1淮安市場分析報告

2024-03-23版本1定位結論篇市場分析篇具體工程篇客戶分析篇城市簡析篇報告框架2二、市場分析篇市場總述土地市場住宅市場3一、市場總述4淮安房地產市場總述政策?從限制到救市，從提息到降息：2024年10月—2024年8月，控制房價過快增長；2024年9月16日“雙率下調〞；2024年各地出現“井噴〞現象，而2024年前兩月成交量相對于2024年后兩月一般。市場?房地產市場有所回暖，消化量增加，2024年市區成交萬296.78㎡：淮安2024年前兩月新增商品房消化率到達65.4%，同比上漲26.2%，環比上漲12.5%。?08年的行業調整和金融危機影響逐漸減小，市場迎來“小陽春〞。?08年的行業調整和金融危機對二手房市場影響大：淮安2024年二手房交易量相比2024年驟減45.57萬㎡，2024年相比2024年激增34.21萬㎡。土地?土地市場成交量穩定：07年、08年土地成交量分別是413萬㎡、415萬㎡，根本無變化，而09年為683萬㎡，上漲268萬㎡。?土地成交均價略有下降：07年、08年土地成交均價分別是1113元/㎡、948元/㎡，下浮14.8%，而09年為1351元/㎡，上漲403元/㎡。。?09年1-12月土地成交量是683萬㎡，土地成交均價1351元/㎡。5淮安房地產市場總述產品?建筑風格：各類建筑風格已經在淮安市場上紛紛出現，如地中海建筑風格、古典主義建筑風格等。?戶型：市場主流戶型為三室兩廳，以改善型居住為主。?景觀：淮安房地產工程越來越注重景觀規劃，但精品景觀仍很少，景觀營造較為粗糙〔如香格里拉〕。?品質：在劇烈市場競爭環境下，開發企業開始注重工程品質打造〔如中天花園〕。供銷?淮安未來房地產市場潛在供給量大：至09年12月商品房存量205萬㎡；待開發商品房面積約1587.5萬㎡〔未開發土地的容積率按1.5進行測算〕，共計2381萬㎡。?商品房供給以120-140㎡的三房為主，但80-90㎡的兩房，110-120㎡的三房去化速度最快。?淮安二手房市場主要供給在在中心城區，淮陰區及開發區供給量小。價格?09年由于行業調整及一系列政策的影響，淮安市商品房平均價格較08年略微上漲35%。?2024年2月商品房實際成交價格相對于2024年四季度上漲幅度較小。6二、土地市場7從2024年到2024年，淮安的土地市場同全國其他市場一樣，都經歷了從火爆到冷清再到活潑的過程，09年，便成功出讓土地216宗，無論是出讓面積還是出讓金額，均遠遠超過08年全年水平。2024年，市區土地市場共發布經營性用地拍賣公告170宗，出讓土地面積683萬平米，土地出讓均價1651元/m2，土地出讓樓面地價為745元/m2；土地市場——2024年土地出讓呈現井噴式上升，未來土地供給量繼續加大土地出讓8土地出讓從土地供給結構來看，中心城區土地供給量偏大，整體市場競爭劇烈清河、清浦區土地存量共占53%，中心區開發量較大，區域內競爭環境將趨向惡劣。土地整體供給規模偏大，未來市場向新區開展，市場主要供給量在開發區、清河區和楚州區。2024年，清河區、開發區兩區土地出讓面積較多，其中開發區土地成交面積最大；從商品住宅的交易情況來看，現有土地供給量偏大，去化周期拉長。9三、住宅市場10成交結構數據來源：淮安市房管局中心城區〔清河、清浦〕是市場成交主力，開發區、淮陰區、楚州區市場份額接近；中心城區為市場主力，各區成交量比例相對穩定，近期主城區份額上升對整體均價的上漲具有一定影響11產品結構2024年除在10月份〔14.42萬㎡〕下降外，根本呈上升趨勢，在12月份到達成交量最高點〔43.31萬㎡〕；12成交結構數據來源：淮安市房管局09年1月到09年12月各區商品住宅成交量比例相對穩定，09年5-9月主城區比例上升，對整體均價的提升具有較大影響13產品結構90-120㎡戶型是市場供給主力，占總供給量的46.9%，該面積段的成交比重為39%，60㎡以下產品供給缺乏；市場需求以90-120㎡、120-144㎡為主，占總需求量的75.6%主城大盤入市，舒適性戶型成為市場供求主力14產品結構2024年供給和去化最好的是90-120平方米的，也反映目前市場上的供需結構。市場供給和銷售中對2×2×1、3×2×1及3×2×2戶型比較親睞。1509年市場處于消化存量的階段，成交價格先揚后抑2024年以來，成交量大幅回暖，而市場供給反響滯后，出現供不應求態勢，市場處于消化存量的過程；上半年銷售均價受供求影響穩步上升，進入7月淮安市場由“量增價跌〞到“量價平穩〞走勢，但12月份由于政策優惠的截至，量價同時井噴。數據來源：淮安市房管局市場供求16成交價格與周邊城市相比，淮安房價與連云港、徐州接近，高于宿遷，低于揚州，處于較為穩定的價格占位2024年各區商品住宅均價表現均較為平穩，2024年以來中心城區價格走高拉動整體均價淮安房價處于較為穩定的區間，市場表現平穩，價格波動幅度較小數據來源：淮安市房管局17三、具體工程篇板塊劃分板塊分析住宅市場18一、板塊劃分19隨著淮安城市框架逐漸展開，按照開展的階段及成因不同，目前主城區房地產市場形成四大板塊楚州區：以原淮安市老城區為根底，房地產開展起步較晚，區域資源及配套成熟；清河板塊開發板塊青浦板塊淮陰板塊楚州板塊板塊劃分清河板塊：政、金、教、商貿中心，淮安最成熟的居住商貿區；青浦板塊：老城游購區和冶金、化工、煙草、紡織等工業區，亮點不斷，愈現成熟；淮陰板塊：以淮陰縣城為依托的市域居住、倉儲、貨運中心，特殊背景，平穩開展；開發區：以高新技術產業為主，生活居住、公共設施相配套的綜合性新區，產品差異較大，市場有待成熟；20二、板塊分析21定位于城市行政中心和商業中心，是房地產市場起步最早開展最成熟的區域，其核心價值在于區位和配套優勢區位優勢：中心城區房地產是以市政府為核心開展起來的，經過多年開展已進入成熟階段；配套優勢：中心城區客戶認知度最高，商業生活配套最為齊全的區域；強烈的區域情節和對主城區的城市向心力是淮安人置業的主要驅動因素。榕興·水韻天成萬達·國際廣場香格里拉花園億力·未來城奧林晴園中天花園清河板塊茂華國際匯22大盤林立項目名稱建筑形態銷售均價客群情況置業驅動因素水韻天成別墅、多層、小高層5600私營業主和公務員為主，淮安高端人群集中區位、產品萬達國際廣場高層5400下屬區縣公務員及私營業主為主，投資客群占有一定比例區位、品牌、自身配套中天花園高層、小高層4800全市改善型客戶，公務員、私營業主低密度、生態景觀清河公寓工程價格最高，主流價格區間4000～6000元/平方米客群價格敏感度較低，在售工程體量都是較大，未來供給充足客戶層次高，主要來自政府公務員和私營業主中心區位和完善的配套是客戶置業核心價值驅動23大盤林立項目名稱建筑形態銷售均價客群情況置業驅動因素億力未來城高層4700以項目周邊公務員為主，部分教育客群教育資源、區位香格里拉花園多層、高層、聯排4600下屬區縣公務員及私營業主為主，投資客群占有一定比例自然資源、項目品質茂華國際匯高層4800以項目周邊公務員為主，部分教育客群項目品質、區位24主城重要組成區域，人口密集配套完善，隨著城南大學城的開展，區域價值將進一步提升區位優勢：主城區域重要組成局部，區域內集中了發電廠、卷煙廠等大局部的淮安大型事業單位；配套優勢：商業、交通、教育等各項配套齊全，尤其是淮陰中學為區域帶來了大量的教育客群；工程供給較大，隨著市區開展南擴，結合南部大學城的開發，區域的價值逐步顯現。日月星城歐洲城清江華府天龍御城青浦板塊25項目名稱建筑形態銷售均價客群情況置業驅動因素歐洲城多層3700青浦區事業單位人員為主，部分投資客戶價格、教育日月星城小高層4600青浦區事業單位職工為主，周邊客戶區位、配套、教育清江華府小高層3600客群以工業區職人為主價格、工作便利運河明珠高層6200周邊公務員為主區位公寓工程為主，主流價格區間3700~5000元/平方米清河區房地產市場的重要補充，客戶價格有一定敏感度以周邊企事業單位職工為主要客群，區域客戶占主要比例價格以及就地置業的便捷性是客戶置業的主要驅動26新城市東擴的延伸帶，聚集了大量的工業企業，周邊配套相對缺失，人流量缺乏。區位特征：翔宇大道以東區域，政府規劃的工業園集中帶，開展速度快，內部交通興旺；配套現狀：商業配套欠成熟，商業配套集中在深圳路沿街，同時輻射半徑較弱，遠遜色于市中心商業圈；車輛與人流量明顯缺乏，外部人口導入群集中在藍領工人，收入不高；大湖城邦羅馬假日東方凱旋城香謝麗花苑世襲雅園開發區板塊27地段差異明顯房價逐級遞減，主流價格區間2500～3300元/平方米；主力購房群體層次較低，剛性需求是大局部樓盤主力；客戶層次跳級明顯，公務員、私營業主至藍領工人；總價低、價格低，產品需求級別較低，偏向于經濟型產品；項目名稱建筑形態銷售均價客群情況置業驅動因素乾元·暢春園普通住宅2600周邊居民，近市區居民以及富士康工人；價格、學區、產品東湖·翠景苑公寓別墅3569富士康工人、周邊拆遷戶價格、品牌、以及社區商業配套香榭麗花苑住宅、別墅2800私營業主，開發區管委會公務員、周邊居民以及廠區工人產品、價格、地段東方·凱旋城住宅2800開發區管委會公務員、廠區工人，以及周邊居民地段、景觀、戶型羅馬假日住宅330030%市區購房者、30%公務員、30%富士康以及其他補充客源地段，意大利風格產品，規模大湖城邦住宅、別墅3200私營業主，公務員規模，地段，產品豐富青春雅軒住宅3100投資客、私營業主，廠區工人戶型、地段世襲雅園住宅3400近郊市區居民，私營業主以及部分拆遷戶地段，產品，價格28受城中心地帶直接輻射，梯形差異化代表性板塊，獨立性與依賴性的統一體區位關系：運河北部區域，以王營鎮為核心衍射，大淮安中心區域的重要補充板塊；配套現狀：無核心商業配套，依托于市區商業配套，區域零散性配套較為完善；價格吸引力和區域情節，以及收入限制是該區域內購房的籌劃元素，因此樓盤檔次相對一般，外部客源較少，高檔客源外流量較大；公園壹號天和豪府銀河灣益興·名人灣愛琴海淮陰板塊29良莠不齊黃河東路以南價格較高，主流價格區間3400～4400元/平方米客群功能性需求較強，產品以小三房為主客戶層次良莠不齊，主要來自拆遷戶、泛公務員價格與區域地緣偏好是購房的主要置業驅動力項目名稱建筑形態銷售均價客群情況置業驅動因素公園壹號住宅3300拆遷戶、教師、醫生、以及鎮中心周邊的客源區位、學區、公園天和豪庭住宅3700周邊拆遷戶，以及淮陰區政府的公務員以及鄉鎮居民毗鄰新區政府、景觀塑造益興·名人灣住宅、別墅多層均價4200，景觀小高層5000-6000區域內部高檔人群以及來自清河區域的客源品牌、地段、學區、規模愛琴海住宅3400主要清河區的首次置業的客源，以及部分再改人群；學區、配套、高性價比產品銀河灣住宅多層3500-3800，小高層2800-3400淮陰區的公務員以及私營業主，主要是內部區域的中檔人群；地段、景觀、自身配套幼兒園30區位優勢：楚州區房地產是以原淮安市老城區為根底開展起來的，房地產市場起步較晚；配套優勢：楚州區客戶認知度一般，區域內交通生活配套及自然資源豐富；強烈的區域情節和對教育、自然資源的依賴是楚州區人置業的主要驅動因素。定位于老城區行政中心，房地產市場起步較晚，其核心價值在于區位資源和配套優勢豐泰東方康橋新湖翔宇花園翡翠城花園小區世紀佳苑書香門第楚州板塊31楚州公寓工程價格較低，主流價格區間3000～3500元/平方米客群價格敏感度較強，在售工程體量都是較大，未來供給充足客戶層次較高，主要來自政府公務員和私營業主教育資源和交通生活配套是客戶置業核心價值驅動項目名稱建筑形態銷售均價客群情況置業驅動因素世紀佳苑多層、小高層3000區域首置部分區域改善，青年人婚房交通、自身配套書香門第多層3000區域改善，教師、私營企業主教育資源、區位翡翠城花園小區多層、小高層3550區域改善，私營企業主，公務員交通、配套新湖翔宇花園多層3200區域首置為主，青年白領、公務員交通、區域配套豐泰東方康橋多層、小高層4000區域改善型，公務員、教師教育資源、區位、產品32三、產品分析總結33通過盤點板塊我們發現主流客戶根本一致物業類型趨同，楚州區是價格谷地主城客戶根本以泛公務員客戶為主，開發區那么以產業工人、進城農民等地緣性性客戶為主；由于主流產品和價格的趨同性，客戶置業更多關注生活配套，小區綠化、戶型等產品細節。高容積率成為開展趨勢，多層物業有逐步減少；除清河區外，外圍板塊價格趨同，楚州區為價格谷地。主城區大盤林立，中高端市場競爭劇烈清河區總建面超過70萬平米的工程超過5個，定位中高端；主城中高端客戶區域攔截明顯。34目前市場在售工程主力戶型面積高度趨同市場部分代表樓盤香格里拉花園萬達廣場億力·未來城羅馬假日大湖城邦東方·凱旋城東湖·翠景苑香榭麗花苑一房兩房三房一衛三房兩衛房型708012013014050面積四房90100110二房主要集中在80-100㎡之間的兩房；小三房面積主要集中在110-120㎡，大面積產品集中在130-144㎡以上；144㎡以上產品中頂復占比多；戶型分布35市場供給量較大，總體品質及價格趨同，市場競爭劇烈，個別大盤在市場競爭中占有優勢規劃設計根本采用兵營式排布，產品單一，以多層為主體，社區總體品質感趨同；隨著市場競爭的加劇，新建工程在社區配套和戶型設計上有所提升，使得這些工程在市場競爭中優勢明顯；營銷展示意識普遍淡薄，缺少驚艷的景觀示范；萬達廣場、香格里拉花園、茂華國際匯、億力·未來城等大盤在社區品質、產品細節及營銷展示上由于其他樓盤，在市場競爭中占有優勢。市場特征總結——36四、客戶分析篇客戶分析分析小結局部案例列舉37一、客戶分析38青河與青浦區作為中心城區，其區域客戶多依賴于區域便利的生活配套環境區域核心競爭力客戶構成客戶基本特征需求驅動因素清河區區域發展成熟，配套齊全公務員、企事業單位職工、小型私營業主、教師生活習慣與生活圈子于此，依賴市中心教育，醫療和商業配套；易納新，有較強的購買力。公務員、教師、周邊小型私營業主等對更高品質物業有強烈需求清浦區未來大規劃——學府新區,汽車總站改善居住條件的原住居民（少量拆遷戶），公務員，煙廠，電廠職工，教師城市化水平稍低,拆遷戶較多,周邊原住民及學區教師聚集效應較強.務實、較貪圖小便宜有強烈的換房需求，希望能在熟悉的區域擁有更好的居住品質中心城區的成熟，客戶的自身生活習慣牽制著其的置業方向的選擇，表達出很強的地域性；更高的產品品質，更為優良的產品整體表現有可能吸引并拉動此類客戶選擇區域外工程進行置業。依賴成熟區域配套，中高層級，有一定支付能力，追求高品質居住生活的客戶。層級中等，尋求更好改善性居住條件，務實謹慎的客戶。客戶分析定性分析3940淮陰區客戶在擁有地域性特征的同時對城市化生活存在向往，開發區客戶那么更復合區域核心競爭力客戶構成客戶基本特征需求驅動因素開發區政府主導，新城市規劃帶來的全新城市形象進駐企業中高層職工，原住民，公務員；市區私營業主及高收入人群；受主城區價格壓迫客戶購買力有限的價格受壓者；要求一般的剛性需求；強烈需求高品質項目，以滿足置業升級；工作在區域內人群剛性需求；市區客戶追求更高的居住品質和環境；周邊鄉鎮居民拆遷后換房。淮陰區產業升級中小型私營業主，少量公務員及教師對中心城區有強烈向往，但收入有限；有較強的地域性渴望城市化的高品質居住生活；換房帶來的產品升級需求。局部在解決剛性需求，局部被價格所吸引，局部尋求更高檔次的工程進行產品換代地域性強的同時，對主城區充滿向往，希望擁有更好的城市化居住生活成長中和相對封閉性較強的區域客戶，自有數量缺乏及置業能力有限是其主要的特征；價格較低或者檔次較高，品質優秀，并能帶有城市化生活意向的工程能復合的吸引此二區域的客戶。客戶分析定性分析4041淮安市典型樓盤實際成交客戶構成與特征分析區域樓盤主要客戶特征清河區淮海第一城客戶以自住為主，主要為周邊私營業主及政府官員，本區域客戶占到60%，區縣客戶30%左右；承受的總價區間：40-50萬（小三房）。康城明珠客戶以自住為主，少量兼投資，以項目周邊私營業主、公務員、教師為主，少量區縣客戶；能承受的總價區間：35-60萬（三房）中鑫.上城客戶多為投資兼自住,項目周邊客戶為主,私營業主,公務員,少量教師。清浦區歐洲城一期客戶以自住為主，客戶為周邊原住民、企事業單位、煙廠職工、少量私營業主；易接受的總價區間：30-40萬（三房）盛世名門一期客戶主要以教師、企事業單位職工居多，少量電廠、煙廠職工及私營業主。購房主要考慮小孩教育問題。日月星城多為煙廠、電廠、淮鋼廠職工為主，少量公務員及教師。煙廠普通職工一年收入：7-8萬元；淮鋼廠職工收入相對較低，偏好小兩房戶型；承受總價區間，兩房30-32萬，三房(130平米)40-50萬開發區香格里拉投資、自住兼顧，以周邊生意人，煙廠、電廠職員為主，少量區縣客戶客戶承受的總價區間：35萬左右（三房）河畔花城主要以煙廠、電廠、公務員為主，少量私營業主淮陰區淮安威尼斯以項目周邊原住民為主,客戶類型包含教師、生意人、公務員收入較好的區域內客戶，依賴與原有區域配套和生活體系；愿意并且有一定能力為更好的產品做出更多的支付；80%市區客戶和20%區縣客戶表達出較強的區域性；承受總價區間：30-35萬〔兩房〕，40-60萬〔小三房〕；購房著重于能否更好改善居住環境，對性價比要求高；重視子女教育，75%本區域客戶，10%市區客戶，15%周邊企業職工。承受總價區間：不超過30萬〔兩房〕，40-50萬三房開發區成交客戶以產品升級，價格吸引為主；前者有較強支付能力，一般為屢次置業者；承受總價區間：30萬以下兩房，30—35萬三房總體而言，產品品質特別突出，居住環境好，具備良好性價比，并且能讓客戶實際體會到以上特點的工程能吸取到客戶。客戶分析定量分析小結4142市場專業人士對淮安客戶置業特征訪談置業觀念層面——消費者置業觀念比較保守，但接受外界新鮮事物的能力較強；淮安人比較追捧時尚、城市化意向的東西，害怕落伍，喜歡跟風；淮安整體都市感不強，消費者向往都市生活；不愿離開市區；生活圈子觀念很重。客戶分析主觀描述小結對樓盤的看法和關注點層面——產品品質與生活方式是客戶最關注的兩大因素；其次是環境和交通；重視物業管理、社區規劃環境和平安性，追求尊貴感；對距離較為敏感；對價格及贈品敏感；有經濟實力，但未找到自己需求的高端物業；承受的總價區間多在：30-35萬〔90平米左右〕、40-60萬〔大三房〕。對區域的看法層面——目前對清浦區域有興趣的客戶主要集中于城市富裕階層以、公務員及當地企業中高管〔煙廠、電廠等〕；看好城南片區未來開展前景，目前區域陌生、吸引力缺乏，認為2—3年后有大開展。追捧品質感、城市現代感，離開市區需要理由需要高品質物業并有一定支付能力，市場沒有充分滿足城市較富裕階層認為城南有潛力，但是現狀陌生，心理認知低42二、分析小結4344來源：開發區，周邊區縣；職業：生意人、公務員、醫生、教師、企業員工等；目的：以改善居住環境為主，兼有投資等目的；收入：8萬元以下；特征：向往城市化生活，專注家庭生活品質的改善。偶得客戶——區域外及投資客來源：中心城區(清河區)；職業：公務員，生意人，企業中高層，教師；目的：改善居住，產品升級；收入：家庭年收入10~20萬；特征：講究格調、品位，注重生活品質的持續改善，向上層發展的意愿強烈。重要客戶——市中心區域客戶工程客戶圈層確立及特征項描述來源：青浦區、城南區域；職業：生意人，企業中高管，教師；目的：改善居住環境為主要目的；收入：家庭年收入10萬元左右；特征：向往城市化，期待改善生活品質，青睞性價比高的產品。核心客戶——區域周邊中高收入階層客戶分析客戶圈層確立項目具備捕獲核心與重要客戶的基礎，關鍵在于要將實際的優勢展現于客戶的面前，刺激并給予其購買的理由。44三、具體案例4546以區域內公務員、私營業主為主，少量區縣客戶，地段、配套及身份感為主要購置因素淮海第一城客戶分析定量分析4647康城明珠以區域內公務員、企事業單位職員為主，兼有城南區縣客戶，地段及子女教育視為主要購置因素客戶分析定量分析4748歐洲城原住民、企事業單位、煙廠職工和教師為主，少量中心區客戶，教育配套、小區品質、自然環境為主要購置因客戶分析定量分析4849盛世名門以公務員、企事業單位職員及教師為主本區域為主，少量中心區客戶,教育配套及自然環境好為主要購置因素客戶分析定量分析4950日月星城以本區域電廠、煙廠、周邊原住民為主，少量中心區及區縣客戶,教育配套和低總價為主要購置因素客戶分析定量分析50五、城市簡析篇城市背景城市概況城市經濟開展規劃城市區位51一、城市區位52淮安市地處江蘇省北部中心地域。位于北緯32°43ˊ00“～34°06ˊ00〞,東經118°12ˊ00“～119°36ˊ30〞之間。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。東西最大直線距離132公里，南北最大直線距離150公里，面積10072平方公里。2024年，市區建成區面積80平方公里。下轄清河、清浦、淮陰、楚州4區和漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣。

淮安市地跨淮河兩岸。淮河是我國重要的南北地理分界線，淮安的氣候、物候、植被、生物資源等具有明顯的過渡特征。

處在長三角經濟圈和淮海經濟圈的交匯處，地理區位條件優越。淮安市53二、城市背景54文化名城：2200多年的悠遠歷史，有著豐厚的文化底蘊與濃郁的人文氣息。名人故里：大軍事家韓信、大文學家吳承恩和新中國開國總理周恩來，都誕生在這片神奇的土地上。美食之鄉：我國四大傳統菜系之一淮揚菜的重要發祥地，連續5屆淮揚菜美食文化節，展示和弘揚了博大精深的中國淮揚菜美食文化。人文厚實、風采宜人的淮上明珠。運河之都：明清時期與蘇州、杭州、揚州并稱運河沿線“四大都市〞，作為河道治理中心、漕運指揮中心、漕船制造中心、漕糧儲藏中心、淮北鹽運集散中心，奠定了“運河之都〞的歷史地位。城市背景55三、城市概況56上海南京淮安高速公路網鐵路交通網飛機航線網高速公路：京滬、京宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高速公路在境內交匯，距上海、北京分別只有3個多小時和8個小時車程，確立了淮安在蘇北乃至江蘇省的交通樞紐地位。鐵路交通：新長鐵路縱貫全境，直達青島、哈爾濱、成都等超大型城市，連接腹地和沿海。水運航空交通：京杭大運河等多條流域性航道會聚淮安，水路通達上海港、南京港、鎮江港和連云港等重要貨物集散港口。隨著淮安民航機場的建設，更將使淮安擁有飛速開展的廣闊空間。交通便利，能迅速到達各大城市交通條件57淮安自建縣起，至今已有2200年的歷史，是一個古老而文明的城市，并于1986年，被列入全國歷史文化名城。古城主要名勝古跡有：周恩來故居、周恩來紀念館、周恩來遺物陳列館、劉鶚故居、吳承恩故居及墓地、關忠節公祠、梁紅玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里、韓信紀念叢林、韓信釣魚臺遺址、東岳廟、左忠壯公祠、徐節孝祠、汪達之墓、新安旅行團歷史陳列館、新安小學舊址、中共中央華中分局舊址、淮安烈士陵園、車轎戰役烈士陵園、大胡莊戰斗烈士紀念碑、青蓮崗遺址、漕運總督署、淮安府衙、小滄州與遠香草堂等。風景怡人，歷史悠久的文化名城。風景名勝58四、城市經濟591、淮安經濟雖進入飛速開展階段，但經濟開展相對落后，未來開展空間較大。2、人均GDP穩定快速增長，處于房地產快速開展階段。3、二、三產業比重逐年增加，產業結構日益優化。4、經濟的迅速開展為政府帶來大量的財政收入。5、淮安“三駕馬車〞并駕齊驅，經濟運行穩步開展。1、淮安近年來人均可支配收入穩步增長，縮小了與周邊城市的差距。2、08年居民儲蓄額激增，未來消費潛力較大。3、淮安城市化進入高速開展期，但同其他城市相比城市化水平還較低。城市經濟60數據來源：各市政府工作報告和統計局淮安自03年以來雖然GDP總量保持增長，但其經濟總量在江蘇城市中處于落后地位與江蘇其他城市比較來看，淮安整體經濟實力差距明顯，在全省經濟中處于下游位置，與蘇中城市還有一定距離。2024年城鎮居民人均可支配收入看，淮安位于全省倒數第二，居民收入較低，消費能力較差城市經濟排名城市2009年GDP（億元）1蘇州74002無錫50003南京41704南通28735常州25196徐州22207鹽城19238揚州18059泰州165010鎮江158011淮安103012連云港93513宿遷810排名城市2009年城鎮居民人均可支配收入(元)1蘇州263202南京255043無錫250274常州237605鎮江212406揚州195007南通194688泰州191439徐州1876910鹽城1766411連云港1695812淮安1564613宿遷122306106年后GDP突破1000億元，相應人均GDP逐年增長，根據國際慣例，淮安房地產步入住房需求、房價調整快速開展階段房地產預警系統判斷——GDP增速與房地產開展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩定開展高速開展800-4,000US4000-8,000US0-800US啟動期快速開展期平穩開展期減緩開展期人均GDP與房地產開展關系8,000-20,000US淮安經濟總量保持持續上漲態勢，在2024年經濟危機影響下依然保持了漲幅，抗風險能力較強；2024年淮安人均GDP到達2743美元，應該處于4000-8000US。根據國際通用衡量標準，宏觀經濟增長和人均GDP水平決定了淮安市房地產市場處于快速開展階段城市經濟62固定資產投資逐年增長，成為拉動淮安經濟的重要因素，房地產開發投資增長迅速，潛在供給量大淮安固定資產投資增速到達30%左右，投資增幅較大，固定資產投資占GDP比重逐年上升；淮安房地產投資在經歷了近五年的快速增長，房地產投資額也較5年前增長了近4倍，房地產市場正處于一個快速開展的階段。城市經濟63淮安正在從過去的農業大市逐漸轉變為以工業和旅游業為主體的區域中心城市。第二、三產業的比重穩步上升，第二產業以國有制造業〔卷煙、發電廠等〕、私營加工制造業為主，第三產業中個體工商戶，餐飲娛樂