商務酒店投資可行性分析報告一、項目基本建設狀況商務酒店位于淮安市宏元國際廣場西南側，和平7路側，距離翔宇大道約400m。主體建筑高33層，建筑面積約12307㎡。三至三十三層每層397㎡，三至十四層累計4367㎡，一層、二層擬做餐飲使用；三層至十四層共有房間100間，每間面積約26㎡（含衛生間）。配套工程實施狀況三、周邊市場調查該項目地處xx市宏遠小商品批發市場中，靠近建設路東段，毗鄰家電市場；周邊行政單位多為陜縣政府的二級或三級機構，有公路局、供銷社、陜高、醫院等單位。市級單位有市供銷社、三中、物資公司等單位。效益好的企事業單位極少，整體消費水平較低。周邊較好的酒店有國風會館（客房98間，現出租率60[%]，平均房價140元左右），美華商務酒店（客房77間，現出租率70[%]，平均房價130元左右）。周邊商鋪出租狀況，建設路臨街紅場一層35元∕㎡，項目地東側三層樓一層35元∕㎡。四、投資可行性分析酒店建筑主體出租價為12元∕㎡（含地下室），東側商鋪樓三層出租價擬定為20元∕㎡（有但愿談到12元∕㎡）。出租年限為，有但愿談到。1、項目投資明細及預計費用⑴地溫空調109萬（含空氣源熱泵系統）；⑵消防系統59萬；⑶電梯20萬；⑷三樓至六樓客房裝修72間×32㎡∕間×500元∕間＝115.2萬元；⑸公共部分裝修1043㎡×250元∕㎡＝26.075萬元；⑹物品配備16800元∕間×72間＝120.96萬元；⑺燃氣接入開口費2萬元及內部管路⑻暖氣接入開口費31.1150萬元及內部管路⑼以上費用累計為450.235萬元（不含暖氣和燃氣）投資回報分析⑴若以450.235做為總投資，預計三年回本，預計經營利潤為35[%]，做下列分析：預計年經營收入為450.235萬元÷3年＝150.0783萬元÷35[%]＝428.7951萬元預計100[%]出租率、平均房價：428.7951萬元÷12個月＝35.7329萬元÷（72間×30天）＝165.43元此房價與周邊市場結合，房價過高，不可取。⑵若以450.235做為總投資，預計三年回本，預計經營利潤為40[%]，做下列分析：預計年經營收入為450.235萬元÷3年＝150.0783萬元÷40[%]＝375.1957萬元預計100[%]出租率、平均房價：375.1957萬元÷12個月＝31.2663萬元÷（72間×30天）＝144.75元此房價與周邊市場結合，房價過高，不可取。⑶若以450.235做為總投資，預計三年回本，預計經營利潤為45[%]，做下列分析：預計年經營收入為450.235萬元÷3年＝150.0783萬元÷45[%]＝333.5073萬元預計100[%]出租率、平均房價：333.5073萬元÷12個月＝27.7923萬元÷（72間×30天）＝128.67元預計95[%]-75[%]出租率、平均房價：27.7923萬元÷（72間×30天×95[%]）＝135.44元90[%]）＝137.86元85[%]）＝145.97元80[%]）＝160.23元135元-138元左右的平均房價市場較容易接受，但90[%]-95[%]的年平均出租率經營壓力較大。⑷若以450.235做為總投資，預計四年回本，預計經營利潤為35[%]，做下列分析：預計年經營收入為450.235萬元÷4年＝112.5588萬元÷35[%]＝321.5964萬元預計100[%]出租率、平均房價：321.5964萬元÷12個月＝26.7997萬元÷（72間×30天）＝124元預計95[%]-75[%]出租率、平均房價：26.7997萬元÷（72間×30天×95[%]）＝130.6元90[%]）＝137.86元85[%]）＝145.97元80[%]）＝155.09元135元左右的平均房價市場較容易接受，但90[%]-95[%]的年平均出租率經營壓力較大。⑸若以450.235做為總投資，預計四年回本，預計經營利潤為40[%]，做下列分析：預計年經營收入為450.235萬元÷4年＝112.5588萬元÷40[%]＝281.397萬元預計100[%]出租率、平均房價：281.397萬元÷12個月＝23.4497萬元÷（72間×30天）＝108.56元預計95[%]-80[%]出租率、平均房價：23．4497萬元÷（72間×30天×95[%]）＝114.28元90[%]）＝120.62元85[%]）＝127.72元80[%]）＝135.70元135元左右的平均房價，市場接受困難不大；80[%]的年平均出租率通過經營應當能夠達成。經營成本、費用分析從經營角度，在確保服務品質的前提下，核算固定成本費用，核算經營盈虧平衡點，再結合市場接受的平均房價，核算投資回報。⑴總租金為6223㎡×12元∕㎡＝74676元∕月×12個月＝90萬元若將一層按40元∕㎡，二層按20元∕㎡出租，可得收益為938㎡×2（30元∕㎡－12元∕㎡）＝33768元∕月酒店實際房租74676元∕月－33768元∕月＝40908元∕月÷4347㎡＝9.41元∕㎡⑵人工費用：店長1人2500元∕月領班2人×1200元∕月＝2400元∕月前臺4人×1000元∕月＝4000元∕月客房9人×950元∕月＝8550元∕月公衛2人×950元∕月＝1900元∕月工程2人×1200元∕月＝2400元∕月保安3人×1000元∕月＝3000元∕月累計23人24750元∕月⑶水電費30000元∕月⑷物耗、一次用品、洗滌費15000元∕月⑸管理費用5000元∕月⑹以上累計115658元∕月加上每月投