漢中市漢臺區威龍綜合大廈建設項目可行性研究報告 11.1項目背景 1 2第2章市場分析與建設規模 4 4 4.2項日總體規到 23 23 23 23 24第6章勞動安全衛生及消防 26 26 28第8章項日實施進度計劃 8.1建設工期 29 298.3項H實施進度安排 日第9章投資估算及資金籌措 9.1投資估算依據 3610.4銷售耕金和利洲測算 37 37 41第1章總論1.1項目背景性發展”的戰略確定了城市規模超100平方公里、城市人口達100萬的1.2項目概況施完善。道路硬化：綠化率：第2頁3、項目總投資萬元，申請銀行貸款1000萬元。項目完成后，可實現年銷售收入624.00萬元，利潤總額367.90萬元，銷售凈利潤率49.35%,投資利潤率16.97%。項目壽命期內凈現值為200.32萬元，內部收益率為13.08%,動態投資回收期19.49年，靜態投資回收期9.03年。第3貞2.1漢中市房地產市場分析1、漢中市簡介總值352.61億元，增長12.5%;全社會消費品零售總額108.53億元。增長24.8%,成為陜西省經濟發展較快的地區之一。與此同時，漢中市增加，2008年固定資產投資達到163.63億元，增長36.3%。基礎設施直著手房改工作，全市共有800多個單位的7萬多名職工參與了標準價及成本價出售公有住房工作，出售公有住房面方米，占可出售公有住房的95%,并將回收的2億多元用于支持住房建第4頁2008年，全市房地產開發投資22.99億元，增長0.6%,其中：住宅16.92億元，增長7.9%;商品房屋銷售面積106.5萬平方米，降低1.03%,其中：住宅101.2萬平方米，降低1.0%;商品房銷售額20.6億元，增長8.6%,其中：住宅18.04億萬元，增長18.9%。資質以上建筑企業93個，完成建筑業總產值25.09億元，增長22.6%;實現工程結算收入17,56億元，增長9.3%;實現利潤2065萬元。增長26.8%;房屋建筑施工面積420.32萬平方米，增長11.3%,竣工面積151.62萬平方米，降低4.2%。第5貞全市固定投資房地產投資房地產投資占固定資產投資的比例12.7億元13.37億元75億元12.49億元13.93億元120.05億元163.63億元年上升，平均環比速度達到118.56%;受5.12地震影響，2008年竣工面積有所下降，比2007年下降10.77%,施工面積呈上升趨勢，同比增長10.78%。人均住房面積逐年增加，表明將不斷增長，預計到2015年將達到60萬，人口增長近3倍，由此帶動率均在50%以上，現房銷售率平均在98%左右。(1)漢中房地產市場發展綜述有較高認可度。(2)漢中房地產市場宏觀分析比重近9%,已成為我國國民經濟的支柱產業之一，經過《宏觀及區域第8頁(3)漢中房地產市場宏觀市場研判給予漢中更多的機會和發展空間；近年來漢中的經濟發展速度十分迅第9貞比較地域和規模，威龍綜合大廈是市區西北端規模較大的商業用筑面積11700m2,容積率2.4,建設密度40.07%。第3章場址選擇3.1建設地址及概況潛力。漢臺區位于陜西省南部，是陜西漢中市城市中心區。全區轄7鎮2鄉7個街道辦事處，205個行政村，40個社區，總面積556平方公里，其中耕地面積24.5萬畝；人口51.6萬，其中非農業人口24萬。(1)自然狀況臺、拜將臺燈14處古跡被分別列為省級、區級文物保護單位。(2)經濟狀況2003年全區實現國內生產總值31.72億元，比上年增長了8%。全社會固定資產投資總額16.1億元，增長5.2%。財政總收入達到2.73億元，其中地方財政收入1.83億元，同口徑分別增長11.3%和10.5%。城鎮居民可支配收入達到5395億元，農民人均純收別增長7.3%和6.1%。3.2建設條件漢臺區地跨秦嶺稻皺系的南秦嶺華力西褶皺帶和揚子準地臺的漢至龍江鎮孤山村注入漢江，區內流程27公里米；另外有小河溝18條，總流域面積73.85平方公億立方米。江谷地，為北亞熱帶氣候類型，年平均氣溫14.3℃,年最高平均氣溫19.2℃,年極端最高氣溫38℃:年平均最低溫度10.6℃,年極端最低氣溫-10.1℃。最冷月為元月，月平均氣溫2.1℃,最熱月為7月，月平均(1)給水：項目西側有漢中市城市白來水公司管網，城市生活用(2)排水：項目周邊市政規劃排污管網系統，擬從項目西、北側(3)電源：項目用電可由城市供電網絡提供的10千伏中壓電網供(4)消防：項目住宅樓設計充分考慮消防設計，室外規范配置消第15頁(5)通信：項目周邊通信基礎設施條件良好，通信配套良好，可4.1建筑設計指導思想與原則(1)以高標準規劃、設計威龍綜合大廈；(2)突出其可持續發展；(3)建筑風格與周圍環境相協調，即要獨特，又要超前，更要符(4)以最合理的方式，達到最恰當的效果，同時保證項目的時效(1)景觀與朝向(2)規模與設計(3)建設與裝修項目在建筑上考慮到客戶的視覺效果，設計構思體現“歐式建筑”4.3建筑方案一級(1)結構部分(2)建筑部分③樓地面：鋪貼600×600、500×500高檔地板磚。所有衛生間、(3)給排水系統(4)電氣系統第20頁用集中式報警方式。整個系統選用5800智能型火災報警系統。每層設(5)消防系統(6)空調系統第21頁管、信號管、泄水管、鍋爐排污管、通氣管、軟化水管、補水管等律鋅鋼板制作。的塑造。項目建成后，綠化率將達到30%以上。第22頁第5章環境影響評價《建設項目環境保護管理條例》(1998年11月29日)《污水綜合排放標準8(GB8978-1996)一次日8:00時間段內施工。施工期問的固體廢棄物包括施工建筑垃圾和施工人員的生活垃圾施工期間的大氣環境影響主要是施工過程中產生的施工地面揚塵第24頁本項目的在整個施工過程中所產生廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物等環境污染物，均達到有關排放標準。在此情況下，可認為本項目環境6.1安全衛生危害因素分析6.2勞動安全設施及措施人的危害。第7章項目管理第8章項目實施進度計劃8.1建設工期本項日建設工期24個月，8.2項目招標標管理體制.不采用招招標范圍√√√√√√√√√Vx√√√√V√V8.3項目實施進度安排(1)合理安排施工順序，確保工程質量(2)采用流水作業法，提高施工效率采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術間歇與搭(3)恰當安排冬雨季施工，確保按時竣工本項日工程周期為24個月，工程節點依次為：2010年6月開始報建、申領建設規劃許可證；2011年3月動工；2012年5月項目工程竣工，6月試運營。項目實施進度計劃表階段序分1234567891234567891可研報告的解制234建設階段567附屬配套設逾建設8人員培訓9第9章投資估算及資金籌措9.1投資估算依據9.2建設投資估算工程及費用估算表單價(元)總價(萬元)123費用金額(萬元)1建設單位管理費2設計費24元/m2345元/m256工程質監費3元/m271元/m289定額測定費1元/m2防擊審查費1.2元/m2消防審查資5元/m236元!m26元/m265元/m2勞保統籌費消防配套費2元/m2定位放線資按建筑工程費和工程建設其他費用總和的5%估算，基本預備費本項目擬申請銀行貸款1000萬元，項目建設期2年，建設期年利率5.94%,利息總計89,10萬元。建設投資估算表費用名稱(萬元)占總投資的比例(%)估算說明12工F,建設其他費用54建設期利息9.3資金籌措萬元，申請銀行貸款1000萬元.第10章財務評價10.1編制說明三版)》。(1)財務價格(2)稅費城市建設維護稅為7%;教育費附加為3%;所得稅的稅率為25%。(3)項目計算期筑壽命期為30年，綜合考慮各種因素，確定項目經營期為20年，因此項目的計算期為22年。(4)財務基準收益率(i?)(5)固定資產殘值率按形成固定資產原值的5%計算。采用直線折舊法，年折舊率為3、有關說明(1)計價貨幣為人民幣。(2)項目租金按每三年5%遞增；出租情況按前三年60%、80%、(3)在計算中，由于保留小數位數的緣故，某些合計項顯示數值10.2經營收入租用面積1950m2,按800元/m2計算，年租金收入為156萬元。租用面積7800m',按600元/m'計算，年租金收入為468萬元。經測算，本項目第三年經營收入共計624萬元。10.3成本費用估算管理費用主要為組織策劃和管理本項目的經營活動所發生的各種費用，項目年管理費用按年經營收入的10%估算為62.40萬元。第36頁本項目申請長期貸款1000萬元，年利率5.94%,財務費用共計10.4銷售稅金和利潤測算10.5現金流量分析(含2年建設期),靜態投資回收期9.03年(含2年建設期)。項目財10.6項目效益分析第37頁10.7償債能力分析按照《方法與參數》的規定，利總備付率(ICR)系指在借款償還付率均大于1,說明項目具有償還銀行借款利息的能力。10.8財務評價結論第11章社會評價第12章研究結論2、本項目總投資2720.56萬元，建設資金來源為企業自籌資金萬元，銷售凈利潤率49.35%,投資利潤率16.97%,經濟效益較好。為13.08%,動態投資回收期19.49年，靜態投資回收期9.03年，項目附表1項目經營收入與經營稅金及附加估