肇慶項目市調溝通會版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳世聯地產顧問股份有限公司所有，未經深圳世聯地產顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。主要調研物業涉及6個區域，包含4個酒店，3個核心商業圈，6個重點商業項目，22個樓盤和地塊勘探四會市大旺三水獅山禪桂蘆苞大旺：凱悅酒店聯邦商務酒店市中心幾條商業街賀華購物廣場益萬家百貨大旺市場水岸花城B區御景臺花園名仕豪庭天河豪庭獅山：中恒國際酒店中恒海輝城穆天子山莊上林苑西堤國際花園錦繡桃園水晶灣依云小鎮丹灶鎮東海名都三水：東海藍灣雅居樂花園時代城花園酒店（商業和寫字樓）三水廣場四會：錦繡棕櫚園海倫堡·新天地翡翠山河盈峰國際時代廣場珠江新城蘆苞：錦江豪庭地塊勘探世聯地產佛山分公司客戶經理陳經理世聯地產佛山分公司策劃經理江經理（四會人）佛山市獅山鎮某建筑單位老板四會某項目高級策劃耿女士敏捷地產四會錦繡棕櫚園客戶經理徐先生

南海經濟開發區管委會投資促進局企業開發規劃科副科長陳先生佛山世聯蘆苞錦江豪庭項目經理梁先生

佛山世聯金地九瓏璧項目經理黎先生

佛山世聯明珠灣項目經理林女士

訪談涉及專業人士、消費者、政府人士等共計27組…………4本次溝通是在資料未完全獲取、未分析透徹的情況下的簡單初步溝通，主要是為項目前期工作進行一次總結與溝通，并初步找出我們的思考方向及分析角度，如果與貴司有不同的意見，希望能及時提出，以助于共同做好項目溝通目的：匯報市調主要工作，每天的工作內容及流程提出對于市場的初步、直觀的分析與判斷提出項目的幾大關鍵點的思考角度進一步溝通項目的目標和需明確的內容項目本體解析市場調研信息項目后續工作方法關于項目的幾個思考點區域屬性：位于國家級高新區，屬于廣佛半小時生活圈范圍內，交通和規劃條件好，必然會加速區域的發展1998省級高新區，享有地市一級的經濟管理權限2002遷園大旺，正式掛牌運作2008廣東省首批示范性產業轉移園2010國家級高新區2004廣東省吸收外資重點工業園區2009省重點打造高新區321國道三茂鐵路廣佛肇輕軌二廣高速公路肇慶至廣州白云機場快線珠三角外環高速公路50公里45公里30公里地塊屬性：大旺商住發展區，高容積率，中大規模開發項目項目位于大旺高新區南端，離中心區距離6公里，目前區域成熟度欠缺；地塊周邊目前基本無生活配套設施；40萬的建面在當地屬中等偏大規模的項目開發；3.5的容積率，基本為高層項目；物業類型不受限制，需根據市場需求確定。技術指標占地面積113787.45㎡建筑面積398256.08㎡容積率≤

3.5用地性質商住用地規劃內容住宅、商業及配套各物業比例也無限制條件中心服務區6公里約10分鐘車程項目地塊迎賓大道項目地塊（170.68畝）地塊屬性：臨近二廣高速出口，廣佛肇輕軌站和客運站，交通位置優越，但目前公交系統不發達；也無其他資源優勢租用廠房廣佛肇輕軌迎賓大道綠道村民房綏江高壓線區域為租用給軌道公司做施工場地，預計要到2012年年中才能歸還。項目屬性界定：國家高新區、交通位置優越但無自然資源的中等規模高容積率商住項目區域屬性項目屬性中等規模本項目總占地113787㎡，建面398256㎡，有商業配套交通位置優越臨近二廣高速出口、廣佛肇輕軌站臺和客運站等無優勢自然資源昭示性好，但無優勢自然資源高容積率容積率3.5產業新城國家級高新區項目本體解析市場調研信息項目后續工作方法關于項目的幾個思考點1大旺區域市場分析北江迎賓大道大旺大道廣佛肇輕軌北部新區

中心城區臨江片區輕軌片區政府推動規劃，配套完善政府強勢推動，規劃起點高，城市配套完善未來新城區將會取代老城區成為城市價值最高的區域生態條件良好，東臨龍王廟水庫，西靠大南山，風景宜人規劃以聯排為主，部分多層住宅總規劃面積4500畝，首期1000畝交通優勢突出位于大旺大道和迎賓大道兩條主干交匯處靠近廣賀高速大旺互通臨近廣佛肇輕軌大旺站站臺有一定資源，北接雕塑公園，東臨北江規劃以中高層為主緊鄰北江，一線江景盡收將承載商業、居住、休閑、娛樂等重要功能規劃以中高層為主，規劃面積1220畝大旺高新區：按區域規劃可劃分為四大居住片區，商業主要集中在中心城區，本項目位于輕軌片區，周邊目前還很荒蕪2009年典型樓盤銷售情況去化速度規劃至2015年：總人口約24萬常住人口約18萬

《肇慶市城市總體規劃(2007-2020)》大旺去年年消化量11.36萬，各盤年消化量1～2萬平方米！未來產業轉移，人口增長，為房地產市場帶來樂觀的市場機會本項目占地170畝2009年2010年2011年2012年2013年2014年天和豪庭占地3.8萬，建面11萬，1063套名仕豪庭尚城國際駿馬項目占地5.3萬，建面16.1萬占地200畝，建面20多萬占地5.5萬，建面16.8萬占地150畝未來樓盤入市時間市中心項目水岸花城占地90畝恒旺項目占地80+160畝集中入市期未來供應未來供應量也較大、入市時間集中在2011～2012年間，因此競爭風險也將增大公園路政德大街景升南路如意路天成路業態：超市＋小型集中賣場＋集貿市場＋零售定位：區域性商業中心迎賓大道華僑路賀華購物廣場益萬家超市紅蜻蜓香江市場衣服·棚戶區商鋪密集區樺灝泰花園金鳳凰酒店N商業市場：集中在大旺城區，政德大街北部商業生活區域集中，賀華購物廣場南北街區初步形成區域性商業地帶未來供應商業市場：以較初級的超市為主力的零售型百貨和商業街鋪為主，均是利用裙樓底商，無獨立商業體；酒店數量少，無特殊活動，入住率一般公園路政德大街景升南路如意路天成路迎賓大道華僑路80元/㎡/月40－50元/㎡/月50元/㎡/月100元/㎡/月50－60元/㎡/月內街60元/㎡/月街區政德大街華僑—如意路之間內街景升南路公園路天成路商鋪類型大量五金店生活類小商店餐飲、衣服店五金、裝修店餐飲、醫院N新城商業2商業市場：街鋪廣布住宅底商，街鋪小而密，檔次較低，出租率高，租金也較高占地面積物業類型商業形態寫字樓翠景苑45畝多層底商——榕園60畝多層底商二層嘉富華庭40畝多層底商二層尚林苑1.2萬㎡多層底商二層水岸花城90畝多層、小高臨街商業——御景臺50畝多層、小高底商二層名仕豪庭200畝多層、小高底商、集中商業獨立天和豪庭3.8萬㎡小高底商——產品初級，同質化嚴重但已有綜合體項目出現1項目普遍占地小，遠未達到大盤標準但已出現向規模化發展的趨勢2品質感普遍不高但新開樓盤已經顯現優化趨勢3市場上仍未出現有影響力的行業領導者4園區背景案例分析市場研判住宅發展階段：從市場上判斷，房地產開發處于初級階段，盡管產品多元化趨勢已經開始顯現，但仍缺乏創新型產品一房二房三房四房復式翠景苑嘉富華庭榕園尚林苑名仕豪庭御景臺天和豪庭水岸花城空缺空缺戶型一房和復式產品存在空缺供給集中在70-90㎡的兩房和100-130㎡的三房建筑類型3-5層洋房、高層和低密度物業產品存在空缺供給主要集中在多層、小高層戶型3-5層洋房多層小高層高層低密度住宅翠景苑嘉富華庭榕園尚林苑名仕豪庭御景臺天和豪庭水岸花城空缺空缺建筑類型客戶敏感點機會研判產品類型：【戶型】主力戶型：70-80平米的兩房，90-120平米的三房；一房和復式產品存在空缺；【建筑類型】多層、小高層為主，洋房、高層和低密度產品存在空缺園區背景案例分析市場研判建筑風格及園林：風格不明顯，缺乏鮮明的主題，品質感較低；對比也發現好的社區環境市場接受度高，能實現較高溢價御景臺花園物業：多層（主力）、小高層（13層）開盤：2007年亮點：園林打造精致、臨近大旺公園銷售期段總均價：3400元/m2嘉富華庭物業：多層開盤：2007年亮點：無均價：2600元/m2園區背景案例分析市場研判社區配套：大多數局限于臨街底層商鋪和停車位配套，功能不全；商業教育醫療文化體育設施停車配套御景臺建材、休閑中心———全地下停車水岸花城建設中———不確定天和豪庭建設中———不確定名仕豪庭集中商業、底商幼兒園—置地廣場、會所、游泳池地面架空層尚林苑銀行、建材———地面架空層榕園娛樂城、超市、銀行、藥店——兒童娛樂場所地面停車嘉富華庭中檔餐飲、建材、裝飾、經濟型酒店幼兒園—兒童娛樂場所首層車庫翠景苑中低檔餐飲、水店、西式快餐店———地面架空層強中弱商業配套強中弱教育配套客戶敏感度客戶關注點商業娛樂醫院強中弱運動教育車位百貨中高檔餐飲超市4S店美容美發高檔酒店初中高中小學幼兒園大學關注教育配套的客戶中，33%的客戶子女處于學齡前，45%的客戶為婚齡未育青年70%的客戶最為關心的配套是大型超市，其次是中高餐飲，33%57%的客戶關注教育配套其中，幼兒園教育的需求旺盛48%的客戶關注商業配套其中，關注度最高的是大型超市和中高檔餐飲所有基礎數據來源于市場調查問卷客戶敏感點機會研判社區配套：客戶最為關心的是教育、商業配套投資客——目前的投資客多來自廣州、佛山等地，且與大旺存在一定的工作緣、地緣關系泛公務員——大旺目前的泛公務員人數大概為1600余人，占總人口比約為1.2%，對居住環境要求較高，目前多在區域外置業，有高品質產品可加以引導生意人——城鎮個體私營從業人數6220人，經濟實力較強，存在一部分改善性換房需求和購買商鋪的能力企業客戶——70%以上是產業人口（2009年園區總人口約13萬人）至目前止，全區已累計引進各類工業企業500多家，其中已投產150多家，包括美國、加拿大、韓國、日本、澳大利亞和香港、臺灣等十多個國家和地區以及國內知名企業落戶投資客泛公務員生意人企業客戶人數高低客戶現狀客戶定位未來趨勢數據來源：肇慶統計年鑒、市調訪談客戶：原本地居民、工廠中高管理層、泛公務員以及周邊投資客是主要購買人群

肇慶宏通置業有限公司隸屬平時入住率60%左右，廠房的生意人；最近因為賽車場比賽爆滿入住率擁有會議室約1300㎡820㎡/10000元；382㎡/5000元;95/1800元(基本在此基礎上有6~7折優惠）

會議

規劃有網球場、籃球場，大型休閑中心康樂雨花西餐廳餐飲套房635元/天（景觀/65㎡）595元/天（暗室/65㎡）標單395元/天（35㎡）*折后價房價酒店建筑面積3.36萬方。酒店共15層，地下一層，2010年2月落成，目前開通4~9層，共120套房規模星級酒店（準五星級）標準肇慶市大旺高新區迎賓大道東側地址商務酒店——凱悅酒店酒店物業1中國石油天然氣管道局獨資隸屬平時入住率80%左右，廠房的生意人；最近因為賽車場爆滿入住率無

會議

無康樂無餐飲標間208元/天豪單188元/天房價利用住宅一二層，共50間客房規模商務酒店標準高新區龍王廟大道嘉富華庭D棟二樓地址商務酒店——聯邦商務酒店酒店物業2單體商業——賀華購物廣場商業物業1物業地址肇慶大旺政德大街與知情路交匯處香江豪苑開發商佛山商業連鎖有限公司總體布局屬于香江豪苑底商，共地上兩層，總體量約6000㎡，首層南、北、西三面設臨街鋪。首層設有臨街鋪和內部各獨立柜臺；二層設有超市，內部設有柜臺。近入口口處二層打空，算作中庭；步梯、電梯各1部，并排設置，總共1個出入口，主通道2.4m寬。次通道1.5m寬，首層高5.4m，二層高3.3m配套內部服務臺（包括寄存處）、電梯、步梯各1部、停車場、廣場休閑桌椅外部香江市場、建設銀行、公交車站、零食鋪、書攤商業類別零售型百貨+超市出租率內鋪有兩間空置，外埔唯有面向香江市場的，南面臨街鋪空2間租售形式內鋪只租不售，街鋪可租可售商鋪面積進深約6米，開間4-16米不等單體商業——賀華購物廣場商業物業1車位情況商場西北兩面有約8m寬的場地供停車和休閑進駐品牌特步、361度、和平大藥房、勁霸男裝、啄木鳥、稻草人、老爺車業態分布

首層街鋪：中域電訊、嬰幼兒用品、德億堡餐飲、特步服裝、涼茶、書攤、珠寶；首層內鋪：電訊、男裝區、女裝區、童裝區、鞋帽、包箱、時尚區、服務臺等；二層超市：魚類鮮肉、果蔬、糧油調味品區、面包、熟食、五谷雜糧、冷凍食品、散裝區、食品區、茶莊、黃金玉器、家電、化妝品、清潔用品、床上用品、廚具家雜、精品、文體用品等；二層鋪位：藥店。點評1.項目與香江市場在人氣上相互促進，成為片區最為繁華的區域2.作為片區單體面積最大、人流最旺的核心商場、其經營業態過于單一，商品整體檔次低端，僅能滿足片區居民基本生活需要3.門口基本沒有景觀的設置，商場雖是2008年開始經營，但商場結構簡單、裝修較為低端4.雖然人氣上與香江廣場形成互補，但香江廣場較為臟亂的形象也為項目帶來一定形象上的負面影響5.在家具家電、數碼產品等用品上選擇面太窄，無法滿足當地居民的需求6.較小的體量、單一的業態、配套的不足致其不足以稱之為購物廣場，隨著當地居民的需求層次的不斷提升，項目終究會被取代單體商業——益萬家百貨商業物業2物業地址肇慶大旺政德大街政德花園底商總體布局政德花園底商，地上首層，總面積約1600㎡；出口和入口分別位于兩個臨街面，主通道2m寬，此通道1.5m寬；兩面臨街面沒有街鋪。配套內部南面約8m進深場地、服務臺、投幣寄存處、通風設施、藥店、手機鋪外部香江市場、建設銀行、公交車站商業類別超市出租率滿鋪經營租售形式只租不售，統一經營商鋪面積入口處柜臺：益萬家通訊、茶茗、煙酒、益萬家藥房中間貨架：水果、日雜、精品、文體用品、糧油、床上用品等東面最深處：男裝、女裝、兒童裝、鞋帽、皮具、箱包等點評1本超市規模僅次于賀華商場內超市，是大旺第二大現代購物場所，與賀華購物廣場形成商圈核心2.業態齊全，基本上涵蓋了所有日常生活用品，服飾、鞋帽、箱包等耐用品檔次適中，迎合了當地居民的需求層次；3在人流量與賀華商場的較大差距，反映出其面臨較大的來自賀華購物廣場的競爭壓力。隨著商圈升級，其首位度將進一步下降。單體商業——大旺市場商業物業3物業地址肇慶大旺政德大街以北舊城區總體布局地上兩層，一層農貿市場面積約5000㎡，二層富佳百貨面積約1400㎡；主通道寬約2m，次通道約1.2m商業類別農貿市場+超市出租率滿鋪經營租售形式只租或者承包不售商鋪面積首層農貿市場：水果、蔬菜、日雜、肉類、水產類、副食品干貨、五金、煙酒、批發部等；二層超市：小家電、日雜用品、化妝品、音箱、玩具、精品、服飾、珠寶等。點評1.建成于大旺開發以前的村落時期，過道不足1.5m，層高偏小、規劃混亂、衛生條件差，是個典型的舊式落后農貿市場；2.超市內珠寶行的業態與外面臟亂的形象顯得張冠李戴；日常生活用品尤其是食品類消費屬于慣性消費，對目的地的交通便利性、易達性敏感度非常高，因此農貿市場經營狀況一度良好，部分業態超過香江市場；3.該市場與香江市場距離不足300m，后者購物環境相對好，但后者的出現并沒有對其經營帶來多大沖擊，顯示出大旺本地居民對購物環境的要求意識比較淡薄；4.由于其所處地段100m范圍內都是住宅，包含部分社區，因此該市場的經營將長期保持穩定。地址肇慶大旺政德大街香江豪苑底商開發商肇慶市香江豪苑房地產有限公司總體布局屬于香江豪苑底商，地上1層，總體量約15000㎡，目前投入使用約9000㎡；分為南面臨街鋪5間、北面臨街鋪位12間、內鋪12間、內街鋪45間內部檔位，2個大門，2條開放式內街，共4個出入口。出租率90%開業時間2008年初租售形式內鋪只租或承包不售，臨街鋪可租可售商鋪面積臨鋪進深約6m，開間5-10m不等；內街鋪：進深約4m，開間3-5m不等業態分布臨街鋪：日雜批發部、糧油店、廚具百貨、診所、水果連鎖超市、煙酒專賣店、副食品批發部、副食品干貨批發市場、日雜百貨店。內鋪：日雜百貨、五金、副食品干貨、熟食等。內街鋪：蔬菜、日雜、水果、副食品干貨等。點評無論總體量還是已投入使用體量都是大旺最大的農貿市場。有停車位，保安管理，對于農貿市場是比較現代的管理方式。相對舊城區的大旺市場，其最大的優勢是位于開發區，人氣旺盛，臨街鋪經營效果更好，但是內部檔位尤其是肉類和果蔬類檔位，經營狀況不如大旺市場，主要是因為此類消費習慣性非常強，消費者通常就近消費，對地段的便利性與可達行非常敏感。所處地段屬于大旺新拓開發區，與賀華商場相得益彰，二者成為大旺目前的商業核心，但也正因如此，租金水平高。附近有政德花園等小區，人氣上更具便利性。商業物業4香江市場——依靠高新區成長起來的新商業代表

項目大旺政德大街總體以華僑路——迎賓大道間為主，政德大街北側臨街商鋪眾多，南側很少，兩側商鋪約80間。商鋪租金西段低東段高，東段：60-80元/㎡/月，西段：50-60元/㎡/月。商鋪業態主干道臨街約25家鋪面，17個店，其中10家五金店，餐飲2家店，醫院、、嬰幼兒用品、衣服、孕婦保健、陶瓷店各一家。商鋪無閑置，有轉租。商鋪面積政德街西段進深6-10m，開間4-10m，以面積為30-40㎡的鋪位居多；政德街東段進深10-20m，開間5-10m，以面積為60-80㎡的鋪位居多，層高約5米其中1家醫療診所和1家科技公司，面積約300㎡；部分商戶三個鋪面。商鋪業態整體分布情況業態五金、建材、家具、陶瓷醫院餐飲其它比例59%5.8%11.7%23.5%點評政德大街是大旺的主干道之一，雙向6車道，貫穿舊城區和開發區，交通很便利，臨街主要業態是五金機電與建材也是理所當然。商鋪以五金、橡膠、機電、鋁材為主。由于賀華商場和益萬家百貨的使用該街道租金大幅上漲。從業態上看，西側主要是五金、發廊、日雜、煙酒行等，東側則基本形成了以五金機電和建材為特色的一條街；總體而言，西側大旺舊城區是生活，東側開發區是五金建材特色區除去四家旅館，悅凱酒店，目前金鳳凰酒店在政德街南側在建，未來會進一步提升消費檔次。據統計市調數據得，政德大街商業總體量為4200㎡。臨街商業5政德大街商業集中，是最繁榮的商業街道，但其雙向車道和多五金店不適合做為商業步行街臨街商業6項目大旺景升南街，華僑路，如意路，公園路，天成路，相關內街總體東西分別以迎賓大道和華僑路為界線，北側為景升南街商鋪后門，南側到香江市場，共市調74間商鋪。商鋪空置相關街道兩側，除過家住外，生意店鋪全部在使用中，部分店鋪有轉租。商鋪面積整體進深6—15m，開間5-6m，部分打通兩到三個相鄰卡位的商。商鋪業態整體分布情況業態家紡、服飾五金、機電、材料家具、燈飾文體用品餐飲、商店其他數量1915761710比例26%20%9%8%23%14%點評這些街道在等級上屬于大旺的2級街道，不過其與高新區主干道迎賓大道相交匯、東靠高新區政府、使其成為大旺人氣新城發展街道。業態豐富，以材料(塑膠、陶瓷、建材等)、五金機電、服飾、家電、家紡、餐飲/小食店居多，但是業態上并沒有形成特色，呈現多樣化特征，從中也可以看出其地段的優越性。所處地段還不夠成熟，但租金以達50元//㎡/月，空鋪少，可見居民看好大旺的發展前景。各類商鋪基本涵蓋了消費者需求的方方面面，豐富了區域的商業功能，滿足具名最基本層面的日常消費需求。據統計市調數據，該街道商鋪體量約5000㎡。受到大旺高新區發展的帶動，商鋪遍布賀華商場為核心的周邊街道御景臺花園：依托外立面和優質園林，成功吸引大旺中高端人群，實現大旺在售樓盤最高單價位置高新區大旺公園廣場對面（天城路）開發商肇慶市弘基地產開發有限公司規模占地面積50畝，總套數600多套產品形式多層/小高層；三期中最高13層，毛坯戶型配比一房：面積40㎡左右；二房：面積70-90㎡；三房：面積約130㎡，各戶型占比平均底商一層，層高5m，經營業態包括建材店、餐飲、家裝、桑拿中心等；租金約20—30￥/㎡，賣價13800￥/間，鋪位尚余8間；二層層高4米，寫字樓租售客戶本地：外地=5:5，公務員、生意人、中高管各占1/3，其中本地客戶以公務員、生意人為主，外地客戶以廣州、東莞、佛山投資和高新區中高管人員為主.自主剛需為主，投資客戶小于三成銷售狀況07年9月開盤，一期為多層，二期為小高層，三期小高層，3期2010年5月開盤，共推出500多套，南北、東西朝向都有，售價4700—5000￥/㎡。80%賣出，新調控政策后銷售速度減緩，預計年底能售完。園區升級后，有投資客增多跡象。賣點優質園林，送空中花園，送閣樓配套沿街商鋪住宅物業1水岸花城B區：毗鄰大旺公園的水系，遠離工廠，環境條件優越，樓間距較寬位置高新區大旺公園東邊（天城路）開發商肇慶市高新區萬都房地產開發有限公司規模建筑面積：35934.77㎡產品形式高層，15層，毛坯戶型配比二房：面積77-88㎡，AB棟共120套三房：面積103-122㎡，153㎡入戶花園房，C1C2棟共150套底商兩層24間天城路一側沿街鋪位，一層15000￥/間，二層8000￥/間，售賣情況一般客戶多為已有大旺戶口的工業園工作人群，少許本地公務員，少許廣州、佛山投資客銷售狀況價格在4200-4500￥

/㎡，統計銷控表已售出約40%賣點緊鄰大旺公園，無工廠，環境優美配套單獨2層商業街，待推；兒童樂園；51米超寬樓距在建售樓處住宅物業2名仕豪庭：新城區首個在售項目，綜合社區，配套齊全，包括五星級酒店、會所、商業等位置肇慶市大旺高新區迎賓大道東側開發商肇慶宏通置業有限公司規模占地面積200畝，建筑面積20多萬，容積率，一期296戶產品形式多層/小高層16f，一期8棟多層240套，1棟9f的小高層72套多層一梯兩戶、小高層一梯四戶戶型配比二居：面積87-90平米三居：面積102-123平米頂層復式：面積132-220平米底商規模，面積，開間，進深，層高4.8m，經營業態客戶外地到本地工業園工作人居多，由于戶口問題買房條件受政策影響較大，需滿一年以上或者社保辦理一年以上者可辦按揭銷售狀況08年開盤，09年7、8月賣完，月銷售20-30套，目前已經售罄（推遲交房近一年時間引起業主不滿）賣點規模大、有較好的遠景規劃配套沿街商鋪、準五星級酒店（凱悅酒店）、會所、置地廣場（未建）、幼兒園（未建）住宅物業3天和豪庭：大旺首個開售的全小高層項目，地處新老城交界處，毗鄰中小學、車站等位置高新區迎賓大道轉建設一路規模占地面積3.8萬㎡，建筑面積12萬㎡，容積率3.0，總公800多套產品形式9棟小高層，共18層，近40米高戶型配比二居：面積88-96㎡，128套，占比17%三居：面積89-126㎡，608套，占比81%四居：面積146㎡，16套，占比2%底商建設路及南北兩條規劃路全為街鋪，一層.80-120㎡客戶未取得預售許可證，目前開始內部發售，處于客戶積累初始期銷售狀況工程進度到了8層；均價4000￥/㎡，高層能賣到5000￥/㎡，預計元旦開盤賣點周邊的教育資源，配套齊全，低密度樓盤間距，高綠化，整層封閉做1：0.7停車位配套沿街商鋪，中高端園林，南北通透住宅物業42獅山市場區域分析獅山鎮于2005年1月10日正式成立，由原獅山街道、官窯鎮、松崗鎮、小塘鎮合并而成。面積256.09平方公里，是全區面積最大的鎮。※鎮中心板塊：特征：主要發展城市型住宅和酒店、商業等城市配套；代表項目：水晶灣※小塘板塊：特征：為城市老城區，也是未來城市居住的發展區；代表項目：上林苑※南國桃園板塊：特征：為發展旅游休閑的度假區，主要以偏高端的住宅項目和休閑度假旅游酒店為主，如洲際酒店等；代表項目：丹楓白露市場概況南國桃園板塊鎮中心板塊小塘板塊獅山園區按發展集聚和功能主要分六個園區，住宅主要分為三個板塊獅山鎮歷年商品房成交情況年份已售總建筑面積（m2）成交樓房均價（元/m2）2006年461447.8234912007年502489.8340512008年249052.574886去化情況獅山鎮房地產業發展規劃時間2006年2010年2020年住宅用房約135萬平方米約430萬平方米約1345萬平方米商旅\辦公用房5萬平方米10萬平方米35萬平方米30～50萬人口規模的中心城鎮，南海新的城市副中心商品房銷售建筑面積逐漸上升，均價不斷提高，市場交易空間增大分類客戶特征關注點目前居住特點及購房目的中高級泛公務員多為外來獅山5-10年，少量本土人士，向往高品位的生活，希望改變自己的傳統居住方式，行事低調，不張揚；地段、品質、配套設施、物管多已購置洋房產品//自住，改善住房條件普通泛公務員/職工為了房、車而奮斗，向往新的生活方式，喜歡聚集；價格、交通、配套、品牌獅山區域內洋房（湖景灣等）工業園內企業主多為外來獅山5-10年，少量本土村民財富積累成功，對身份認同感需求極強環境、配套、品質、保值增值性自建別墅或已購置其他別墅，擁有多套物業，多居住在禪桂區域//改善居住條件，增加固定資產購房工廠中高級管理及技術人人員由于關注工作的持續和穩定性，購房更為看中環境、價格承受能力有限環境、價格、配套、物管工廠特殊宿舍或洋房//自住，改善居住條件小個體工商戶關心財富與機遇，購房主要考慮生活和事業便利性，看中配套、居住舒適環境、物管、保值增值性、教育租房或已購置商品房//改善居住條件工業園外資或合資企業主多為外籍人士，基本不再本地購置物業，多為租賃高端物業（約占工業園40%）配套，環境，形象品質在南國桃園、廣州或禪桂租賃高端物業客戶分析總體客戶關注環境和配套設施,洋房仍有較大需求，別墅型物業有潛在的市場獅山房地產市場分析結論洋房均價5000－6000元∕平方米，廣佛都市圈的價格洼地中低端洋房仍有較大市場，戶型更具多樣化依托優勢資源，高端別墅市場進一步擴展剛性需求主導市場，交通改善，禪桂、羅村等周邊鎮區置業客戶增多品牌發展商進駐，品質大盤出現，催生了區域房地產市場的成熟度，同時競爭也日益激烈星級酒店——中恒國際酒店酒店物業1位置南海區獅山鎮桂丹路99號標準星級酒店（準五星級）規模樓高9層，共有客房總數62間房價高級客房：738元（30~33㎡/44間）豪華客房：838元（55㎡/6間）女式客房：918元（58㎡/2間）標準套房：1048元（76㎡/6間）高級套房：1338元（98㎡/2間）

豪華套房：1598元（98㎡/2間）

餐飲和漢亞洲餐廳（一層）康樂中恒會商務俱樂部（一~三層）、中恒健康中心（五~六層）、棋牌室（九~十層）會議無正規會議室隸屬中南恒展集團（中恒海暉城物業配套性質）入住率平日超過80%，重大展會期間爆滿配套佛山一環中恒會商務俱樂部、中恒健康中心、棋牌室享受中恒海暉城游泳池中恒海暉城：位于佛山一環一個入口處，受到擠壓效應影響，吸引眾多城區客戶置業位置南海區獅山鎮桂丹路99號開發商中南恒展集團規模建筑面積：35萬㎡；建筑面積：100萬㎡產品形式高層，小高層戶型配比首期約300套貨量,80-150平二期首推50-90平小戶型,

80-130平戶型在售89.78m2兩房兩廳,118.56~133.77m2三房兩廳客戶以獅山本地客戶為主，獅山本地企業主、公務員及周邊鎮區客戶，受到擠壓效應影響，吸引眾多城區客戶置業，禪桂客戶銷售狀況在售二期香緹灣29棟87-92㎡，22、23棟117-135㎡，帶精裝修，售價為6500-7000元/㎡賣點百萬平米水岸花城，近20000平方米的中央湖泊，近2公里的湖畔水岸線，超過45％的綠化率。配套項目周邊具備教育資源的支持，距離現時的獅山鎮區中心城區10分鐘的車程，中心鎮區基本配備購物、休閑、娛樂、醫療、教育等市政配套設施。為業主配套的中恒國際酒店在建住宅物業1二期,香緹灣

樓王一期穆天子山莊：2008年前獅山唯一別墅大盤,以自然景觀和區位條件作為項目優勢位置南海區獅山大道83號(佛山一環科技西路出口)開發商佛山市南海區穆天子房地產投資有限公司規模占地面積66萬m2，建筑面積90萬m2產品形式別墅、洋房戶型配比生態疊加別墅，洋房復式，CLASS復式四房二廳，平層120~160㎡，復式240~260㎡客戶禪桂高端客戶，獅山個體老板、公務員、個別教授銷售狀況別墅售罄，目前銷售洋房6000元/平方米賣點依山而建，區內包括13萬平方米自然水庫和3萬平方米人工湖配套獅山惟一的680畝城市郊野公園，成為獅山的天然綠洲和氧吧。教育配套方面：石門中學獅山分校、石門實驗中學、石門實驗小學、獅山中心小學、獅城中學、獅山大學城住宅物業2上林苑：位于小塘行政中心附近，以較為優惠的價格和品質取勝位置南海獅山鎮三環東路9號開發商絲寶地產（華南）

規模總用地約15萬㎡，總建筑面積達55萬㎡產品形式一期11座16-18層的高層住宅戶型配比71㎡兩房89㎡緊湊小三房128㎡三房帶入戶花園底商一期規劃有500米長的商業街，暫未發售客戶以小塘本地客戶為主，兼有部分收到城區高房價擠壓的剛需銷售狀況在售70-95㎡洋房單位，售價為4500-5400元/平方米，70~170㎡闊景樓王現在接受誠意登記賣點建筑集合世界的風情，位于小塘行政中心附近，以較為優惠的價格和品質取勝配套20000㎡花田、1000㎡無邊際泳池、3500㎡會所，500m長商業街鄰近小塘行政商業中心，100米處有小塘農信社，500米處有小塘醫院，800米處有小塘車站和中恒酒店住宅物業3西堤國際花園：90㎡左右的三房兩廳兩衛送入戶花園戶型收到親睞，得房率高位置南海獅山鎮小塘三環東路8號開發商佛山市弘昇房地產有限公司

規模用地面積約120畝，總建筑面積近20萬㎡

產品形式61棟的多層和小高層戶型配比兩房72㎡緊湊三房82~92㎡舒適三房118~136㎡底商臨街為騎樓底商、外街6m層高，內街3m層高，商鋪11000元/㎡,一期商鋪已經售完客戶以小塘本地客戶為主，兼有部分收到城區高房價擠壓的剛需銷售狀況11月推出三期60~140㎡，價格待定賣點房間得房率高，價格較為實惠，吸引了不少實在的剛需置業配套20000多平方米的生活服務設施，包括商業、娛樂休閑、運動、幼兒園（已經建成）等配套設施周邊有小塘中學、小塘中心小學、公交車站、小塘公園、小塘醫院以及政府機構等住宅物業4錦繡桃園：松崗新城中心腹地，借助未來規劃之利，吸引部分投資客進入位置南海獅山松崗商業大道39號開發商佛山市南海海逸房地產開發有限公司

規模占地面積近10萬㎡，總建筑面積近30萬㎡

產品形式6棟13-15層電梯洋房，戶型上采用全板樓的建筑形式戶型配比110平米左右三房130~140平米左右四房客戶松崗城區居民，部分禪桂、廣州投資客銷售狀況目前在售最后一期9棟110~138㎡三房單位，168㎡四房單位，價格5700元/㎡

賣點1.6萬平方米的松崗中心商城購物之便，6800平方米空中花園，松崗中心城區、地鐵線路、等完善齊備的生活、娛樂、商業配套設施的規劃配套坐享1.5萬平方米的松崗中心商城和多個購物城，500㎡游泳池住宅物業59棟在售東海名都：丹灶鎮最大的商業+住宅項目，采取下層專業市場，上層別墅的建筑形式，受到追捧位置南海丹灶鎮金沙聯沙沙邊市場側開發商佛山市東海名都房地產有限公司

規模東海名都占地3萬多㎡，總建約7萬多㎡產品形式別墅、2棟多層情景洋房及9棟18層景觀洋房組成戶型配比49㎡一房一廳約89㎡小三房型底商采取下層專業市場，上層別墅的建筑形式，受到追捧。目前商鋪及上層別墅已經已經全部售罄客戶丹灶鎮居民，投資客銷售狀況別墅已經售罄，目前在售高層的公寓和住宅，均價3500元/㎡賣點位于丹灶鎮中心附近，享受東海廣場的配套資源配套16000㎡東南亞風情園林、籃球場及社區泳池、商業配套住宅物業63三水市場區域分析御江南麗日天鵝湖山水莊園恒達花園林海尚都麗日堅美森林湖綠湖愛倫堡東海藍灣錦盈嘉園時代城匯銀·奧林匹克花園雅居樂海畔名苑山水一品高爾夫花園三水房地產市場格局：五大板塊——中心區板塊、沙頭板塊、云東海板塊、江南板塊及河口板塊。※中心區板塊：特征：城市價值最受客戶認可區域代表項目：東海藍灣、恒達花園※沙頭板塊：特征：發展僅次于中心區的居住板塊代表項目：三水雅居樂，奧林匹克花園﹑海畔名苑※云東海板塊：特征：資源生態板塊，多為高端別墅大盤代表項目：麗日天鵝湖、山水莊園、綠湖愛倫堡、麗日堅美森林湖※江南板塊：特征：新興居住區，擁有江景及原生態植被代表項目：御江南※河口板塊：特征：新興居住區，區域價值較弱，中低端項目為主代表項目：時代城，錦盈嘉園中心區板塊沙頭板塊河口板塊城南板塊云東海板塊中心區板塊：東海藍灣——憑借優越的市政配套及高附加值的產品，實現高價高速一期二期項目名稱東海藍灣項目規模占地97392.6㎡，建面25萬㎡，其中三期共8座小高層，建面約4.6萬㎡容積率2.0綠化率43％產品類型小高層及高層住宅42棟，其中兩棟11層，其余為16層戶型133㎡拼合三房58套，拼合173㎡四房28套，頂層復式287㎡2套、294㎡2套建筑風格歐陸建筑風格價格均價7500元/㎡項目配套附近有三水華僑中學、西南鎮第八小學、第十小學、第六中學，三水區法院、左岸公園等配套；擁有西南涌近700米的沿江水景，兩側河邊各有約90米的沿江綠化帶產品賣點三水標桿的洋房項目，兩梯兩戶，擁有市政公園，優質教育資源等配套，西南涌江景東海藍灣憑借左岸濱江公園這樣優越的市政配套，以及帶入戶花園、錯層陽臺、N+1設計、超大空中花園、三水首創雙開門電梯等豐富、獨特的產品賣點，成為三水洋房的價格標桿，實現快速走貨。開發商一期將品質做足，市場口碑較好！三期沙頭板塊：雅居樂花園——受限區域價值，實現價格較低，成功通過建立自身的差異化競爭優勢快速走貨受限于區域價值，三水雅居樂實現價格較中心區項目價格低800-1000元/㎡,但憑借發展商品牌，市政配套的右岸濱江公園，大規模社區等多元化價值的打造，實現了快速走貨。項目名稱山水雅居樂花園項目規模總占地面積約400畝，總建筑面積約49萬平方米，預計總共3000戶容積率1.8綠化率40％產品類型聯體別墅（TOWNHOUSE）、獨立別墅、小高層洋房和高層洋房戶型別墅170套，面積從139平方米到332平方米，以南北朝向為主，贈送私家花園；電梯洋房有11層、28層、30層三種，面積從48平方米到257平方米，分別有一房、兩房、三房、四房、五房、復式、錯層。價格均價6000元/㎡項目配套商業城肉菜市場、超市、銀行、金太陽酒店、西南二中、實驗小學、半江幼兒園等產品賣點95㎡2+1小三房，帶裝修，實用性較強，擁有市政公園，靠近三水準五星級酒店云東海板塊：區域價值被充分認可，以低密度資源大盤為代表，客戶輻射面較廣，均實現了高價格云東海板塊各資源大盤洋房產品雖然大多為別墅的附屬及搭配產品，但憑借云東海板塊的規劃前景，還有其得天獨厚的生態資源優勢及大盤效應，跳出了三水城區的價值體系，客戶輻射面較廣，并普遍實現了高價格。項目產品類別套數（套）面積區間（㎡）單價區間（元／㎡）總價區間麗日天鵝湖獨棟40266-4142.5-3萬650-1200萬聯排\雙拼124199-2521-1.8萬200-450萬山水莊園獨棟60350-4502--2.5萬700-1200萬綠湖愛倫堡雙拼602801-1.5萬280-420萬洋房110170-2026000-6500100-140萬麗日堅美森林湖聯排\雙拼32280-4101-1.2萬280-500萬洋房370130-1705500-650070-100萬復式20200-2306000-7000120-160萬林海尚都洋房704120-1655000-600060-100萬麗日天鵝湖綠湖愛倫堡城南板塊：御江南——憑借超大規模社區及優質的資源環境，結合推貨節奏的安排，實現高價高速別墅組團“香樟綠韻”洋房組團“鳳鳴花澗”雖然區域價值未被充分認可，但逾4000畝的超大社區規模，豐富的內部生態資源，優質的外部環境等優勢足以使御江南成為三水乃至大佛山地區極具競爭力的項目。前期，各類別墅產品的超低價入市，并實現高速消化，使御江南迅速成為市場熱點，同時為洋房的推出做好了市場鋪墊。實際上，洋房也順理成章的實現了高價高速。項目名稱御江南項目規模占地面積45萬平方米，總建筑面積約30萬平方米，總共126戶容積率0.58綠化率43.8％產品類型別墅﹑洋房戶型160～980平米獨棟﹑雙拼﹑聯排別墅；120～200平米的3\4房、復式洋房價格聯排均價6000－8000元/㎡；獨棟20000－30000元/㎡；洋房5000－6000元/㎡項目配套四大主題公園（金泉灣公園、御景峰公園、湖心公園、體育主題公園）；占地9000多平方米的商業小鎮金泉廣場；鉑金五星級酒店（高富豪廷國際酒店）產品賣點豐富的內部生態資源大規模社區河口板塊：新興居住區，廠區林立，配套匱乏，區域價值最弱，實現價格也最低，以中小戶型為主河口板塊區域價值較弱，產品定位為中小戶型為主，價格實現也較低，主要承接無法接受中心區高樓價的中低端客戶，多為首次置業。項目名稱時代城項目規模總占地面積約50萬平米，總建筑面積約120萬平方米，居住人口約5萬人容積率2.4綠化率38％產品類型公寓﹑高層洋房戶型45㎡公寓，111㎡洋房價格公寓6100-6300元/㎡均價帶1500裝修；洋房均價5700元/㎡建筑風格現代東南亞風情項目配套規劃配套包括運動主題公園、9萬㎡大型商業產品賣點大規模，中小戶型，總價低當前三水房地產市場——兩大價值體系城市價值體系：以中心區為價值高峰，向周邊區域（沙頭板塊、河口板塊）遞減資源價值體系：云東海、城南板塊憑借生態資源及大盤優勢，跳出了城市價值體系，實現高價值；市場表現：中心區板塊項目（恒達花園、東海藍灣）實現價格為三水洋房市場最高，達到6500-7500元/㎡

同類產品，沙頭板塊、河口板塊項目（雅居樂、匯銀奧園、時代城等）比新中心區板塊項目實現價格低800-1500元/㎡。市場表現：御江南、綠湖愛倫堡、麗日堅美森林湖等資源大盤洋房均實現高價——按照客戶的置業目的及層次劃分為五類投資客戶資源占有型客戶享受型客戶升級型客戶過渡型客戶過渡型客戶：首次置業，以企事業單位人員、公務員為主,關注性價比﹑交通條件典型客戶語錄：陸先生：個體戶，23歲左右客戶語錄：“戶型希望是90-100平米精品戶型，最好是n+1，2房可改3房”羅小姐：工薪階層，30歲左右客戶語錄：“現在買房子最優先考慮價錢，現在市中心的房子太貴了，目前以我們這樣的工薪家庭根本買不起。”升級型客戶：改善居住，以企事業單位人員、公務員為主，關注樓盤品牌及形象/產品舒適度/資源價值典型客戶語錄曾先生：私企業主，已購買恒達花園，40歲左右客戶語錄：“樓盤要夠高檔，戶型最緊要是舒適，140平米以上才適合，如有合適都會購買。”陸先生：個體戶，已購買恒達花園，28歲左右客戶語錄：“樓盤品牌及形象很重要，直接影響人購買；戶型要求要有別墅式的感覺。”劉小姐：工薪階層，老公是高級公務員，已購買恒達花園，30歲左右享受型客戶：私企業主、高級公務員及企事業單位高管為主，三水本地為主，其次為南海及禪城的客戶，關注環境/身份地位感/樓盤品牌及形象/物管服務典型客戶語錄黃先生：高級公務員，御江南業主，36歲客戶語錄：“周邊環境比較好，生活要便利，房子大小倒不一定，其實有150-200平米的就夠了，因為我們平時也就兩個人住，小區內最好不要有出租房。”楊先生：私企業主，現住千葉花園，御江南業主，44歲客戶語錄：“我這里住的人也都是一些老板什么的。朋友們來我家里的時候，也覺得這里不錯。”胡先生：獅山工業園，500強企業部門經理，35歲左右客戶語錄：“自然資源比較好，住宅檔次要高，鄰居和自己一樣，素質比較高，面積在200方左右，物業管理一定要好，要有安全感。”資源占有型客戶：經濟實力極強，私企業主，南海、順德及禪城客戶為主，關注資源/身份地位感/品質/物管服務典型客戶語錄劉先生：私企業主，46歲左右客戶語錄：“我的那套房子正對很大的湖面，感覺非常不錯。我剛去看房的時候，一進來就被這湖景迷住，就下定決心買了。”胡先生：私企業主，42歲左右客戶語錄：“就是喜歡別墅的獨門獨戶，感覺生活不會受別人影響，但是感覺現在很多別墅。”陸先生：企業高管，48歲左右客戶語錄：“衛生間要多一點，客廳要夠大，夠開敞。我喜歡這種進家門先經過自家花園的感覺，很舒服。”馮先生：公務員，40歲左右客戶語錄：“物業管理肯定很重要，這畢竟反映了這小區的檔次啊！”投資型客戶：經濟實力較強，以禪桂、佛山、廣州的為主，關注交通/區域升值潛力/資源三水的購房主力客戶是本地公務員、事業單位人員，占購房群體的比例達50％，每個公務員至少擁有2套物業，部分公務員購房目的為投資；外地投資者的比例達30％，以禪桂、佛山、廣州的為主，也有少數樓盤的肇慶投資客戶多，如御江南的別墅投資客戶中70％左右都是來自于肇慶金利，他們多是五金加工廠老板，資金實力強，購買御江南的原因有樓盤品質﹑交通方便﹑強勢營銷等；投資客主要關心的是交通交通條件是否便利，區域的發展潛力，另外，具有稀缺資源的別墅也受到歡迎，很多私營業主投資房產是為了保值增值。——佛山世聯明珠灣項目經理林史玲09年11月29日，錦江豪庭開盤推出121套65～120㎡一線江景電梯洋房，開盤均價約為3180元/㎡，當天即銷售90%，開盤后一周即售完。該項目的投資客戶占到60％以上，主要是周邊規劃有奧特萊斯世界品牌折扣店，客戶信心足，并且項目本身享有一定的江景資源及便利的交通條件，吸引了不少外區的客戶購買；只要區域的前景看好，投資客戶還是很多的，特別是南海﹑禪桂的客戶，很有投資的想法，雖然現在國家宏觀調控，但是對客戶的信心影響并不是太大。——佛山世聯錦江豪庭項目經理三水房地產市場客戶總結客戶類型置業次數職業來源區域關注點過渡型客戶首次置業以企事業單位人員、公務員為主，部分為個體生意人和私企業主西南城區及周邊鎮區為主體，部分外區的三緣客戶性價比/低總價/依賴城市交通/近工作地升級型客戶二次置業，改善居住型與過渡型客戶相仿，以企事業單位人員、公務員為主，部份為個體生意人和私企業主與過渡型客戶一致，西南城區及周邊鎮區為主體，部分外區的三緣客戶身份地位感/樓盤品牌及形象/產品舒適度/資源價值享受型客戶兩次或以上的置業經歷私企業主、高級公務員及企事業單位高管為主，部分個體生意人三水本地為主，其次為南海及禪城的客戶，少部分順德和廣州的客戶環境/身份地位感/樓盤品牌及形象/物管服務資源占有型客戶多次置業經歷私企業主為主，部分為企事業單位高管及高級公務員南海、順德及禪城客戶為主，少部分為廣州客戶資源/身份地位感/品質/物管服務/風水投資型客戶多次置業經歷各種職業都有禪桂、佛山、廣州的為主交通/區域升值潛力/資源三水房地產市場小結依托城市價值或者資源價值體系，成為廣佛地區新興的房地產投資板塊剛性需求主導市場，投資客戶主要來自禪桂﹑南海﹑廣州洋房產品集中在以中心城為核心的三水南部、西南部區域別墅供應主要集中在云東海片區，依托資源，同質化產品競爭較為明顯位置四會市政府后側開發商廣州敏捷地產規模占地30萬㎡產品形式雙拼別墅，四拼別墅，聯排別墅，空中聯排別墅戶型配比131—337㎡各類別墅底商商業街只租不賣客戶本地客多銷售狀況高層均價3200元/㎡，別墅6000多元/㎡左右賣點地段，歐式建筑，園林，展示，售樓處展示+園林實景展示+樣板房展示配套中央景觀大湖，特色景觀群，幼兒園，體育場，游泳池，商業街，會所錦繡棕櫚園——四會首席名流社區住宅物業1位置三水西青大道21號開發商廣東時代勝譽房地產開發有限公司規模占地面積50萬㎡，建筑面積100萬㎡；容積率2.4，居住人口約5萬產品形式項目共分五期開發；產品均為洋房，目前規劃僅一、二期有公寓戶型配比76㎡左右兩房，83—128㎡的三房，二期中三房是主力底商9萬方大型商業區，西青大道商業街客戶首次置業占6成以上，本地和外地客戶對半，企事業單位和公務員為主，占六成以上，少量私營業主銷售狀況目前價格：公寓6100-6300元/㎡均價帶裝修；洋房均價5700元/㎡；一期已賣完，二期持續熱銷賣點東南亞風格外觀，大盤氣勢，完善配套配套運動主題公園、大型商業區，游泳池，小學，幼兒園等時代城——你的時代大城，你的美好生活住宅物業2位置佛山市三水區西南涌左岸（教育東路西南第十小學對面）開發商佛山市東海藍灣房地產有限公司規模占地面積9.7萬㎡，建筑面積24萬㎡，容積率2.0，綠化率43%產品形式小高層，36層，共22棟戶型配比三期是三房、四房的大戶型，133—173㎡

，大戶住宅帶裝修；50—80㎡一房小戶底商靠河一側是商鋪街，商業未訂價，目前只是招商客戶二次以上置業占八成以上，西南部區域的占到六成，周邊鎮占到3成，改善型居住為主銷售狀況一、二期僅剩少量余貨，一期均價4000元/㎡

，按套內面積賣；二期均5400價元/㎡

，；目前是三期藍灣首府，均價7200元/㎡，90%售出賣點MINI高爾夫推桿場，1400㎡游泳池，2萬㎡中央園林配套附近有三水華僑中學、西南鎮第八小學、第十小學、第六中學，左岸公園、西南涌等自然景觀東海藍灣——城市首府，彰顯豪門氣度住宅物業3位置三水區廣海大道西南涌右岸開發商佛山市雅居樂房地產有限公司規模占地面積約400畝，建筑面積約49萬㎡，容積率1.8產品形式洋房，高層，預計總共3000戶戶型配比90—148㎡三房高層住宅，洋房底商商業設施，購物中心客戶銷售狀況“陽光水岸”余貨均價5700元/㎡；達觀、鄰居組團價格6000-7000元/㎡，目前達觀、鄰居樣板房開放參觀賣點市中心，右岸公園江畔景觀，N+1創意洋房，水榭園林配套計劃建設學校，社區購物中心，會所，運動球場雅居樂花園——開啟濱江生活新時代住宅物業44四會市場區域分析四會房地產市場格局：二大板塊——老城區板塊、新城區板塊，在售項目基本都在新城區※老城區板塊：特征：城市價值最受客戶認可區域代表項目：海倫堡新天地※新城區板塊：特征：市政府所在地，新興居住區，大盤云集，品牌發展商進駐，但現有配套及居住氛圍不濃代表項目：錦繡棕櫚園、盈峰國際、翡翠山河盈峰國際茗雅薈海倫堡新天地綠茵豪庭錦繡棕櫚園碧海灣翡翠山河時代廣場老城區板塊新城區板塊大盤外地開發商45%大盤本地開發商45%其他開發主體10%大盤開發商結構代表性大盤項目翡翠山河項目位于四會市新行政中心區，面對緩江，鬧中取靜，是當地不可多得的江/山景地塊。項目占地面積93775.86平方米，將規劃建成以獨立別墅、連排別墅、高層洋房、酒店式商務公寓為組合的高端住宅社區。

項目已開始前期施工準備的各項工作，項目將打造成為四會市高端豪宅的、標志性的社區典范。碧桂園碧桂園進駐四會的第一個項目，以西班牙風情生活為藍本，融入濃郁的異國風情，通過休閑亭廊、水景、小品雕塑、燈飾等，營造出極具美感及休閑、愜意、自然的生活場景，這樣一個成熟山水美墅社區，充分體現了碧桂園品牌的高品質內涵，對建筑品質的精益求精。集18年別墅建筑經驗，碧桂園打造四會最高品質的自然山水美墅社區，讓四會人們享受五星級人居生活魅力。

錦繡棕櫚園敏捷地產在四會市打造的首席名流社區。該項目傲居四會新城中央生活區，市政府廣場緊鄰后側。在建的南廣鐵路、廣佛肇城際輕軌、廣賀高速貫穿該區。棕櫚園三期總建面約26萬平方米，產品包括聯排別墅、雙拼別墅以及多棟高層景觀洋房，原滋原味傳承了西班牙地中海水岸浪漫、休閑迷人的風情。

省內外知名開發商以其成熟的開發經驗給本土開發企業帶來強烈的市場“鯰魚效應”沖擊，推動四會市場的快速前進四會房地產市場特征1項目名稱占地面積建筑面積容積率面積段主力面積段洋房物業類型老城區海倫堡新天地8.7萬----60-270104-140小高層新城區（東城）碧海灣14.6萬20.4萬1.5110-130110-130高層翡翠山河9.38萬----170-180高層碧桂園--3.69萬（已推出）67-11167-111多層盈峰國際7.1925.63.685-17085-96120-125高層錦繡棕櫚園一期15萬----97-227小高層、高層珠江新城7.3萬20萬2.7110-170124-168小高層、高層華生加洲陽光一期--1.67萬（已推出）--54-154120-154小高層茗雅薈約12萬108-159108-159小高層市區中高端洋房產品戶型較豐富，且供應量較大，同質化競爭激烈四會房地產市場特征2四會房地產市場特征3項目名稱占地面積建筑面積容積率住宅均價老城區海倫堡新天地8.7萬----4000-4500元/㎡新城區（東城）碧海灣14.6萬20.4萬1.5洋房4700-5700、別墅1.2-1.3萬翡翠山河9.38萬----1.3-1.4萬碧桂園--3.69萬（已推出）洋房2600-3800元/㎡、別墅7000元/㎡左右盈峰國際7.1925.6萬3.63800元/㎡錦繡棕櫚園約30萬----3300元/㎡(洋房)；4500元/㎡(聯排)；6800-7200元/㎡(雙拼)珠江新城7.3萬20萬2.73500-3700元/㎡華生加洲陽光--1.67萬（已推出）--3100-3800元/㎡茗雅薈約12萬2800元/㎡四會市場價格還處于較低水平，存在較大的增值空間比鄰市政府、區政府眾多重點中小學校穩定的高收入，強勁購買力享受工作便捷，住房升級換代新城區樓盤購買群體均以公務員、教師和玉器市場商戶作為目標客戶客戶群體增長速度緩慢,層面狹窄,數量有限,典型的不可再生客戶群體…玉器市場投資保值——四會市購房客戶群體分析：以剛性需求為主，公務員﹑教師﹑主力產業群體是購房主力盈峰國際客戶來源：公務員、事業單位員工；市區改善居住條件者及部分投資客；四會籍返鄉者及外地投資客。目標客戶為剛需和首次改善置業人群——盈峰國際銷售代表——四會市房地產市場小結當地和外地的發展商紛紛行動，開始了大規模的營銷活動，置業者仍然選擇自己認為適宜的方式選房購房，充分表明消費的理性特征需求理性化泛公務員，玉器加工業產業群體是購房主力。由于手工嫻熟的加工工人主要來自福建、河南等地，在玉器之鄉文化的傳承下，這些外來工人都準備來這里安家了。據同行透露，珠江新城項目因緊靠玉器城，其客戶中有80%是做玉器的人本地﹑剛性需求為主受政府城市規劃調整和土地出讓等因素的影響，加上四會城區本來就不大，四會房地產的熱點區域日趨集中，沿江和沿四會大道、市府周邊的新城區已成為開發熱點市場熱點集中化封閉型市場，升值空間大四會的置業客戶群體多在本地置業，屬于典型的封閉型市場特征，客戶流向外地置業的可能性較小，由于主力購房群體是剛性需求，高層價格多為3500－4500元∕㎡，房價的升值空間大一期住宅二期住宅一期公寓海倫堡·新天地—立體打造、配套先行、成熟區位樓盤基本資料物業地址四會市東城區清塘大道23座開發商海倫堡地產建筑類型高層占地面積約8.7萬㎡戶數848（一期）容積率2.0裝修情況毛坯戶型主力面積102-140㎡樓盤均價4000－4500元/㎡典型個盤分析1開發步驟一期公寓最先開發，目前部分已交樓。一期住宅部分已接近封頂，貨量大部分走完，剩余靠近公寓的三座持銷在售。中央園林已基本建成，二期目前在打樁基階段。亮點打造打造10萬平方米商業中心，已建海倫堡假日酒店、已引進人人樂超市、大地數字影院等。首次引進5層立體停車庫設計。4萬平方米空中平臺花園，設計精巧，園林展示效果良好，為購房者營造了一種寧靜的居住氛圍。樓盤基本資料物業地址四會市政府后側開發商敏捷地產建筑類型別墅、高層洋房占地面積約30萬㎡戶型洋房97-227㎡聯排、雙拼131-337周邊配套學校：實驗小學、四會高中商業：時代廣場、市政府廣場、國際玉器城項目配套30萬㎡歐洲風情別墅社區、10000㎡中央景觀大湖、100余種珍稀植物組成12大主題特色景觀、風情商業街、高檔社區會所樓盤均價3500元/㎡(洋房)；4500元/㎡(聯排)；6800-7200元/㎡(雙拼)2典型個盤分析錦繡棕櫚園—大規模﹑性價比﹑品牌發展商是客戶關注點大規模，新穎的建筑風格，優越的景觀環境﹑性價比高﹑品牌發展商樓盤基本指標物業地址四會市東城區廣場北路開發商匯盈地產建筑類型15座20層電梯高層占地面積71882㎡建筑面積256273㎡戶數1603戶容積率3.6綠化率60%戶型88～125平方米的2+1房，162～170平方米的3+1房樓盤均價4000元/㎡3盈峰國際緊鄰新城區商業核心時代廣場，靠近綏江、高樓層能遠望江景，同時具備未來城市發展帶來的地段升值潛力和一定的自然景觀價值，可以說有不錯的區位。9111215綏江四會中學盈峰國際時代廣場市政廣場典型個盤分析盈峰國際—高附加值產品，以展示提升感知價值高性價比：創新產品N+1戶型，體現產品較高的附加值高形象：5萬平米法式主題園林及60%綠化率，品質感的入口﹑園林﹑銷售中心展示，體現高檔樓盤形象翡翠山河—1公里私家江景觀帶,主打景觀、資源樓盤基本資料物業地址四會市東城區東成路綏江東岸開發商四會翡翠山河房地產開發有限公司建筑類型洋房的面積為159平方米和169平方米，一梯兩戶;別墅面積段為370-380平方米占地面積9.38萬㎡建筑面積約36萬㎡容積率2.6

翡翠山河以山河資源為主要賣點：打造1公里的私家江景觀帶，并且靠近貞山風景區、葫蘆山風景區、六祖寺、搓山公園。4典型個盤分析東城城中貞山翡翠山河位置四會市四會大道東城交警中隊南側開發商四會信興發房地產發展有限公司規模占地面積7.3萬㎡，建筑面積20萬㎡，容積率2.7產品形式小高層、高層，小戶型臨街，大戶型靠生態園林戶型配比房屋面積110—170㎡，主力戶型124—168㎡底商臨街商鋪在營，靠后靠小區的商鋪無人問津，整體蕭條。商鋪13000-15000元/㎡客戶本地客戶居多銷售狀況均價2700—3000元/㎡點評1萬㎡人工湖臟淺，未能發揮景觀作用；中心園林無特色項目配套運動球場，社區幼兒園，底層架空小花園，地下車位和首層架空車位珠江新城——配套少，園林打造差，建筑簡約無新意5典型個盤分析項目本體解析市場調研信息項目后續工作方法關于項目的幾個思考點

140萬建面對這個區域意味著什么？關于項目幾個關鍵點的思考角度：

2城際軌道交通的價值點在哪里？國家級高新區的價值點在哪里？區域層面83

1市場的機會點在哪里？高容積率給市場帶來的機會或困惑在哪里？關于項目幾個關鍵點的思考角度：

2商業的機會點在哪里？

3客戶如何擴容？產品層面84關于項目幾個關鍵點的思考角度：企業運營層面的考慮？項目快銷與企業品牌樹立的目標如何實現？運營層面項目本體解析市場調研信息項目后續工作方法關于項目的幾個思考點找案例找規律市場情況的持續跟進做適應性分析系統思維（市場、消費者、地塊資源、企業目標、案例）討論，與公司相關領導與專家討論項目方案86關于后續主要工作方法附件訪談紀要訪談人物一：

世聯地產佛山分公司客戶經理陳經理Q：請問簡單介紹下廣佛肇整體市場的一個發展水平和對照？A：禪、桂城的均價在10000以上，桂城雖然屬于南海，但因為區位關系總是和禪城歸類在一起，禪城產品線拉的比較長，有30幾的公寓還有140幾的3房，但是高端別墅市場稀缺；桂城土地已經很稀缺了，嶺南天地東華佳苑這個項目基本以180的大戶為主，由于地理位置就在老城中心城區，均價也去到1.6萬以上，以與佛山有一定淵源的外地人為主（在佛山出生，后去外地做生意，有榮歸故里的感覺；順德均價在7000左右，需求的面積主要在100平米以上；三水在5000左右；南明大約只有4000，而且市場成交量小，對整個市場影響不大；南海區域價格分區就比較大了，羅村大約均價在3000～4000的樣子，桂城就達到10000以上。Q：請問簡單介紹下廣佛肇哪些市場能接受外溢客戶的情況？A：獅山基本能吸引到禪桂中心區的客戶，主要因為4000多的差價，而開車的交通時間只有20分鐘左右，目前公交系統還是不發達，主要外溢客戶也都是有車一族。三水資源豐富，但是和佛山這邊交通不是很便利，因此外來客戶主要是廣深的投資客，看重的是旅游資源的價值，禪城這邊的客戶很少去三水，因為李禪城近的還有羅村、獅山等很多價格洼地，可以承接禪桂溢出的客戶。而廣州溢出的客戶一般會去桂城買房，因為桂城離廣州的天河城才40分鐘的車程。訪談人物一：