開封市xxxx項目市場研究報告2008.9.30目錄第一部分開封市概況第二部分經濟運行第三部分鄭汴一體化第四部分房地產新政策解讀第五部分開封房地產概況第六部分重點項目研究第七部分項目地塊分析1開封市概況地理位置開封在河南省的位置開封界于東經113°51′51″—115°15′42″，北緯34°11′43″—35°11′43″。位于河南省中部偏東，是黃河沖積扇平原的尖端。東臨商丘地區，西連省會鄭州市，南接許昌市、周口地區，北靠黃河，與中原油田隔河相望。開封，簡稱汴，現為河南省直轄市，是我國七大古都之一，地處黃河之濱，是一座歷史文化悠久的古城。在中國歷史上，開封曾被稱為大梁、汴梁、東京、汴京等，自建城至今已有2700多年的歷史。戰國時期的魏國、五代時期的后梁、后晉、后周及北宋和金七個王朝曾先后建國于開封。特別是北宋，開封歷經九帝168年，繁榮與興旺達到鼎盛，是當時世界上最繁華的大都市之一，史書以“八荒爭湊，萬國咸通”來描述當時北宋東京盛況。自元之后，開封為中原省治。民國時期為河南省會。開封是中原地區的重要旅游城市和對外開放城市。歷史沿革地域面積轄5區及杞縣、蘭考、通許、尉氏、開封5縣,全市總面積6444平方公里，其中耕地面積363.4千公頃，市區面積359平方公里。人口2006年，開封市人口數量為達到479.5萬人，在河南省各轄市中，人口數量處于中間位置。數據來源：河南統計信息網數據來源：開封市統計局統計公報鼓樓區

面積58.68平方公里，人口16.13萬人。龍亭區

面積91.51平方公里，人口11.6萬人。順河回族區

面積86.73平方公里，人口24.11萬人。禹王臺區

面積57.05平方公里，人口14.83萬人。金明區

面積252.38平方公里，人口18.2萬人。總計：面積

546.35平方公里，人口84.87萬人。開封市區人口80余萬人。開封至鄭州新鄭薛店國際機場近距里程70公里，經開封至鄭州薛店高速公路里程85公理，車程約55—75分鐘。鄭州新鄭機場開辟有國內主要城市的航線，并與香港、曼谷有定期包機。

開封市新鄭機場交通之航空跨越我國東西部的主干鐵路──隴海鐵路途經開封站。從開封向西可達鄭州、洛陽、西安等地，向東可到江蘇徐州等地。開封距鄭州70公里，距商丘150公里，由此中轉經京廣、京九鐵路可達全國各地。開封火車站位于市區南部，從市內乘1、3、4、5、9、10路等公交車均可到。交通之鐵路開封至鄭州、洛陽、三門峽、商丘有高速公路相連，經鄭州向北可通達新鄉、安陽直至北京；向南可通達許昌、漯河、駐馬店直至深圳。開封高速公路出入口距市區車程為10分種.國道106線（北京至廣州）在境內南北貫通，國道310線（天水至連云港）與220線（開封蘭考至濱州）相通。交通之公路旅游開封是著名的旅游城市。作為七朝古都，有著眾多的旅游景點。數據顯示，2003——2006年，年旅游接待人次大幅攀升。數據來源：開封市政府工作報告開封市旅游收入成為城市經濟發展的作出重要貢獻。2006年，旅游收入已經突破60.5億元。《開封市城市總體規劃（1995—2010）》確定開封的城市定位是：

河南省東部地區重要的中心城市，國家歷史文化名城、旅游勝地。開封市城市發展規劃進一步明確為：

中國歷史文化名城；中原城市群紡織、食品、專用設備制造和化工、醫藥基地；文化、旅游、教育中心；中原最適宜居住的城市。在鄭汴一體化的進程中，開封市城市發展方向沿鄭開大道向西偏移。城市規劃第一部分小結□開封市位于河南省中部。□開封——鄭州，中心城區距離70公里。□交通便利。□轄區480萬人口，市區內80萬人口。□旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增長較快。□城市發展向西偏移，接軌鄭州。2經濟運行國內生產總值注：國內生產總值（GDP）是指在一定時期內(一個季度或一年)，一個國家或地區的經濟中所生產出的全部最終產品和勞務的價值，常被公認為衡量國家經濟狀況的最佳指標。數據來源：開封市政府工作報告數據顯示，2006年開封市GDP達到472.36億元，2003年至2006年，GDP均有大幅增長。人均GDP數據來源：開封市政府工作報告數據來源：河南統計信息網從兩幅圖標中可以看出，雖然開封市人均GDP有明顯增長，但人均GDP在河南各地市中排名靠后，人民生活水平相對較低。三次產業對比由上圖可以看出，開封市2006年三次產業分別為131.17億元，197.87億元，143.32億元，近三年來，三次產業均有明顯增長。數據來源：開封市政府工作報告人均收入數據來源：開封市政府工作報告2006年，開封市在崗職工年平均工資為11397元，城市居民人均可支配收入8831元。平均工資和城市軍民可支配收入逐年上漲，居民消費能力逐步提高。備注：可支配收入，人均可支配收入指個人收入扣除向政府繳納的個人所得稅、遺產稅和贈與稅、不動產稅、人頭稅、汽車使用稅以及交給政府的非商業性費用等以后的余額。個人可支配收入被認為是消費開支的最重要的決定性因素。因而，常被用來衡量一國生活水平的變化情況。城鄉居民存款數據來源：開封市政府工作報告開封市城鄉居民存款總額穩步上升，2006年底，累計額已達280億元。合理引導，居民存款將會成為房地產投資的重要來源。第二部分小結□開封市經濟增長較快。□人均收入顯著提高。□人均GDP及人均收入相對落后于其他發達地市。□生活水平的提高促使住房質量改善，帶來更多客戶。3鄭汴一體化2003年，為了實現建設小康社會和中原崛起的宏偉目標，河南省委、省政府制定了《河南省全面建設小康社會規劃綱要》，作出了實施區域性中心城市帶動戰略、加快中原城市群發展、實現中原崛起的戰略決策，并確定以鄭州為中心，一個半小時經濟圈內的開封、洛陽、新鄉、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟源9個省轄市組成中原城市群。

鄭汴一體化由來

2005年4月17日河南省發改委受省委、省政府委托，在鄭州新世紀大廈召開了中原城市群規劃開封專題座談會。在這次座談會上，中原城市群規劃中先后兩次提到“一體化”這個概念。

“鄭汴一體化”由官方正式提出。2006年10月，鄭州開封兩地電信同價，取消或降低長途費用。2006年11月19日，鄭汴城市快速通道——鄭開大道通車。鄭開大道，原名鄭汴快速城市通道，是一條連接中國河南省鄭州市和開封市的高速公路，2006年11月19日正式通車。

鄭開大道總長為39.2公里，起始于鄭州市金水東路和東四環的相交處，向東穿越京珠高速公路，連接到開封市大梁路西端。設計時速80公里/小時，從鄭州市區到開封僅需30分鐘（開封汴西新區位置到鄭州鄭東新區位置）。

鄭開大道★鄭開大道沿線將采取組團式發展模式，規劃布局了白沙、官渡和汴西三個組團，規劃人口分別為33萬、23萬和30萬。根據產業發展選擇，各組團工業應有所側重，突出特色。★

白沙組團為教育和高新技術產業區，重點布局教育培訓、旅游服務和高新技術產業。★

官渡組團被定義為循環經濟與創新產業集聚區，重點布局科技研發、現代制造業、現代商貿業和居住社區等。★汴西組團被定義為綜合性新城區，重點布局清潔型制造業和教育科技、現代商貿、休閑服務、房地產等服務業。鄭汴規劃在鄭開大道南側，預留有30米的軌道線位，用于建設鄭汴城際輕軌交通線，線路西起鄭州城市地鐵1號線，東至開封城區，連接鄭州中心城區、白沙組團、官渡組團、汴西組團、開封市區。在鄭開大道沿線設置12座車站，其中，白沙組團、官渡組團、汴西組團各4座。鄭開輕軌按照輕軌100公里/小時的速度，鄭州市中心火車站至開封市中心，70公里僅需40分鐘，真正實現鄭汴融城！第三部分小結□開封市位于河南省中部。□開封——鄭州，中心城區距離70公里。□交通便利。□轄區480萬人口，市區內80萬人口。□旅游城市，近年旅游接待人次及旅游收入增長較快。□城市發展向西偏移，接軌鄭州。4房地產新政策解讀2007年，各相關政府部門針對房地產行業制定了一系列的政策。這些新政策都將對以后的房地產行業產生一定的影響，對于本項目而言，更好的了解新政策，制定適當的應對措施，盡可能規避風險。金融政策■關鍵詞：加息

概述：2007年，中央銀行六次調整銀行利率。目前，一年期存款基準利率提高到4.14％；一年期貸款基準利率提高到7.47％；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。影響：五次加息，對于普通消費者來說，累計增加成本開始明顯。在這種情況下，兩年前已經貸款的消費者，提前還款的意愿將會隨著加息愈發增強。而受加息影響的不只是購房者，大批仍然沒有擺脫銀行依賴的房地產開發企業正在面臨越來越大的還貸壓力以及信貸收緊環境下的資金緊缺。

金融政策■關鍵詞：二套房首付40%概述：中國人民銀行、銀監會2007年9月27日發布通知明確，對已利用貸款購

買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于

40%，房貸款利率提高10%。影響：提高二套房貸款首付和利率將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減

少投資性購房，對于房地產行業有較大沖擊。

金融政策■關鍵詞：從緊

概述：中國人民銀行網站2007年12月5日在關于中央經濟會議的公告中稱，中國2008年將實施從緊的貨幣政策,放棄此前實行的穩健貨幣政策。影響：將減少流入房地產市場和資本市場的資金量，從而給這兩個市場降降溫，有效打擊房地產投資行為。

土地政策■關鍵詞：緊縮地根概述：2007年10月9日，國土資源部正式發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，強調建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發放。影響：這一政策不僅規范了拿地程序，還將大大打擊部分開發商蓄意囤積土地

的行為，自此開發商靠買房人的錢滾動開發的歷史將一去不復返。

物權法■關鍵詞：保護公民私有財產概述：在土地使用權期限問題上，《物權法》規定，市民的住宅建設用地使用權期限屆滿以后可以自動續期；在車庫、車位的歸屬問題上，《物權法》規定，社區停車場的所有權應當歸業主共有，業主有權自己管理或者聘請物業管理，物業公司只能依照合同的約定享有權利并承擔義務。影響：在《物權法》出臺實施的連鎖反應下，《住宅法》、增收物業稅等相關政策的出臺明顯加快腳步，進一步保障公民私有財產。

二套房標準■關鍵詞：以家庭為單位概述：12月11日，央行和銀監會聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》明確規定：以借款人家庭為單位認定房貸次數；無論以前的貸款是否還清，再次申請房貸都不能享受首套房的政策，除非人均住房面積低于當地平均水平。今后如果申請人提供虛假證明材料會被各地銀行業協會的“黑名單”登記在案，被所有銀行拒絕放貸。影響：對于房地產投資行為打擊較大，將在一定程度上影響到房地產行業。

稅收政策■關鍵詞：土地增值稅

概述：2007年2月1日，國稅總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》執行的第一天。按照規定，房地產開發企業在進行房地產項目結算時將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算。影響：有效打擊開發商屯地行為，壓縮房地產開發利潤，更有利于政府部門控

制樓盤入市時間。

對本項目影響※投資客戶信心受挫※購房者觀望情緒加大※部分樓盤房價下跌，間接影響本項目定價第四部分小結□六次加息，房貸還款壓力增大。□第二套商品房標準以家庭為單位。□08年從緊貨幣政策。□物權法頒布實施。□緊縮地跟。□對本項目影響較大。5開封市房地產市場概況各地市銷售對比據政府部門統計顯示，開封市2006年商品房總體成交量較低，僅有54萬平米，低于鄭州、洛陽、平頂山、安陽、新鄉等地市，排名靠后。而成交均價上，1829元/㎡僅次于鄭州市和洛陽市。數據來源：河南統計信息網房屋建筑面積據開封市2003——2006年統計信息公報顯示，2006年房屋施工面積453.1萬㎡，竣工面積223.13㎡。房地產開發規模逐年加大。（此數據包含農村居民集體所有制土地自建房屋面積）數據來源：開封市統計信息公報每個城市房地產的發展都是與其城市發展緊密結合的。依據開封市房地產市場情況，將開封市市場劃分為6個版塊：東區、北區、南區、中心區、汴西新區、河西區。版塊劃分東區☆區域界定開封市東環城路—公園路以東區域☆市場特點東區市場不是開封房地產開發的主流區域，市場項目較少。東區分布著國有企事業單位，如十一化建、化肥廠等，這些企業大多建有自己的家屬院，對商品房需求量較小☆項目示例宏達·東方花園江南人家祥和苑☆項目品質樓盤規模普遍較小，品質檔次不高。☆購房客層該區域購房客層以東區國有企事業單位職工二次置業和家庭裂變購置新居為主，有部分中心城區的置業客群。南區☆區域界定濱河路以南區域☆市場特點同東區屬性一樣，南區市場不是房地產市場發展的主流方向。一方面南區房地產開發受到鐵路限制，另一方面，南區是老國有企業的分布區域。☆項目示例興和玫瑰苑佳景天城☆項目品質樓盤規模普遍一般，品質檔次不高。☆購房客層南區購房客層主要是周邊區域的購房者，其他區域的購房者很少來南區置業。北區☆區域界定龍庭北路以北區域☆市場特點北區住宅項目檔次較高。占有豐富的公共配套資源，例如楊家湖、清明上河園、森林公園等，生態條件好，人文氣息濃厚，適合居住。但是可以開發的土地資源非常有限。☆項目示例九鼎頌園天下城宋韻雅庭☆項目品質大盤較多，品質檔次中等靠上。☆購房客層購房的客層范圍廣泛，涵蓋了市區的中上層收入群體、周邊縣市的市政領導、個體老板及部分鄭州客戶。中心區區☆區域界定龍庭北路以南，西環路以東，濱河路以北，東環路以西區域。☆市場特點中心城區內建筑多為80年代以前甚至更早期建筑，地塊較少，以舊城改造項目為主，項目延續開封市宋城景觀，建筑中式仿宋。☆項目示例宋都皇城錦繡皇城財富公館聚福園☆項目品質品質檔次中等靠上，宋韻風味濃厚。☆購房客層開封市區內購房者為主，購房的客層范圍廣泛，涵蓋了市區的中上層收入群體、周邊縣市的市政領導、個體老板。汴西新區☆區域界定西環路以西，馬家河以東區域。☆市場特點汴西新區是開封市房地產發展的熱點區域。自2006年鄭汴一體化開始實施以來，開封市政機關已經向西區搬遷，從而帶動西區市政配套設施的完善和人氣的聚集。西區在建在售項目10個，小高層、高層、高檔別墅、產權式酒店等新型物業形式的出現。☆項目示例開元名都希爾斯天翼美墅館龍城香榭里金色陽光☆項目品質高端樓盤云集，別墅、高層建筑較多。☆購房客層西區購房客層范圍較廣，不僅集中了開封市區及周邊地市的中上層購房群體，如政府機關公務員、個體工商戶老板等，還吸引了很多來自于鄭州市的自住或投資客戶。河西區☆區域界定開封市馬家河以西區域。☆市場特點隨著鄭汴一體化的帶動，開封城市西移，接軌鄭州，開發商拿下河西區域大片空地，各個項目規模巨大，預計檔次相對較高。☆購房客層分析鄭州投資客、自住客戶將占據較大比重，開封市上流社會人群也會占一定比重。第五部分小結□房地產成交量相對較低。□商品房成交均價列河南第三位。□房地產施工、竣工面積逐年增加。□鄭汴一體化促使汴西新區房地產開發熱潮。□河西區域成為未來房地產開發熱土。6重點項目研究隨著開封市城市的發展及鄭汴一體化進程的加快，開封市涌現了大量的樓盤。這里將搜集到的樓盤信息做一個縱向的對比，以整體把控開封市房地產市場行情。樓盤對比項目名稱地址位置規模均價主力戶型銷售率建筑類型東京銀座金明廣場北150米280套公寓未定30—60㎡，一房排號100組小高層宏亞?美墅館金明廣場北150米1．4萬平米3050元/平米三房110—140㎡疊加200—300㎡多層80%，疊加50%多層、疊加九鼎頌園龍亭北路天波楊府對面28萬平方米3200元/㎡兩房90—100㎡三房125—140㎡90%多層、聯排浪漫之都大梁路與金明大街4萬平米3200元/平米2-2/90平米3-2/120平米復式200平米左右95%多層、小高層榮勛?花園金明大街與晉安路22萬平米3000元/㎡3-2/138-158平米4-2/161-174平米80%多層、小高層開元名都鄭開大道與金明大道金池名郡：13萬平米4000元/㎡三房140㎡以上多層90%多層、聯排莊園?碧麗國都漢興路、金明西街18萬㎡3200元/㎡兩房115㎡三房126—155㎡排號100多小高層、高層龍城?香榭里金明池南24萬㎡2800元/㎡兩房90㎡三房115—130㎡三期90%多層項目名稱地址位置規模均價主力戶型銷售率建筑類型宋城雅居?尚郡金明大道與宋城路9萬㎡3200元/平方米兩房85—95㎡三房126—142㎡60%高層金馬雅苑黃河路與晉安路1.8萬㎡3000元/㎡兩房90、111㎡三房124、140㎡10%高層希爾斯?天翼漢興路46號13萬平方米3200元/㎡一室一廳47.66㎡兩室兩廳94.80㎡三室兩廳125.39㎡137.75㎡143.86㎡60%高層長城雅苑宋城路80號1．8萬平米2700元/㎡2-2/90㎡/18戶占比30%，2-1/68㎡/18戶占比30%，3-2/120-130㎡24戶占比40%95%多層未來美好家園西關北街與梁苑路10萬平米2500元/㎡80－90平方米為兩室；110平米為三室排號500組多層星城國際（中牟）中牟總100萬㎡規劃小高層2300元/㎡65－107為兩室；130－140為三室7、8號樓50%多層、小高層、高層宏田?水岸鑫城三期中牟84萬㎡未定，預計2800元/㎡80－90㎡兩房，136－140㎡三房排號500組小高層、高層從樓盤對比表中可以了解到：多層均價集中在2500——2800元/㎡；高層均價集中在3000——3200元/㎡戶型兩房90㎡左右，三房120—130㎡左右高層建筑已經成為主流住宅產品鑒于本項目的特殊地理位置及開發商的品牌知名度等，從眾多樓盤中挑選出重點樓盤加以研究對比，以期為本項目的整體規劃及營銷戰略找到啟發點。重點樓盤研究開發商開封市九鼎房地產開發有限公司，開封市大宏房地產開發有限公司（合作企業）地理位置開封市龍庭北路，天波楊府對面規模占地345畝，28萬平方米。一期雅園總建筑面積8.9萬平方米,41棟樓；二期頌園與風園，總建筑面積19.1萬平方米。合計總棟數為96棟，其中別墅31棟。廣告語傳襲一個時代的尊耀，包容一個時代的名宅。一宅山水百年情，一座山、三面湖水、五片風景區環抱。建筑類別多層住宅，別墅建筑風格中式建筑戶型兩房約10%、三房70—80%，94-142平方米為主。銷售均價3200元/平米。推出時間一期開盤時間：2002年；二期開盤時間：2007年2月。交房時間二期年底交房。銷售進度90%基礎配套建筑節能措施、雙水、單氣5000平方米大型商務中心，內設咖啡屋、健身房、游泳池、老年活動中心等。客戶分析客戶區域：開封、開封五縣客戶類型：企業高層領導、開封籍外地生意人士、公務員、市里、五縣生意人士宣傳途徑開封日報、汴梁晚報，樓書，圍墻廣告，網絡、戶外廣告。綜合評價實力開發商的大手筆產品，獨有的風景區成為項目的后花園，從外觀到內部細節，使其成為開封市首屈一指的樓盤。九鼎頌園九鼎頌園坐落于國家4A級風景區內，南臨龍亭、天波楊府；西擁清明上河園；北靠萬歲山森林公園。全區占地345畝，總建筑面積28萬平米，分風園、雅園、頌園三期開發。一期九鼎雅園已售罄，為純多層社區；二期九鼎頌園尾盤階段；三期九鼎風園為高檔別墅區。建筑風格采用超低密度、五層半情景花園洋房，地上配以車庫和儲藏間，樓頂采用坡屋頂，頂層閣樓退臺。頌園主力戶型大三房，大三房122/135/145平米，130-140平米面積居多；小三房122平米；三房所占比例約50％。兩房面積95/102平米，比例約30％；四房面積158平米；頂層復式面積220平米。產品多為傳統、中規中矩的功能性戶型，無論兩房還是三房，均配有南北兩個陽臺。項目定位高端，，項目銷售初期并不理想，給銷售帶來壓力；隨著項目在省內宣傳力度加大，項目知名度的傳播，逐漸吸引了開封市市區和外地的客戶，項目價格提升較快。項目以開發商的實力為后盾，通過大規模的推廣宣傳，使項目的知名度和名譽度不斷提升，成為開封市房地產的典范之作。開元名都開發商河南開元房地產有限公司地理位置鄭開大道與金明大道交叉口規模總占地1008畝，400畝小高層，湖300畝，金池名郡：300畝（13萬平米）廣告語中國皇家園林別墅區建筑類別獨棟、連排、雙拼、疊加、多層建筑風格現代簡約主義戶型疊加別墅：194－206平米，陽光美墅：140.88平米連排別墅：227.82－228.44平米、235.41－237.60平米銷售均價4000元/㎡，聯排6500元/㎡推出時間金池名郡07年3月開盤交房時間08年5月銷售進度多層住宅銷售80%以上。基礎配套五星級酒店、金明湖景公園、圖書館、建設館、棋牌室、娛樂室客戶分析客戶區域：開封、鄭州、開封五縣購買用途：自住、很少投資者客戶類型：河大教授、企業高層領導、開封籍外地生意人士、公務員、市里、五縣生意人士宣傳途徑網絡、電視、郵寄印刷品、開封網、開封日報、汴梁晚報、戶外廣告綜合評價緊臨鄭汴路、交通方便，區域的發展帶動的升值潛力很大，有300畝的自然景觀、大型商業配套齊全；開發公司實力雄厚，建筑質量較好。項目位于汴西區高尚生活圈腹地，金明池舊址，金明廣場西南側。項目占地1400畝，前期1008畝，如下圖：項目整體分為四部分，8萬平米商業廣場，5萬平米的五星級酒店（黑色方框內），280畝別墅群住宅（紅色方框內），在西面一路之隔為未規劃用地380畝。別墅區產品地塊一：位于地塊北部，沿街主要布置了疊加別墅及陽光美墅，而沿區內河面則設有聯排別墅及雙聯別墅，以取得更好的視覺景觀效果。陽光美墅為三房133-138平方米，聯排別墅200-220平方米，疊加別墅190平方米。地塊二：為小區內主要區塊，呈“L”型布置，小區主要公建均集中布置于該地塊中。該地塊中西南角布置了陽光美墅，南面沿街處則布置了疊加別墅，中區則布置了聯排別墅。地塊三：位于小區中部，其中均為聯排別墅，四面環水。地塊四：為一獨立島嶼，位于地塊東部，東接金明池開闊的湖面，西為小區內開闊的河面，故設計了30套獨棟別墅，面積在250-280平方米之間。

項目定位較高端，圍繞開封市的總體發展目標，結合城市復興、鄭汴融城的發展機遇，以市場化的方式，以新城市運營的高度進行項目開發。

開發商整合資源的能力相當強，把鄭開大道、金明池、金明廣場及政府關系統統收入囊中，打造項目賣點。

項目采用實景準現房銷售模式，提高銷售價格。最先進的路網交通，比鄰大梁路、金明大道，國道高速路、四通八達；中原第一條私家專屬車道－鄭汴快速道，專屬出入口獨一無二，重塑中原別墅翹楚地位。開發商鄭州一建置業有限公司地理位置開封市金明大道與宋城路交匯處規模占地面積50畝，建筑面積9萬㎡，廣告語魅力西城榜樣生活建筑類別高層建筑建筑風格現代簡約戶型兩室兩廳：95㎡三室兩廳：126㎡、142㎡銷售均價3250元/㎡推出時間2007年10月28日選房。交房時間08年底銷售進度一期銷售率80%左右。基礎配套雙水雙氣，會所，羽毛球場，籃球場，噴泉，廣場，兩個地下停車場。客戶分析開封市區，鄭州投資客戶宣傳途徑戶外、宣傳頁、報紙綜合評價汴西新區的代表性樓盤，純高層住宅社區。現場無售樓部，展示中心位于鼓樓街與解放路交匯處的玉祥大酒店，為其前期積累了大量客戶。宋城雅居?尚郡1期五棟高層2期六棟高層純高層住宅小區，會所，中央噴泉，較為完善的社區配套。95㎡兩房，125——145㎡三房。開發商金石地產（上海豫棉旗下）地理位置開封市漢興路與夷山大道交匯處規模占地40畝，總建筑面積13萬㎡。廣告語珍藏品質仰望生活；13萬平米超高百年傳世名盤建筑類別純高層建筑建筑風格經典現代風格戶型一室一廳47.66㎡10%左右兩室兩廳94.80㎡30%左右三室兩廳125.39㎡；137.75㎡；143.86㎡60%左右銷售均價3200元/㎡推出時間2007年10月27日公開選房交房時間2009年5月銷售進度50%左右基礎配套雙水雙氣，VIP會員專屬會所、超大網球場、電子安全防范系統、游泳館。客戶分析客戶區域：開封市居民，周邊縣城，鄭州投資客購買用途：自住居多，投資也有宣傳途徑單頁、畫冊、戶外、網絡、開封日報、汴梁晚報綜合評價希爾斯?天翼,以其100米的建筑高度，成為開封市的地表性建筑，借此，通過一系列推廣手段，將其形象高度提升，成為開封市07年下半年的高端樓盤之一。希爾斯?天翼“希爾斯?天翼”項目是一個包含商業與住宅一體的超高層建筑群，最高高度達99.99米，30多層，將成為古都汴梁天際線一道靚麗的風景，是代表城市新精神的地標性建筑。該項目的設計理念原形是美國希爾斯大廈（ChicagoSearsTower），希爾斯大廈高110層，是芝加哥地標性的建筑，標示了美國摩天大樓發展的高潮，也保持了全球最高建筑物的紀錄長達二十幾年，同時希爾斯大廈也是“芝加哥建筑學派”的傳世之作。一室一廳47.66㎡10%左右兩室兩廳94.80㎡30%左右三室兩廳123㎡——145㎡；60%左右開發商龍成置業有限公司地理位置開封市政府南二公里、金明池公園南，漢興路西段規模占地253畝，24萬平米，共有55棟。分為A、B、C三區，A區共開發18棟B區共32棟C區共5棟。廣告語開封新中心區人居形象大使建筑類別多層住宅戶型兩房兩廳：89.26、92.24三房兩廳：88.23、90.76、109.58、115.10、112.14、118.10122.40、123.32、139.52141.31平米四房兩廳：156.88＋171.26平米銷售均價均價約2800元/平米(地下室1500元/平方米)交房時間現房。銷售進度90%以上。基礎配套雙水雙氣，會所，幼兒園，豪華會所，老年活動中心，健身房，閱覽室，乒乓球室，棋牌室，幼兒園，游泳池，籃球場，網球場客戶分析開封市自住人群為主，其次是周邊縣城客戶。宣傳途徑宣傳頁、網絡、電視、汴梁晚報、戶外廣告綜合評價新城區的大型住宅小區，檔次一般，以其規模取勝。龍城?香榭里龍城?香榭里，是汴西新區開發較早的大型住宅小區，雙水雙氣，會所，幼兒園，豪華會所，老年活動中心，健身房，閱覽室，乒乓球室，棋牌室，幼兒園，游泳池，籃球場，網球場等還是比較完善。由于開發理念的局限性，項目的整體形象無法進一步展示，營銷水平一般，不能成為高端樓盤。89.26㎡兩房123.32㎡三房開發商河南宏田置業有限公司地理位置中牟鄭汴路與萬三路交匯處規模占地面積:666000平方米，總建筑面積:840000平方米廣告語國際灣畔心情社區建筑類別多層小高層高層建筑風格現代主義。戶型面積范圍30－180平方米；主推80－90多的兩房，136－140多的三房。銷售均價二期2400元/㎡，三期高層預計3000元/㎡。推出時間三期天鵝灣第一組團瀾灣，2007年12月8日排號。預計2008年3、4月份開盤銷售。交房時間2008年年底。銷售進度自12月8日排號以來，目前排至500余號。基礎配套9000米會所，含溫泉游泳浴池；幼兒園；地上、下停車庫，鑫苑物業顧問。客戶分析一期以中牟購房者為主，二期、三期，由于鄭汴一體化進程的加快，鄭州購房者占據絕對比重。宣傳途徑網絡、單頁派發、大河報、鄭州晚報、商都房產網、搜房網。綜合評價鄭開大道利用“鄭汴一體化”作為推廣途徑最好的樓盤。千畝大盤，完善的配套，環西湖公園而建，使其成為小區的內湖。每天三次樓巴通往鄭州，為鄭州購房客戶提供了極大便利，同時也提升了項目的形象及客戶忠誠度。宏田?水岸鑫城（中牟）項目總占地1000畝，位于鄭州高尚生活圈——鄭東新區以CBD為中心的一級輻射帶內，中牟縣老城新城交匯處，小區南臨鄭汴路，東臨310國道，西臨濱河大道，北臨鄭汴快速路。1期多層2期多層3期小高層、高層400畝湖景宏田?水岸鑫城戶型面積相對較小，35、48㎡的一房，80——90㎡的兩房，少量130——140㎡的三房。主要對鄭州投資客戶量身定做。水岸鑫城項目對于本項目的借鑒作用在于，針對鄭州客戶，在鄭州市中心設立接待中心，并每天固定班次樓巴往來項目及鄭州市中心，以方便看房客戶及鄭州工作的小區業主。第六部分小結□價格差異明顯，汴西新區整體樓盤檔次較高，價格較高。□汴西新區樓盤眾多。□老城區購房自住客戶占主流，汴西新區購房客戶投資客戶比重增大。□老城區建筑風格中式為主，宋文化濃厚；汴西新區建筑多以現代主義風格。□