《中華人民共和國物權法》19/11/2023與《物業管理條例》帶著以下問題學習物業相關法律法規29/11/2023業主未入住是否要交物業費一層住戶是否要交電梯費租房使用人是不是業主住改商是否允許改動附屬設施要怎么辦理選舉業主委員會需要注意哪些事項閣樓搭建陽臺 私挖地窖的現象是否允許地上停車場收入歸屬地下停車場產權歸開發商，銷售的優先權什么是物權？物權：物之歸屬權、物之利用權即是權利人對特定的物的直接支配、管領的權利直接支配意味著無須他人的同意、無須他人的意思、無須他人的介入權利人就可以獨立地作出決斷并根據自己的意志控制、占有、使用以及依法處分、處置的民事權利物權具有排他性、絕對性、對世性9/11/20233《物權法》的架構410/20/2023基本原則第一編：總則38

條物權的設立、變更、轉讓和消滅

物權的保護國家、集體、私人之所有權業主的建筑物區分所有權第二編：所有權相鄰關系之相鄰權共有所有權取得的特別規定土地承包經營權建設用地使用權物權法五編，247條第三編：用益物權宅基地使用權地役權抵押權第四編：擔保物權質權留置權第五編：占有附則《物業管理條例》的修改510/20/2023增加了“街道辦事處、鄉鎮人民政府”的指導與監督業主大會職責修改成“下列事項由業主共同決定”投票權方式與《物權法》一致物業管理企業修改為“物業服務企業”業主公約修改為“管理規約”，業主臨時公約為“臨時管理規約”業主委員會由業主大會執行機構修改為“業主委員會執行業主大會的決定事項”建筑物區分所有權與物業管理建筑物區分所有權構筑物業管理理論體系和法律制度所有權問題：公共、公用與共用、共有建筑區劃與物業管理區域所有權的初始獲得、創設獲得與繼受獲得小區內住宅、商業用房等專有部分的所有權會所、車庫、綠地、道路以及物業管理用房的歸 屬小區的樓頂廣告、無線發射出租的共有收益歸屬7.相10/20鄰/2023關系的處理原則6新提出了“建筑區劃”（《物業管理條例》中的“物業管理區域”）概念。可以理解為土地“紅線”四至。規定了建筑區劃內的一些法定權利道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。但其他規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。10/20/20237《物權法》與《物業管理條例》業主對建筑物管理方式的自主選擇由業主共同決定的事項及其程序業主大會投票權業主大會、業主委員會的法律地位與訴訟地位物業管理與供水、供電、供氣、供熱等關系物業管理維修基金與專項維修資金物業管理日常維修與中修、大修、更新改造專項維修資金的籌集、使用?制與酬金制10包/20/20干238業主的建筑物區分所有權《中華人民共和國物權法》第六章專有部分享有所有權。俗稱“專有權、私有權”專有部分以外的共有部分享有共有權。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權”專有部分以外的共有部

分享有共同管理的權利。也稱“業主組織的成員權”910/20/2023《物權法》與原《物業管理條例》的區別業主共同決定的事項通過條件，與原《物業管理條例》的區別：原《條例》的2/3投票權《物權法》的雙2/31010/20/2023物權法》與原《物業管理條例》的區別業主共同決定的事項通過條件，與原《物業管理條例》的區別：原《條例》的“雙過半”《物權法》的“新雙過半”1110/20/2023業主與非業主使用人身份界定業主……《中華人民共和國物權法》規定的建筑物區分所有權人……《物業管理條例》規定的房屋所有權人非業主使用人……物業使用人、住戶、租戶等不動產所有權……按國際慣例以產權證書確認沒有辦理產權證書……簽訂了售房合同 發展商將客觀上已經交付了房屋 業主業主非業主的界定嚴格以產權證書（或售房合同）和《中華人民共和國婚姻法》界定1210/20/2023夫妻共同財產辦理了產權登記業主業主身份類別沒有辦理產權登記夫妻個人財產沒有辦理產權證書，但已簽署售房合同，并且發展商已經客觀上實際交付了房屋的仍然是房屋所有權人。但其所有權行使受到一定限制，即不能流轉、交易、抵押……不得對抗第三人1310/20/2023業主總人數產權證書擁有者未婚人士已婚，屬于夫妻個人財產已婚，屬于夫妻共同財產夫妻產權證書署名者夫妻產權證書未署名者未擁有產權證書者簽訂了售房合同并獲得實際交付者1410/20/2023管理人業主業主大會業主委員會政府主管部門及相關部門管理服務人 物業管理公司管理服務人，是指業主大會決議、決定或管理負責人或業主委員會雇傭或聘任選聘而執行建筑物管理維護事務者1510/20/2023不動產所有權的構成不動產所有權土地所有權建筑物

區分所有權居住權相鄰權1610/20/2023建筑物區分所有權的構成建筑物區分所有權專有部分所有權共用部分持分權業主大會

組織的成員權1710/20/2023不屬于專有之建筑物部分（如樓梯間、消防通道、屋面、外墻等）法定 建筑物之附屬物（如排水、防火、空調、管線等設備）建筑物之附屬設施設備（如消防栓、天井、共有停車場、游泳池）共用部分

分類（共有部分）約定 附屬建筑物（如別棟建筑物的倉庫、車庫）約定專有部分（如交誼廳、會所、會議室）全體共用（大共）部分共用（小共）共用部分之專用權（約定專用）售房合同約定管理規約約定業主大會決議（物業服務合同）約定1810/20/20231910/20/2023共用部分是建筑物區分所2010/20/2023有權的核心重要問題專有部分與共用部分之范圍界定2110/20/2023確定專有部分與共用部分范圍對物業管理的意義與作用：內容：專有部分——專項服務、特約服務 共用部分——常規服務責任：專有部分——業主自己負責共用部分——物業管理公司、業主大會及業主委員會分別負責費用：專有部分——業主自己承擔共用部分——物業管理費、專項維修資金、業主大會及業主委員會決議的分攤權利與義務不同有利于解決糾紛專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地天花墻體中心線10/板20/202322專有部分之最后粉刷層說2310/20/2023專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層各種管線的共用部分與專有部分劃分專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區域，包括為這些空間和區域專用的計量設施和管線接駁終端以內的相關設備設施共用部分是指物業管理區域以內，專有部分及市政設施以外的，屬于全體業主或兩個及以上業主共同所有、共同使用的場所、空間、設備、設施架空層、停車場、會所、綠地所有權屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯2410/20/2023專有部分所有權專有部分所有權權利義務法律責任占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權按本來用途、目的使用專有部分維護建筑物安全、外觀美觀獨自承擔專有部分的責任與費用不得隨意變更通過專有部分的各種共用管線尊重維護環境衛生、安寧、當地善良風俗相互容忍停止侵害消除危險排除妨礙剝奪區分所有權賠償損失處分2510/20/2023共用部分持分權共用部分持分權權利義務法律責任持分占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權按規劃設計功能使用共用部分維護和保存共用部分按持分比例承擔共用部分的責任與費用按時交納物業管理費、專項維修資金、業主大會決議的分攤費用不得單獨處分共用部分停止侵害消除危險排除妨礙剝奪區分所有權賠償損失清償拖欠費用2610/20/2023業主大會組織（因共同關系形成）的成員權業主大會組織的成員權權利義務參與管理權選聘權選舉權監督權請求權服從、執行業主大會的決議、決定遵守業主公約、業主大會議事規則遵守物業管理服務合同接受、服從業主大會及業主委員會、物業管理企業所提供的管理服務按時交納物業管理費、專項維修資金業主大會決議的分攤費用共同承擔業主大會、業主委員會的民事責任參加業主大會通過業主大會形成決議、決定通過業主大會制訂、修改業主公約、業主大會議事規則通過業主大會制訂、修改物業管理制度、規定選舉、被選舉、罷免業主委員會成員通過招標投標等方式簽訂物業管理合同參與物業管理活動責任主體之間相互監督請求正當管理共同事務請求召開業主大會會議請求分配共有收益請求追究侵權或違約責任遵守物業管理制度、規定2710/20/2023司法解釋2810/20/2023建筑物區分所有權糾紛最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件（2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過）物業服務糾紛最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。2910/20/2023建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。3010/20/2023除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道

路、綠地占地除外。3110/20/2023銀川市物業管理條例第五十四條物業管理區域內禁止下列行為：(一)損壞房屋承重結構，主體結構，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；第五十四條物業管理區域內禁止下列行為：(一)損壞房屋承重結構，主體結構，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備；(三)對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿拆、搭占等；(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質或者制造噪聲；(五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

(六)占用公共場地，損毀綠化、建筑小品、文體設施等；(七)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；(八)違章搭建、改建或以其他方式改變物業共用部位，影響其正常使用功能；

(九)在建筑物或構筑物上違規懸掛、張貼、涂寫、刻畫；(十)法律、法規及業主公約禁止的其他行為。3210/20/2023業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。3310/20/2023業主的行為侵害了相鄰業主的權利，物業公司是否有權利用法律途徑制止3410/20/2023司法解釋規定，業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。3510/20/2023承租人或借用人和業主的不同3610/20/2023建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或

者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。3710/20/2023相鄰關系的原則3810/20/2023業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物

正常使用（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規定進行房屋裝飾裝修（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。業主以沒有參與前期物業服務合同的制定為由拒絕履行前期物業服務合同的義務3910/20/2023