III淺析借名買房合同中房屋所有權歸屬問題的認定目錄TOC\o"1-2"\h\u5071摘要 I29924引言 114732一、借名買房概述 321102（一）借名買房的含義 323207（二）借名買房現象產生的原因 429456二、借名買房合同的效力 622920（一）合同有效說 63636（二）合同無效說 74708（三）導致的結果 720456三、借名買房合同中房屋所有權歸屬問題的認定 826388（一）涉及第三人利益時物權歸屬的確定 826777（二）不涉及第三人利益時物權歸屬的確定 811358四、解決借名買房合同中房屋所有權歸屬問題的建議 1028606（一）國家及時出臺相關的法律法規 10645（二）簽訂書面的借名買房合同 1022697（三）及時完成房屋的過戶登記 1031554結語 1116529參考文獻 13摘要近年來，由于我國經濟的迅速發展，房地產市場的發展也呈現出良好態勢，在此背景下，人們對于房屋的認知從簡單的住宅轉變為投資工具，并通過炒房來提高自身的經濟能力，但是長此以往，會逐漸導致房地產行業發展趨于畸形，從而嚴重影響到我國經濟的穩定發展，因此，我國出臺相關政策來規制此類行為，但即使是這樣，在這個過程中，我國仍然存在規避政策限制的行為，其中，最為常見的就是“借名買房”，而且，由于房地產市場帶來的巨大利益，常常會出現借名買房后房屋所有權歸屬發生爭議等問題，但由于我國現有法律對借名買房沒有明確規定，也會在一定程度上導致司法機關在處理相關案件時，出現同案不同判的情形，會導致當事人之間的矛盾沖突，而在此情形之下，很多人的合法權益合法得到及時有效保護，從而影響正常的社會秩序。關鍵詞：借名買房合同效力房屋產權歸屬引言近年來隨著我國綜合國力的日益提升，我國經濟市場也呈現出良好的發展態勢，隨之發展的還有我國的房地產行業，它漸漸成為了人們增值保值的工具，正因為如此，房地產行業的發展日漸走向畸形。為了促進房地產市場的健康發展，我國出臺了相關的限購政策，希望在通過限制人們購房的同時，保障大多數人的合法權益，讓大多數人都能在有限的房屋資源之下，滿足自身關于房屋的需求，實現居住安寧，進而達到穩定的生活狀態。為了滿足自己的購房需求，且避開國家對一些人購房資質的限制，很多人開始尋求各種途徑來規避政策，從而達到購房目的，這雖然在一定程度上可以滿足當事人的現實需求，達到借名人的目的，但這種借名買房的行為會對我國的經濟發展形成一定的沖擊力，也會不利于社會秩序的穩定發展，例如會出現房屋實際物權人和法律意義上的物權人不相同的情形，若出名人與借名人發生物權糾紛，很難實現保護當事人權益的目的，在一定情形下可能會造成實際出資人的財產損失。此外，由于我國“借名買房”現狀立法制度方面的空缺，使得這一現實問題無法得到及時有效的解決，實務界關于借名買房合同定性的觀點也是各不相同。法官在裁判過程中只能結合具體的案件事實和自身關于案件的認定來給出判決，這就會導致同案不同判現象的發生，一方面對司法公信力極為不利，另一方面，也會使得當事人的合法權益得不到及時有效的保障，對社會秩序的穩定健康發展也具有及其重要的影響。本文通過對“借名買房”這一熱點問題的研究，是對當前社會上存在熱點問題加以關注，也是對法律實務工作的思考，并將自己所學到的理論知識與實務工作聯系起來，進而培養自己的實務思維，為即將從事實務工作打下基礎，真正做到從實際出發理解“借名買房”的實質，從而通過對這一問題的研究，明確借名買房合同的效力問題，以及借名買房情況下最終房屋的產權歸屬問題，解決當事人之間的矛盾沖突，保護當事人的合法權益不受侵犯，維護社會正常發展秩序，從而促進我國一系列政策的持續健康發展，使得我國經濟市場平穩發展。雖然關于借名買房問題，我國立法制度存在空缺，但是其他部門法中有些法律條款都將給借名買房合同的效力的確定提供理論參考，也可根據《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）及其相關的司法解釋來認定借名人或出名人與房地產開發商之間簽訂合同的效力，根據我國法律關于不動產物權變動的規定，認為取得不動產物權，需要滿足以下條件，一是須有不動產物權變動的意思表示；二是須有不動產物權登記，且該登記必須具有公信力；三是須以書面形式。雖然近年來我國許多學者對借名買房中存在的問題進行了分析和研究，但是大多都存在意見不一致的情形，而且很多研究結果并沒有得到廣泛應用，但是現實生活中因借用他人名義購買房屋產生的糾紛越來越多。所以此次選題旨在通過系統學習學者們關于借名買房問題的研究，學習運用相關理論知識解決實踐中的借名買房問題，做到融會貫通，并通過借鑒相關學者的意見，對我國解決借名買房問題提出相應的解決建議。一、借名買房概述（一）借名買房的含義1.借名買房的概念借名買房是指在我國現行的限購政策之下，部分有購房需求的人不具有相應的購房資質，便采用借用他人名義的形式，然后由雙方當事人中的其中一方出面，與房地產開發商訂立房屋買賣合同，并將房屋登記在有購房資格的出名人名下，等到一定時機，再將房屋過戶給借名人。在借用他人名義買房的過程中，一方面會有借名人由于不具備相應的購房資質，便找到符合相關資質的另一方，并與之簽訂借名協議，進而來獲得購買房屋的資格；另一方面，是借名人或出名人與房地產開發商簽訂的購房合同。在購房主體不同的情形中，會影響關于相關問題的認定，冉克平學者和楊代雄學者從不同角度出發，根據購房主體的不同，從而探尋二者作為不同的購房主體時的不同結果。一是當借名人以出名人的名義去簽訂購房合同時，在這個過程中，從訂立合同到繳納購房款，以致最后房屋的過戶登記，都由借名人自己完成，出名人只提供名義；當出名人出面購房時，借名人只提供購房資金，其他事項則由出名人一人完成。冉克平.論借名實施法律行為的效果[J].法學,2014(02):P81;楊代雄.借名購房及借名登記中的物權變動[J].法學,2016(08):P26-37.2.借名買房的特征（1）從外部特征上看，在借名買房中，購買房屋所支出的一系列費用由借名人提供。借名買房現象出現的原因是由于國家限購政策的實施，使得一些人被排除在相應的購房資質之外，他們為了獲取自身利益，便與有資質的出名人簽訂協議，借用其名義完成購房行為。從開發商的角度來看，當借名人作為直接的購房主體時，出賣方有足夠的的理由相信其具有相應的購房資格，從而與之訂立相關的購房合同。（2）在完成房屋房屋的過戶登記之后，借名人成為房屋事實上的物權人，對不動產行使物權中所有的各項權利，如占有、使用、收益、處分等。而出名人在完成購房手續之后，房屋后續的所有權利都與他無關，出名人僅僅是名義載體，其只是名義上房屋的所有權人，幫助借名人在一定時間內維持房屋的安定性，幫助借名人行使相應的權利，借名人在行權過程中完全可以按照自身意思進行，不受第三人限制和干涉。（3）在有一些借名買房協議中，借名人與出名人會對購買不動產之后的歸屬問題進行約定，避免后面出現權利義務糾紛，他們往往會約定房屋的實際物權歸于借名人，而出名人只提供購房資格，這也是借名買房的實質所在。（二）借名買房現象產生的原因對于借名買房現象產生的原因，在現實生活中，根據當事人購房人目的的不同，也各不相同，本文要對借名買房的合同效力進行探究，所以對借名買房現象產生的原因的分析就顯得十分重要，主要包括以下幾個方面：1.規避國家法律或政策現如今，借名買房行為在我國越來越常見，因此我國不得不采取一系列措施對此類行為加以規避和限制，便出臺了許多有關于商品房購買的的政策，而針對不同的人群，享受到的政策待遇也大不相同，因此在購房過程中，對購房人資質的審查就顯得尤為重要，所以為了享受國家給予的購房待遇，無購房資質的人便會尋找有資質的人并與之簽訂借名合同，協商確定二者之間的借名問題以及后續的房屋歸屬問題，這樣就在一定程度上達到了規避國家法律或政策的目的。2.利用銀行貸款的優惠政策由于借名買房現象的不斷涌現，銀行也出臺相關政策，來限制一些人的辦理貸款的條件，進而達到限制購房的目的，在這些政策之下，就對一些不符合購房資格的人構成了極大的沖擊力，由于不符合相應的貸款資質，他們享受貸款優惠政策的目的就無法滿足，于是它們便會找到符合條件的貸款人，與他們訂立貸款合同，進而達到自己購房的目的。3.為逃避債務轉移財產“欠債還錢”是我國自古以來所遵循的基本的道德理念，但是現實中往往很多債務人往往會選擇逃避債務，使得債權人的債權無法得以實現，這時法律便會賦予債權人通過運用法律手段要求債務人償還的權利。在現實生活中，債務人為了逃避債務，會通過各種各樣的手段將自己可用于償還債務的資金進行轉移，例如將自己的房產轉移到自己信賴的人的名義之下，或者通過以明顯不合理的價格將自己擁有的財產進行處置的方式，使得法院根據生效判決執行的過程中，因為找不到債務人可供執行的財產，使得我國法院出現了一系列執行難的問題，這不僅在一定程度上是對我國司法資源的浪費，另一方面來說，對于保障債權人債權的實現也極為不利，而這種現象的出現，也會使得越來越多人對于法律公信力的信賴感有所下降，這都不利于我國法治建設社會穩定的構建。4.簡化手續、逃避稅費有時候，借名買房現象產生的一個很重要的原因，就是借名人為了逃避現有或者未來需要繳納的稅費。隨著社會發展，我國將繳納稅費變成了每個公民的義務，但是慢慢的，越來越多的人會覺得稅費成為了一種負擔，于是他們便開始通過各種手段逃避自己需要繳納的稅費，以期達到自身的目的，例如父母會將房屋登記在自己孩子的名下，以此來避開未來在自己去世時房屋過戶所產生的稅費。但是長此以往，會極不利于我國稅收政策的實施，在一定情況下，也會影響我國經濟市場的穩定發展，所以需要通過一定手段對此種行為加以遏制。5.其他原因隨著時代的進步和發展，人們越來越注重對自身經濟實力的提升，他們往往會通過購買多處房產的方式，來積累自身的財富，但是，在這種情形之下，他們的親戚和朋友往往會以其有多處房產為由，提出各種要求，例如借錢或者將其中某處房產交由自己居住，在這樣的情況下，他們將會失去很多本該有的收入，所以他們會找到自己足夠信賴的相對方，然后將房屋登記在對方名下，以此來避開自己為難的處境。二、借名買房合同的效力法律對借名買房合同的效力沒有實質規定，由于合同在不同案件中其效力也會有所不同，所以需要根據具體情況進行分析，在諸多學者的研究中，合同效力可以歸納為有效說和無效說兩種。（一）合同有效說“在認定借名買房協議的效力時，我們需根據訂立合同的構成要件來確定，即當事人雙方意思表示真實，且合同內容不違反《合同法》的規定，便可以認定其效力。”馬一德.借名買房之法律適用[J].法學家,2014(06):P133-146馬一德.借名買房之法律適用[J].法學家,2014(06):P133-146其次，雖然在借名合同中出名人知道借名人的真實意思，但是此種行為并不具有惡意，只是雙方達成合意，出名人將自己的具有的購房主體資格讓與借名人，就此而言，并不會存在導致國家利益受損的情形出現，因為自始至終，符合條件的購房主體并沒有隨著借名合同的成立而增加或減少，總量并未發生變化。所以借名買房合同并沒有影響政府的整體規劃，該合同也并未損害國家、集體或者第三人的合法權益。再次，我國出臺的一系列限購政策，是國務院及地方政府為了抑制房價、打擊炒房行為，進而保障低收入群體的購房利益而出臺的，實際購房人也即借名人只是違反了國務院及地方政府關于調控房地產的政策，并沒有違反我國法律法規的效力強制性規定，所以，借名買房合同應屬于有效合同。最后，借名買房合同中，出名人將自己享有的購房主體資格進行處分，是其行使自己權利的表現，屬于正常交易行為，并不會直接或間接損害他人的合法權益，而且我國法律鼓勵并保護當事人之間的意思自治，而出名人積極行使自己的權利或者將自己的權利通過合法手段和途徑進行轉讓的，并不會損害社會公共利益。所以綜合以上分析來看，若為了規避國家的限購政策和享受貸款優惠政策，借名人和出名人之間簽訂的借名買房合同，因為其符合雙方意思自治原則，且符合訂立合同的構成要件，未損害國家、社會以及第三人的合法權益，所以應被認定為有效。（二）合同無效說根據前文闡述，基于符合法律規定而訂立的合同，若其符合訂立合同的要件，應被認定為有效。但是，由于借名買房行為出現的原因很多，若有些當事人通過轉移自己的財產，進而使自己的債務歸于消滅，這種行為當然會導致債權人利益的損失，法律對此類行為做出嚴格約束，所以此時雙方簽訂的合同也會因為行為的不正當性而被認定為無效。首先，若將我國現有房屋劃分為一般的商品房和經濟適用房，則根據房屋性質不同，也會導致合同效力不同。若借名人為購買一般的商品房，因為一般的商品房不是我國限購政策主要約束的對象，所以不會當然導致合同無效，但如果是經濟適用房，結果就會大不相同，因為我國經濟適用房總量有限，若不加以限制，會加重房地產市場的不穩定性，由于限購政策往往是國務院和地方政府制定的，不屬于違反法律法規的情形，進而也不會導致合同無效。但是這種購買經濟適用房的資格不能被給予，“在經濟適用房建筑總量是有限的前提下，如果任由不具備購房資格的人間接購買，那么將直接侵害廣大低收入群體的利益。”王麗華，唐金棟.論借名買房的所有權歸屬[J].2019(04):P89-91王麗華，唐金棟.論借名買房的所有權歸屬[J].2019(04):P89-91經濟適用房屬于保障性質的住房，國家對主體資格要進行嚴格審查并予以公示，如果購房主體不符合國家規定，進而借用他人的購買資格，會與國家政策相抵觸，不僅會損害其他購房主體的利益，也會擾亂社會公共秩序，該購房行為無效，當然借名買房合同也歸于無效。（三）導致的結果由于借名買房合同在不同情形下其效力的認定也不同，根據實際情況，若認定合同有效，則房屋的實際所有權人是借名人，出名人需要將自己在不動產登記簿上的主體資格讓與借名人，進而實現房屋的現實占有人與實際物權人一致；若認定借名買房合同無效，則雖然雙方當事人滿足了合同訂立的形式要件，但卻因為合同內容不符合法律規定而歸于無效，借名人也不可據此要求出名人歸還房屋所有權，但借名人可根據債權債務關系，要求出名人返還購買房屋所支付的房款以及其他費用。也正是由于現實背景下對合同效力不同的認定，一方面會導致房屋的所有權歸屬難以確定，進而導致房地產行業的不穩定發展，影響正常的社會發展秩序；另一方面來說，若借名買房之后，出現與房屋有關聯的第三人，實際上也會直接導致難以對第三人利益進行保護，所以在關于借名買房問題中房屋的產權歸屬問題的研究，就顯得尤為重要，所以我將在下文中對這一問題進行展開敘述。三、借名買房合同中房屋所有權歸屬問題的認定（一）涉及第三人利益時物權歸屬的確定根據我國物權變動的規則，就不動產而言，需要進行不動產物權變動登記，才能發生相應的法律效力，但是登記公示的方法，并不能真正確定物權的實質歸屬，如在借名買房中，雖然房屋登記在出名人名下，但是卻是由借名人對房屋行使一系列權利，他才是房屋的實際權利人。但在現實情況中，往往出名人在取得房屋所有權時，由于現實利益的驅使，他往往不會及時協助借名人辦理房屋過戶登記手續，而房屋登記在出名人名下時，其為了獲得利益，有時會將房屋出賣給第三人，以此獲益。張衡.借名買房下的權利歸屬之爭[N].人民法院報,2017(007).這時為了確定房屋產權歸屬問題，我們就需要對第三人購房時所做出的意思表示進行審查和認定，即第三人購房時是基于善意還是惡意，對這一問題的認定，會影響出名人與購房第三方之間的合同效力問題，進而導致房屋的歸屬問題也會不同。根據前文敘述可知，在借名買房合同中，借名人才是房屋的實際物權人，對房屋享有所有權，所以出名人將房屋出賣即構成無權處分，在此情形中，若第三人在購房過程中，對借名買房這一事實問題不知情，即不知道與之簽訂房屋買賣合同的是無權處分人，但其可基于善意取得房屋所有權，此時，對借名人利益的損害，就需要出名人進行賠償，由于我國法律法規保護善意相對方的利益，所以借名人無權要求第三人歸還房屋，但出名人需將賣房獲得的利益返還給借名人；但若第三人在簽訂房屋買賣合同的過程中，知道房屋的實際所有權歸屬于借名人，而繼續與出名人簽訂合同，屬于與出名人共同損害借名人所有的合法權益，此時第三人與出名人簽訂的房屋買賣合同會因為合同雙方惡意串通而歸于無效，第三人也無法獲得房屋所有權，此時房屋所有權仍歸屬于借名人。（二）不涉及第三人利益時物權歸屬的確定從法律物權與事實物權角度出發，由于在借名買房過程中，出名人只提供相應的購房資質，購房的其他事項都由借名人完成，基于公平原則，應保護借名人的合法權益，而且在借名買房過程中，雙方當事人基于自愿原則，約定了待購買房屋之后，由借名人對房屋行使所有權，所以應由實際出資人也即借名人成為房屋所有權人。具體可以根據以下幾個方面來進行認定：第一，根據物權變動的區分原則，雖然不動產登記的效力應予以認定，但是法律也保護當事人的意思自治，由于借名人與出名人就房屋歸屬問題進行了約定，且該行為不違反我國關于訂立合同的效力強制性規定，應認定其合法有效，若借名人能提供相關材料證明其與出名人之間有約定，便可認定借名人是房屋所有權人；第二，根據房屋的實際使用和支配人來確定，在房屋的所有權問題出現糾紛時，由于借名人是房屋的實際使用和支配者，其便可據此進行舉證，充分證明其是房屋的實際物權人；第三，借名人可出具自己繳納相關稅費以及購房費用的憑證，基于公平原則，借名人作為房屋的實際出資人，可以獲得房屋所有權。綜上所述，當在不涉及第三人利益時，在保護雙方當事人意思自治，且借名人能通過相應證據證明其各項權利的情況下，應當認定借名人為房屋所有權人，并對其享有的合法權利加以保護。四、解決借名買房合同中房屋所有權歸屬問題的建議從以上論述中不難看出，在借名買房情形中，若要實現事實物權與法律物權的一致性，極其不易，還會影響社會秩序的穩定發展，造成司法資源不必要的浪費，基于這些原因，規避此類現象發生就顯得及其重要，所以我結合實際問題及現實需要，提出以下對策，希望能減少矛盾的發生。國家及時出臺相關的法律法規雖然我國在《民法典》中，對不動產物權的歸屬問題進行了一系列規定，但是針對借名買房這種特殊的購房情形中，我國并沒有出臺相關具有針對性的法律法規，所以在出現借名買房問題時，法官無法直接援引相關的法律法規對該類問題進行直觀判斷，由此出現了同案不同判現象的出現，有時會損害當事人的利益，還會引發當事人之間的糾紛，弱化法律的公眾信賴感。首先，在立法上應明確指出借名買房合同的效力以及性質；其次，要明確借名買房合同中房屋所有權的歸屬問題，最后，法院應發布權威的司法解釋和指導案例，為此類問題的解決提供指導和借鑒。簽訂書面的借名買房合同在借名買房的過程中，很多人僅是達成了借名買房的口頭協議，并未通過實際訂立合同來明確雙方當事人之間的權利與義務，所以，當借名人與出名人出現糾紛時，雙方沒有可以證明兩人存在借名買房的事實的憑據，因此，在重視證據的現實法律制度下，法官無法通過有效的證明來確定房屋的歸屬問題，在一定程度上也會激化出名人和借名人之間的矛盾。所以，在二者約定借名買房之初，應及時訂立書面合同，在合同中明確規定雙方的權利與義務，必要時也可邀請第三方作為見證人，或者將合同在公證處進行公證，以增強合同的公信力和證明力。（三）及時完成房屋的過戶登記借名人取得房屋所有權是借名買房的最終目的，但是，如果借名人未及時完成房屋的過戶登記，出名人有可能會為自己的私人利益，而將房屋轉讓給第三人，進而損害借名人的權益，所以，為減少借名人取回房屋的風險，借名人應當在出名人購得房屋之后及時辦理房屋過戶登記手續，使得房屋的事實物權和法律物權歸于一體。結語所以從以上論述可知，在借名