的改革路徑。有利于健全我國(guó)集體建設(shè)用地如是經(jīng)驗(yàn)，從而更好的向全國(guó)進(jìn)行推廣。1、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地主要入市模式1.1土地使用權(quán)出讓模式土地使用權(quán)出讓模式，就是投資人購(gòu)買土地所有權(quán)人的土地使用權(quán)，并支付土地出讓金。在這個(gè)模式下，投資人和土地所有權(quán)人通過(guò)合法的路徑、按照法律規(guī)定簽訂出讓合同，可以直接獲得土地的使用權(quán)，在法律允許的范圍內(nèi)驚醒開(kāi)發(fā)利用。在新《土地管理法》實(shí)施之前，北京市大興區(qū)、上海市松江區(qū)及廣州市在實(shí)踐中采取“出讓模式”由投資人參與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地投資。Y市在試點(diǎn)過(guò)程中在交易模式過(guò)程中也采取了出讓的方式進(jìn)行入市交易，公平設(shè)置競(jìng)買價(jià)格，進(jìn)行公平掛牌出讓土地。此舉雖然摒棄了限制性準(zhǔn)入的條件，但也帶來(lái)了入市土地粗放、入市方式單一、環(huán)境問(wèn)題等一系列問(wèn)題的出現(xiàn)。土地使用權(quán)出讓模式分析土地分布情況入市主體入市方式入市用途入市途徑土地比較集中土地所有權(quán)人招拍掛工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)就地入市1.2“鎮(zhèn)級(jí)統(tǒng)籌”模式鎮(zhèn)級(jí)統(tǒng)籌模式是北京大興區(qū)探索出來(lái)的途徑，適用于入市前出租為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的分散用地。該模式在保證所有權(quán)不變的前提下以鎮(zhèn)為單位將各村土地集中起來(lái)進(jìn)行入市。土地分布情況入市主體入市方式入市用途入市途徑土地分布過(guò)于分散資產(chǎn)聯(lián)營(yíng)招拍掛、租賃工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)就地入市、調(diào)整入市鎮(zhèn)級(jí)統(tǒng)籌模式分析該模式首先以鎮(zhèn)為單位吸引“人、地”入股成立資產(chǎn)聯(lián)營(yíng)公司，集中各村分散土地，由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、分配。采取就地入市、調(diào)整入市兩種途徑。可以改變各村為戰(zhàn)的局面，提高入市效率。Y市在入市過(guò)程中很好的借鑒了鎮(zhèn)級(jí)統(tǒng)籌模式，采取集體經(jīng)濟(jì)組織入股形式，成立服務(wù)中心，將土地資源有效的集中在一起。1.3土地整備模式土地整備模式是廣東省佛山市南海區(qū)在面對(duì)“低效、分散、大量”用地問(wèn)題的前提下，想要實(shí)現(xiàn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下積極探索摸索出來(lái)的一種模式。在土地所有權(quán)不變的前提下，該模式通過(guò)對(duì)分布不均、亂開(kāi)發(fā)建設(shè)、閑置用地進(jìn)行整理。通過(guò)將集體土地集中整理進(jìn)行入市，提高了入市效率，實(shí)現(xiàn)了土地的統(tǒng)籌規(guī)劃。實(shí)質(zhì)上是將集體建設(shè)用地都集中在鎮(zhèn)（街道）、區(qū)兩級(jí)，建立整備中心由鎮(zhèn)（街道）、區(qū)對(duì)集體建設(shè)用地進(jìn)行實(shí)際的調(diào)整分配入市。對(duì)于土地帶來(lái)的收益由鎮(zhèn)（街道）、區(qū)政府根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分配。Y市屬于縣級(jí)市，大部分鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，建設(shè)用地相對(duì)分散，在入市試點(diǎn)過(guò)程中，Y市借鑒了廣東省探索出的土地整備模式進(jìn)行入市。但也出現(xiàn)了土地粗放等問(wèn)題，阻礙了土地改革的進(jìn)程。2、Y市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市概括及模式分析2.1、土地整備模式位于Y市南18公里處的倫鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)借鑒了廣東探索出來(lái)的模式，在不改變所有權(quán)的情況下，以鎮(zhèn)為單位各個(gè)村集體入股，成立服務(wù)中心。打破了各村為戰(zhàn)的局面，可以將分散的地塊集中達(dá)到入市指標(biāo)。從而加快我國(guó)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的步伐。截至2018年底倫鎮(zhèn)規(guī)劃用地2400畝，完成規(guī)劃1300畝，目前正常運(yùn)營(yíng)企業(yè)9家。園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全。借助土地入市，以及優(yōu)質(zhì)的入市環(huán)境。通過(guò)整備的閑置土地成功引進(jìn)了28家以利濟(jì)南瑩浩機(jī)械為首的數(shù)控企業(yè)，有利于打造數(shù)控產(chǎn)業(yè)園。總投資10億元，占地300余畝，規(guī)劃建筑面積300畝，畝投資達(dá)到260萬(wàn)元，為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈一體化創(chuàng)造了條件。在園企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)后可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值5.48億元，稅收5000萬(wàn)元，畝均收稅14萬(wàn)以上，同時(shí)入園企業(yè)可以為周圍居民提供2000多個(gè)就業(yè)崗位。利用有限的土地做到了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人民生活水平的提高。2.1.1、土地整備模式適用性面對(duì)Y市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地分散的情況，在不改變土地所有權(quán)的前提下，創(chuàng)建服務(wù)中心。很好的解決了建設(shè)用地分散的局面。采用直接協(xié)議出讓的方式進(jìn)行入市引進(jìn)了許多外地公司的加入。拉動(dòng)當(dāng)?shù)厣a(chǎn)力、大大解決了農(nóng)民收入問(wèn)題。進(jìn)而延申出了集體建設(shè)用地向工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、商服用地方向交易的好現(xiàn)象。該模式使用于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地過(guò)于分散，農(nóng)戶參與意識(shí)較差，各村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)模不大的情況。它有利于集中土地資源，由鎮(zhèn)（區(qū)）政府統(tǒng)一分配更好的進(jìn)行入市。2.1.2、土地整備存在的問(wèn)題1、入市土地面積小從Y市開(kāi)始入市以來(lái)的研究發(fā)現(xiàn)，雖然倫鎮(zhèn)土地比較集中，工業(yè)園區(qū)規(guī)劃用地2400畝，完成規(guī)劃1300畝，但是在入市的每一宗土地都不足100畝。比如倫鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園過(guò)去租土地的企業(yè)想借用入市擴(kuò)大企業(yè)范圍，在獲得附近農(nóng)田天后，所屬的宗地面積仍然很小，一定程度上束縛了企業(yè)的發(fā)展，大大減小了企業(yè)投資的力度，并且地塊較小不利于形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。2、入市土地粗放，利用率低在調(diào)查倫鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)時(shí)，雖然企業(yè)比較集中，但是相對(duì)寬松的入市導(dǎo)致了好多低產(chǎn)能企業(yè)獲得了土地出讓書(shū)，占用了大多數(shù)土地資源。雖然廠區(qū)面積大，但是有的企業(yè)生產(chǎn)能力低下，根本不足以完全利用所占土地。有的廠區(qū)依據(jù)自己的歷史優(yōu)勢(shì)，在開(kāi)始入市過(guò)程中就已經(jīng)將想占有的土地收購(gòu)，造成了低產(chǎn)能企業(yè)占地嚴(yán)重、土地利用效率低、入市過(guò)程不理想等問(wèn)題的出現(xiàn)。例如德龍助劑有限公司，根據(jù)相關(guān)部門(mén)的規(guī)定，該公司在一年中只能有半年的生產(chǎn)期，其余時(shí)間均處于停產(chǎn)狀態(tài)，該公司占地面積16.85畝，總投資700多萬(wàn)元，但是一年所達(dá)到的產(chǎn)值只有300萬(wàn)元左右，嚴(yán)重造成了土地資源的浪費(fèi)。3、群眾參與度不高該模式入市主體為鎮(zhèn)政府或村委會(huì)，在實(shí)地調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，村民對(duì)于入市試點(diǎn)、政策情況不是很了解，有的甚至不知道入市是什么。想要通過(guò)村民投票進(jìn)行集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市更是天方夜譚。如倫鎮(zhèn)村民，調(diào)研中雖知道規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸引了不少外來(lái)企業(yè)的加入，有了就業(yè)上崗的機(jī)會(huì)，但是對(duì)于有多家企業(yè)加入當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園的原因卻一概不知。2.2、調(diào)整出讓模式調(diào)整出讓適用于靠近城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的村鎮(zhèn)。這些地方企業(yè)眾多，企業(yè)想要擴(kuò)大廠區(qū)規(guī)模卻沒(méi)有充足的集體建設(shè)用地，這時(shí)當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織就可以借助調(diào)整出讓，向國(guó)土部門(mén)提出申請(qǐng)。在土地充足且經(jīng)濟(jì)落后的村集體協(xié)商通過(guò)協(xié)議出讓的方式購(gòu)買集體建設(shè)用地，此途徑對(duì)分散土地進(jìn)行調(diào)整，擴(kuò)大了入市規(guī)模，為土地正常入市打下了基礎(chǔ)。Y市房市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)擁有58家企業(yè)，全部正常產(chǎn)。給產(chǎn)業(yè)園總投資10億元，伴隨著入市的進(jìn)行預(yù)計(jì)每畝土地可達(dá)到稅收5萬(wàn)元。房市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃用地1330余畝，通過(guò)整治入市將分散、廢棄的宅基地等建設(shè)用地集中起來(lái)進(jìn)行復(fù)墾，完成指標(biāo)后進(jìn)行土地入市。為以往生產(chǎn)力低的企業(yè)注入了新鮮血液，激發(fā)了企業(yè)發(fā)展積極性，勞動(dòng)水平大大提升，提高了生產(chǎn)力水平，加快了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)加快了土地的分配效率，提高了入市的進(jìn)度,促進(jìn)了節(jié)約集約用地，改善了農(nóng)村土地錯(cuò)綜復(fù)雜的局面，保障了產(chǎn)業(yè)園規(guī)模擴(kuò)大所需的建設(shè)用地。通過(guò)調(diào)整出讓入市，讓多企業(yè)獲得了不同年限的土地使用權(quán)。如倫鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園、張莊鎮(zhèn)孟莊村、辛店鎮(zhèn)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓期限為50年，梁家鎮(zhèn)的商服集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓期限為40年。為企業(yè)吃了“定心丸”促使企業(yè)放心發(fā)展，在獲得了土地出讓年限的同時(shí)，企業(yè)可以依據(jù)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)依法取得抵押貸款。從而達(dá)到“同權(quán)”的改革目標(biāo)。實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，許多企業(yè)擁有投資建設(shè)的資金，過(guò)去主要靠租地發(fā)展，但租地過(guò)程中容易發(fā)生變故，所以許多企業(yè)并不敢大力發(fā)展，抑制了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。Y市熊市食品有限公司在過(guò)去20年中先后換了6個(gè)地方。2017年熊市食品有限公司在獲得了土地使用權(quán)之后，對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)多變的擔(dān)心也隨之而去。在Y市農(nóng)商銀行成功獲得了抵押貸款190萬(wàn)元。加大了投資力度，對(duì)場(chǎng)內(nèi)的機(jī)械、建筑進(jìn)行了更新?lián)Q代，保障了食品生產(chǎn)效率，穩(wěn)定了公司的運(yùn)營(yíng)。2.2.1、調(diào)整出讓模式適用性調(diào)整出讓適用于入市前就有許多企業(yè)已經(jīng)扎根在入市土地范圍區(qū)內(nèi)，所出讓的土地被企業(yè)租用，并且入市土地較為分散零碎。通過(guò)調(diào)整出讓的方式將廢棄的宅基地，閑置地復(fù)墾形成指標(biāo)加快入市節(jié)奏，有效盤(pán)活土地資源。既滿足了扎根企業(yè)的利益又滿足了政府試點(diǎn)新政策的迫切需要。2.2.2、調(diào)整出讓存在的問(wèn)題1、入市方式較為單一因?yàn)樵谌胧星熬陀性S多企業(yè)已經(jīng)扎根在入市土地范圍內(nèi)，出讓的土地在入市前大多都被企業(yè)租用，考慮到入市效率、歷史原因，Y市政府借鑒了協(xié)議出讓進(jìn)行入市。這種入市途徑也導(dǎo)致了企業(yè)占用土地情況的發(fā)生。2、調(diào)整過(guò)程緩慢企業(yè)眾多的集體經(jīng)濟(jì)組織在向國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)調(diào)整土地的過(guò)程中效率低下，在獲得批準(zhǔn)后仍舊需要和被調(diào)整土地的集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商。通過(guò)出讓的方式來(lái)集中集體建設(shè)用地，從而達(dá)到入市指標(biāo)。3、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市過(guò)程優(yōu)化對(duì)策3.1、加大宣傳，提高群眾積極性現(xiàn)階段，Y市乃至全國(guó)范圍內(nèi)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市仍處于摸索階段，對(duì)于數(shù)據(jù)庫(kù)的建立也不完善，入市方式尚不成熟。人們對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市也不是很清晰，大多數(shù)村民只知道有企業(yè)在找人，卻不知道土地已經(jīng)可以入市，導(dǎo)致多數(shù)地方村民參與過(guò)少。而且目前還沒(méi)有規(guī)范性的收益分配機(jī)制，宣傳趕不上制度變遷，使得人們不敢輕易的嘗試新政策帶來(lái)的好處。目前我們應(yīng)該加大政策的宣傳，讓人們深層次的了解集體建設(shè)用地入市所帶來(lái)的好處，積極到各鄉(xiāng)村普法，強(qiáng)調(diào)入市的必要性以及入市帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，讓農(nóng)民都參與到入市行列。為工業(yè)化城市化注入新動(dòng)力，從而提高農(nóng)民收入水平，提升農(nóng)民因入市所帶來(lái)的幸福感與責(zé)任感，更好的促進(jìn)新農(nóng)村的建設(shè)，為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。3.2、加強(qiáng)入市監(jiān)管，提升環(huán)境質(zhì)量在試點(diǎn)工作前期，Y市政府就如何更好的入市相繼推出了多部地方性政策。在企業(yè)入市后，要想讓土地資源得到更高效的利用、合理開(kāi)發(fā)土地資源，就需要當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)應(yīng)該根據(jù)規(guī)定時(shí)間對(duì)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)企業(yè)進(jìn)行檢查，檢查其土地利用狀況。從而更好的掌握利用情況完善法律法規(guī)。杜絕土地資源的浪費(fèi)與亂開(kāi)發(fā)。同時(shí)相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測(cè)。通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，入市前出租的土地附近土壤污染嚴(yán)重，個(gè)別企業(yè)污水亂排，造成了土地資源的浪費(fèi)環(huán)境的污染。環(huán)保部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)環(huán)保管理力度，依法懲治破壞環(huán)境、污染土地的企業(yè)，增加土地利用價(jià)值，促進(jìn)生態(tài)資源良好發(fā)展。3.3、推進(jìn)市場(chǎng)交易方式多元化盡管Y市試點(diǎn)范圍內(nèi)存在多家過(guò)去通過(guò)承包、租用土地的企業(yè)。考慮到歷史原因，Y市政府通過(guò)出讓的方式進(jìn)行入市。實(shí)現(xiàn)了“同地”“同價(jià)”的改革目標(biāo)，加快了Y市入市效率。實(shí)現(xiàn)了對(duì)相關(guān)政策的實(shí)踐探索，從而更好的完善地方性法規(guī)，也實(shí)現(xiàn)了企業(yè)迫切想要得到集體建設(shè)用地的愿望。落實(shí)出讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)入市場(chǎng)。從而提升入市主體收益，增加農(nóng)民幸福感。4、結(jié)論本文闡述集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市相關(guān)概念以及政策，從局域入市以Y市入市途徑為例，用實(shí)際入市情況進(jìn)行分析，得出了Y市兩種入市模式在實(shí)施過(guò)程中的適用性以及存在的問(wèn)題。在入市過(guò)程中Y市相繼出臺(tái)相關(guān)政策，讓入市變得程序化、規(guī)范化。文章中分析的兩種模式雖然借鑒了其他模式的長(zhǎng)處，但仍然然存在許多問(wèn)題，如入市面積過(guò)于狹小、土地粗放導(dǎo)致的資源浪費(fèi)、入市方式單一等問(wèn)題。目前Y市應(yīng)該在其他模式的基礎(chǔ)上，著重創(chuàng)新屬于自己的入市主體、增加入市地塊宗地面積、推動(dòng)入市途徑多元化、加強(qiáng)群眾參與，努力把握好入市方向，爭(zhēng)取摸索出一條適合Y市發(fā)展現(xiàn)狀的模式——Y市模式。

參考文獻(xiàn)[1]包一明.集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地