第二章

資產評估程序及基本方法資產評估的程序資產評估基本方法概述成本法市場法收益法2018年10月11日，中國證監會發布行政處罰決定書，針對A資產評估公司針對某科技有限公司股東權益的評估未勤勉盡責予以行政處罰。處罰書中提到：“根據“項目風險評價調查表”底稿，評估人員對項目風險評價調查時間晚于進場開展評估工作時間，項目風險評價不及時，該行為違反了《資產評估準則——評估程序》第十二條的規定。”“簽訂的《資產評估業務約定書》顯示簽署日期晚于已進場開展評估工作，業務約定書簽訂不及時，該行為違反了《資產評估準則——業務約定書》第六條第一款和《資產評估準則——評估程序》第十三條的規定。”““資產評估項目工作計劃”中的評估小組僅安排負責經理××和項目經理××，對其他評估人員未進行計劃安排，也未根據評估業務實施過程中的情況變化進行必要調整，評估計劃制定不完整，該行為違反了《資產評估準則——評估程序》第十四條的規定。”資產評估的程序

（1）明確資產評估業務基本事項委托方、產權持有者、評估報告使用者資產評估目的評估對象和評估范圍價值類型評估基準日評估報告使用范圍評估報告提交時間及方式評估費、支付時間和方式其他事項接不接？ 專業能力，獨立性以及業務風險資產評估的程序（2）簽訂業務委托合同（3）編制資產評估計劃評估工作的總體思路和詳細實施方案現場調查評估的技術路線和方法需要收集的資料及收集渠道時間和費用計劃人力資源配備進度安排（4）進行評估現場調查是否存在，產權狀況和技術狀況（資產新舊程度、運行狀況、質量等）資產評估的程序（5）收集整理評估資料收集渠道：市場、當事方、政府部門、各類專業機構等產權證明文件：如土地使用證、房屋產權證參照物特性及其市場交易信息技術資料（6）評定估算形成結論分析市場法、收益法和成本法等資產評估方法的適用性，恰當選擇評估方法選取相應模型、參數綜合分析初步評估結果資產評估的程序（7）編制出具評估報告內容和格式應當遵循《資產評估執業準則——資產評估報告》涉及國有資產的，遵循《企業國有資產評估報告指南》提交前可與委托方進行必要溝通（8）整理歸集評估檔案管理類工作底稿操作類工作底稿紙質、電子文檔資產評估檔案保存期限不少于十五年。屬于法定資產評估業務的，不少于三十年。資產評估方法如何做

資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段。是在工程技術、統計、會計等學科中的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一整套方法體系。《資產評估基本準則》（2017年8月23日財政部）

第十六條確定資產價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產評估專業人員應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法。成本法

1.成本法的基本概念概念：是指在被評估資產評估基準日的重置成本的基礎上，扣減其各項價值損耗，從而確定被評估資產價值的方法。資產評估值＝待評估資產重置成本—實體性貶值功能性貶值經濟性貶值2.重置成本及其估算方法2.1重置成本概念重置成本一般可分為復原重置成本或更新重置成本復原重置成本(reproductioncostnew，復制品成本)，指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產材料、生產及設計標準、工藝質量，重新生產一項與估價對象完全相同的全新資產的成本。更新重置成本（replacementcostnew，替代品成本），指在評估基準日，運用現代生產材料、生產及設計標準、工藝質量，重新生產一項與估價對象具有同等功能效用的全新資產的成本。 2.2復原重置成本與更新重置成本的異同相同點均采用生產材料的現時價格構建一項全新資產的成本不同點采用的材料、標準、設計、規格及技術等不同要求構建的資產結果不同與歷史成本有什么區別？歷史成本是當初構建資產時的物價水平，重置成本反應現在的物價水平例：有一臺2016年生產并購買的辦公桌，評估基準日是2019年1月1日。2016年，辦公桌=2個人工+0.5m3木材+10個釘子+0.5㎏油漆2019年，辦公桌=1個人工+0.4m3木材+8個釘子+0.4㎏油漆各原材料價格如表所示：歷史成本＝2個人×8元/人＋0.5m3木材×50元/m3＋10個釘子×0.3元/釘子＋0.5kg×7元/kg＝47.5元復原重置成本＝2個人×8.5元/人＋0.5m3木材×51元/m3＋10個釘子×0.1元/釘子＋0.5kg×4元/kg＝45.5元更新重置成本＝1個人×8.5元/人＋0.4m3木材×51元/m3＋8個釘子×0.1元/釘子＋0.4kg×4元/kg＝31.3元原材料價格人工（元/個）木材（元/㎡）釘子（元/個）油漆（元/㎏）20168500.3720198.5510.142.3重置成本的估值方法重置成本評估方法重置核算法物價指數法功能價值法規模經濟效益指數法復原重置成本更新重置成本（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產所需的成本項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法，成本一般分為直接成本和間接成本計算公式

重置成本＝直接成本＋間接成本

建造成本構成：房屋建筑物的基礎、墻體、屋面等取得成本構成：購買價格安裝調試費運雜費人工費間接成本構成：取得和建造資產的管理費用、設計制圖等費用（2）物價指數法基本原理在資產歷史成本基礎上，通過價格變動指數，將其調整為評估基準日的重置成本。計算公式資產重置成本＝資產賬面原值×物價變動指數物價變動指數定基指數環比指數評估基準日定基物價指數資產購建時定基物價指數＝＝a1×a2×a3……an（其中an表示第n年環比價格指數，環比價格指數即本期與上期相比而得出的指數）（3）功能價值法（生產能力比例法）基本原理假定資產生產能力與其成本之間存在線性關系選擇與被評估資產具有相同或相似功能的資產作參照物，計算可比參照物的單位生產能力價格，然后根據待評估資產的生產能力推算被評估資產重置成本的方法。計算公式待評估資產的重置成本=待評估資產的生產能力*[參照物的重置成本/參照物的生產能力]=參照物的重置成本*[待評估資產的生產能力/參照物的生產能力]（4）

規模經濟效益指數法假定待評估資產的生產能力與價值呈非線性關系生產能力越大，單位生產能力的價格越低資產重置成本=參照物的重置成本×[待評估資產的生產能力/參照物的生產能力]xX為經驗數據，稱為規模經濟效益指數3.實體性貶值含義使用和自然力導致的物理性能下降而引起的貶值決定實體性貶值的因素使用時間使用率，也叫利用率（使用強度）資產本身的質量維修保養程度估算方法（1）觀察法

根據專業知識和工作經驗來判定資產的實體性貶值率計算公式為：資產實體性貶值=重置成本×實體性貶值率

通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資產的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度等（2）使用年限法根據資產實際已經使用過的年限與總可使用年限的比率，來確定資產的有形損耗程度。資產的實體性貶值=（重置成本-預計殘值）

×[實際已使用年限÷總使用年限]

名義已使用年限×資產利用率

截止評估基準日資產累計實際利用時間截止評估基準日資產累計法定利用時間×100％指資產從購進使用到評估基準日的年限（實際已使用年限+尚可使用年限）例；被評估資產為企業中的一臺設備，評估人員收集到的有關資料有：該設備2015年1月購進，2019年1月評估；其重置成本為500000元，殘值為2000元，尚可使用5年；根據該設備技術指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設備實際每天工作5小時。求該設備的實體性貶值。資產利用率=(4×360×5)/(4×360×8)=62.5%實際已使用年限=4×62.5%=2.5（年）總使用年限=2.5+5=7.5（年）資產的實體性貶值=（500000－2000）×2.5/7.5=166000元4.功能性貶值含義新技術的推廣和使用引起的資產功能（如資產效用、生產加工能力）相對落后而造成的資產價值損耗。功能性貶值有兩種表現形式:（1）超額投資成本（2）超額運營成本（1）超額投資成本：由于新技術、新材料、新工藝不斷出現，使得相同功能的設備的建造成本比過去降低，原有設備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本。

超額投資成本＝復原重置成本－更新重置成本

注意：①如果使用復原重置成本則應考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；②如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經考慮在內了，無需考慮（2）超額運營成本：由于技術進步出現了新的、性能更優的設備，致使原有設備的功能落后于新設備，舊設備在營運成本上高于新設備。

估算步驟：1.計算年超額運營成本

年超額運營成本=被評估資產年運營成本-參照物年運營成本2.計算年凈超額運營成本

年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1-所得稅率）3.估計被評估資產的剩余壽命4.將年凈超額運營成本在剩余壽命期內折現并求和資產功能性貶值額=Σ[年凈超額運營成本/(1+折現率)n]該折現值之和就是被評估資產的由超額運營成本造成的功能性貶值。例題：某待評估生產控制裝置運行需要6名技術操作人員，而目前新式同類控制裝置僅需要4名操作人員。假定待評裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員人均年工資福利費為12000元，待評估資產還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現率為10%，根據上述材料測算待評估資產的功能性貶值。1.待評估資產的年超額運營成本：（6-4）×12000=24000（元）2.年凈超額運營成本：24000×（1-25%）=18000（元）3.在剩余使用年限內的凈超額運營成本折現值為：18000×（P/A，10%，3）=18000×2.4869=44764.2（元）5.經濟性貶值含義經濟性貶值是由于外部環境變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失產生的原因有：（1）競爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足；（2）材料供應不暢，導致開工不足；（3）材料成本增加，導致企業費用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導致企業運營成本加大；（5）產業政策的變動，縮短使用壽命當資產使用基本正常時，不需要計算經濟性貶值。市場法1.概念

市場法是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象價值的評估方法。2.前提條件評估對象或者可比參照物具有公開的市場，以及相對活躍的交易交易及交易標的的必要信息是可以獲得的

3.評估步驟確定待評估資產選擇參照物比較差異因素調整差異指標綜合分析得出結果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產實體特征和質量、成交時間等。2.參照物數量：三個以上。1.選擇差異因素：根據資產種類，選擇對資產價值影響較大的因素。2.指標對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎，將各項差異指標進行調整，得出初評結果。對初評結果進行分析，用統計分析或其他方法判斷結果的合理性。4.進行比較和分析的調整因素市場法的基本計算公式為：評估價值=參照物交易價格+Σ評估對象優于參照物因素引起的價格差額-Σ評估對象劣于參照物因素引起的價格差額或：評估價值=參照物交易價格×修正系數(1)時間因素

時間因素是指參照物交易時間與待評估資產評估基準日時間上的不一致所導致的差異。如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數

案例1某待估資產為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為2003年，位置在某市鬧市區，評估基準日為2019年5月1日。在待估房屋附近，于2018年12月曾發生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經調查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產基本相同。經調查，2019年5月居住用房價格與2018年12月相比上升了9.3%，則：資產評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)(2)地域因素

地域因素是指資產所在地區或地段條件對資產價格的影響差異。地域因素對房地產價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之間只有區域因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×地域因素修正系數

(3)功能因素

功能因素是指資產功能對價格的影響。當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×功能差異修正系數

案例2某待估資產為一機器設備，年生產能力為150噸。評估基準日為2019年5月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例，該設備的年生產能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設備與收集的參照設備進行對比并尋找差異。（3）發現兩者除生產能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩，其他條件也基本相同。問：可否采用市場法進行評估，如果可以，則評估值應該是多少？分析：由于待估資產的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異主要體現在生產能力這一指標上，即可通過調整功能差異來估算該資產的價值。

評估值=160×150/210=114.29(萬元)(4)交易因素。

交易因素主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況（如破產清算、關聯交易等）。交易條件主要包括交易批量、動機（買者急于買入，賣者急于賣出等）等。當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易情況修正系數

案例3某企業因嚴重的資不抵債而進行破產清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2019年5月1日，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2019年5月6日。分析：待估資產與參照資產的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。經評估人員分析，待估資產快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產的評估值為：資產評估值=365.2×(1-30％)=255.64（萬元）(5)個別因素個別因素主要包括資產的實體特征和質量。資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、規格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或制造的工藝水平。當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×個別因素修正系數5.市場法的優缺點優點：（1）能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格；（2）評估結果易于被各方面理解和接受。缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據難以應用；（2）不適用于專用機器、設備和大部分的無形資產，以及受到地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。收益法

1.收益法概念及其適用的前提條件收益法是指將評估對象的預期收益資本化或者折現，以確定其價值的評估方法。一般公式：i=1，2，…，n其中，Ai表示第i年的預期資產凈現金流，r表示折現率，n為收益期限。應用的前提條件：評估對象的未來收益可以預期并用貨幣計量收益所對應的風險能夠度量收益期限能夠確定或者合理預期特殊情形陷入財務拮據的公司收益呈現周期性的公司重組公司進行購并事項的公司2.收益法的常用公式（一）未來收益有限期當收益期有限時，Ri中還包括期末資產剩余凈額例：某企業尚能繼續經營3年，現擬轉讓，不考慮期末殘值。經預測得出3年內各年預期收益的數據如下表（單位萬元）其評估值為：283+356+167.0=806.9（萬元）收益額折現率（%）折現系數收益折現值第一年30060.9434283第二年40060.8900356第三年20060.8396167.9在每期收益等額的情況下：等價于有限期年金現值計算：P=A×（1－(1＋i)-n）/i=A×（P/A，i，n)P=?R3012345R5R4R2R1P=?A012345AAAA（二）未來收益無限期（1）每期收益等額（2）每期收益以g的速度逐年遞增123t

A0A0(1＋g)1A0(1＋g)2A0(1＋g)3A0(1＋g)tV

V=A0（1＋g）/（r－g）=A1/（r－g）（n→+∞）

（3）未來預期收益分階段變化例如：成長性企業先預測若干年內的各年預期收益額，再假設若干年的最后一年開始，以后各年預測收益額均相同。計算方式：分段計算前若干年：未來收益期有限的情況之后：無限期未來收益年金化0123456789例：某企業預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元，假設從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現率為10%。確定該企業在持續經營下的評估值。首先確定未來五年收益額的現值=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777（萬元）其次，將第六年以后的收益進行資本化處理=14/10%=140（萬元）最后，確定該企業評估值=49.2777+140×0.6209=136.2（萬元）（P/F,10%,1）=0.9091;（P/F,10%,2）=0.8264;（P/F,10%,3）=0.7513;（P/F,10%,4）=0.6830;（P/F,10%,5）=0.62093.預期資產凈現金流的估算=資產未來預期收入-經營管理成本（銷售費用、維修費、管理費用、保險費、稅費、原材料費用、工資等）注意：不包括折舊，折舊為非付現費用（無實際現金流出）；融資成本（利息）的處理比較特殊：有時其所蘊含風險體現在折現率的估計中，有時則體現在費用中，視不同情況而定收益額的其他口徑：凈利潤、凈現金流量、經濟附加值等選擇何種，根據評估資產的類型、特點以及評估目的確定，并與折現率或資本化率口徑保持一致4.折現率的估算含義：投資者投資于一項資產的期望報酬率，它是機會成本或資本成本（或貨幣時間價值）的體現估算方法市場比較法：通過調查和分析市場上相似資產的投資收益率，來確定待評估資產的投資期望報酬率資本資產定價模型法加權平均資本成本法資本資產定價模型法解決風險報酬的衡量問題投資期望報酬率=貨幣時間價值+通貨膨脹+風險報酬率RR:因承擔風險而獲得的額外報酬RF:無風險報酬率,一般用國債收益率來描述用R表示資產組合(或單項資產)的風險來源非系統風險(可分散風險)指個別公司的特有事件造成的風險如:一家公司的罷工、新產品開發失敗、失去重要的銷售合同、訴訟失敗，或者宣告發現新礦藏、取得一個重要合同非系統風險