昆山城市房地產研究報告——第一區域事業部一、城市概況三、城市房地產市場四、總結

二、房地產投資環境政策與法規環境政府投資環境經濟環境規劃環境商品房總體市場住宅市場寫字樓市場商業市場酒店式公寓市場土地市場報告結構1昆山城市概況昆山市位于江蘇省東南面，地處中國東南沿海長江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區接壤，西與吳江、蘇州交界。地理位置十分優越。嘉定青浦昆山城市概況——城市區位滬寧高鐵/京滬高鐵航空:上海虹橋機場（距45公里，約半小時車程），上海浦東機場（距100公里，約1小時車程）。港口:上海港（中國最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉瀏家港（距35公里），吳淞江、婁江東流過境，最大通航噸位300噸。鐵路:京滬鐵路、滬寧城鐵穿越昆山市，并在區內設有二等客貨運輸站。公路:區域內公路網健全，有滬寧高速公路、機場路、312國道；蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達100公里；

城市概況——城市交通昆山總面積927.7平方千米，其中陸地面積641.1平方千米，水域面積286.6平方千米；轄10個鎮和一個國家級經濟技術開發區：十個鎮是玉山鎮、巴城鎮、周市鎮、陸家鎮、花橋鎮、淀山湖鎮、張浦鎮、周莊鎮、千燈鎮、錦溪鎮；其中玉山鎮為昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、經濟、文化中心；一個區為昆山經濟技術開發區。城市概況——行政區劃戶籍人口：昆山市戶籍人口增長較緩和，截至2009年昆山戶籍人口已近70萬人，年增長率基本維持在1.5%左右。暫住人口：昆山市暫住人口增長速度較快，02年暫住人口增長率將近100%，到2005年昆山市暫住人口已超過戶籍人口數量，截至到2009年昆山暫住人口數量98.15萬人，預計2010年底將超100萬大關。統計數據來源于昆山統計年鑒。城市概況——城市人口02-09昆山人口走勢“加快基礎設施建設，基本建成市域“三縱六橫二環五高”的公路主網架，以文化、體育、衛生、社區服務等公共事業配套為重點的城市功能設施框架基本形成”。——昆山市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要（2006～2010）基礎設施投資額逐年提高，09年增長幅度達到了將近50%。昆山在經濟發展速度和經濟運行質量不斷提高的同時，也加大了基礎設施建設的步伐。城市概況——基礎設施基礎設施昆山市“十一五”期間基礎設施重大項目序號負責單位項目名稱總投資建設年限投資主體1開發區東部副中心30億元2006-2010開發區管委會2玉山鎮西部副中心30億元2006-2010市政府3玉山鎮玉山高新區30億元2006-2010玉山鎮政府4玉山鎮民營工業園30億元2006-2010玉山鎮政府5開發區光電產業園50億元2006-2010開發區管委會6千燈鎮沿滬產業帶30億元2006-2010沿滬產業帶指揮部7市建設局給水管網建設2.3億元2006－2010市自來水公司及各鎮8市建設局區域水廠建設5.3億元2006－2008市自來水公司9市建設局工業用水水廠建設1.5億元2006－2008市自來水公司10市建設局第二水源引水工程10億元2006－2010市自來水公司11供電公司500千伏蘇州東輸變電工程10億元2006－2010華東電網12供電公司220千伏電網建設與改造10億元2006－2010江蘇省供電公司13供電公司110千伏及以下電網建設與改造15億元2006－2010江蘇省供電公司14市發改委天然氣管網及CNG加氣站2.0億元2006－2010昆山利通天然氣公司15市發改委廢舊物品循環利用市場0.8億元2006－2008昆山市能源建設開發投資總公司等3家公司16市發改委3萬噸成品油儲備油庫0.5億元2006－2010市石油公司17市水利局水系整治工程1.2億元2006－2010市水利局18市水利局泖河樞紐補償工程1.4億元2006－2007市水利局19市交通局城北大道6.8億元2005－2010市交通局20市政府城際鐵路6億元2006－2010市交通局21市交通局相石公路2.5億元2005－2006市交通局22市交通局沿滬大道4.5億元2006－2007千燈鎮人民政府23市交通局“縱二”北段（古城路至昆常交界）2億元2005－2008市交通局24市交通局城西公路2億元2005－2006市交通局25市交通局客運站中心1.5億元2005－2006市交通局26市交通局江浦路南段1.2億元2005－2010市交通局27市交通局“縱三”北段（339省道至昆太交界）1億元2005－2007市公路建設指揮部28市交通局城區立體交通網4億元2006－2010市交通局、建設局29市環保局生態工業園建設工程3億元2006-2010開發區管委會30市環保局污水處理廠及管網建設工程13億元2006-2010各鎮政府、開發區31市環保局水環境整治工程3億元2006-2010市政府32市環保局垃圾發電一期工程1.5億元2006-2010市城管局33市人防辦社會投資的結建人防工程項目8.5億元2005－2006市人防辦34市人防辦市財政人防專戶投資的人防工程項目1.0億元2005－2006市人防辦35市人防辦市人防指揮體系建設1.2億元2005－2006市人防辦36市政法委公共突發事件應急平臺0.4億元2006－2007市政府投資額總計323.1億元2房地產投資環境二、房地產投資環境政策與法規環境政府投資環境經濟環境規劃環境昆山房地產政策法規基本依照國家政策以及蘇州房地產地方政策實行。從房地產業發展的整體來看，房地產業政策分為三個時期。1998-2002年：鼓勵發展時期。2003-2004年：規范市場時期。2005年-至今：頻繁調控時期政策脈絡梳理住房制度改革全面實行。（1998年7月，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》）應對亞洲金融危機沖擊。（中央一再強調“住宅建設是新的經濟增長點”）

寬松的政策環境1998年正值中國應對亞洲金融危機的關鍵時期，中央一再強調“住宅建設是新的經濟增長點”。這一前所未有的明確定位，促使各有關部門和各級政府在土地供應、金融服務、市場管理等各個環節都出臺了鼓勵發展的寬松政策，房地產業由此得到長足發展。政策脈絡梳理——1998-2002年：鼓勵發展時期政策類型2003年2004年綱領性文件《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發[2003]18號） ——信貸政策房企開發項目自有資金比例不得低于30%；適當提高二套以上（含二套）住房貸款首付比例房企開發項目貸款自有資金比例不得低于35%；個人購房抵押貸款月供不得超過收入的50%稅收政策規范房企納稅行為——土地政策清理整頓各類開發區，加強建設用地管理；嚴格控制土地供應總量；停止供應別墅類用地 不得再以協議方式出讓經營性土地使用權，應一律采用“招拍掛”；嚴格土地審批，加強閑臵土地管理市場管理政策規范土地價格、住房價格及各項收費規范經適房管理辦法；物業服務收費實行明碼標價住房制度改革全面實施5年來，已經成為國民經濟支柱產業。但同時也面臨著多項問題與矛盾。為此，2003年至2004年期間，國家相繼出臺各種相關政策，旨在規范房地產市場行為，促進房地產業持續健康發展。政策脈絡梳理——2003-2004年：規范市場時期房價增速與人均可支配收入增速對比圖

2004年，我國商品房價格結束穩步上漲階段，進入快速上升通道。當年商品房銷售價格增速超過城鎮居民人均可支配收入增速近4個百分點。

2005年，中央開啟以“控制房價過快上漲”為目標的房地產調控大門。此后，商品房銷售價格整體趨勢向上，但各年增速在相關政策作用下波動劇烈。政策脈絡梳理——2005年-至今：頻繁調控時期當前政策解讀——417政策90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

政策要點當前政策解讀——417政策解讀首套房：從“鼓勵”到“支持”土地：從“最低”到“最高”物業：從“普適”到“區別”鼓勵自住型住房需求；首府比例20%，享受7折優惠利率。二套房首府比例40%，貸款利率根據不同情況作評估，可享受8折優惠利率?？刂瞥鲎屆娣e，及土地價款首次支付比例。規定最低土地成交價。鼓勵中小戶型開發和供應；支持改善性自住型需求。政策上有鼓勵，無限制。首次購買90平米以上住房的首付比例為30%；取消7折優惠利率，8折或者8.5折。提高二套房首付比例和貸款利率；局部地區可限制購房套數及停批二套房以上貸款。探索“綜合評標”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地價格非理性上漲。“特別房產消費稅”將針對大戶型、非自住高檔住宅和多套住宅。重點打擊投資性需求；供需增減，穩定價格；精準打擊防止過度波動二套房及以上：從“抑制”到“限制”當前政策解讀——929新政房產稅試點暫停三套房貸限購套數增加有效供給囤地捂盤行為的懲罰政策要點政策全部內容見9.29國務院發布的關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》本輪政策更多的是對4月調控政策的再一次強調，依然是從增加有效供給、抑制不合理需求、穩定房價為原則，表明了政府對穩定房價、打擊投機需求的決心。四個商業信貸一刀切切斷短期需求契稅和所得稅政策總體壓制改善和投機需求限購措施程度進一步加大保障房政策重壓，增加有效供應實施更為嚴格的市場監管手段有限23456問責制度明確地方政府義務，強制地方采取實際行動1當前政策解讀——929新政解讀政策展望

本輪房地產調控短期內難以完全退出，政府將繼續扭轉商品房的投資功能，使其回歸居住屬性。本輪房地產調控中政府著力于打擊短期投機行為和規范房地產市場秩序，盡管調控力度在某個階段必然會有所減弱，但未來政府還將在一定程度內繼續限制投資投機需求，使商品房回歸居住屬性。從未來趨勢判斷，本輪調控中打擊投機行為和規范房地產市場秩序的措施還將在未來將得到部分保留，成為常態政策。房產保有環節征稅不可避免。本輪房地產調控以來，各地先后傳出要對房產保有環節進行征稅的消息，無論近期內物業稅（房產稅）的是否真正開征，未來房產保有環節征稅將不可避免，其原因在于土地出讓收入的不可持續性迫使地方政府需要尋找到另一種財源來彌補未來財政收入的不足。嚴厲打擊中國經濟內外部環境較為復雜，房地產政策走勢存在不確定性。

國民經濟的迅速企穩回暖是政策出臺的宏觀背景，未來房地產政策的走向將取決于世界經濟復蘇勢頭能否持續和中國經濟“去房地產”后的內生動力是否充足兩個方面。由于復雜的內外部環境，房地產政策走勢存在不確定性。保障性住房建設力度持續加大，今后一段時間內將成為住房供應的重要組成部分。

與2007年房地產調控不同，今年上半年房地產新政不但著力于抑制房地產投資投機性需求，而且通過大規模增加保障性住房用地、提高保障性住房專項補助資金、落實地方政府住房保障工作責任等措施有效增加了保障性住房供應，初步形成了多層次的保障性住房供應體系。政策展望二、房地產投資環境政策與法規環境政府投資環境經濟環境規劃環境政府投資環境共同作用透明化政務公開水平質量公共服務質量效率職能部門效率及收費制度政府投資環境主要跟政府公開水平、政府公共服務質量以及職能部門辦事效率與收費制度有關。政府投資環境06排名名稱省份總分信息公開指數在線辦事指數公眾參與指數1、2、3……————————————7吳江市江蘇省48.910.510.5060.358昆山市江蘇省48.750.5140.490.3659上虞市浙江省47.740.5750.4120.31507排名名稱省份總分信息公開指數在線辦事指數公眾參與指數1、2、3……————————————6張家港市江蘇48.590.4640.4560.5997昆山市江蘇46.840.4280.4630.4958江都市江蘇45.760.4440.4320.51806、07年昆山市的政府綜合排名分別在第八和第七位，處于300多個縣級市中靠前區間，政務公開水平相對較高。政府網站績效排名以3個維度為指標進行考察，分別為信息公開指數、在線辦事指數和公眾參與指數。06、07年昆山市的政府綜合排名分別在第八和第七位，處于300多個縣級市中靠前區間，政務公開水平相對較高。政府投資環境——政務公開水平公共服務質量反映政府為公眾和企業提供服務的質量和水平，是衡量政府投資環境的重要構成。新加坡南洋理工大學19日在廣州公布“中國城市公共服務質量指數調查”，蘇州在此次調查的各項排名均列首位。昆山是蘇州最大的縣級市，直接接收蘇州政府服務的影響。這是一項針對中國32個主要城市的綜合調查研究項目，該調查主要運用了3組參考指標，即公共服務滿意度、企業經營環境和一般公共服務。這些指標涵蓋教育、社會保障、醫療衛生、基礎設施、交通、公共決策制定和執行等方面。

政府投資環境——公共服務質量二、房地產投資環境政策與法規環境政府投資環境經濟環境規劃環境經濟環境——GDP昆山GDP近幾年一直保持高速上漲的趨勢，年均GDP增長率達到20%左右，經濟發展勢頭迅猛。07年底和08年的金融危機對昆山經濟發展產生一定影響，但隨著2009年經濟的回暖，GDP增長率顯現回升勢頭。數據來源昆山統計信息網。近年昆山GDP及其增長率戶籍人口（萬）城鎮人口（萬）城鎮化率城市人口鎮人口66.6834.4511.0868.13%2006年昆山人口統計數據2006年昆山人口統計顯示，戶籍人口66.68萬，城鎮人口45.5萬，其中城市人口34.45萬，鎮人口11.08萬，城鎮化率達到68.13%，截至近兩年城鎮化率略有提高。昆山約70%的城鎮化率，跟目前我國45.68%，以及上海北京88.6%、84.9%的城鎮化率相比，處在發展潛力較大的區域。經濟環境——城鎮化水平城鎮化水平適中，房地產發展潛力較大。城鎮化率過高，未來城鎮化發展空間相對較?。环粗?，城鎮化過低，也并不代表潛力巨大，過低的城鎮化意味著該地區自然條件、基礎設施建設、經濟條件受到的制約較多，發展速度也相對更慢。因此城鎮化發展潛力較大的地區應該是目前城鎮化率相對適中的區域。年份第一產業增加值（億元）增長率（%）第二產業增加值（億元）增長率（%）第三產業增加值增長率（%）200610.530632.4125.2289.0725.4200711.256.8762.1518378.426.9200812.372.2978.8114.1509.0817.2200917.8571137.1515.5598.0817.5合計52

3510.52

1774.63

占比0.97%

65.78%

33.25%

從昆山近幾年各產業增加值以及增長情況看，第二產業累積增加值仍然占非常大比重。但從各產業增長率的變化情況看，第三產業增長率近年來處于三產業中最高位，表面昆山近年來第三產業保持著較高速發展態勢，對昆山GDP貢獻逐年擴大。產業結構優化升級效果顯著。昆山目前正處在加速產業轉型時期，第三產業比重不斷加大。經濟環境——產業結構經濟環境——固定資產投資昆山近年固定資產投資呈現高速增長的態勢，年增長率基本都在15%以上。增速07、08年有所回落，但依然維持在高位水平，反應了城市經濟發展比較活躍。數據來源昆山統計信息網。億元%經濟環境——房地產投資規模昆山市房地產投資規模自2005以來持續增長，尤其是2007、2008、2009三年增長速度迅猛，超過20%。2009增速有所回落，但仍然接近30%。數據來源昆山統計信息網。億元%經濟環境——消費水平（人均可支配收入）昆山人均可支配收入增長幅度保持基本穩定的趨勢，近幾年保持約13%的較高增長率，2009年昆山人均可支配收入達到27609元，環比增長11.3%，人均可支配收入較高，住房消費有支撐。數據來源昆山統計信息網。經濟環境——消費水平（消費支出）昆山近年來社會消費支出不斷攀升，且增幅較大。消費支出增幅高于人均可支配收入增幅，表明昆山市居民消費觀念加強，一定程度上拉動了昆山市商品房消費需求。數據來源昆山統計信息網。億元%二、房地產投資環境政策與法規環境政府投資環境經濟環境規劃環境城市規劃——總體規劃城市定位全球性IT產業制造、研發和交易平臺，長三角區域重要的先進制造業和現代服務業城市。城市規模到2015年，市域規劃總人口規模250萬人，中心城區規劃人口規模195萬人，建設用地控制在242平方公里以內。到2030年，市域規劃總人口規模330萬人，中心城區規劃人口規模270萬人，建設用地控制在309平方公里以內。城市規劃——總體布局中心城綜合片區：功能定位為高新技術產業發達、第三產業繁榮、適合居住的生態園林城市。北部片區：高新技術產業和勞動密集型產業并舉發展，依托太倉港。東部片區：以花橋國際商務區為依托發展商貿物流等第三產業，同時發展高新技術產業制造為主的現代制造業。吳淞江工業園片區：定位為以高新技術為主導，勞動密集型產業為輔的現代生態制造業基地。中部生態農業片區：以高科技農業研發、試驗、生產為主。陽澄湖休閑旅游片區：以陽澄湖為核心，以休閑、旅游、度假為主要功能。南部水鄉古鎮旅游片區：以水鄉古鎮特色旅游為主體，重點發展第三產業。城市規劃——交通規劃（內部交通）交通綜合構想四縱經周市、兵希、陸家、張浦至淀山湖之南北向道路，為貨運優先道路。現有黃浦江路現南延經千燈至淀山湖現有省道224即南北公路利用蘇州繞城公路之平面側車道至南港新建道路延伸至錦溪。五橫北區東西向高速公路平面側車道。蘇昆太高速公路現有新省道324由太倉接往富士康路滬寧高速公路

現有之機場路由上海青浦區經淀山湖、錦溪以西、至蘇州吳江。蘇滬高速。城市規劃——交通規劃（外部交通）未來昆山市將有滬寧鐵路、京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路等穿越昆山而過，區域鐵路運輸在整個長三角綜合交通運輸體系中將發揮更大的作用。規劃京滬高速鐵路全長1318公里，設計時速為350公里/時，沿途共設北京、天津、濟南、南京、昆山、上海等21座車站，是聯系我國環渤海和長三角兩大經濟區的重要交通大動脈。2010年建成后，昆山至南京只需1個小時；昆山到上海約15分鐘；昆山至北京約4小時30分鐘。滬寧城際軌道線起自南京，經鎮江、無錫、蘇州，最后達到上海站，全長295公里，時速分160公里和250公里兩種，建成后昆山到上海只需約20分鐘，列車開車間隔時間最短為3分鐘。目前已通車。滬寧高鐵/京滬高鐵城市規劃——發展戰略1結構調整促進用地效率提升以提高土地集約利用為核心，以高新技術產業為導向，以新型制造業為基礎，以現代服務業為圖片，以高效都市農業為特色，加快發展方式轉變和產業結構調整，增強科技進步、自主創新對經濟增長的貢獻率。2生態約束促進人居環境改善以提升整體人居環境質量為核心，嚴格保護陽澄湖、淀山湖及環湖生態敏感空間，同時合理利用其比較優勢，與深厚的歷史人文積淀相結合，發展特色產業，彰顯昆山特色，增強城市魅力。3節能減排促進低碳城市建設以提高資源、能源的使用效率為核心，發展地毯產業、循環經濟，鼓勵節能技術的應用、開發與創新，以提高資源、能源的使用效率，減少污染物排放；合理配置產業用地和生活用地，促進激動交通出行減量，構建綠色交通體系；倡導健康、節約的生活方式和消費模式，全面推進低碳城市建設。4區域統籌引導市域空間優化以形成功能明確、集聚高效社會發展需要，加強區域的城鄉空間結構為核心，適應經濟社會發展需要，加強區域協調和城鄉統籌，將市域空間布局和政策分區緊密結合，嚴格保生態空間，協調護發揮碳氧平衡作用的基本生態空間，協調好發展與保護的關系。5公共優先引導城市布局調整以陽澄湖為核心，以休閑、旅游、度以軌道交通為核心，構建舒適、高效的公共交通系統，發揮其大容量、低能耗、快速、準點、安全的綜合優勢，引導城市建設空間合理集聚，優化城市功能結構，構建完善的城市中心體系。6南風貌保護引導地方特色塑造以水箱古鎮保護為核心，以自然環境為基質，結合特色村莊保護和鄉村旅游業、都市農業發展，保護傳統風貌；打造新銳的公共服務空間、融合的生活居住空間、現代的產業發展空間，塑造展現昆山城市精神的現代風貌。3昆山房地產市場三、昆山房地產市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業市場酒店式公寓市場寫字樓市場

合計新增量存量其中，住宅商服2008年500260240170302009年750300450150502010年55025030020050土地市場——供應情況昆山市近三年的土地的新增供應量每年都在250萬方以上，其中，近三年商住用地的總量達到650萬方，其中一部分土地已經上市，除去一部分土地用于保障房建設，以目前昆山市場平均容積率1.5-2預估，可看到未來供應量仍然巨大。昆山近年來土地出讓情況數據來源昆山國土資源局。單位：萬方土地市場——成交情況

出讓面積（畝）出讓總價（萬元）平均單價（畝/萬元）2008年9014.89481576.4753.422009年8408.831122918.73133.542010年1-8月9351.6845692。5790.482008年至今，昆山市共成交土地總面積2.68萬畝，平均每畝單價92.48萬元。其中2009年同比2008年土地出讓面積有所下降，但2009年土地平均地價是2008年的2.5倍，昆山房地產市場迅速被放大。但2010年出讓單價有所下降，主要因為價格較低的工業用地所占比重提升。2010年1-8月出讓的土地已經超過0809年的年總出讓面積，其中工業用地和其他用地占相當一部分比重，未來1-3年市場供應量仍在高位。統計數據來源昆房網。土地市場——成交分布從各區成交的占比來看，開發區、花橋鎮、玉山鎮是土地成交的前三名，占據總成交的58%。土地市場——成交土地性質配比從成交的土地性質來看，工業用地占比最高，占45%，其次為商住用地，占40%，商辦用地也有一定比例的成交，占11%。純住宅用地相對較少。說明：由于出讓地塊純住宅用地屈指可數，為方便統計，統一歸類為商住，即本報告中出現的商住為包括住宅的混合用地。三、昆山房地產市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業市場酒店式公寓市場寫字樓市場商品房市場——發展歷程1緩慢起步階段（1988-1992）這一時期確立了社會主義商品經濟理論。極大地推動了市場機制在房地產領域的發展。經營性的房地產開發公司步入起步階段。截止1992年底，昆山共有房地產開發公司9家，房地產投資規模逐步擴大。2快速增長階段（1993）1993年，建立社會主義市場經濟成為共識，昆山國民經濟呈現了高速增長的勢頭。伴隨著住房制度改革的推行，房改政策效應的釋放，引發了一輪房地產發展高潮。截止1993年底房企猛增至46家，投資業成本增長，比92年增加6.58倍。3調整回落階段（1994-1997）房地產投資出現逐年回落。94-97投資分別為5.31、4.15、4.16、3.54億元。供大于求的矛盾相當突出。4穩步發展階段（1998-2001）這一階段，中央采取了積極的財政政策，旨在通過增加投資拉動經濟發展。同時把住宅消費放在極為重要的位置上，作為國民經濟新的增長點和新的消費點，并出臺了一系列的促進房地產市場發展的相關政策，昆山房地產市場在此大背景下進入了穩步發展階段。5高速發展階段（2002-至今）2002年以來，隨著昆山經濟步入發展的繁榮期，社會和城市建設的全面提升，昆山房地產發展也進入了黃金階段。房地產開發力量不斷壯大；房地產開發投資屢創新高；建設規模連年突破；商品房銷售規模火爆；房價不斷攀升；樓盤開發進入大盤時代；二級市場充滿生機。商品房市場——供應分析%萬平方米05-09年，昆山商品房施工面積幾乎成逐年增長態勢，但增長率波動不定。同時由于開發周期等主客觀因素使昆山市的年竣工面積與施工面積有一定的差距，年竣工增長率的上漲或下跌相對于施工增長率有一段時間的滯后性。統計數據來源于昆山市統計信息網。商品房市場——供應分析（與其它縣市對比）從圖中可以看出，昆山各年商品房施工量遠遠高于吳江，略低于常州，各年增長率也高于吳江，但低于常州。從側面反映了昆山市商品房供應量處于一個較大的規模。統計數據來源于各城市統計信息網。萬平方米商品房市場——供應分析（累計庫存供應）截止到2010年9月，昆山全市庫存可售房源44984套，昆山商品房庫存量再創新高。昆山商品房庫存供應量連續7個月保持正增長。庫存量的不斷攀升一方面由于4月新政調控導致成交量走低，另一方面供應并未隨之減少，表明昆山市場目前處于供大于求的態勢，買方市場明顯，市場面臨較大庫存壓力。統計數據來源于昆房網。套套商品房市場——需求分析近幾年隨著長三角經濟群的經濟飛速發展和全國房地產的快速發展，昆山城市居民對住房的需求大幅增加，09年對比05年需求增長超過2倍。由于政策調控以及外部經濟危機等多方原因，08年商品房銷售了大幅回落，出現負增長，隨著09年經濟復蘇以及政策鼓勵，再次打開了昆山房地產需求局面。統計數據來源于昆房網。商品房市場——需求分析（近年成交分布）花橋、玉山、開發區是昆山成交最為活躍的片區，占昆山成交的64%，占比分別為24%、20%、20%，且與其他區域的差量較大。玉山是昆山市委市政府所在地，配套成熟，是傳統的房地產熱門片區；花橋因為近年規劃利好，且直接接受上海輻射，能吸引外來客源。統計數據來源于昆山搜房網。所選數據為08、09年全年成交數據以及2010上半年成交數據。商品房市場——需求分析（與其它城市對比）昆山吳江江陰同屬江蘇縣級市，從圖上可看出，昆山近年來每年的成交量都遠遠高于其它兩地區，且都為其它兩地區兩倍以上。統計數據來源于各城市統計信息網。萬平方米商品房市場——需求分析（人均使用面積）平方米/人昆山人均居住面積經過05年之前的大幅增長，增幅平緩，但一直處于高位，08年達到38.5平方米/人，遠遠超出全國的平均水平，也超出許多一線城市。表明昆山商品房市場經歷需求旺盛期之后，本地需求逐漸降溫。城鎮人均使用面積（平方米/人）：全國：28北京：21上海：16.5深圳：24.7商品房市場——價格分析昆山房價從1998年來一路走高，在2009年樓市大熱的市場背景下達到了最高點6400元/平方米的價格水平。最近三年07年到09年的漲幅最為明顯，09年的價格水平相較于07年上漲了大約50%。統計數據來源于昆房網。商品房市場——投資風險分析昆山房地產投資占固定資產投資比值自2006年以來不斷攀升，08、09年的比值都超過了0.3，房地產投資所占比重略高，顯露了一定的投資風險。昆山近年來房地產投資增速與GDP增速比值波動較大，除了GDP增長有一定滯后性之外，表明昆山市GDP增長對房地產的相關程度不高。房地產投資/固定資產投資比值正常區間：0.22-0.28。房地產投資增速/GDP增速比值正常區間：1.5-2.0商品房市場——SW分析優勢劣勢GDP——穩步增長居民收入——逐年增長需求規模——雖漲幅不定，但總體呈上漲趨勢供求風險——供過于求的矛盾已經開始突出房地產投資風險——受控于政府的不定期調控供應規?！袌隹深A期的未來供應量較大昆山房地產市場未來的供求矛盾將會凸顯，且市場仍然對政策調控敏感程度較高商品房市場——未來展望隨著新政的影響被逐漸消化，成交量逐步回升，9月底中央出臺的最新調控政策，再次打擊了昆山樓市，10月第一周（10.1-10.7）昆山新房累計成交僅僅296套，較9月第四周猛跌72.5%。一方面受著調控影響，另一方面新盤持續入市，使得昆山商品房市場供大于求的局面短期內難以被打破。參考數據（昆山2010各月成交）：四月：4470五月：1483六月：1506七月：1735八月：2210供求關系價格2009年昆山房地產市場各樓盤采取低開高走策略，引領了昆山房地產市場五年來的第一次爆發。商品房價格一路飆升至均價6400元/平米。后期受政策以及供求關系的影響，昆山商品房價格大幅走高的可能性較小。未來昆山市場供大于求的局面短期難以被打破，但受利于昆山的特殊區位以及城際高鐵的開通，突出的城市價值將會成為昆山房地產市場強有力的支撐。對“外部需求”的把握將成為昆山房地產市場的一條重要出路。三、昆山房地產市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業市場酒店式公寓市場寫字樓市場住宅市場——住宅片區分布目前昆山住宅市場分布，根據成交活躍程度分成三個梯隊。玉山鎮、開發區以及花橋鎮為目前昆山市場最活躍片區。玉山鎮為傳統片區，配套成熟完善，客戶認知度高；花橋毗鄰上海，且規劃利好。巴城鎮、周市鎮以及千燈鎮出在第二梯隊。巴城依托陽澄湖資源，主要為別墅產品；周市鎮依托北部產業園區，并且接收中心城區的輻射；千燈規劃為生活新鎮、生態觀光片區。南部水鄉區以及其余鎮為第三梯隊。南部水鄉片區依托淀山湖資源，主要為別墅產品。第一梯隊第二梯隊第三梯隊住宅市場——住宅片區分布市區城綜合片區依據各自定位及發展方向可分為5個片區。中心城區城東區城南區城西區城北區昆山市中心城區分為中心城區、城東區、城南區、城西區和城北區域。住宅市場——中心城區板塊御城人口密集，并承擔綜合行政、居住、文化、教育、主要產業發展等功能。屬于市中心的高檔地段，土地資源稀缺，生活配套成熟，房價一直維持高位。中心城區：人口稠密區域成熟價格處于高位藍海LaVie中心城區項目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數面積段（m2）狀態均價鹿城一品高層住宅、商鋪8000559915.227.90%46545-201一房到四房高層在售高層10500弘輝首璽高層住宅921033300003.535%657主力面積段125-200

高層在售15000（含1000裝修）翡翠名都高層,酒店式公寓,商鋪22228

958803.40

31%

主力面積段97-145在售9500御城小高層住宅11474260002.1330%13493-164在售7500藍海LaVíe高層住宅、公寓36714147863441.50%

待售12000榮記玖瓏灣高層住宅、酒店式公寓506271751703.535%127080-240待售待定中心城區板塊內主要樓盤板塊特點板塊內配套設施完善，交通便利，居住氛圍濃厚，是昆山的商業文化中心。板塊內目前土地供應較少，未來供應量較少，目前住宅的綜合開發量不大，以商業商務辦公物業開發為主。該區域的住宅檔次較高。產品、價格中心城區由于地段絕好，土地資源稀缺，板塊內的住宅產品主要以高容積率的高層公寓為主，以大面積戶型為主，符合當地人對住房的消費需求。目前板塊均價10000元左右，個體樓盤依具體位置和產品力上下波動。板塊特點、產品和價格分析住宅市場——城東區板塊具有經濟技術開發區和夏駕河景觀帶的雙重優勢。目前城東大盤云集，幾十萬方的大盤依次沿前進東路排開，甚至有綠地21新城這樣100多萬方的大盤，且品牌開發商云集，區域內有中航地產，世茂地產，珠江房產等。城東區板塊：大盤云集潛力巨大位于市政府以東，在城區內前進東路沿線區域城東項目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數面積段（m2）狀態均價中航城高層、小高層、洋房、聯排、雙拼1969583600001.836.3%1872高層小高層88-145在售高層、小高層7500-7800；聯排9000-10000；雙拼12000-13000綠地21新城高層56400017800002.540.0%900070-160，主力面積70-110在售7500中大簡界高層、小高層668931786332.231%98490-160在售7700珠江御景高層、小高層1526996200003.636.6%3000主力面積88-142在售毛坯7600、精裝8800東城藍郡多層、高層1666671673171.0047%151090%為80-120，10%為120-140在售6000-7000陽光水世界多層小高層高層洋房3455062936800.8542%2600高層143㎡—176㎡，花園洋房215㎡—230㎡在售8000黃浦城市花園多層、小高層、高層70000平方米1600001.9636.5%1290主力面積80-130在售8400城東區板塊內主要樓盤板塊特點、產品和價格分析板塊特點城東是產業聚集區，現有配套困乏，目前居住氛圍不高。板塊內大盤云集，目前有珠江地產、世貿、中冶、中航等企業樓盤，案體本身多帶有商業，以城市綜合體的概念在城東布局。城東離上海較近，因此有相當一部分比例的客戶來自上海。產品、價格板塊內以大盤開發為主，樓盤的產品類型較為豐富，高層、小高層、多層、花園洋房，到聯排雙拼別墅都有一定占比。高層小高層的主力面積大約在80-140平米之間，比中心城區板塊略小，因為一部分需求來自外部需求以及投資需求。純住宅項目較少，目前在售項目基本都有酒店式公寓、商業等其他物業類型，符合商住片區的定位。目前板塊均價7500左右，個體樓盤依具體位置和產品力上下波動。住宅市場——城西區板塊城西地區：環境優勢政府重點規劃區域老城區以西，基本圍繞亭林公園周邊及馬鞍山中路沿線一直往西到森林公園沿線發展起來的區域，屬于昆山生態環境最好的居住區。城西項目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數面積段（m2）狀態均價時代中央社區高層、小高層1200003000002.540.5%2000戶左右主力面積123-206在售8600天地華城高層、小高層83615221010.042.1858.0%1359主力面積133-142在售9000，送車位阿里山花園小高層37974699031.8442%214140-160待售9500森林半島多層、小高層、高層、洋房1171892710001.7945.0%1700高層61-133在售8200三水蕭林高層、聯排1696313038451.840%257888-140，130-190在售7000-9000清風華院小高層、聯排1985343578811.5941.17%352小高層主力面積96-200在售小高層8300金色森林四期住宅、公寓、別墅1666642247191.445.0%1200待售待定伯爵大地二期高層1099514100003.540%400多80-160待售待定城西區板塊內主要樓盤板塊特點板塊規劃成生態居住片區，以森林公園為主打，從目前所推樓盤來看，高檔住宅板塊已初具模樣。憑借政府規劃利好以及獨有的自然資源，區域認同度較高。產品、價格區域樓盤數量多、量體大，產品類型以小高層、高層、別墅為主，樓盤以純住宅為主，戶型面積較大。目前板塊均價8500左右，由于占有生態資源，以及規劃利好，是昆山各大區域內價格上漲幅度比較快的區域。板塊特點、產品和價格分析住宅市場——城南區板塊高鐵和城際輕軌的落定將城南的房價推上了一個新臺階，使城南成為昆山各大區域內首選最值得投資的區域。眾多上海，外地客戶都紛紛看好城南的發展。城南地區：高鐵直射區域升值潛力大城南項目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數面積段（m2）狀態均價世貿蝴蝶灣高層、疊加、聯排、獨棟71780010765801.565%6500高層主力面積90-140在售高層10000新城域高層、小高層2868106000001.9842%500088-131在售7300吉田國際廣場高層、小高層1559476959713.546%1500主力面積112-140在售精裝12800森隆·瓏庭高層527791856743.030%90-200在售精裝13800衡山城多層洋房、高層970002490002.4942%2400高層88、142待售待定匯景公寓多層、小高層54663938501.742%三期400多90-140待售待定城南區板塊內主要樓盤板塊特點、產品和價格分析板塊特點城南是出口加工區，以IT產業為主。區域內現有312國道、滬寧高速、客運南站、滬寧城際高鐵，建設中的京滬高鐵，城南板塊的交通紐帶地位日漸凸顯，拉近了昆山與上海及周邊的距離，刺激了城南的房地產市場。一些高檔大盤的進駐，改善了昆山人對城南板塊居住品質差的觀念。產品、價格從板塊內目前所推產品和將推產品來看，產品類型主要是高層、小高層，也有少量的高端產品，別墅以及花園洋房等。戶型面積區間較大，囊括各種戶型面積需求，主力面積90-140平米。由于高鐵以及城際高鐵的落實，拉動了板塊的均價，目前板塊均價10000左右，后續樓盤入市將會挑戰城南板塊價格極限。住宅市場——城北區板塊中心城區以北北門路、柏廬路、長江路、青陽路為主干道，是老城區以北和周市鎮以南組成的城北片區。城北地區：昆山發展起源地老昆山人最多區域城北項目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數面積段（m2）狀態均價自由都市高層、小高層、電梯多層933402300002.1845.2%190086-149在售7500第E特區多層、小高層、高層1500002500001.6745%138090-190在售7600天成佳園高層582301423972.2540.2%649100-140三期房源待售預計8000-9000云山詩意小高層735781814811.845%99690-190在售7800-8000大德世家多層、高層、單身公寓1215712188251.741.2%60-130在售7300天闊多層、高層、小高層692681250561.835%808主力面積80-89在售7300金城北郡高層1159901824491.7838%一期370主力面積104-140待售預計7000馨座高1840.5%28886-133待售7000-7200城北區板塊內主要樓盤板塊特點、產品和價格分析板塊特點城北曾是政府重點打造的城市副中心，目前居住概念已經形成，居住氛圍濃厚。目前一些路段正在整改階段，未來即將再次成為重點打造的區位。板塊內目前存量供應較大，從土地出讓的情況來看，后續供應不大，有利于拉動后續板塊價格。產品、價格板塊內樓盤眾多，目前供應量較大，住宅產品多為高層小高層產品，戶型面積多為90-150平米之間。板塊均價集中在7000-7500左右，相較于中心城綜合區的其他片區，價格偏低，且近年來漲幅不大。住宅市場——花橋板塊花橋板塊：與上海同城效應新熱點板塊花橋位于上海與江蘇交接的黃金地段，西臨昆山國家級開發區，東依上海安亭，地段優勢帶動板塊房地產市場迅猛發展?；蝽椖款愋驼嫉孛娣e（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數面積段（m2）狀態均價凱德都會新峰高層1510264969973.5940%470084-120平米的兩房，136-150平米的三房在售精裝12000壹克拉高層9900691125.0061.6%854主力面積50-80，另有120大戶型在售9500-9800常發香城灣多層、小高層、高層、別墅1866233180991.740%3104主力面積74-112在售高層8800鑫苑國際城市花園多層、高層2000006000002.640%503390以下70%，120-140三房，140-160花園洋房在售9500上海?；▓@高層492241609642.7940.1174855一房，94二房，147四房在售10700—13000綠地21城疊加、聯排、獨棟、公寓4310002155000.545500疊加聯排120-230在售疊加11000，聯排16000，獨棟22000，公寓7500中城花橋國際聯排、5F花園洋房、高層小高層2385883577901.540%100別墅225-261別墅待售預計總價300-400萬花橋板塊內主要樓盤板塊特點、產品和價格分析板塊特點板塊目前以大品牌大盤開發為主。長發、綠地、東方海外、鑫苑集團等。交通便利。11號線、滬寧城際鐵路、京滬高鐵在板塊內均有站點。發展起點高。希爾頓酒店入駐、太平洋百貨即將落成，易買得購物中心，高檔生活配套齊全。產品、價格板塊內住宅項目產品類型較為豐富，幾乎涵蓋了各種類型物業。公寓產品由于客源結構的關系，以100以下的小戶型為主，貼近剛需以及投資需求客戶。板塊內高層小高層均價10000左右，別墅價格依位置以及產品力不定。住宅市場——南部水鄉板塊南部水鄉板塊：強勢景觀資源支撐高端住宅板塊南部水鄉片區地理位置上包括淀山湖鎮、錦溪鎮以及周莊鎮，以水鄉古鎮特色為主體。南部水鄉項目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數面積段（m2）狀態均價富力灣雙拼、小獨棟6737592878400.3541%943雙拼175-184，小獨棟226-253在售雙拼12500-14000，小獨棟11000-12000納帕爾灣聯排146300740000.4945%278210-300在售精裝21000-22000江南岸獨棟182666508980.2963.22%193小戶型300，中戶型420在售18000-20000楓丹御園聯排60384470990.7840.8%246140-200在售12000南部水鄉板塊內主要樓盤板塊內產品基本以別墅為主，聯排、雙拼、獨棟都有。面積依各個項目而異。板塊內由于各項配套還不成熟和完善，產品基本作為高端客戶第二居所或度假用途。不同項目因產品、品牌不同，價格差異也較大，其中淀山湖板塊的樓盤價格比錦溪和周莊略高。住宅市場——客戶分析（客源結構）在上海工作的年輕海飄臺企干部周邊鄉鎮進城人公寓昆山自住的本地人新昆山人長三角投資客政府、外企高管

上?？蛻襞_灣人、部分新加坡人別墅昆山本地私營業主住宅市場——客戶分析（客戶特征）類別客戶特征昆山自住的本地人客戶職業以昆山本地的公務員、企業主、生意人為主購買目的為改善居住條件購房看中建筑的品質、小區環境和居住的舒適性，對社區形象檔次、社區景觀、物業管理等有較高的要求青睞戶型為120平米的三房、160平米的四房首要關注因素：產品、檔次住宅市場——客戶分析（客戶特征）類別客戶特征新昆山人以外地來昆山務工的青年群體中收入層次較高的部分購買目的屬于首次購房，但相對來說購買力仍然偏低青睞小戶型，對總價承受能力較低對社區檔次、景觀、物業管理等有一定的看中首要關注因素：總價、交通住宅市場——客戶分析（客戶特征）類別客戶特征上海工作的海飄以在上海工作的普通白領為主受到上海高房價的擠壓，屬于首次購房的被動外溢客戶看中城際和高速鐵路的便利性，見多識廣，對社區檔次、環境、景觀、物業管理及教育均有一定的要求青睞于二房、小三房首要關注因素：交通住宅市場——客戶分析（客戶特征）類別客戶特征周邊鄉鎮進城人員通過拆遷得到一筆錢，希望在城市中擁有一套房子小孩在市里上學，購房方便照顧在城中工作，買套小戶型平時居住，周末回鄉下關注房屋的總價、交通便利性、周邊配套戶型需求以小戶型為主首要關注因素：總價、配套、交通住宅市場——客戶分析（客戶特征）類別客戶特征長三角投資客對輕軌、城鐵、高鐵物業升值潛力具有前瞻性在長三角一帶有業務往來，了解并認同昆山的高城市價值關注地段升值潛力、價格上漲空間認同大品牌開發商的能力首要關注因素：升值潛力住宅市場——客戶分析（客戶特征）類別客戶特征臺企干部在臺灣看過或居住過高品質的樓盤，能夠認同項目的品質對有臺資背景的開發商項目認同度較高喜歡和同鄉居住在一起注重居室的風水追求居住的舒適度、綠化率、產品細節、物業服務需求戶型以大中型戶型為主首要關注因素：風水、檔次、產品住宅市場——客戶分析（別墅客戶特征）客戶類別客戶特征別墅客戶外來客戶占據較大比例，尤其是上?？蛻衾ド绞袌鰟e墅客戶首要關注項目的景觀資源和環境對產品本身品質和檔次有較高要求，認同大師之作另外也關注項目的裝修狀況和路網的通達情況別墅主要作為客戶的第二居所以及度假之用別墅客戶的特征以及關注點較為相似：住宅市場——客戶分析（客戶分布情況）昆山本地客戶由于地緣情節，遍布各個區域，但相對來說傾向于城中、城西等配套設施齊全、生態環境好、交通便利的版塊；新昆山人主要分布在城北城東地區，加之城北城東區域目前價格相較于其他區域較低，主要傾向于購買城北、城東的樓盤；上?？蛻羝珢鄢悄?、城東、花橋三個往返上海交通較方便的版塊；投資客戶傾向于投資升值潛力較大的區域，雖然城西、城南以及花橋目前價格較高，但由于政府重點規劃或者預期較好等原因，仍然是投資客的樂園；周邊鄉鎮客戶主要分布在市區版塊，對細分版塊沒有較明顯的傾向；別墅客戶主要分布在別墅產品較多的版塊，巴城陽澄湖片區、南部水鄉片區。住宅市場——客戶分析（客戶分布情況）昆山本地人上海工作客戶周邊鄉鎮客戶新昆山人投資客臺企干部別墅客戶住宅市場——小結供應：昆山存量房月創新高，09年以來成交的商住性質土地面臨上市，會使目前以及未來昆山市場的住宅供應量維持高位；需求：昆山市場近5年住宅年均需求量約350萬方，但市場受政策影響較大，預計今年的需求將會略低于平均水平；價格：昆山市場部分熱點板塊如（城中區板塊、花橋板塊、城南板塊）公寓均價已接近萬元，且增幅較大。雖然昆山住宅市場供求關系矛盾已經出現，但被認可的城市價值以及購房者預期等關系，會繼續支撐昆山市場未來房價；產品：昆山市主力產品類型為小高層、高層住宅為主，而以低密度住宅譬如別墅、花園洋房為輔，并有少量多層公寓彌補了該區域內的產品形態；客戶：城鐵高鐵軌道交通導致昆山與上海的同城效應愈明顯，目前市場上客戶以本地客戶、上?？蛻簟㈤L三角投資客戶為主。公寓個案分析——鹿城一品項目地址：玉山鎮長江中路178號物業類型：高層占地面積：8200平方米建筑面積：55991平方米容積率：5.2綠化率：27.90%裝修狀況：精裝酒店公寓、毛坯普通住宅總戶數：465投資商：昆山光達房地產有限公司開發商：昆山光達房地產開發有限公司物業公司：上海采林物業物業費：2.05元/平方米·月車位：183城中區板塊公寓個案分析——鹿城一品——地段位于昆山中心城區CBD核心地段，10分鐘都市生活圈,行政、金融、公園、美食休閑、教育、醫療等配套都很完善.北臨裕元酒店，南面公園，沿著長江路往北500米和800米分別是城市公園以及市政府。公寓個案分析——鹿城一品——產品力科技住宅——昆山首個“采冷、制暖、供熱水”三聯供住宅。干掛花崗巖和30毫米厚的擠塑聚苯保溫板8米精裝挑空大堂——戶型200平四房163平三房178平三房73平一房52平一房44平一房鹿城一品有44-74平米的一房精裝酒店式公寓、163-178平米的三房以及200平米的四房三房四方戶型較方正實用，一方戶型設計較靈活。精裝房1500元/平米的裝修標準公寓個案分析——鹿城一品——裝修樣板間酒店公寓裝修風格現代簡約，不失富力華貴——價格、客戶目前精裝酒店公寓售價12000元/平方、毛坯大戶型均價10000元/平米左右?？蛻粢岳ド奖镜厝藶橹?，占70%，20%臺灣人，10%上海人。公寓個案分析——鹿城一品項目地址：昆山市淀山湖鎮新樂路1666號物業類型：合院別墅占地面積：146667平方米建筑面積：74000平方米容積率：0.49綠化率：45%裝修狀況：精裝總戶數：278投資商：納帕地產開發商：昆山建興置業有限公司物業公司：浙江綠城物業管理公司物業費：3.80元/平方米·月車位比：1：2別墅個案分析——納帕爾灣南部水鄉板塊——建筑品質國際一流設計團隊——Roberthidey豪宅設計公司與美國頂尖的建筑機構優秀設計師同理合作，打造國際頂級豪宅標準，提供6種戶型選擇，每種戶型3中不同的風格，每種風格下設6中配色方案，108種建筑表情，配以2至3層建筑錯落分布，讓每一棟建筑都是“唯一”意大利建筑風格別墅個案分析——納帕爾灣——景觀米蘭度假風情園林搖曳熱帶激情蔥綠層次有致搭配匠心獨運內外水系交融循環自然精華園林公共活動區讓鄰里更親近別墅個案分析——納帕爾灣——精裝明細納帕爾灣采用全精裝交房供水設備：A.O史密斯儲水式熱水爐門窗：高級斷橋鋁合金中空玻璃窗、入戶采用美式使用復合門衛生間：意大利進口瓷磚、進口品牌潔具、主人房按摩浴缸、淋浴間隔斷系統、雙面盆設計空調設備：知名品牌戶式中央VRV空提奧系統（冷暖）安防設備：進口品牌可視對講設備，全套無線安防系統環保設備：中央除塵系統、廚房設置食物垃圾處理器廚房：全精裝修，美式實木櫥柜配備花崗巖臺面、全進口品牌廚房設備地面：意大利進口品牌地磚、高品質石材及馬賽克比利時進口高品質地毯別墅個案分析——納帕爾灣——配套（會所）3000平米濱湖專屬私人會所會所內開設SPA水療館，室外游泳池，滑水水道等水上休閑設施，同時還配備卡拉ok廳，棋牌室，給度假生活帶來全方位的高品質服務。另外，在生活設施方面，設置小超市，小餐廳、小醫療室。別墅個案分析——納帕爾灣——戶型各戶型的樓層均為2-3層，面積210-300平方米之間戶型設計較為常規，聯廊設計略有巧思E1戶型一層E1戶型二層E6戶型一層E6戶型二層E6戶型三層別墅個案分析——納帕爾灣——市場表現納帕爾灣分四期開發，截至當前批準銷售套數226套，目前已去化193套。一期2009年5月16日開盤，共推85套類獨棟精裝修別墅，主推210-290㎡的精裝修別墅，總價在300—450萬，均價為14500元/㎡（含裝修，下同）。此批房源部分臨湖，緊鄰會所；納帕爾灣二期2009年10月17日開盤，本次推出的房源面積為210-300㎡，為精裝修房源，售價在16500元/㎡，總價350萬元/套起；三期2009年11月28日正式開盤，首批推出30套210㎡-300㎡的精裝修獨棟別墅，價格為18500元/㎡，2010春節后加推第二批房源，面積210-290平米，均價21000-22000元/㎡，目前在售三期最后一批房源，面積210-290平米，均價21000元/㎡，一周內付足首付，即可獲95折優惠；四期開盤時間未定。還有約50多套的體量。別墅個案分析——納帕爾灣——客戶從成交的情況看，納帕爾灣的客戶主要為上海的本地客戶；也有部分納帕在北京的老業主。

3分鐘到抵蘇滬高速入口，半小時躍入上海市區中心，距上海虹橋機場28公里，半小時即可抵達，10分鐘到達上海青浦城區。納帕爾灣與上海市區保持著恰當的距離。真正做到了離城不離市，愜意生活與都市繁華隨心掌握。上?？蛻糁饕非笾@段精致的距離。老業主則看重納帕地產的品質，以及品牌物業，把它當做投資兼度假?？蛻魜碓打寗右蛩貏e墅個案分析——納帕爾灣三、昆山房地產市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業市場酒店式公寓市場寫字樓市場商業市場——總體情況昆山市近年來居民消費增加速度小于可支配收入的增加，表面居民潛在消費能力強大，城市商業發展潛力較大。昆山市商業設施主要集中于老城區，主要包括商業街，百貨公司，特色商業街，娛樂中心，大賣場（生活類及專業賣場），專業市場等。昆山居民目前對集中型商業需求增長，但本市商業現狀集中和連鎖規模還比較小，不能滿足消費需求，這是目前商業商場的矛盾之一。現有品牌的落后與昆山居民日益增長的品牌意識是目前昆山商業市場另一矛盾。商業市場——商圈分布北門路-蕭林路商圈人民路-前進路商圈城東商圈朝陽路商圈昆山目前的商圈主要分布在老城區內，以人民路-林亭路、北門路-蕭路、火車站老商圈以及新型的城東商圈為主。商業市場——人民路商圈人民路是昆山市最繁華的商業街，這條約1000多米的商業街，以正陽橋為界分為南北兩段，包括昆山賓館（4星級），世紀商廈，新華書店，肯德基餐廳（2家），利瑪商城，新世界商廈，蘇州美羅城昆山店，正陽大樓商場，昆山商廈，美羅云集于此。人民路是昆山傳統商業區，輻射范圍可達全市及下屬其他鄉鎮。人民路-前進路商圈昆山賓館世紀商廈昆山商廈商業市場——北門路-蕭林路商圈北門路位于昆山城北，是昆山主要的居住區，人口密集。以蕭林路為界，北門路北段娛樂業比較發達，是昆山主要娛樂場所之一?，F有的商鋪都是由近年來開發并已逐步成熟的小區沿街商鋪組成，大多都是幾十個平米的面積。這片區域也聚集了昆山商廈北門店、國美電器、五星電器、麥當勞、肯德基等一批知名商業品牌。北門路商圈是區域級商圈，輻射范圍為區域周邊居民北門路-蕭林路商圈昆山商廈街區商鋪街區商鋪商業市場——城南朝陽路商圈城南商圈是以朝陽路為紐帶的老商圈升級換代。新城南商圈有百潤發、中茵廣場、五星電器昆山大賣場、永樂家電、江蘇文峰、宏圖三胞等。新城南商圈主要以IT產品、傳統家電等專業市場以及百貨店的商業業態為主。朝陽路商圈世貿廣場百潤發在市政規劃中，城東片區將被打造成商業、商務辦公和居住為一體的綜合片區，商業氛圍尚未形成，政府規劃重點地區，前景看好。板塊內目前的商業氛圍尚不濃厚，但中航城、隆祺麗景、世貿東壹號等大型商業項目將會拉動后期板塊的商業市場人氣。商業市場——城東商圈城東商圈商業市場——在售項目供應分析從圖表可以看出，在售體量較大的項目基本為大型商業項目，體量較小的項目基本以底商和沿街商鋪的形態推向市場。從圖表上看，有四個項目的商業體量超過10萬方，昆山市場商業的規模化已經初顯。商業市場——在售項目面積分析上海公館億立商貿物流城景涇路商業街國際采購中心中茵世貿廣場超華璞緹街02004006008001000平方米國際模具城昆山賽格電子通過圖表可以看到，昆山各主要商業產品其規劃面積分化較為明顯，小面積商鋪產品基本在30-120平方米左右，偏大的產品在200-300平方米左右。目前昆山在售的商業中，一般專業市場商鋪的面積跨度較大，底商則相對戶型面積偏小。商業市場——在售項目去化情況分析從圖中可以看到，整個市場的整體去化率已經相當高了，大部分項目去化率都在75%以上，部分商鋪甚至已經售完，市場相當活躍，投資者對于昆山商業市場相當看好。商業市場——在售項目價格分析從表上看，在售商業項目的價格與所處區位關系較大，與商業類型也有一定關系。千燈以及城北板塊由于區位關系，明顯比其他板塊價格低?；虬鍓K以及城中板塊的目前價格較高。而一些底商類商鋪，體量較小，不成規模，客源由自身住宅提供，所以價格偏低。項目類型所處板塊價格中茵世貿廣場商場城中40000昆山賽格電子專業市場花橋一層30000，三層10000超華璞緹街街區商業城西25000國際采購中心商場花橋一層20000、二層17000-18000，三層16000億立國際商貿物流城專業市場城北一層17000-18000，二層13900，三層8000-10000上海公館底商城南一層14800-18800，二層8000景涇路商業街街區商業千燈6500國際模具城專業市場城北6000三、昆山房地產市場土地市場商品房總體市場住宅市場商業市場酒店式公寓市場寫字樓市場昆山市場酒店公寓的出租率基本保持在85%以上，租金通常也要比公寓高出30％左右，租賃前景非?？春茫悼臻g很大，相對于普通公寓而言，更具吸引力。但縱觀如今的昆山房產市場，充斥著大量標榜著“酒店公寓”的物業，然而多數從實質而言只能稱為“小戶型單身公寓”，并非嚴格意義上的酒店式公寓，更談不上國際標準豪華酒店公寓。昆山市場上小戶型酒店式公寓大多是作為規?；^開發的附屬產品，如：吉田國際廣場；另外也有單獨建設的酒店式公寓產品，如杰座、泊仕等；另外的像長江酒店式公寓是老樓改造項目。從總體上來看，昆山酒店式公寓的分布范圍廣，各盤總量大小及品質參差不齊。酒店式公寓市場——總體情況酒店式公寓市場——分布情況昆山市場酒店式公寓基本遍布于各個成交熱門板塊。城中項目面積（㎡）狀態價格（元）領御40-50在售精裝14000鹿城一品43-75在售精裝11000翡翠名都49-78在售精裝10500城南項目面積（㎡）狀態價格（元）聯邦國際30-50在售6800雙星疊座46-65在售8000城北項目面積（㎡）狀態價格（元）紐約45-68在售7000優秀36-66在售7200天成佳園43-55在售精裝13000花橋項目面積（㎡）狀態價格（元）壹克拉50-80在售9500-9800城東項目面積（㎡）狀態價格（元）弘基財富廣場60-300售完6500（09年底）中航城在售精裝8300隆祺麗景40-80在售精裝，包租5年12500，包租10年13000酒店式公寓市場——主要項目目前昆山酒店式公寓產品要多于產權式酒店，而且地理位置比較分散目前在售的酒店式公寓和產權式酒店產品都是樓盤的附屬產品戶型面積在30-300平方米之間，主要面積段位40-60平方米酒店式公寓和產權式酒店的裝修程度一般為精裝修，也有部分毛坯房源，當做青年單身公寓目前精裝修的酒店式公寓的銷售價格一般在10000以上，毛坯公寓在6500-10000之間，依不同區位不同，城中和華僑板塊較高。該類產品周邊配套設施有學校、超市、醫院等，設施齊全比較完善

酒店式公寓市場——產品、