課后練習(xí)

一、單選題

1.下列情形中，應(yīng)當(dāng)計算繳納土地增值稅的是（b

A.國有土地使用權(quán)出讓

B.房產(chǎn)所有人通過國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)贈與公益事業(yè)

C.甲企業(yè)出資金、乙企業(yè)出土地，雙方合作建房，建成后按比例分房自用

D.企業(yè)等價交換辦公樓

2.（2016年考題）下列房地產(chǎn)交易行為中，應(yīng)當(dāng)計算繳納土地增值稅的是（卜

A.房地產(chǎn)公司出租高檔住宅

B.縣城居民之間互換自有居住用房屋

C.非營利的慈善組織將合作建造的房屋轉(zhuǎn)讓

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入

3.下列情形中，可以享受免征土地增值稅稅收優(yōu)惠政策的是（卜

A.以存量房地產(chǎn)償還債務(wù)

B.事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓辦公用房

C.合作建房的雙方之間建房轉(zhuǎn)讓

D.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過20%

4.2019年3月，某公司銷售自用辦公樓，不能取得評估價格，該公司提供的購房發(fā)票

所載購房款為1200萬元，購買日期為2009年1月1日。允許扣除的購入及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)

稅費80萬元。該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額（）萬元。

A.1280

B.1880

C.1895

D.1940

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，下列允許在計算增值額時扣除的是（卜

A.加罰的利息

B.已售精裝修房屋的裝修費用

C.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費

D.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

6.轉(zhuǎn)讓新建房計算土地增值稅時，可以作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除的是（卜

A.契稅

B.城鎮(zhèn)土地使用稅

C.城市維護(hù)建設(shè)稅

D.增值稅

7.關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策，下列說法正確的是（卜

A.將空置的職工宿舍轉(zhuǎn)讓給政府用于保障性住房，應(yīng)就其全部增值按規(guī)定計稅

B.對因國家建設(shè)需要而被政府收回的房產(chǎn)，按出售房產(chǎn)納稅

C.以房地產(chǎn)作價入股房地產(chǎn)開發(fā)公司，對其將房地產(chǎn)變更至被投資的企業(yè)，暫不征收土

地增值稅

D.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的予以免稅，超過

20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅

二、多選題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于下列（）項目，屬于視同銷售房地產(chǎn)。

A.開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于安置回遷戶

B.開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于職工福利

C.開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于出租

D.開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于換取土地

2.下列國有土地使用權(quán)變動項目中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（卜

A.出讓國有土地使用權(quán)

B.出租國有土地使用權(quán)

C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

D.交換國有土地使用權(quán)

3.下列情形中，應(yīng)按評估價格計征土地增值稅的有（卜

A.提供扣除項目金額不實

B.除瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格

C.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售需要進(jìn)行清算

D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由

4.下列情形中，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行清算的有（卜

A.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的

比例90%

B.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的

C.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的

比例為50%,剩余50%已出租

D.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)

5.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，下列說法正確的有（卜

A.將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費用

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費扣除

C.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的會所等公共設(shè)施成本費用可以扣除

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用可以扣除

6.下列關(guān)于土地增值稅的清算收入，說法正確的有（卜

A.已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入

B.未全額開具商品房銷售發(fā)票的，按銷售合同金額確認(rèn)收入

C.未開具商品房銷售發(fā)票的，按實際收取金額確認(rèn)收入

D.銷售合同所載商品房面積與實際測量不一致并在清算前已補或退房款的，在計算土增

時應(yīng)予調(diào)整

三、計算題

1.2020年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售一幢新建商品房，取得銷售收入11000萬元，

已知該公司支付與商品相關(guān)的土地使用權(quán)費用及開發(fā)成本合計為4600萬元，該

公司沒有按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)傘y行利息，該商品房所在地的省政府規(guī)定計

征土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%,銷售商品房繳納的有關(guān)稅費

625萬元。計算該公司銷售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅。

2.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項目已繳

納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項目，建成10000

平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以每平方米4000元價格全部出售，開發(fā)土地、新建房及

配套設(shè)施的成本為每平米1500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯?/p>

賬面房地產(chǎn)開發(fā)費用為200萬元。已經(jīng)繳納城建稅、教育費附加、地方教育費、

印花稅170萬元，計算應(yīng)繳納的土地增值稅。

3.2019年11月15日，某位于市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）

收到主管稅務(wù)機關(guān)的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設(shè)的W項目進(jìn)行清

算。該項目總建筑面積18000平方米，其中可售建筑面積17000平方米，不可售

建筑面積1000平方米（產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施）。該項目2016

年4月通過全部工程質(zhì)量驗收。

2016年5月該公司開始銷售W項目，截止清算前，可售建筑面積中已售出

15000.80平方米，取得含稅銷售收入5000萬元。該公司對W項目選擇簡易計稅

方法。

經(jīng)審核，W項目取得土地使用權(quán)所支付的金額合計8240萬元；房地產(chǎn)開發(fā)

成本15000萬元，管理費用4000萬元，銷售費用4500萬元，財務(wù)費用3500萬

元（其中利息支出3300萬元，無法提供金融機構(gòu)證明）。

已知：W項目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%。W項目

清算前已預(yù)繳土地增值稅1000萬元。其它各項稅費均已及時足額繳納。

要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題

（1）計算W項目的清算比例。

（2）計算W項目清算時允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（3）計算W項目清算時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用金額。

（4）計算W項目清算時允許扣除項目金額合計。

（5）計算W項目清算后應(yīng)補繳土地增值稅。

4.2017年4月，稅務(wù)機關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項目進(jìn)行土地增值

稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料如下：

（1）2016年6月以17760萬元拍得一宗土地使用權(quán)，并繳納了契稅。

（2）自2016年7月起，對受讓土地50%的面積進(jìn)行一期項目開發(fā)，發(fā)生開

發(fā)成本6000萬元、管理費用200萬元、銷售費用400萬元、銀行貸款憑證顯示

利息支出600萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加290萬元。

（3）2017年3月該項目實現(xiàn)全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元。

（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%,該項目未預(yù)繳土地增值稅；

其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算比例為5%）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)成本包含的項目。

（2）簡要說明房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除標(biāo)準(zhǔn)。

（3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

（4）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

（5）計算該公司清算土地增值稅時應(yīng)繳納的土地增值稅。

一、單選題

1.【答案】D

【解析】選項A,國有土地使用權(quán)出讓不屬于土地增值稅征稅范圍；選項B,房產(chǎn)所有

人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、

公益事業(yè)的，不屬于土地增值稅的征稅范圍；選項C,對于一方出地、一方出資金，雙方合

作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；選項D,房地產(chǎn)交換屬于土地增

值稅征稅范圍，但對個人互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可免征土地增值

稅。

2.【答案】C

【解析】選項C,合作建房后轉(zhuǎn)讓，要繳納土地增值稅。

3.【答案】D

【解析】企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣

除項目金額20%,免征土地增值稅。

4.【答案】B

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟?/p>

務(wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。該公

司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額=1200x(1+10x5%)+80=1880(萬元卜

5.【答案】B

【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；選

項A、C、D均屬于土地增值稅清算時不能扣除的項目。

6.【答案】C

【解析】轉(zhuǎn)讓新建房計算土地增值稅時，城市維護(hù)建設(shè)稅及附加費可以作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有

關(guān)的稅金扣除。

7.【答案】D

【解析】選項A,轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免稅；選

項B,對因國家建設(shè)需要而被政府收回的房產(chǎn)免稅；選項C,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品對

外投資，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，繳納土地增值稅。

二、多選題

1.【答案】ABD

【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權(quán)未

發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

2.【答案】CD

【解析】出讓、出租國有土地使用權(quán)，不征收土地增值稅。

3.【答案】ABD

【解析】納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收:(1)隱瞞、虛報房地

產(chǎn)成交價格的；(2)提供扣除項目金額不實的;(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評

估價格，又無正當(dāng)理由的。

4.【答案】ABCD

【解析】符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面

積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

(4)省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

5.【答案】ABC

【解析】選項D,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

6.【答案】ABD

【解析】土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確

認(rèn)收入。

三、計算題

1.【答案及解析】

收入總額=11000（萬元）

扣除項目合計=4600+4600X10%+4600X20%+625=6605（萬元）

增值額=11000-6605=4395（萬元）

增值率=增值額+扣除項目金額=4395+6605X100%=66.54%

應(yīng)納土地增值稅稅額=4395X40%-6605X5%=1427.75（萬元）

2.【答案及解析】

（1）銷售收入=10000X4000=4000（萬元）

（2）購買土地使用權(quán)=300（萬元）

（3）開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本=1500X10000=1500（萬元）

（4）房地產(chǎn)開發(fā)費用=（300+1500）X10%=180（萬元）

（5）房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除額=（300+1500）X20%=360（萬元）

（6）稅金及附加=170萬元

扣除項目金額合計=300+1500+180+360+170=2510（萬元）

（7）增值額=4000-2510=1490（萬元）

增值率=1490+2510X100%=59.36%

土地增值稅稅額=1490X40%-2510X5%=470.5萬元

3.【答案及解析】

（1）清算比例=15000.84-17000=88.24%

（2）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金=50000+（1+5%）X5%X（7%+3%+2%）

=285.71（萬元）

（3）開發(fā)費用=（8240+15000）X88.24%X10%=2050.70（萬元）

（4）扣除項目合計=（8240+15000）X88.24%+2050.70+285.71+（8240

+15000）X88.24%X20%=26944.78（萬元）

（5）增值額=50000+（1+5%）-26944.78=20674.27（萬元）

增值率=20674.274-26944.78X100%=76.73%

清算后補繳土地增值稅=20674.27X40%—26944.78X5%-1000=5922.47

（萬元