歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助!感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對您有所幫助項目投資經濟可行性分析盈都攬悅杭州下沙項目可行性研究報告一、項目概論盈都·攬悅項目位于下沙大學城北板塊，東靠安瀾路，南側為新建河，西側鄰近文匯北路、距奧特萊斯廣場約50米。項目總用地面積約2.45萬方，地上總建筑面積約10萬方。項目由3幢18層高層建筑和5幢29層高層建筑組成，呈圍合式布局，中間為中央大庭院。項目大部分建筑南偏東25度設計，不僅保證了良好的采光效果，同時可眺望高爾夫球場及錢塘江景。戶型創新是該項目的最大特色，主力戶型為79—85平米左右的舒適三房兩廳，最小約79平米的三房兩廳做到了舒適度與功能性的完美結合。此外，還有約110平米的四房及部分約135平米頂層空中別墅。大學城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊。南側為杭州下沙大學城，東臨錢塘江，片區有奧特萊斯、九球高爾夫球場等大型配套，規劃有沿江生態公園、五星級酒店、大型商業及眾多教育配套資源。二、環境分析盈都攬悅周邊交通周邊地鐵：1號線-下沙臨江站；公交線路：乘坐868路到達奧特萊斯站即到，周末還可在黃龍體育中心直接乘坐奧特萊斯免費班車到達樓盤現場高速公路：緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達武林廣場僅30分鐘車程盈都攬悅周邊配套教育：大學城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊醫院：東方醫院、新城醫院、邵逸夫醫院下沙分院（大型綜合性三甲醫院）銀行：建行、農行、交行、工行其他：沿江生態公園、九橋高爾夫球場、九洲大藥房、云水苑農貿市場、物美、福雷德廣場盈都攬悅區位交通配置盈都攬悅緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達武林廣場僅30分鐘車程，自駕車到達市中心方便快捷。地鐵一號線計劃于2021年國慶節開通，下沙延伸段也將于近期通車，本項目地鐵文澤路站較近，屆時出行較為便捷。此外，也可乘坐868路到達奧特萊斯站即到；周末還可在黃龍體育中心直接乘坐奧特萊斯免費班車到達樓盤現場，立體交通四通八達。三、市場分析杭州房地產市場。近年來杭州房價上漲幅度較快，主要由于供求關系的嚴重失衡引起。杭州是全國第一個實行土地“招拍掛”的城市，土地的不飽和供應令土地成交價格連年倍升，高額的地價成本直接抬高了房產價格。加上“創業在杭州”一系列引進人才、購房入戶等優惠措施，杭州城市人口不斷增長，市場對房地產的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產價格的不斷上升。2021年，在我國宏觀經濟快速企穩的大背景下，隨著一系列相關調控政策和優惠措施的全面落實，杭州房地產投資、消費的信心得以重新樹立，逐步走出了國際金融危機陰影。壓抑許久的需求在政策帶動下全面爆發，成交量呈井噴式上漲，價格也在短期內創下了歷史新高，杭州房地產市場整體呈現繁榮的景象。2021年的杭州房地產市場，伴隨著多次嚴厲的宏觀調控而起落。從商品房市場的成交量變化與價格走勢來看，市場成交面積萎縮明顯，價格持續上漲。2021年全年杭州市新建商品房的總成交面積為403.7萬平方米，降幅達到44%，銷售量萎縮明顯。2021年，杭州市新建商品住宅市場的成交量走勢與新建商品房市場保持了高度一致。其中三次交易量峰值主要出現在4月份、9月份和12月份，成交面積分別達到41.1萬平方米、50.4萬平方米和59萬平方米。2021年政策維持調控的一年，限購限貸、明碼標價等政策的出臺使得杭州樓市依舊處于政策高壓下，杭州新建商品房和二手住宅成交面積與套數萎縮明顯，成交價格先升后降。整體來看，市場表現可概括為“量縮價跌”。2021年杭州市區新建商品房總成交套數為23441套，同比下降了34.6%；相比2021年的66359套，同比下降了64.6%；。2021年杭州市區新建商品房成交面積為2506397平方米，同比下降38.0%。預計2021年杭州房地產市場成交量將會稍有回升，房價下行。在調控政策持續、開發商資金及年底業績需求等多方壓力下，杭州已經進入了全面降價階段。相信2021年會有更多開發商采取以價換量的方法來消化庫存，回籠資金，以度過樓市寒冬。四、財務分析（一）、拆遷成本分析圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。拆遷成本估算：按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物（水、電、電話、空調以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內地坪等：34929平方米*48元=1676592元6、搬家費、臨時過渡費等：1）、搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2）、過渡費：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用3）、管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元4）、房屋拆遷評估服務費費：35000元5）、獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計。38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。按照a市人民政府令，對a市城市區域內房屋拆遷，在2021年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2021年7月1日開始執行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42021874.2元（二）建筑成本分析對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2021㎡。主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在。。。路靠近。。小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內大致布置。。一棟。15層29.4*13.8*15層；一棟。。12層29.4*13.8*12層；三棟。。12層40*15*12層；一棟。。15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。建設成本估算（一）、工程前期費：1、拆遷成本2、土地出讓金3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元4、人防基金：配套建地下室5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元6、墻改：61460*8=49.168萬元7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元9、質量監督費：61460*2=12.296萬元10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元11、防雷審查：61460*1=6.15萬元12、消防審查：13、文物：0.2萬元14、規劃設計：10萬元15、建筑設計：2021*12+59460*30=180.78萬元16、地質勘探：61460*2=12.29萬元17、測量定位：10萬元18、煤氣增容：2500元/戶19、供水管網配套費：20元/㎡小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計）（二）工程成本1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元3、主體：59460*900+2021*500=5451.4萬元4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元6、小區綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元小計：7527.1萬元總計、8155.03萬元（三）項目費用分析依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：小高層住宅1900元/㎡。。商鋪6000元/㎡。地下車庫800元/㎡銷售收入。住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業稅及附加。142392800*