項目用地拆分案例講解在房地產領域我們一直在幫助客戶成功11/24/2023房地產項目用地拆分首先，弄清用地拆分的“三大”原則：1、容積率必須用完；2、利潤率和利潤額最大化的最優產品組合；3、甲方目標（利潤？速度？銷售周期？運作安全？）11/24/2023房地產項目用地拆分Stepone：仔細分析已知的信息11/24/2023房地產項目用地拆分案例基礎信息：假設在空港新城有一個項目，已知的指標如下：1、項目總占地面積358891.5㎡，項目被兩條市政道路分割成A、B、C三塊地；2、A地塊占地面積222150.3㎡，容積率1.5，建筑面積333225.45㎡；B地塊占地面積43681.7㎡，容積率2.0，建筑面積87363.4㎡；C地塊占地面積93059.5，容積率1.5，建筑面積139589.25㎡；A地塊B地塊C地塊地塊示意：11/24/2023房地產項目用地拆分未知指標分析：1、未知項目的建筑密度；2、是否有相關限制性條件，如道路退線、市政綠化用地、建筑限高、有無高壓走廊等；3、未知項目的商業規劃體量和車庫配比條件；4、未知土地成本；5、三地塊容積率是否可以平衡；需要及時與開放商溝通、確認！11/24/2023房地產項目用地拆分相關基礎信息分析透徹后，Steptwo：設定假設條件11/24/2023房地產項目用地拆分設定假設條件：1、設定地塊綜合建筑密度≤30%（參考東原香山建筑密度）；2、由于未知土地價格，故方案中設定固定地價為150萬/畝（參考區域近段時間成交地價）；3、不考慮地塊的限制性條件；4、不單獨考慮商業和車庫面積，將其面積涵括在住宅面積之中；11/24/2023房地產項目用地拆分5、根據市場上典型的項目數據以及經驗來看，聯排別墅在0.55-0.7之間較為普遍；而花園洋房的容積率一般在1-1.5之間，洋房產品中5+1以下的產品一般在1-1.2，6+1、7+1產品一般為1.5左右；高層項目容積率3.0-5.0比較普遍。結合地塊和市場兩個方面因素，設定別墅組團容積率0.65、洋房組團1.2和1.5、高層組團容積率為5.0，進行用地拆分測算；樓盤建筑形態容積率樓盤建筑形態容積率東原香山（一期）聯排、獨棟0.56萬科渝園聯排、合院0.69龍湖悠山郡聯排、類獨棟0.6奧山別墅聯排0.55華港翡翠城5+1洋房1.3旭輝朗香郡（一期）5+1、6+11.32江與城4+1洋房1旭輝朗香郡6+1、7+11.42萬科朗潤園33F高層5.1銀鑫蓮花半島33F高層4.9金科十年城12F、33F高層3.8保利高爾夫豪園17F、23F、32F4典型中高端項目分物業容積率參考11/24/2023房地產項目用地拆分6、結合本項目的現狀條件，對區域內可比項目的銷售價格進行修正，得出本項目目前可實現的銷售價格，進行經濟測算；另外，測算中，從經驗值設定高層按照15%的公攤率、洋房10%的公攤率、別墅零公攤計算；因此得出本項目高層5500元/平米（套內）、4675元/平米（建面）；別墅9400元/平米；容積率1.5的洋房6300元/平米（套內）、5670元/平米（建面）；容積率1.2的洋房6700元/平米（套內）、6030元/平米（建面）。項目銷售均價修正因素修正后價格萬科朗潤園6400扣除600元裝修成本和300元品牌溢價5500（套內）4675（建面）旭輝朗香郡6800扣除300區域成熟度和200元景觀價值6300（套內）5670（建面）東原香山10000扣除300元交通便利和300元品牌溢價9400（套內）萬科渝園9800扣除400元品牌溢價典型參考項目目前銷售均價說明：此價格僅做經濟測算之用，不作為最終的銷售價格建議；11/24/2023房地產項目用地拆分設定了假設條件后，Stepthree：模型說明11/24/2023房地產項目用地拆分研究模型在研究過程中，在既定容積率的情況下，不同物業組合模式應用了不同研究模型。其中，兩種物業組合應用“二元一次方程式”模型進行測算；三種及四種物業組合模式，則應用了“占地組合增減模型”進行測算X+Y=總用地面積AX+BY=總建筑面積其中：A、B是已知各類物業既定容積率X、Y是未知各類物業的占地面積模型一模型二其中：此種模型是在三種及以上物業組合模式用應用，在模型中，將高端產品和中端產品化為兩個整合組團，利用同時增減用地比例，測算出滿足容積率的情況下，高端組團和中端組團分別的占地面積，再利用模型一分別測算別墅、洋房和高層、小高層各種物業分別的占地面積11/24/2023房地產項目用地拆分Stepfour：地塊拆分研究11/24/2023房地產項目用地拆分A地塊用地拆分研究11/24/2023房地產項目用地拆分通過對A地塊經濟技術指標的初判（地塊面積較大，容積率1.5），地塊可進行多種物業形態的組合：單一物業高容積率洋房社區兩種物業組合模式別墅+高層洋房+高層三種物業組合模式別墅+洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業組合進行經濟測算物業組合模式初判11/24/2023房地產項目用地拆分物業組合模式單一洋房社區通過對地塊的分析和解讀，考慮將地塊打造成為純洋房社區，由于一般洋房社區容積率為1.2，如果本地塊要滿足1.5的地塊容積率，可以提高洋房的樓層，如5+1、6+1、7+1電梯洋房，因此針對此種方案進行測算：凈利潤率=25.75%利潤額=31979萬元11/24/2023房地產項目用地拆分別墅+高層組合說明：設別墅占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=2221500.65X+5.0Y=333225別墅占地面積：X=178742平米占地比例：80%高層占地面積：Y=43408平米占地比例：20%計算得出：

凈利潤率=23% 凈利潤額=32829萬元

物業組合模式11/24/2023房地產項目用地拆分洋房+高層組合說明：設洋房占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=2221501.2X+5.0Y=333225洋房占地面積：X=204612平米占地比例：92%高層占地面積：Y=17538平米占地比例：8%計算得出：

凈利潤率=20.93%

凈利潤額=27436萬元

物業組合模式11/24/2023房地產項目用地拆分物業組合模式研究結論組合占地比例利潤率利潤額別墅+高層別墅80%高層20%23%32829萬元洋房+高層洋房92%高層8%20.93%27436萬元別墅+洋房+高層別墅42.5%洋房42.5%高層15%20.66%28664萬元別墅54%洋房30%高層16%20.51%28431萬元1.5純洋房洋房100%25.75%31979萬元√通過測算，A地塊在以上組合模式中；1.5純洋房社區利潤率最高，達到了25.75%；別墅+高層組合利潤額最高，達到了32829萬元；思源認為，從經濟的角度來看，兩種方案都可行。

√11/24/2023房地產項目用地拆分B地塊用地拆分研究11/24/2023房地產項目用地拆分通過對地塊經濟技術指標的初判（地塊面積小，容積率2.0），地塊拆分為兩種物業形態相對比較合理：兩種物業組合模式別墅+高層洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業組合進行經濟測算物業組合模式初判11/24/2023房地產項目用地拆分別墅+高層組合說明：設別墅占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=436810.65X+5.0Y=87363別墅占地面積：X=30125平米占地比例：69%高層占地面積：Y=13556平米占地比例：31%計算得出：

凈利潤率=19.55%

凈利潤額=6899萬元

物業組合模式11/24/2023房地產項目用地拆分洋房+高層組合說明：設洋房占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=436811.2X+5.0Y=87363洋房占地面積：X=34485平米占地比例：79%高層占地面積：Y=9196平米占地比例：21%計算得出：

凈利潤率=18.01%

凈利潤額=5998萬元

物業組合模式11/24/2023房地產項目用地拆分物業組合模式研究結論組合占地比例套數利潤率利潤額別墅+高層別墅69%高層31%別墅98套高層847套19.55%6899萬元洋房+高層洋房79%高層21%洋房318套高層575套18.01%5998萬元√通過測算，B地塊在以上組合模式中，別墅+高層的組合模式利潤率和利潤額都相對較高，但由于別墅只有98套，而且整個地塊面積小，不利于別墅形成規模組團，不利于別墅產品打造；洋房+高層組合中，洋房318套，可形成較大規模組團，有利于地塊價值提升，因此建議洋房+高層組合；11/24/2023房地產項目用地拆分C地塊用地拆分研究11/24/2023房地產項目用地拆分通過對CD地塊經濟技術指標的初判（地塊面積較大，容積率1.5），地塊可進行多種物業形態的組合：單一物業高容積率純洋房社區兩種物業組合模式別墅+高層洋房+高層三種物業組合模式別墅+洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業組合進行經濟測算物業組合模式初判11/24/2023房地產項目用地拆分物業組合模式單一洋房社區通過對地塊的分析和解讀，考慮將C地塊打造成為純洋房社區，由于一般洋房社區容積率為1.2，如果本地塊要滿足1.5的地塊容積率，可以提高洋房的樓層，如5+1、6+1、7+1電梯洋房，因此針對此種方案進行測算：凈利潤率=21.28%利潤額=11633萬元11/24/2023房地產項目用地拆分別墅+高層組合說明：設別墅占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=930590.65X+5.0Y=139589別墅占地面積：X=74553平米占地比例：80%高層占地面積：Y=17506平米占地比例：20%計算得出：

凈利潤率=18.65%

利潤額=11481萬元

物業組合模式11/24/2023房地產項目用地拆分洋房+高層組合說明：設洋房占地面積=X，高層占地面積=YX+Y=930591.2X+5.0Y=139589洋房占地面積：X=84396平米占地比例：91%高層占地面積：Y=8663平米占地比例：9%計算得出：

凈利潤率=16.67% 利潤額=9595萬元

物業組合模式11/24/2023房地產項目用地拆分組合占地比例利潤率利潤額別墅、洋房、高層別墅42.5%洋房42.5%高層15%17.93%10996萬元別墅55%洋房30%高層15%18.09%10903萬元別墅+高層別墅80%高層20%18.65%11481萬元洋房+高層洋房91%高層9%16.67%9595萬元洋房洋房100%21.28%11633萬元組合模式測算結論√從上面的表格可以看出，C地塊的物業組合模式中，純洋房的組合利潤率和利潤額都最大，分別達到了21.28%和11633萬元；11/24/2023房地產項目用地拆分Stepfive：綜合結論及建筑密度驗證11/24/2023房地產項目用地拆分組合模式綜合結論組合占地比例建筑面積預計套數利潤額利潤率A地塊別墅80%

高層20%別墅116128平米高層217040平米別墅581套高層2713套32829萬元23%純洋房社區洋房333225平米洋房2563套31979萬元25.75%根據對地塊拆分測算結果來看，A地塊的所有物業組合模式中，別墅+高層和純洋房兩種組合模式是比較可行的；其中別墅+高層組合利潤額相對較高，為32829萬元；純洋房的利潤率相對較高，為25.75%；這兩種方案都具有可行性；備注：別墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高層按照80平米/套計算，以上均為建筑面積。11/24/2023房地產項目用地拆分組合模式綜合結論組合占地比例建筑面積預計套數利潤額利潤率B地塊洋房79%高層21%洋房41340平米高層46000平米洋房318套高層575套5998萬元18.01%C地塊純洋房社區洋房139589平米洋房1074套11633萬元21.28%備注：別墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高層按照80平米/套計算，以上均為建筑面積。通過對B、C地塊的測算來看，從利潤額和利潤率兩個方面結合分析其中B地塊以洋房+高層的組合模式最為優化，利潤額、利潤率分別達到了5998萬元、18.01%；C地塊以容積率1.5純洋房的物業方案最為優化，其中利潤額為11633萬元，利潤率達21.28%；11/24/2023房地產項目用地拆分組合模式綜合結論通過對各個地塊的拆分和測算，可以看出，整個項目的產品組合有兩個方向：方案1——別墅+洋房+高層利潤率=22.22%利潤額=51046萬元方案2——洋房+高層利潤率=22.89%利潤額=48824萬元11/24/2023房地產項目用地拆分設定：別墅單棟投影面積為210平米（平均三聯計算）洋房單棟投影面積為300平米（平均6+1計算）高層投影面積為500平米（按照兩梯六戶計算）則：別墅密度=單棟投影面積*棟數/別墅用地面積洋房密度=單棟投影面積*棟數/洋房用地面積高層建筑密度=單棟投影面積*棟數/高層用地面積建筑密度測算11/24/2023房地產項目用地拆分分地塊建筑密度測算：建筑密度測算地塊組合方案物業密度A地塊別墅+高層別墅22.88%高層18.6%純洋房洋房28.8%B地塊洋房+高層洋房23.05%高層18.21%C地塊純洋房洋房28.85%通過對各個地塊各個物業組團進行密度測算，各