物業管理本錢控制財務管理中心物業行業面臨的問題及解決途徑1、面臨的問題：物價上漲，本錢逐年增加，物業管理費的上漲卻難上加難，經營壓力越來越大。2、怎樣化解這種經營壓力？----增收節支提高物業管理費的收繳率增加多種經營收入控制本錢本錢管控措施一、實施全面預算管理二、減員增效控制人力本錢三、安保外包四、降低公共水電的能耗五、在管理節能上下功夫六、加強維保費用控制七、加強本錢考核、建立鼓勵機制一、實施全面預算管理為了有效監控工程運作情況，每年年初物業都與各工程簽訂《經濟指標管理目標責任書》，責任書中明確工程的人力、物力資源配備，明確財務收支預算和年度管理目標等，以此作為考核工程年度管理績效的依據。實施全面預算管理有利于企業宏觀管理目標的實現，可使企業有限資源得到充分利用，有利于監控和考核工程管理績效，更重要的是有利于本錢控制。二、減員增效控制人力本錢-區域化管理一、實行區域化管理，采取一拖N的管理模式，即距離較近的幾個工程只設立一個管理處進行統管，在保障效勞品質的同時減少人員設置。一般是在規模較大的工程設立管理處，然后搭載周邊一個或幾個規模較小的工程，由該管理處統一管理。如南山片區共有5個工程，假設設立5個管理處那么需要5套人馬，現只設立一個管理處，統一管理5個工程，這樣在理論上就減少了經理、秩序維護主管、環境主管、工程主管各4人。二、減員增效控制人力本錢-技改、合并崗位二、通過技改，合并崗位。有的規模較大的小區，既設有消防中心，又設有監控中心，按規定每個中心都要安排人員24小時值班。為了合并崗位，可以通過技改將消防中心、監控中心的設備合為一處。顯而易見，合并后就可以減少一個值班點，減少一個值班點相當于減少三個半人的人力本錢，一年就可節支約10萬元的人力本錢，并且一次投入長期受益。二、減員增效控制人力本錢–技防減員三、通過加強技防來減少秩序維護人員的崗位設置。如沒有封閉的小區修建圍欄盡量實現封閉；在人流量大的出入口加裝攝像探頭；加裝單元門的門禁系統等。這在提升小區硬件檔次的同時，還可以降低秩序維護人員的巡視頻次。二、減員增效控制人力本錢-機器替代四、通過配備先進的機器設備來減少人員投入。如生活垃圾的收集和運輸采用電動垃圾車，秩序維護員巡邏采用電動巡邏車等，通過提高工作效率來減少人員編制。用技防代替人防，用機器代替人力，是減少人力本錢投入的一個思路，人員減少了，一定程度上還降低了勞動用工風險。三、安保外包安保外包也屬于減少人工本錢安保外包，一般安保公司購置五險一金，如將安保人外包給安保公司，可減少五險一金支出。四、降低公共水電的能耗

公共水電能耗是物業管理本錢支出的第二大工程〔合同中明確公共水電支出由用戶分攤的工程除外〕，做好水電的節能降耗工作是本錢控制的重中之重。充分重視水電管理重視節能設備和節能燈具的改造和應用四、降低公共水電的能耗-水電管理

充分重視水電管理：每個工程都要建立水電統計月報表，報表要求對水電總表與各級分表的讀數每月進行統計分析，假設發現總分表間有差異，說明存在問題，就要追根溯源，找出問題所在。問題無外乎存在兩種可能，一是計量有錯誤或有誤差，如使用8年以上的機械式電表就可能存在較大誤差，且誤差大多是電表走慢，對于由管理處代收代付的住戶或商家的電表，假設出現這個問題，就要及時與使用方協商更換電表，否那么吃虧的是管理處。二是可能存在偷電現象或埋設在地下的給水管道出現漏水。五、在管理節能上下功夫-無負壓加水泵重視節能設備和節能燈具的改造和應用一是無負壓加壓水泵的應用。目前不少小區的生活供水系統都采用傳統供水模式，即市政自來水先進入地下水池，然后通過變頻泵輸送到各家各戶?，F在有一種無負壓加壓水泵，直接與市政自來水管接駁，采用高效能泵體和先進變頻設備，來取代傳統供水設備。這種供水設備結構緊湊，能耗低，相比之下能節省電費40%至70%。合作模式是對方提供供水設備進行改造，管理處不用任何投入，節省的電費折合人民幣然后分成，比方8年合作期，管理處和對方五五分成，8年間設備的維護保養由對方負責，8年合作期滿后設備歸管理處所有。事實證明，這是一項沒有投入卻有回報的業務，早一天改造就早一天受益。五、在管理節能上下功夫-地下水管查漏重視節能設備和節能燈具的改造和應用二是重視地下供水管道的查漏工作。老舊一些的小區，地下給水管網因銹蝕穿孔導致泄漏的事件常有發生，但不易被人們覺察，假設不能及時發現，嘩嘩的水猶如花花的鈔票不斷流失。在每月的水電用量分析時，當發現水表的總表與分表計量數據有差異，即應全面檢查供水管道是否有跑冒滴漏現象，在檢查中，由于地下管網看不見摸不著，檢測難度大，需采用專用儀器進行檢測，如機械聽音桿、超聲波電子測漏儀等設備。有六、加強維保費用控制加強維修保養費用控制維修費用包括公共部位維修費用和日常維修費用，在物業管理公司的本錢中占很大比重。假設在物業管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制了物業管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業管理的水平。因此，在物業管理的財務管理工作中對維修費用要做到最恰當的控制。物業管理公司應要求各管理處認真編制維修費用的全年預算，同時建立和完善維修費用審批制度。

六、加強維保費用控制加強維修保養費用控制①簽訂定期合同。與優質效勞、價格合理、講信譽的維修公司簽訂定期合同，不但效勞質量可得到保證，還可得到價格上的優惠。②采用競爭招標方式。對大工程的維修要實行競爭招標，通過維修單位提供的效勞、價格的比較，挑選出適宜的單位來為公司效勞，盡量把費用控制到最好的水平。

六、加強維保費用控制加強維修保養費用控制

③把握好維修時間。平時注意小修理，別讓機器超負荷運轉后才修理。④做好維修行業的信息調查和信息收集。只有及時掌握市場的價格信息、技術信息，才有方法決定是自修還是外修。比方，對于小修、中修工程，可以由公司各管理處的工程維修人員來組織完成。七、加強本錢考核，建立鼓勵約束機制

物業管理企業對各管理處的本錢指標考核要貫徹嚴肅認真的原那么，按規定對各管理處進行考核，敢于動真碰硬，才能使各管理處意識到本錢控制的責任和重要性，這是調動管理人員的積極性，完成目標本錢的保證。為保證全年目標本錢的實現，財