房地產估價案例與分析應試技巧

一、綜述：

1、問答:考估價的基本領項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結果的影響），價

值內涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如參數應選取客觀值，計算折舊時

應用有效通過年數和經濟壽命）等。

2、單選：考合用法律、合用方法、估價時點、價值內涵。

3、挑錯:考對估價的一般規定，對報告的熟悉限度，基本原理的一般應用，估價方法掌

握。

4、改錯：考估價方法在應用中的難點。

第一節：問答及單選題：

問答題答題技巧：

1、解決的辦法是：仔細研究對的答案是分哪幾點分別回答的，他的思緒是如何的。順著

它的思緒走，才干解決問題。

2、此外,問答題一般每題都有3~5個小點，在數量上也要有個底。

3、條理清楚，論點突出，明顯

4、結構清楚：

1房地產估價的技術路線：

擬定房地產價格內涵和價格形成過程。

1、什么是技術路線？路線的三個方面

2價格內涵，由目的擬定

3估價思緒，由原則原理擬定

4估價方法，由估價對象房地產的類型、估價方法的合用條件及所搜集資料的

數量和質量決定。

2、技術路線與估價規定事項的關系？

①與估價方法:每種方法都體現了一種技術路線（P6）

②與估價對象:估價技術路線反映了估價對象房地產的價格形成過程。

③與估價目的:目的決定內涵，從而決定路線。對估價依據、估價所考慮的因素、

采用的價值標準及估價方法均有影響。

X。、估價對象實體、權利狀況、區位與價值內涵有密切關系。

"不同類型房地產合用不同的估價方法，有不同技術路線。

d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉

④房地、未來狀況的房地產要在未來狀況規劃狀況或是最佳運用下評估⑤具有其它資產

的房地產）

④與估價時點:估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態

是不同的。

⑤與估價原則：技術路線反映價格形成過程，估價原則體現了價格形成原理，因而制定

路線要遵守估價原則。

⑥以上各項在擬定技術路線時要全面考慮相關事項。

3、估價路線的擬定過程：

1擬定估價的基本領項（對象、目的、時點）；《規范》4.0.2條

2擬定價格內涵（一定要先說清楚）；

3選擇適宜方法、途徑

4方法應用要點或者需要特殊解決的地方

二、價格解釋對價格有爭議、疑惑

1（對兩種對的結果分別解釋）哪些是影響價格的因素？

2從影響價格的因素入手

3目的不同，價格類型不同；

4時點不同，價格不同。（動態價格上市場環境、供求狀況均要變;估價對象也會變

化＞＜期限、成新、房地產狀況〉；

5交易狀況是否變化＜權力束在限制約束下，交易狀況不同＞；

6估價原則（是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑〉；

7估價方法〈兩個機構評估，不同方法產生價格差異〉

三、資料的搜集。

資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的限度、方

向、關系不同,要有針對性）

1、一般資料:

(1)項目的有關資料:①估價目的(委托方提供)；②委托方基本情況(法人、住址、聯系

電話)；③項目有關文獻。

(2)估價時點房地產市場狀況的資料:①一般性的；②地區性的;③本類型房地產資

料(商業、特殊物業)

(3)估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況……

(4)估價對象區域條件資料:①交通。②環境。③繁華限度。(5)相關法律、法

規、政策。

2、不同估價方法應收集的重要資料

(1)市場法:①交易實例及實例房地產狀況。②不同交易情況價格差異的資料。

③房地產價格指數及利率方面的資料。④房地產狀況修正的有關技術資料。

(2)成本法:①土地取得成本方面的資料。②土地開發和房屋建設方面的資料。③

管理費用方面的資料。④利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤建筑物成新

度、重新購建價格方面的資料。⑥建筑物的折舊方面的資料。

(3)收益法:①估價對象房地產或類似房地產經營收益或租賃收的資料。②估價對

象房地產和類似房地產的經營費用資料。③折舊、剩余收益年限等資料。④報酬率方

面的資料。

(4)假設開發法：①同類房地產市場現有競爭狀況、未來趨勢。②同類房地產市

場售價。③同類項目開發周期、開發費用。④同類項目開發利潤或收益資料。⑤折現

率擬定的有關資料。

估價報告的規范格式

A.0.1封面

（標題：）房地產估價報告

估價項目名稱：應說明項目全稱

委托方:應說明委托方全稱，個人委托的為個人的姓名

估價方：估價機構全稱

估價人員：參與本次估價的人員的姓名

估價作業日期：估價的起止年月日，即正式接受委托至完畢估價報告之日。

估價報告編號:本報告書在估價機構內部的編號

A.0.2目錄

（標題：舊錄

一、致委托方函..........................................**頁

二、估價師聲明..........................................**頁

三、估價的假設和限制條件...............................**頁

四、估價結果報告........................................**頁

五、估價技術報告........................................**頁

六、附件.................................................**頁

A.0.3致委托方函

（標題：）致委托方函

致函對象（委托方的全稱）

致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果）

致函落款（估價機構全稱,并加蓋估價機構公章，法定代表人署名、蓋章）

致函日期（為致函的年月日）

A.0.4估價師聲明

（標題：）估價師聲明

我們鄭重聲明：

1我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到

本估價報告中的估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒

有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。

4我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，

撰寫本估價報告。

5我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說

明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘,哪些估價人員沒有對估價對象進行實地查

勘）。

6沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的

姓名）。

7（其他需要聲明的事項）

參與本次估價的注冊房地產估價師署名、蓋章（至少有一名）

A.O.5估價的假設和限制條件：

（標題：）估價的假設和限制條件

（說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮

的因素和一些特殊解決及其也許的影響，本估價報告使用的限制條件）

A.0.6估價結果報告

（標題：）房地產估價結果報告

［估價報告編號（與封面上的編號一致）］

（一）委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個

人的姓名和住所）

（二）估價方（說明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）

（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，涉及物質實體狀況和權益狀況。其中，對土

地的說明應涉及:名稱、坐落、面積、形狀、四至、周邊環境、景觀、基礎設施完備限

度、土地平整限度、地勢、地質、水文狀況、規劃限制條件、運用現狀、權屬狀況;對

建筑物的說明應涉及：名稱、坐落、面積、層數、建筑結構、裝修、設施完備、平面布

置、工程質量、建成年月、維護、保養、使用情況、公共配套設施完備限度、運用現

狀、權屬狀況）

（四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）

（五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值相應的年月日）

（六）價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵）

（七）估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委托

方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）

（A）估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）

（九）估價方法（說明本次估價的思緒和采用的方法以及這些估價方法的定義）

（十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用

外幣表達，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的

人民幣價格）

（十一）估價人員（列出所有參與本次估價的人員姓名、估價資格或職稱，并由本人署

名、蓋章）

（十二）估價作業日期（說明本次估價的起止年月日）

（十三）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日

止，也可表達為多長期限，如一年）

A.0.7估價技術報告

（標題：）房地產估價技術報告

（-）個別因素分析（具體說明、分析估價對象的個別因素）

（二）區域因素分析（具體說明、分析估價對象的區域因素）

（三）市場背景分析（具體說明、分析類似房地產的市場狀況，涉及過去、現在和可預

見的未來）

（四）最高最佳使用分析（具體分析、說明估價對象最高最佳使用）

（五）估價方法選用（具體說明估價的思緒和采用的方法及其理由）

（六）估價測算過程（具體說明測算過程，參數擬定等）

（七）估價結果擬定（具體說明估價結果及其擬定的理由）

A.0.8附件

（標題：）附件

估價對象的位置圖，四至和周邊環境圖，土地形狀圖，外觀和內部照片，項目有關批準

文獻，產權證明，估價中引用的其他專用文獻資料，估價人員和估價機構的資格證明

等。

A.0.9制作規定：

估價報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。紙張大小應采用A4

紙規格。

方法選用上的錯誤

1、只使用了一種估價方法（規范5.1.2條）

2、能用市場法的沒有用（規范5.1.4條）

3、收益性房地產的估價，未選用收益法作為一種方法（規范5.1.5條）

4、具有投資開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種方法（規范5.

1.6條）

5、適宜采用多種方法的，沒有采用多種方法進行估價

6、估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關規定

7、選用方法不合用的(各種估價方法的合用條件)

市場法

1、選取可比實例應符合下列條件(《理論》113頁)

(1)處在同一地區或同一供求范圍內的類似地區

(2)用途相同

(3)規模相稱(0.54實例/對象&2)

(4)檔次相稱

⑸建筑結構相同

⑹權利性質相同

(7)時間接近(不超過1年)

(8)交易類型與估價目的吻合

(9)應為正常成交價或可修正為正常成交價

(10)土地、建筑物、房地產互相匹配

(11)比較實例的數量不夠

2、建立價格可比基礎時犯錯

①統一付款方式：注意名義價格實際價格成交價格

②統一面積內涵：建筑面積與使用面積、套內面積等概念的內涵

③統一化為單價:有時需要對總價先進行調整（《理論》116頁）

④統一幣種單位:注意匯率的方向

⑤統一面積單位：

3、單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%,或者各項修正對可比實例成交

價格的綜合調整超過了30%

4、房地產狀況調整時，涉及區位、實體、權益三方面;有時要進行年限修正、容積率修

正、樓層調整。（《理論》131頁）（見《案例》P247）

5、修正系數的擬定沒有充足的理由

6、修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物互相顛倒

7、比較修正的方向錯誤

8、交易情況修正時表述不誤，應說“可比實例成交價格比其正常價格高（低）多少”見

《理論》（P197）

9、將期內平均上升或下降與逐期平均上升或下降混淆

10、日期調整時指數選取不合適

11、可比實例成交日期應精確到年月日或年月，日期調整時取100/100時，應說明房

地產市場穩定或無波動

12、環比與定基混淆

13、區域因素與個別因素混淆不清

14、區域因素與個別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差

異

15、區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結合起來

16、區域因素比較修正的內涵理解錯誤

17、比較修正項目有漏項，如地下室、車庫等其他因素

18、間接因素與直接比較混淆不清

19、獲得價格與成交價格（《案例》P197）

20、區域、實物、權益修正時應明確具體事項。

收益法

1、收益期限擬定錯誤

2、沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據

3、對于客觀收益沒有考慮到未來的變化

4、沒有考慮收租率、入住率、滿客率、公共流通比

5、收益計算中有關面積套錯

6、凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。

7、凈收益與估價時點不一致（參見《案例》P204《理論》P162）

8、凈收益中未扣除無形資產價值或正常利潤、超額利潤等（例加油站、百年老店、賓

館，參見《案例》P93、P254）

9、價值反復計算，大堂、自用部分不應單獨計算價值。（P216）

10、運營費用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費、土地提攤費，不包含所得

稅、改擴建費用，但包含壽命比建筑物壽命短的設備、裝修的折舊費，如電梯、鍋爐、

地毯等。

《規范》5.3.8對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建

筑物耐用年限擬定未來可獲得收益的年限，選用相應的有限年的收益法公式計算，凈收

益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年長于或等于土地使用權年限時，應根

據土地使用權年限擬定未來可獲收益的年限，選用相應的有限年的收益法公式計算，凈收

益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，可采用下

列方式之一解決：

(1)先根據建筑物耐用年限擬定未來可獲收益的年限，選用相應的有限年的收益法公

式計算，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權年

限超過建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現值。

(2)將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應

扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

11、正常費用的測算錯誤

A、費用的測算漏掉了項目或增長了不合理的項目。

(1)將一次性支付的費用及與總收益不直接相關的費用作為獲取客觀收益的直接必要

的費用。

(2)對于租賃房地產采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產稅，而沒

有計算營業稅及其附加和土地使用稅。

(3)自己經營的房地產，在正常費用的計算中漏掉了經營利潤。

⑷把所得稅也作為總費用的一個組成部分。

B、費用的計算中計費基礎錯誤。

C、費用的計算方法錯誤。

D、參數擬定錯誤。

E、總費用包含了折舊費。

F、帶租約的轉讓的評估。租約期內總費用的扣除項沒有按租賃協議的約定

G、租賃收入涉及租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除費用項目要分析租約。扣

除費用項目一般為維修費、管理費、保險費、稅金(房產稅、營業稅及附加、土地使用

稅)

12、資本化率擬定錯誤

A、資本化率選定錯誤

B、功能或用途不同的房地產選用了相同的資本化率

C、安全利率選擇錯誤

D、把物價上漲和經濟增長作為資本化率

E、丫選定缺少依據和過程

F、建筑物、土地、房地產三者資本化率不匹配

G、不同收益類型（期間收益與未來轉售收益）應采用不同的資本化率

13、收益穩定方可用丫=人/丫[1-1/（1+Y）n]

14、收益法的公式是假設凈收益相對于估價時點發生在期末。若凈收益發生在期初，則

有A末=人初（1+Y）。

15、銷售稅費計稅依據為銷售收入

16、未考慮租約的影響

成本法

1、區分實際成本與客觀成本

2、結合市場供求分析擬定評估出的積算價格

3、對于過舊的建筑物不大合用成本法

4、新開發的土地、新建房地產可采用成本法，一般不扣除折舊,但應進行工程質量、環

境等因素調整。

5、成本法中房地產的價格構成:①土地取得成本②開發成本③管理費用④投資利息⑤銷

售費用、稅金⑥開發利潤（參見《理論》P146）

6、自有資金利息不計入利潤，而計入成本。

7、利潤基數與利潤率不相應；《規范》5.4.2開發利潤應以土地取得費用和開發成本

之和為基礎，根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。

8、關于重新購建價格:①必須是估價時點的②必須是客觀的③是全新狀態下的；《規

范》5.4.3具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構成內容，應根據實際情

況，在5.4.2條列舉的價格構成內容基礎上酌情增減，并在估價報告中予以說明。

9、重置價格力重建價格，兩者合用條件不同（參見《理論》P153）

10、建筑物折舊（2023版新增經濟折舊和功能折舊的計算，《理論》159頁）

①可修復項目，修復費用為折舊額

不可折舊額，可分為短壽命、長壽命項目（《理論》P143例5-7）

②經濟壽命與土地使用權年限的關系（《理論》P145、《規范》5.4.11條）

③殘值率或成新率擬定有誤

④建筑物重置價格中已包含利息、利稅，不再重計。

⑤舊有房地產未扣除折舊額⑥《規范》5.4.9……估價人員都應親臨現場……

11、銷售稅費計算基數為銷售收入