幸福MALL定價策略報告匯報目錄二、項目推售步驟一、推售總體策略二、常見定價原則一、市場競盤現狀三、項目價格策略四、資金回款預期第一部分

項目推售策略第二部分項目價格策略一、推售總體策略策略2：營造第一波熱銷態勢后，提前公布提價信息，刺激購買策略3：策劃活動推動樓盤不斷加溫，層層促銷策略1：采取低價入市策略、低開高走、小步快跑第一部分

項目推售策略第一部分

項目推售策略原則1、項目西側為規劃路和坡道，價值稍遜，該區先推有利于價格持續走高；原則2、東區駁接美凱龍，有利于引導價值，便于價值走高；原則3、由于北面臨日月大道，有一主兩副三大市場入口，由南往北，有利價格走高。二、項目推售步驟A計劃區域策略：先西區后東區、由南往北逐街推出第一批推售第二批推售由箭頭方向，按一條或兩條街推出，客戶反響好時可以整區推出第一部分

項目推售策略二、項目推售步驟A計劃區域策略：先西區后東區、由南往北逐街推出第一批推售區第二批推售區第一部分

項目推售策略二、項目推售步驟A計劃第一部分

項目推售策略原則1、項目東西區規劃為不同業態，目標經營戶不同，同步推出有利于全面吸引投資及入駐，快速實現資金回籠；原則2、項目東西區、南北側價值存在差異，同步推出有利于吸引不同資金實力的客戶，快速實現資金回籠；二、項目推售步驟B計劃二、項目推售步驟B計劃區域策略：全盤同步推出，具體業態逐漸開放第一部分

項目推售策略同步推出二、項目推售步驟4層3層2層1層同時推出第一部分

項目推售策略一、市場競盤現狀第二部分項目價格策略二、常見定價原則三、項目價格策略市場競盤現狀：居然之家項目位置營口市營東新城渤海大街莊林路交匯處東500米開發商華聯營口房地產有限公司項目規劃居然之家廣場169071㎡

居然之家74745㎡單體賣場戶型總1300個鋪位（750個出售，其余自用）租售模式1-5年：每年7%租金回報；6-10年：每年9%租金回報；11-20年：每年12%租金回報返租金：三個月一返，從開業之日算開始返。（需交所得稅）備注將引進國內外知名建材家居品牌近400個共五層，涵蓋地板、瓷磚、樓梯、音響、家具、飾品、窗簾、壁紙、燈具燈飾、地毯、廚衛電器、推拉門、櫥柜、木門、藝術玻璃、塑鋼等第二部分項目價格策略居然之家具體銷售情況第二部分項目價格策略樓層面積（㎡）均價（元/平）鋪（套）實收均價外門市（一、二層連體）71-131160422810427一層內鋪30-74116161067550二層內鋪30-10099851146490三層內鋪30-10383681555349四層內鋪30-10371311554635五層內鋪30-10364591554198項目位置蓋州市清河大街橋南轉盤以南200米開發商營口翔潤房地產開發有限公司項目規劃商12萬㎡/總32萬㎡雙首層設計市場建有2棟綜合樓、16棟二層連廊商鋪、13棟獨立連層商鋪、4棟底商LOFT公寓樓，配有六臺自動扶梯和大型倉儲物流設施。共計商鋪2000余鋪，一期約600戶。租售模式投資3年返租24%，自營優惠16%貴賓卡98折，自營客戶折上折98折，一次性95折備注建材裝飾、五金機電、家具家私、燈飾燈具、汽摩配件、小商品市場競盤現狀：翔潤國際商貿城第二部分項目價格策略翔潤國際商貿城銷售情況第二部分項目價格策略樓層面積（㎡）最低價（元/平）最高價（元/平）返租前均價返租后均價一層42-605000800085006500二層38-432900380041003100一期推出約600個鋪位，現余50個鋪位項目位置蓋州市清河大街橋南轉盤以南200米開發商營口翔潤房地產開發有限公司項目規劃商12萬㎡/總32萬㎡雙首層設計市場建有2棟綜合樓、16棟二層連廊商鋪、13棟獨立連層商鋪、4棟底商LOFT公寓樓，配有六臺自動扶梯和大型倉儲物流設施。共計商鋪2000余鋪，一期約600戶。租售模式投資3年返租24%，自營優惠16%貴賓卡98折，自營客戶折上折98折，一次性95折備注建材裝飾、五金機電、家具家私、燈飾燈具、汽摩配件、小商品市場競盤現狀：蓋州龍泰家居城第二部分項目價格策略項目位置沿海產業基地新力大街與民生路交匯處開發商遼寧匯達投資有限公司項目規劃建筑面積53萬㎡家居廣場、燈飾廣場、建材廣場、家電廣場、購物廣場、時尚廣場、美食廣場、休閑廣場八大主題廣場組成租售模式首付10萬元起；10年托管經營，前3年一次性24%回報；10000元誠意金抵25800元購鋪款；開盤按揭購鋪享9.6折優惠，一次性付款享8.6折優惠。備注囊括家居類專業市場、商業步行街、商務酒店、國際影院、寫字樓、高級公寓等業態市場競盤現狀：匯達廣場第二部分項目價格策略項目位置營口市鲅魚圈區青龍山大街與閩江路交界處開發商營口營城房地產開發有限公司項目規劃建筑面積7.2萬㎡一期1000戶，二期1000戶3層建筑，主力面積15-35平米，一期首付十萬起，現已銷售完畢，2011年10月開業，二期認購中，最低總價20萬租售模式兩年免租；兩年返租16%備注小商品、服裝、鞋帽、箱包、飾品、百貨、襪業等業態市場競盤現狀：營口義烏商貿城第二部分項目價格策略項目位置營口市沿海產業基地大學園園南行100米開發商營口洲盛置業有限公司項目規劃建筑面積80萬㎡租售模式VIP認購：2000抵3980,5000抵11800租售模式未公布，已經銷售約2000張卡備注五金機電、日化用品、電子電器、服裝鞋帽、箱包皮具、針紡織品、工藝飾品、副食品、化妝品、首飾、鐘表眼鏡、文化用品、體育用品、兒童用品等4000多個門類、50萬種商品市場競盤現狀：洲盛國際小商品城·五金機電城第二部分項目價格策略項目位置日月大道與和平西街交匯處

開發商營口生源房地產開發有限公司

項目規劃建筑面積30萬平米，集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的一站式商業廣場商鋪主力面積在20~100平方米，總價30萬起租售模式投資3年返租24%，自營優惠16%貴賓卡98折，自營客戶折上折98折，一次性95折備注已經銷售約350張卡市場競盤現狀：東方偉業廣場第二部分項目價格策略項目位置北海新區金海大街旁，緊鄰新建的蓋州市行政中心大樓開發商香港浩洋實業有限公司投資項目規模面積538畝，一期100畝，總投資額30億元。面世時間預計2011年年末面世，2014年開業業態瓷磚、板材、地板、石材、玻璃、金屬類建材等15大類1200余個品種市場競盤現狀：蓋州閩南建材城第二部分項目價格策略項目位置開發商營口騰翔實業有限公司與廣東順德家具協會12家會員企業投資項目規模一期250畝，投資5億元面世時間預計2011年年底面市業態瓷磚、板材、地板、石材、玻璃、金屬類建材等15大類1200余個品種市場競盤現狀：順德家居博覽城第二部分項目價格策略二、常見定價原則租金還原法競爭樓盤比照法總價均衡法成本推算法第二部分項目價格策略二、常見定價原則租金還原法競爭樓盤比照法總價均衡法成本推算法項目租金(㎡/月）鲅魚圈沿街門市均價22元營口沿街門市均價35元錢江商貿城均價11元蓋州沿街門市均價19元大石橋沿街門市均價29元熊岳沿街門市均價17元紅運家居城均價65元第二部分項目價格策略鲅魚圈目前沿街門市（400家）每平米月租金僅為22元，僅為營口紅運家居城的1/3左右，由于錢江商貿城經營狀況不佳，最終以沿街門市平均租金作為參照值二、常見定價原則營口地區家居建材市場租金水平為22元/㎡,以此為據，如按5-8%的年回報，根據租金反推售價公式，該市場家居建材商鋪的售價分別應為22×12÷5%=5280元/㎡22×12÷6%=4400元/㎡22×12÷7%=3771元/㎡22×12÷8%=3300元/㎡租金還原法競爭樓盤比照法總價均衡法成本推算法第二部分項目價格策略以鲅魚圈沿街門市22元/㎡/月為參照值，按照8%的回報率計算，商鋪價值僅為3300元/㎡二、常見定價原則競爭樓盤比照法總價均衡法成本推算法租金還原法項目名稱建筑形式實收均價優惠策略營口居然之家5層門市：10427一層：7550二層：6490三層：5349四層：4635五層：4198

1-5年：每年7%租金回報；

6-10年：每年9%租金回報；11-20年：每年12%租金回報營口匯達廣場4層4-1層：貸款：5100-10900一次性：4575-9800開盤貸款9.6折，一次性付款8.6折；十年托管，一次性返租24%營口義烏商貿城3層3-1層：11592-13272兩年免租，兩年返租16%蓋州翔潤國際商貿城2層一層6500二層3100投資3年返租24%，自營優惠16%貴賓卡98折，自營客戶折上折98折，一次性95折三友建材市場2層6380尚未推出優惠策略第二部分項目價格策略二、常見定價原則總價均衡法競爭樓盤比照法成本推算法租金還原法結合宏觀環境、競爭態勢及項目最快速度回籠資金的策略，項目商鋪應該控制好較有競爭力的總價,方能減小外部環境的阻力，實現快速預期的銷售速度。如按40平米的面積、5000元的實收均價計算，則項目可以確保有20萬總價的商鋪。第二部分項目價格策略二、常見定價原則競爭樓盤比照法租金還原法結合項目對總成本的測算，項目成本為元/平米，綜上所述，建議項目的實均價格定位為：4580元/平米屆時實際實收均價將視項目認籌情況及市場追捧情況進行最終價格定位。總價均衡法成本推算法第二部分項目價格策略三、項目價格策略滲透定價策略心理定價策略

即以相對低于目標競爭項目平均價格入市。以此策略定價，可迅速打開市場，快速鎖定意向客戶，有效攔截競爭項目客戶，短時間內形成熱銷局面。

即根據目標客戶的購買價格區間心態，及風水吉利觀念，制定非整數價格或吉利數字價格以此策略定價，能突破客戶的購買價格區間心理障礙，及符合客戶討意頭圖吉利的購買心理。第二部分項目價格策略三、項目價格策略第二部分項目價格策略2.持續放量按照既定順序逐區推出1.低價入市以低于同類市場的價格入市具有競爭力4.現金為王盡早收回全款或落實貸款實現回款目標3.小步快跑以每月500元的幅度增速三、項目價格策略總價還原法成本推算法租金還原法競盤比照法綜上所述...第二部分項目價格策略三、項目價格策略第二部分項目價格策略結合上述分析，我們認為幸福MALL入市實收均價為：4580元（即表格均價=4580/（0.95*0.76）=6345元三、項目價格策略進階圖12月11月10月9月圣誕節前提價，營造上漲趨勢小幅提價，刺激購買熱銷后提至均價水平低價入市1月45805080558060806580春節前節前提價1月15日7080第二部分項目價格策略A計劃：+500元/次12月11月10月9月圣誕節前提價，營造上漲趨勢小幅提價，刺激購買熱銷后提至均價水平低價入市1月45804880518054805780春節前節前提價1月15日6080第二部分項目價格策略三、項目價格策略進階圖B計劃：+300元/次第二部分項目價格策略三、項目價格策略走勢圖A計劃：+500元/次第二部分項目價格策略三、項目價格策略走勢圖B計劃：+300元/次四、資金回款預期銷售階段預售面積㎡預售套數(套)實現均價（元/㎡）回款總價（元）2011.09100002504580458000002011.10130003255080660400002011.11170004255580948600002011.121900047560801155200002012.0115000375658098700000合計740001850420920000第二部分項目價格策略