房地產經紀門店選擇的程序及因素一、門店選擇的程序門店選擇一般會經過以下程序：市場定位→掌握條件→鎖定區域→確定規模→落實責任→收集信息→實地勘察→初步洽談→評估選擇→起草租賃合同→合同簽訂→店鋪交接→相關手續辦理→店鋪裝潢→物品配置→擇日開張。（一）市場定位即明確門店主營業務的目標市場、客戶人群及經營戰略。（二）掌握條件即根據房地產經紀企業的經營戰略和門店的目標客戶，明確選擇房地產經紀門店的條件。（詳見第一節第二條“選擇門店的條件”）（三）鎖定區域即根據市場定位和選擇的條件，通過網絡對比或地圖，初步作出尋找門店的區域及區域內的理想位置。要做的具體工作包括：找到在該區域內已有的可能產生競爭的其他房地產經紀公司或門店及可能形成客戶聚集的相關配套網點；標示出該區域內的交通線路和公交站點的分布；描繪該商圈的人口分布，特別要標出房地產經紀業務比較活躍的人口密集區。在綜合各方面因素的基礎上進行評估，然后選擇若干可行地點作為店鋪的備選區域。（四）確定規模即根據門店的經營業務需要，確定門店所需人員，然后根據業務需求和所需人員確定所需門店的面積。（五）落實責任即在確定門店的區域、條件、規模的基礎上落實專人負責門店開業的相關工作和完成時限。（六）收集信息店鋪信息的來源可以有多種途徑，但基本途徑是：1、落實專人在選定的目標區域內展開“地毯式”搜索這仍然是比較實在和有效的途徑。尤其是在成熟的區域街道，一般不會有什么合適的空關店鋪。因此，在尋找具體店鋪時，既要重視空關的商鋪，更應關注雖在經營，但經營不善，卻又是適合做房地產經紀的。或位置合適，但目前不是商業用房，經努力仍有可能“破墻開店”且可以“居轉非”的。2、通過適當獎勵的方法動員員工做有心人或通過一定的人脈關系，多渠道提供可租用的門店信息。這樣比落實專職開發部門的幾個專職人員的信息量更大，從而讓專職人員從主要精力花在滿街尋找，轉為勘察、洽談、對比、篩選上。3、通過向區域內的開發商咨詢以雙贏的思路，獲取現有已出租店鋪的租金及租賃狀況，區域內現時和潛在客戶的情況及趨勢。通過和開發商的良好關系，擴大在區域內選擇房地產經紀門店的視野，獲取可租賃門店的信息，同進還可通過長期的業務合作，贏得客戶信息。4、通過媒體發布需要信息通過報紙雖然需要有一定的資金投入，但可以減少人力和縮短尋找的時間。有些網站，如：房產之窗、搜房網等不僅可以提供免費的登錄，也會有一些商鋪的租賃信息，所以也是有效的渠道。（七）實地勘察即根據確定的條件，派有經驗的相關人員到實地勘察和評定。（八）初步洽談目的是充分了解視覺外的其他要素，通過正面的洽談及必要的文件，了解房東的背景及店鋪的詳情，包括：1、物業屬性確認意向店鋪的房屋類型是否為商業用房，因為非商業用房將導致無法辦理營業執照和無法開業的風險。需要注意的是有些雖在經營，但不一定物業性質就是商業用房。所以無論是直接出租還是轉租，承租人都必須要求出租人提供能夠證明店鋪房屋用途屬商業用房的證明，以確保房屋屬性能滿足工商登記的要求，并作為合同的附件。2、物業處置權需確認：（1）出租方是不是產權人直接出租，是直接出租的是否有充分處置權，如有抵押的應得到他項權利人的同意。（2）出租方是否有共同產權的權利人，如有應得到共有人的同意且委托出租方洽談的書面證明。（3）出租方是轉租的應得到產權人同意轉租的書面證明或提供原來就與產權人在租賃協議中明確承租方有權轉讓的原有合同；轉租期是否在約定權限范圍和約定期限內；付款時間與原協議是否相一致。（4）出租方是轉租的是否有完全的轉租權，原租賃是否已經在政府有關部門進行房地產租賃登記，若已經登記的，是否會導致新租賃合同無法辦理登記手續，如不能登記可能使得所租門店的租賃關系無法對抗第三，并有可能導致所租店鋪申辦營業執照受阻。（5）對于一次性收取轉讓費后退出的：要明確是承續原合同義務還是重新簽訂合同。如系承續原合同的還需注意：出租方應向承租方的權利、義務，出租的范圍和時間應在約定的權限內。（6）無論是直接出租還是轉租，都應十分關注店鋪本身是否存在產權或其他方面的糾紛。3、相鄰關系包括分隔的界限，分攤的費用，分管的責任以及裝修過程中相鄰關系的協調。具體明確以下幾個方面：（1）門面上端是否可以安裝燈箱及允許的高度和寬度。（2）門面兩邊的門柱使用權。（3）空調外機的安裝位置。（4）門前三包的范圍。（5）需分隔的還應落實誰分隔，如需使用者在裝修前分隔的，應明確分隔的具體位置和落實分隔費用。4、可塑程度即明確是否能夠滿足裝修設計落實的需要，包括原結構是否可以拆除、改變；新設備、燈箱、店招是否可以安裝及安裝的位置和要求。5、租賃期限要明確約定租賃的年限和租賃的具體起止日期。并注意以下問題：（1）年限不宜過短。由于房地產經紀門店的店鋪從租賃到開張需要經過裝修、配置、布置的過程，房地產經紀業務需要有一個從溝通到確認的過程，因而房地產經紀門店的店鋪租用期限因與所在房地產經紀企業的戰略定位相適宜。（2）轉租必須在有效期內。即租賃期限不能超過轉租方原有租賃合同（協議）中的有效期。（3）爭取免租期。一般租賃用于房地產經紀門店的店鋪，要滿足房地產經紀企業自身形象宣傳的需要，都會對所租用的店鋪進行裝修，而這段時間是不能接待、營業的，所以應盡可能爭取出租人同意在交房后有一定時間不收取租金（俗稱“免租期”），并在租賃合同中對交房時間、免租期和租賃的實際起止時間作明確表述。但在免租期中承租人仍需承擔所發生的水、電、煤氣等費用。（4）租賃期內產權人如需出售該物業，承租人是否擁有優先購買權。（5）租賃期內承租人是否可以轉租，租賃到期后承租人是否可以延期、是否有優先承租權。6、交房時間即明確交易的具體日期，并對延遲交房的責任和處置方法進行約定。7、租金和租金的支付方式需具體明確：（1）租金的計算方法：是以總價計，還是按面積計，如是按面積計，還應明確是按建筑面積計，還是按使用面積計；是以年計、月，還是以天計。（2）租賃期內是否遞增。如有，應明確遞增的時間和方法。（3）租金的支付方法：可以是押一付三（即押相當于一個月房租的保證金，租金每三個月付一次）；也可以是押二付二（即押相當于二個月房租的保證金，租金每二個月付一次）；或押二付一（即押相當于二個月房租的保證金，租金每個月付一次）等多種方法。同時應明確出租人在收到房租時是否開具稅務發票、租金是否含稅。（4）租金的支付時間。8、租賃保證金是承租人對應承擔義務的承諾和一旦發生違給后承付能力的保證。租賃保證金可用于抵沖承租人應付而未付的費用和支付違約費用。租賃保證金可以是相當于一個月的租金，也可以是約定的金額。出租人在收取承租人的保證金時，也應出具收款憑證，但不需要是稅務發標。9、租賃期內的相關稅、費及承付責任主要是明確與租賃物業相關的稅費由誰在何時支付，另外對在承租期內的物業管理、保潔保安費等也應通過初步商洽予以明確。按照目前政府的有關法規，房地產出租人應承擔相當于租金17.65%的稅金（含：營業稅及附加是租金的5.55%；房產稅是租金的12%；印花稅是租金的0.1%）。如是使用權房的還應向有關部門支付一定的土地使用費，具體由房屋所在地房地產管理部門確定并征收。而轉租人則應承擔相當于租金5.65%的稅金（含苞欲放：營業稅及附加是租金的5.55%；印花稅是租金的0.1%）。另外對在承租期內的物業管理、保潔保安費等也應通過補步商洽予以明確。由于門店的物業屬性和管轄情況比較多樣，因而在不同區域不同物業狀態下的稅費征收方法也有所不同。上述稅費從法規上約定是由出租人和轉租人繳納的。但也可通過租賃合同約定實際承付人。其他物業使用過程中的費用，如：水、電、煤氣、通訊等由承租人承擔。如屬于分租部分商業用房的，要明確水、電、設備、保安、保潔等的分攤方法；如水、電、煤氣、通訊等不是單獨直接與供應部門發生關系，而是與產權人結算后由產權人支付給相關部門的，則應明確結算的時點、付款的標準、付費的方式、收費的憑證、延期支付的責任。10、租賃后的裝修及使用中的維修責任包括：（1）出租人和產權人應承擔的維修范圍和維修責任的界定。（2）出租人是否有權同意和產權人是否同意承租人對店鋪進行裝修及承租人的裝修方案是否需要出租人或產權人簽字確認。（3）屬于出租方承擔的裝修，在約定期內出租方未修復的，約定期后承租人可以自行維修，但費用由出租方承擔，并可在當期或下一期的房租中抵扣。屬于承租方維修的，由承租人自行維修，費用由承租方承擔。（4）租賃期滿時，裝修和附屬設施的處置方法。（5）非承租人原因提前解除合同時，出租人和產權人對承租人裝修的補償方法。11、租賃期內的違約責任屬于出租方的主要有：（1）出租方延遲交房的。（2）出租方在交房時存在應予修復而未修復的缺陷，逾期未修復的。（3）出租方出租時存在權利限制應告知而未告知，導致承租方損失的。（4）由于出租方原因導致房屋或設備損壞，致使承租方受到損失的。（5）由于出租方原因導致租賃協議提前終止或承租方提前退房的。（6）由于出租方未辦理房屋租賃登記備案或變更、終止登記備案引起法律糾紛，導致承租方損失的。（7）由于出租方未事先告知或未征得承租方放棄優先購買權而出售承租方的承租物業，導致承租方損失的。屬于承租方的主要有：（1）承租方未征得出租方同意或超出約定同意范圍裝修或增加設施，出租方要求承租方恢復，而承租方未恢復的。（2）租賃期內承租方在裝修、經營等活動中應辦而未辦妥有關手續而導致出租方損失的。（3）租賃期內承租方擅自退租，導致出租方損失的。對以上但不限于以上的可能違約事項，應盡可能寫入租賃合同，并明確違約事項一旦發生時的處置、賠償及爭議解決的方法。（九）評估選擇即評估房地產經紀門店的選擇是否與所在房地產企業的戰略定位和經營需要相適宜。（十）起草合同在確定所選店鋪后起草合同是一個至關重要的環節。要把握好以下幾個環節：1、合同文本應盡可能使用由上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局聯合制訂的《上海市房屋租賃合同》或《上海市公有非居住房屋租賃合同》。使用非格式合同的應爭取請有經驗的律師審核，使用出租方提供的格式合同時要注意權利、義務對等原則。不論采用哪種合同都應將有關租賃事項中甲乙雙方的權利義務及口頭約定應盡可能在合同中予以明確。2、合同條款應盡可能寫得明白而無歧義，應包括：（1）如需簡寫的，應有名詞解釋。（2）涉及金額的應有大寫。（3）租賃的位置和面積要標明。（4）租賃的期限要注明租賃起訖日、滿期及滿期后的處置方法。（5）保證金和租金的支付方法。（6）相關費用支付的內容。（十一）合同簽訂產權人有充分的處置權；法人主體應完整；簽約人應是持有法人代表證書的法人代表或持有委托書的法人代表的委托人；所用印章與產權人相一致。（十二）店鋪交接移交時的現狀和合同約定的相一致，包括店鋪面積（主要是分割租賃部分的）、裝修、配置的設備和辦公用品（品牌、型號、數量、完好度）、水、電、煤、電話、物業管理等的記數和繳付情況。（十三）辦理相關手續目前，按照政府有關部門對房地產經紀門店管理的要求，房地產經紀門店在開業前還應辦理：營業執照、企業組織機構代碼、稅務登記、經紀組織備案、執業經紀人注冊登記等必要手續（詳見本章第三節第三條“門店的開業手續”）。（十四）門店裝潢（詳見本章第三節第一條“門店外部形象設計”、第三節第二條“門店內部的設計和布局”）。（十五）物品配置房地產經紀門店的物品配置不僅要滿足經紀人自身開展業務的需要，還應滿足門店接待客戶的需要。除應配備必要的接待客戶所需的桌椅、對外聯系必須的電話、傳真，有條件的還應配備方便客戶查詢、有網絡支持的專用電腦。（十六）擇日開張不僅僅是選一個好日子，更重要的做好開張的準備工作，避免開“冷門”。要通過必要的前期準備和“預熱”，使門店開張日成為市民對門店的認知日，在區域內形成一定的“轟動效應”，為日后門店的正常運作尋求一個良好的開端，為門店與客戶之間打好和諧的基礎。二、門店選擇的因素選擇房地產經紀門店的店鋪要考慮的因素主要有空間因素、區位因素、門店因素、競爭因素等。（一）空間因素所謂空間因素，主要是指政治、法律、經濟、社會、文化等方面的因素。其中：1、政治因素主要是指政府對房地產業，尤其是房地產住宅產業的支持度和寬容度。近幾年國家階段性地在房地產市場宏觀調控中出臺的各項政策，對房地產市場，包括存量房交易市場都會有很大的影響，如：在空置量大時實行的買房減契稅、退個人收入所得稅；為抑制房地產市場投資和漲幅過大實行的不免契稅，開征個人房地產轉讓營業稅和轉讓收入調節稅，采取對外資進入房地產市場限制等。2、法律因素主要是指房地產經紀相關法律、法規的健全、規范，及對房地產經紀活動的約束、限制，如：物權法的通過并頒布實施，一定對會房地產市場帶來很大的影響，由此也一定會波及到房地產經紀行業。3、經濟因素主要是整個國家和地區的經濟發展水平、市民的收入狀況，在滿足基本生活需要后的可支配程度及房地產業中的各項經濟指標，如房地產價格指數、房地產開發量、房地產上市量、房地產銷售量、房地產空置量、房地產存量、房地產供求比率等。4、社會因素主要是指社會的穩定、人心的向背、城市化進程、就業率高低等。5、文化因素主要是市民的消費心理、消費習慣、消費意識對房地產市場的影響，包括市民對改善居住現狀的迫切度、對房地產商品的偏好、對接受房地產經紀的認識度等。以上這些宏觀方面的因素，雖然對房經紀門店的選擇沒有直接的影響，但對宏觀因素的了解和把握，卻是從事房地產經紀的必修課，不僅可以幫助房地產經紀企業和房地產經紀企業的投資人了解和把握市場的趨勢，而且可以幫助把握出擊的時機和規模。（二）區位因素是房地產經紀企業選擇門店時所要關注的最直接因素，它主要包括：1、地理位置房地產之所以稱為不動產，其根本的原因就是土地不可再生，位置不可移動。這是房地產商品與其他商品最本質的區別，也是房地產商品最重要的特性。由于房地產商品的不可移動性決定了地理位置是影響房地產價格和價值的最重要因素，也是房地產經紀企業在選擇門店時必須考慮的重要因素。區域內的房地產商品的現狀及發展是房地產經紀門店成功與否的一半。需要提醒的是房地產不可移動是就其位置而言。個人或門店無能為力，但地理位置的狀態和價值會隨著地理位置及地理位置周邊環境的改善而改變。如在浦東開發前，市民中流傳的是“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”。但經過十多年的開發、發展，如今上海的浦東不僅房價不比浦西低，而且還創出了陸家嘴、聯洋等名揚海內外的高級商住區。因此，選擇地理位置時不僅要關注所在區域內房地產商品的現狀，也要展望所在區域內房地產商品的發展，并根據房地產經紀企業自身經營戰略的定位和作出選擇，即要明確所在的行政區域和所在街道，明確所在地段是住宅區，還是商業服務區。2、建筑年代房地產商品的建造年代，不僅可以幫助我們了解房屋的品質，也是房地產經紀企業選擇門店和經營戰略的重要依據。一般而言，20世紀50年代建造的住宅，大都無煤衛，無灶間或灶間合用；60年代建造的住宅大都有衛無煤；70年代建造的大都是煤衛合用；80年代前期是煤衛獨用無廳（玉屏新村、天鑰新村）。80年代后期是大室小廳（廳多為門廳、走道廳）；90年代前期是小室大廳（中廳或大廳小窗，廳的采光不很理想）；90年代后期是明室明廳；進入21世紀，開始講環保，講節能，講品質，品位追超國際，房價一路飛漲。區域內住宅50、60年代的多，要注意可能動遷改造對房地產經紀業務的影響；至今仍住在70、80年代建筑中的住戶，最有改善需求，但可能支付能力不足，應注意人均面積、戶均人口和家庭購買力對房地產經紀業務的影響；能夠入住90年代建造的房屋，應是當時有一定社會地位和較高經濟收入的，但其居住水平在現時又顯得標準不高，是既有改善動力又有支付能力的，是房地產經紀業務的重要來源；近期建造的房屋要注意入住率和區域租賃狀況對房地產經紀業務的影響。3、建筑密度一般意義上的建筑密度是區域內的建筑占地與區域面積之比，低則用地面積多，高則用地面積少，一定程度上反映了樓盤品質的高低。而選擇店鋪所要考察的建筑密度不僅是指區域內的建筑總量與區域面積之比，還應考量區域內的住宅套數與區域面積之比。就房地產經紀而言，在等量區域內建筑密度與房地產經紀業務成正比。4、人口狀況房地產經紀業務所關注的人口狀況不僅是人口數量的現狀，更應該關心人口數量的增長；不僅要關心戶均人數、套內人口結構、常住人口數量變動情況，更應該關心所處人口的組織機構、文化觀念、經濟收入、消費能力。5、配套情況既包括區域內商業網點、大型超市、菜場等生活設施是否齊全，也包括區域托兒所、幼兒園、小學、中學、醫院等教育衛生設施；銀行、證券、保險等金融服務設施；公園、文化館、電影院等文化娛樂設施。6、交通情況主要考量道路通達度和公交便捷率兩個方面。其中，道路通達度主要是指道路的寬度、等級、車流量、人流量等。公交便捷率是指所選位置周邊地鐵、輕軌、汽車等公交站點的線路多少、距離遠近等。交通樞紐地不僅是客戶容易到達、容易積累人氣，而且有利于房地產經紀企業和門店的形象宣傳。7、發展規劃區域發展規劃決定了門店開設后經營業態的可能和變動趨勢。如所處的區域處于舊區改造的過程中，那么通過改造將發展成為中高檔居住區，還是高級商務區，或是公共綠地工交通樞紐等，必須在決策前做到心中有數。（三）店鋪因素1、產權狀況：再好的店鋪，如權屬不清，也可能造成不必要的麻煩和損失。（1）產權性質：一是應為非居住用房，否則不可能注冊登記；二是出租方應為產權人或在承租期內的有效權利人。如是住宅改建的，應是已辦理“居轉非”手續或事先確認可以辦理“居轉非”手續；如是承租人進行轉租，則要看原租賃合同約定是否可以轉租，如可以轉租，則租賃期不能超過原合同的有效期（即原合同承租期的截止日）。（2）出租人：出租方應與產權人或權利人相一致，簽約人是法人代表的，應有法人代表證書，如是委托人的，應由法人代表的授權委托書。如企業更名造成與產證不一致的，應取得有效證明。2、店鋪狀況（1）面積大小：應與經營業務需要相匹配。能滿足接待客戶時咨詢、查詢、洽談、簽約等的需要。（2）店面朝向。朝向好不僅使人心情舒暢，而且可以節約能源，甚至影響經營業務。一般而言，店鋪以座北朝南為好，相對采光好。但房地產店鋪選擇的朝向不能簡單的一概而言，還要兼顧店面外是否有樹蔭遮光。（3）臨街寬度。在等量面積下，店面的商業價值與臨街寬度成正比。（4）店面高度。店面的高度不僅影響店面的采光和視覺，還會影響店面的裝修和形象。尤其要注意店面上是否有足夠的燈箱位及對樓上業主的影響。（5）可視角度。在其他條件相同的情況下，店面的商業價值與可視角度成正比。位于拐角的店面可視度可大于180度，不在拐角位的小于180度，如兩邊有山墻、其他廣告牌等的遮擋，可能會小于90度。3、租賃價格：一是要通過市場比較選擇可接受的價格；二是付款方式要合理，盡可能分批短期；三是要注意如有轉讓費或裝修補償金或中介費的應分推到租賃期內的租金上。4、相鄰關系。忌與有濃重異味、噪音、污染、雜亂的門店相鄰。（四）競爭因素主要是競爭者（即包括其他房地產經紀企業的門店，也包括本企業房地產經紀企業的門店）的相對距離。同其他商業服務一樣，房地產經紀門店也有一個市場容量和市場屬性對其的影響，如果盲目重復設店，不考慮自己的經營能力和經營特點，簡單地看到其他經紀門店業務繁忙就盲目擠進去開店，距離過近，不僅加劇了企業之間的過度競爭，而且容易造成相對租賃成本高。對于連鎖企業則不僅要考慮與其他門店的距離因素，還要考慮自己所屬門店的相對距離，不僅要看單店開設條件，還要看店與店之間的機會成本。房地產行業的產品先天差異化導致市場自然分流，最大化的避免同質化惡性競爭，緩解了行業競爭局面，在一定程度上增強了房地產經紀企業之間的共存性。隨著房地產存量的不斷增加，房地產商品分類的不斷細化，房地產經紀服務行業的服務產品也會不斷豐富和延伸，房地產經紀的空間會越來越大，但這并不意味房地產經紀企業相互之間沒有競爭，相反，由于目前房地產經紀門店的低門檻、低成本、低交易量，更激化了房地產經紀門店之間的競爭。因此，在選擇店鋪時如何做到“知己知彼”、“量力而行”，就顯得尤為重要。三、門店選址的原則及方法（一）選址的原則1、產權清晰，以滿足政府主管部門對房地產經紀門店登記備案要求。2、讓有需要房地產經紀服務的客戶容易到達。3、與房地產經紀的競爭者相對于有利的位置。4、與門店的經營范圍和經營能力相匹配。5、店鋪的租賃成本在承受范圍內，預期經營有充分消化的能力。一般應控制在目標經營收入的10－15%為好。（二）門店選址的方法1、從眾法即在目標區域內尋找客戶最容易到達的、相對人流較大的位置。如公交站點、超市（大賣場）、證券公司、學校、公園、住宅區的出入口等人口集中或人們常去的位置。2、競爭法即選在房地產經紀活動已經比較成熟、房地產經紀門店相對比較集中的地方，因為，房地產商品的差異性和房地產經紀企業經營定位的差異性決定了房地產經紀門店不僅可以共存，而且對品牌公司來說，還可以通過自己的實力，降低進入市場和占領市場的成本，減少開店的盲目性和縮短客戶培育期；對小公司、小門店來說，也可通過錯位經營、個性服務來減少進入市場和尋找客戶的成本。3、定量法即在對目標區域內的建筑數量和類型、人員數量和結構、房地產交易量等基本情況充分了解的基礎上，對備選位置進行人員流量和流動人員構成做出相對精確的實地勘察、測量、統計。在其中最主要的路段上選址。4、速決法好的位置好的門店，能夠預先獲知，當然是比較理想的，但更多的往往剛一露市就已被人租用，所以要當機立斷，發現好的（能夠滿足主要條件且有較高性價比）店鋪要迅速的拿下，以防迅速的拿下，以防節外生枝，錯失良機。5、分步法對于從房地產經紀企業戰略布局的重要區域，一時又找不到合適店鋪的，只要位置