目錄第1章緒論 61.1研究背景和意義 61.1.1我國房地產發展進程 61.1.2本課題的研究意義 61.2文獻綜述 61.2.1國內研究 61.2.2國外研究 71.3課題研究方法和內容 71.3.1研究方法 71.3.2研究內容 8第2章房地產企業財務風險的理論綜述 102.1財務風險的涵義 102.2房地產企業財務風險的成因 102.2.1內在因素 102.2.2外在因素 10第3章房地產企業財務風險識別的基本方法 123.1財務報表法 123.2財務指標分析法 12第4章奧園地產財務風險分析 134.1奧園集團基本情況簡介 134.2影響奧園集團籌資風險的財務指標分析 134.2.1短期償債能力指標分析 134.2.2長期的償債能力指標分析 144.2.3營運能力指標分析 154．3影響奧園集團投資風險的財務指標分析 164.3.1盈利能力指標分析 174.3.2發展能力指標分析 174.4奧園集團籌資風險 184.5奧園集團投資風險 19第5章奧園地產防范財務風險的對策及建議 205.1防范籌資風險的對策及建議 205.1.1提高短期償債能力，減少庫存壓力 205.1.2調整籌資結構，進行融資創新 205.1.3減少應收賬款，提高資產周轉率 215.2防范投資風險的對策及建議 215.2.1科學的進行投資組合 215.2.2分析市場行情，尋找投資良機 225.2.3確定長期財務指標的體系建設 22參考文獻 23致謝 23房地產企業財務風險防控案例研究-以五華奧園廣場有限公司為例摘要：近年來，房地產開發商發展迅速，其產生的利潤無法估量。另外，伴隨的風險也是巨大的。房地產開發商應根據業務風險的分類及其影響因素進行討論，特別是從房地產開發商的項目投資和融資風險問題入手，以更好地識別公司的財務風險。并聯系實際的房地產開發商，以找出導致房地產開發商經營風險的根本原因。客觀清晰地提出了相關的預防措施，以提高公司的使用價值和競爭力，以使房地產開發商在當今獨特的社會形勢下發展穩定的身心健康。關鍵詞：房地產，宏觀調控，市場CaseStudyofFinancialRiskPreventionandControlofRealEstateEnterprises-TakingWuhuaAoyuanPlazaCo.,LtdasanExampleAbstract:Inrecentyears,realestatedevelopershavedevelopedrapidly,andtheprofitstheygenerateareincalculable.Inaddition,theaccompanyingrisksarehuge.Realestatedevelopersshoulddiscussaccordingtotheclassificationofbusinessrisksandtheirinfluencingfactors,especiallyfromtheperspectiveofrealestatedevelopers'projectinvestmentandfinancingriskstobetteridentifythecompany'sfinancialrisks.Andcontacttheactualrealestatedevelopertofindouttherootcauseoftherealestatedeveloper'soperatingrisk.Objectivelyandclearlyputforwardrelevantpreventivemeasurestoimprovethecompany'susevalueandcompetitiveness,sothatrealestatedeveloperscandevelopstablephysicalandmentalhealthintoday'suniquesocialsituation.Keywords:Realestate,Macro-control,Market第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1我國房地產發展進程我國房產行業在過去40多年發展，經歷了計劃經濟的按需分配到改革開放初期開始由市場決定的房產商品化，在這40年里，有小部分人因為房產及時“上車”實現了階級跨越，也讓大家看到了房地產行業這個市場的前景，大量資金涌入市場；2000年到2015年期間，從一線城市到三四線城市都經歷了放假的飛躍，很多房企實現了百億、千億的銷售額。經歷了這些歷程，房市如今已趨向于穩定發展，這個是經濟發展的必然趨勢。1.1.2本課題的研究意義綜上可看出，房地產企業在國民經濟中的重要性，反應著當下市場環境。房地產企業的典型特征是前期投資較大，中期資金回籠較慢、后期有著非常可觀的回報且具有風險較高的體系。房地產行業的經驗模型也與常規的企業不同，有著資產負債率高、前期投資額大且整個生產周期長的特殊性。基于此房地產企業應該做好財務管理，有效治理經營過程中由于其特殊性帶來的風險且具備相應的應對能力是保障一個房產企業健康發展的基本。所以，房企中財務風險管理工作顯得極其重要，為能在激烈的市場競爭中得到長久的可持續的發展應結合自身實際，把財務管理工作放在首位。本文會以奧園集團為例，總結其發展過程中面臨的財務風險，分析其形成的原因的基礎上提出合理的建議。1.2文獻綜述1.2.1國內研究我國對企業財務風險的研究起步較晚，究其原因跟我國改革開放前的計劃經濟有關，在改革開放前我國在計劃經濟體制下，市場調節機制失能，企業在經營過程中遇到的風險均由國家承擔。改革開放后，市場調節起到左右，國家宏觀調控雖仍處于主導位置但不再計劃經濟。這時學術界開始對企業財務風險進行了研究，在我國比較有代表作用的研究應是1989年劉恩祿和湯谷良發表的《論財務風險管理》，這篇論文系統地分析了我國財務風險形成因素，對企業財務風險進行定義，財務風險的特征及應對辦法。1.2.2國外研究西方學者對企業財務風險管理的研究起步比國內早很多，國外的企業風險管理有一套完整的發展體系，從古典組織理論西方學者對財務風險相關理論的研究，19世紀29年代，古典組織理論是創立者，法國人亨利法約爾著有《工業管理與一般管理》一書，該書中盡管沒有使用“風險管理”這一詞匯，但已正式把風險管理思想引入企業經營管理領域。在此后的一百多年里，沒有形成完整的風險理論體系。直到20世紀50年代，風險管理問題真正在西方工商業企業中得到重視并被推廣。在企業財務管理這個方面，馬科維茨、夏普、米勒先后研究了財務風險理論，為以后發展的企業財務風險防空起到奠定作用。1.3課題研究方法和內容1.3.1研究方法本論文在撰寫過程中主要運用了以下兩種研究方法：1.文獻研究法通過研究該公司在財經網披露的上市財報結合《時代金融》，《財經》等相關財經文獻及案例獲取有用的信息并通過查閱整理在財務管理方面發表權威學術的理論和研究成果結合奧園集團的實際情況總計分析。2.案例分析法本文將以奧園集團作為案例研究對象，目的是通過奧園集團近幾年面臨的財務風險采取了哪些措施，最終得到的成果如何。再結合財務風險管理的相關理論對其進行分析，并作出對其有效的建議及防范措施。1.3.2研究內容房地產行業的經營模式較為特殊，整體經營活動需要充足的現金流動，在生產前期需要大量的資金投入且拿地成本愈發高，生產周期長資金回流慢。資金密集型是房地產行業是重要特征，從資金的來源對企業財務風險進行劃分可劃分為：籌資風險、投資風險、資金回籠風險。(1)籌資風險。資金驅動是我國房地產開發的主要動因，我國現行模式下企業自持資產都被用于支付土地款，而對于購買土地后的開發更多是采用房產預售及融資手段來給予解決。由此可看出，從金融機構融入資金是房地產企業資金鏈中的重要一環，基于此在與金融機構達成共贏的協議下高負債率的資金成本在因為銷售沒有達到預期資金回籠慢而帶來巨大的財務風險。當企業不顧不能到期償還本金且高舉債進行經營將有比較高的財務風險。這種模式下帶來的連鎖反應為當債務較高時利潤率必然高，這樣用資成本就變高，高成本下的企業經營上的壓力不小若無本身流動資金的支持及銷售回款不及時的情況下就會導致資金鏈斷裂從而產生籌資風險。(2)投資風險。所謂投資風險在房企投資經營過程中因房企開發生產周期較長，不確定因素較多，企業的投資是否得效經營成果是否利好都起到決定企業命脈的影響。當這些不確定因素對企業產生不理影響的時候，導致企業回籠資金無法達到預期經濟效益，無法償還債務就導致了投資風險。事實上是我國大多房企都存在為了得到高的回報率在前期進行大規模籌資活動集中投資大量資金，在追求高回到率的同時往往容易忽視房產開發投資是否符合當前市場行情，對項目在該市場的可行性分析評估是非常必要的，投資項目的成熟詳盡的市場調研，符合市場的產品以及投入資金的合理性都是決定這個投資活動的成效。若過度預期導致缺乏準確市場調研時所帶來的資產負債率過高無法及時償還貸款，債務負擔沉重，市場反應低于預期收益，時間上的跨度與空間上的廣度必然給財務活動與未來的發展增加了不確定性。(3)資金回收風險。房企在開發經營過程中財務風險還表現為資金回收風險這一表現形式。其特診為企業開發的產品沒有得到市場熱銷，在銷售決策和銷售手段上有所不足導致企業去化率低資產回收緩慢，而企業又因在開發前期的高資金成本和大量的集中的資金投入使得流動資金的回收于流動資金的缺口不能達到平衡的狀態，償債能力下降，資金支出劇增壓力而陷入財務困境，最終導致企業商譽受損無法持續經營而破產。本文將從房地產企業的投資風險、籌資風險、資金回籠風險三個方面進行研究，在投資初期對需要大量資金的投入風險企業應如何解決，如何利用市場及銀行進行籌資而使得企業承擔最小的風險，根據當下政策進行資金回籠。擬提出房地產企業在經營過程中由于資金回正所面臨問題的解決方案。論文第一章主要概括中國房地產市場從萌芽到發展成熟的過程，從萌芽期市場機制體內房地產行業如何迅猛發展占領國家經濟支柱地位后，國家宏觀調控對房地產行業起了什么影響；第二章根據本文的案例—奧園集團分析國家宏觀調控下，房地產行業有何財務風險，企業應如何防范，在國內經濟體制中得到發展何生存。第三、四章著重分析本文案例企業采用了哪些方案，這些方案帶來的經濟效益起到什么作用。最后進行橫向對比，總結歸納提出有效建議。第2章房地產企業財務風險的理論綜述2.1財務風險的涵義在我國，財務風險在狹義上來講只是指的籌資風險，就是說企業用舉債來經營的風險。在廣義上來講不僅僅只是籌資風險，還是指企業在各項財務活動中由于各種難以預料和無法控制的因素，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果與預期的經營目標發生偏差，從而形成的使企業蒙受經濟損失或更大收益的可能性。企業的財務活動貫穿于生產經營的整個過程中，籌措資金、長短期投資、分配利潤等都可能產生風險。2.2房地產企業財務風險的成因2.2.1內在因素房地產企業財務風險的成因應有企業自身經營的內在因素和經營環境導致的外在因素分析。內在因素又因房地產企業本身的特殊性決定，如上文所提到的房企在開發經營前期要投入大量資金，資金注入集中且規模較大，生產開發周期長進而導致資金回籠速度緩慢，經營杠桿大財務風險高。前期企業入場開始后在相當一段時間內資金很難回收回來，若無長線的資金支持企業破產的風險還是很大。而對企業本身而言，除了前期投入資金剩余的自持資金，剩余資金就靠預收樓款，融資貸款、抵押借款等資金周轉，在這資金架構中，自持資產比例低，大都是經營杠桿帶來的負債，所以企業風險就加大了。2.2.2外在因素影響房企的外在因素，在于房企在國家經濟結構中的特殊性，國家經濟政策、市場反應機制對企業有舉足輕重的影響，當國家宏觀調控才用緊縮經濟手段，放入市場貸款額度少，貸款利率高，購房政策限制房貸首付撐數高時企業去化率低進而增加企業的財務風險。若項目所在市場利好，國家采取寬松政策，銀行現金充足且人民生活水平收入水平都較高的情況下，房產則成為人民提高生活質量、投資理財跑贏通貨膨脹的首選，這樣的市場對企發展是有相當大的促進作用的。第3章房地產企業財務風險識別的基本方法3.1財務報表法財務報表法是通過對企業上市財報披露的數據進行分析，通過甄選和分析對該企業的資產和經營活動預測會面臨的風險。一般企業所披露的報表包括資產負債表、現金流量表、損益表，企業財務報表分析法就是在這些報表數據的支撐下進行的分析。一般企業發生的每一筆業務都會反應在報表上，資產與負債的比重、資金的流動性、資產的變現能力、項目經營的銷售能力都能通過披露數據的分析得出結論。在這些數據的支撐下得出的財報分析都是能準確反應且合理預計企業在各種市場機制下面臨的風險并能提出合理的財務建議、資產規劃。3.2財務指標分析法財務分析是指對公司的經營狀況和經營效益進行總結和評估。關鍵包括運營能力指標值分析，債務償還指標值分析，運營工作能力指標值分析和發展工作能力指標分析。通過對指標值的分析，我們可以看到房地產開發商存在的一些問題，在很多方面都有所改善，并合理地預防了他們的經營風險。還可以將其與近兩年的財務分析進行比較，并且可以總結為不足，并且可以通過多種方式加以預防。第4章奧園地產財務風險分析4.1奧園集團基本情況簡介中國奧園于1996年在廣州成立，2007年在香港聯交所主板上市，2019年其旗下健康生活集團也在香港聯交所主板上市，2019年銷售規模突破千億。秉承“構筑健康生活”品牌理念，以房地產開發為核心，縱向發展相關產業，目前已構建“地產、商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新”八大業務板塊，是一家覆蓋華南、中西部核心區、華東和環渤海區域以及中國香港、中國澳門、澳洲、加南大等國家和地區，聚焦國內，深耕粵港澳大灣區多元化企業集團。中國奧園所宣稱的戰略布局是“一業為主，縱向發展”，以房地產業務為核心，致力成為世界一流的健康生活綜合服務商。4.2影響奧園集團籌資風險的財務指標分析財務分析中危及籌資風險的關鍵是短期債務償還指數值，長期債務償還指數值和盈利能力指數值。短期內償還債務的普及是指公司償還到期債務的能力。如果短期內還債情況不佳，則公司的運營技術人員將需要籌集資金以償還債務。否則，將增加公司籌集資金和造成風險的難度系數。長期債務還本付息與短期債務還本付息類似，這主要體現在公司承擔債務和償還債務的能力上。公司的償債能力越強，債務人的擔保水平就越高，籌集資金就越容易。資產和償還債務減少了籌集資金的風險。盈利能力決定了公司的盈利能力和償債能力。強大的盈利能力可以加快公司的資產周轉率，使資金迅速兌現，并籌集自籌資金。在籌集資金時，自籌資金的份額將減輕公司的會計承諾。4.2.1短期償債能力指標分析2018年奧園地產集團的現金比率和流動比率：現金比率=快速資產/營業利潤=281.46/198.56=1.49表3-12018年與同行業其他企業對比企業奧園招商中糧保利流動比率1.491.751.721.87行業平均水平1.83與行業公司的流動比率奧園房地產投資與其他制造業相比，房地產開發商普遍擁有資產轉移的能力較弱。2018年，房地產行業的平均現金比率為1.81。與平均數據相比，奧園地產集團的流動比率略低。與同行業的其他公司相比，奧園地產的現金比率也較低，這表明奧園地產集團的償債能力仍然較弱，許多銀行貸款必將承受巨大的經營風險。流動比率=（流動資產-庫存）/營業利潤=（281.46-188.1）/198.56=4.46表3–2與同行業比較的速動比率企業奧園保利招商中房速動比率0.440.450.490.59房地產行業主要是負債經營的，產品的建設周期比較長，存貨的價值大，因此房地產行業的速動比率也在較低的水平上。根據以往經驗可知，速動比率保持在1：1的水平上是比較正常的，短期償債能力就有比較可靠的保障，速動比率過低，企業的短期償債風險就較大。奧園集團的速動比率不太低，但是與同行業的其他企業相比還是不占優勢的。4.2.2長期的償債能力指標分析對于在售房地產開發商，主要是通過對長期償債指標價值的分析，來判斷其能否在房地產公司基礎建設的全過程中確保現金流，并判斷其是否有能力償還長期借款，為公司做好基礎工作籌集資金。奧園集團2018年相關長期償債指數值分析：凈資產收益率=總負債/總資產×100％365.44/671.52×100％=62.9％62.9％的凈資產收益率該比率表示債務人的資產與所有資產以及公司資產與債務人的權益之比。通常，低于50％的凈資產收益率的企業一般為良好，表明該公司的償債能力很強。奧園集團62.5％的資產是通過不同的債券融資來籌集的，其他36.3％是現有資產，這表明奧園集團的絕大部分是由外部的貸款籌集的。表3-3 2014-2018年奧園地產資產負債率年份20142015201620172018資產負債率54.44%57.64%58.96%63.62%63.9%從表中可以看出，從2014年到2018年，奧園集團的凈資產收益率增長緩慢，表明公司的償債額有所下降，償債風險有所增加。快速資產比率=快速資產總額/市場總值=281.46/571.52=49.25％資產負債比率=未分配利潤總額/總市值=204.03/365.44=55.83%債務比率=短期借款總額/債務總額=146.98/365.44=40.22%從以上數據中可以得到：奧園集團的財產流轉仍然比較好，基本上，大多數財產是速動資產。但是，流動負債所占比例很大，這表明債務資產仍然是長期股權融資過程中的重要組成部分，長期債務償還壓力太大。4.2.3營運能力指標分析獲利能力可以幫助公司利用財產來獲利。營業指標值反映了公司的營運資金狀況。流動性越高，資本周轉率越快。高物業資本周轉率與強大的債務償還能力相匹配。奧園集團2019年盈利指標值分析：總資產周轉率=主營業務成本/平均庫存商品賬戶余額=66.8/179.6=0.37一般而言，庫存商品周轉率越高，表明公司主營業務利潤增加，房地產行業市場銷售總數增加，市場銷售能力強。2018年房地產行業的總資產周轉率在制造業中平均為0.35，而奧園集團2018年為0.37，高于制造業的平均水平，這表明奧園集團擁有強大的銷??售和營銷能力的能力。但是，少量庫存無法考慮客戶的要求，這可能會導致供應緊張。應收賬款周轉率=主要收入/平均應收賬款余額=98.63/11.42=8.46應收賬款周轉率=全額/應收賬款交易率=全部/8.46=43.5表3-42015-2018年奧園地產應收賬款周轉率年份20142015201620172018應收賬款周轉率9.728.57從表3-4可以看出，2014年至2016年，奧園集團的應收賬款交易率呈下降趨勢，但從2016年至2008年又出現了一次跳躍。說明奧園集團可以把握極限，完善現行的收付政策，減少收付與市場銷售之間的時間，立即防范風險，提高短期還款能力。然而，奧園集團2014年應收賬款的交易率為8.46，不及與同行業其他公司競爭的其他公司。公司應進一步制定相關的現行政策進行改進。流動性總資產周轉率=98.63/261.16=0.3776固定資本周轉率=98.63/260.3=4.4總資產周轉率=96.62/528.3=0.18流動性總資產周轉率和固定資產周轉率將具有相同的水平。這兩個值越大越好。2014年，房地產行業上市公司的平均市場周轉率是0.25，而奧園集團只有0.18，表明以總市值產生的主營業務收入的銷售額遠低于行業平均水平。制造業。可能是因為奧園集團在商品庫存方面的投資擁有大量資產。如果能夠有效地進行準備，則總市值周轉率已提高到必要水平以上。4．3影響奧園集團投資風險的財務指標分析危及奧園集團經營風險的關鍵指標值為經營能力指標值和發展趨勢工作能力指標值。坦率地說，房地產開發商的經營能力是指上市公司獲利的能力。債務人可以根據利潤狀況來區分公司償還債務的能力。投資者還可以依靠運營能力指數值來區分公司是否可以保護其資產并確定其項目投資頭寸。重要。發展趨勢工作能力指標值的關鍵是公司擴大業務規模和綜合實力的潛在工作能力。發展趨勢越強的工作能力意味著公司財產經營的規模越來越大，公司融資的效果也越好。但是，擴容還應考慮速度和質量的發展趨勢，以防止盲目擴容項目投資擴容而損害公司。4.3.1盈利能力指標分析奧園集團2018年經營能力指標值分析：銷售毛利率=（營業收入-營業成本）/營業收入=（96.62-68.8）/96.62=28.8%銷售凈利率=凈利潤/營業收入=15.07/96.2=15.7%表3-5 2015-2018年銷售毛利率和銷售凈利率情況年份2015201620172018銷售毛利率43.83%39．71%28.32%28.8%銷售凈利率65%37.36%19.34%15.7%銷售利潤率可以幫助公司選擇合適項目投資的地點，對于房地產開發商，銷售毛利率表示房地產銷售最初獲利的能力。奧園集團2018年的利潤率為29.8％，與同行業的競爭相比有一定的差異，從2014年到2018年逐漸下降。凈利潤率也以同樣的趨勢發展，表明市場房地產開發商的競爭。越來越多的房地產價格將下跌，成本成本將會損失。此時，必須謹慎進行項目投資。總資產利潤率=凈利潤/平均資產總額=15.07/528.3=2.85%凈資產收益率=凈利潤/股東權益平均余額=15.07/191.27=7.8%總資產利潤率的大小決定著企業的資產獲取利潤的能力大小，同時，凈資產收益率越大，投資所帶來的收益就越大。奧園集團2018年的總資產利潤率和凈資產收益率都偏低，如果想獲取更多的收入，就要利用企業更多的資產。4.3.2發展能力指標分析2018年奧園集團發展指標分析：股東權益增長率=（股東權益期末值-股東權益期初值）/股東權益期初值=（206.08-176.46）/176.46=16.8%營業收入增長率=（營業收入本期值-營業收入上期值）/營業收入上期值=（96.62-72.57）/72.57=33.14%總資產增長率=（總資產期末值-總資產期初值）/總資產期初值=（571.53-485.02）/485.02=17.8%從計算的數據和信息可以看出，奧園集團經常不得不增加其股東權益，主營業務收入或總資產，特別是收入的增長尤為明顯，這表明奧園集團的經營規模或整體實力發展趨勢往往得到改善。總市值增長率為17.8％，表明奧園集團已通過多種方式擴大資產管理規模以獲取收入。但是，在公司的擴張中，必須有一種平衡感，有效地防范風險，精心選擇項目投資項目，以防止不必要的損害。從財務分析來看，獲得奧園集團的關鍵是存在經營風險和融資風險。以下是對奧園集團駕駛執照的經營和融資風險的實際表述。4.4奧園集團籌資風險奧園房地產集團于2007年在中國香港公開發售股票，對于房地產開發商而言，除了銀行貸款外，股票發行也是一種非常關鍵的方法，但從短期來看，股權融資的銷售也很困難。奧園房地產集團是中國第一家具有商業地產特色的上市公司，這也促進了奧園房地產集團從事股權融資的能力。眾所周知，奧園地產集團出售后，并不順利且沒有盈利。盡管售后其融資模式有所增加，但奧園房地產的市場營銷和資本回收能力卻有所下降。從2009年到2012年，奧園地產集團的平均開發設計面積每年超過300萬平方米，完成物業管理的總面積也增長了2.5倍。但是，其庫存商品周轉率大幅增加，從790天增加到1223天，增加了331天。此外，2009年，公司應收租金的應收賬款為411.3億美元，到2012年增至983.8億美元。營銷和銷售能力的下降以及歸還資金的能力嚴重損害了公司從事股票融資的能力，并且公司已經造成了“盈利失敗”的局面。2011年，公司的凈現金流量實際上為負，對2012年的公司資產運營造成了嚴重損害，極大地降低了公司的現金獲取能力。如果現金流困難，不僅會損害公司的能力，而工程項目的支付能力比籌集資金的能力更為普遍。奧園集團現階段籌集資金的兩種主要方式是銀行貸款和出售優先票據。房地產開發商是一家資本成本很高的公司。從2012年到2014年，奧園集團的凈資產收益率提高了5％。到2014年底，奧園集團的貸款總額將達到180億元，其中包括152億元的銀行貸款和37億元的優先票據，如此龐大的銀行貸款是高貸款的潛在安全風險。利益。此外，奧園集團長期以來一直習慣于通過出售優先票據的方式來進行股權融資。從2007年到2014年，奧園集團已經發行了7次優先票據，總價值155億元，這五次優先票據的資本成本超過10％的次數很多，此外，總和達到了9.5％。一般來說，金融機構的開發和設計貸款在三到五年內的利率不能輕易超過7％。若高于這個值則企業在償還債務方面承受著巨大的壓力。4.5奧園集團投資風險這幾年來，奧園集團的發展趨勢率是眾所周知的，但高回報還必須伴隨著高風險，因為公司的快速擴張，公司的監督能力無法發展經營規模，導致奧園集團內部深陷于“貨幣緊縮”領域。在整個開發設計過程中，奧園集團已經與多家公司建立了緊密的合作關系，并受到這些公司的監督，因此奧園集團有必要操縱開發設計工程項目的困難因素。房地產開發商也將受到其自身管理能力的限制，他們在許多層面上仍存在缺陷。截至2013年，奧園地產集團在廣東省已擁有7個大中型商業綜合體新項目，總投資額達100億元。這項龐大的項目投資使奧園房地產集團非常困難。位于廣東梅州蕉嶺奧園廣場是一個典型的項目投資失敗的案例，因為當時的大規模擴張使這個新項目的開發和設計有些匆忙。商業廣場的業務規模太大，沒有合理規劃及對人口普查和消費群體沒有得到充分考慮，這個新項目的開發設計還為時過早，不考慮當地人口的消費能力這是不可行的，所以考慮到當前的仍然滯銷的情況，對企業資金回籠和開發新項目有不可輕視的負面影響。然而，奧園地產集團仍然沒有放棄中小城市，這使得祁東奧園廣場就是一個很好的縮影，奧園地產投資的這個新項目選擇了一個自然環境優良的地區，但是當時交通不便利，當地人口流出較大，高額的項目投資被轉變為難于估量的損失，資產的消失，對公司造成了一定的損失。因此，據說項目投資必須在進行風險投資之前進行實際的市場研究。第5章奧園地產防范財務風險的對策及建議如今市場經濟處于激烈的競爭下，尤其是房地產企業更為激烈，所以現代企業成功的必然途徑就是要樹立風險意識，不能只顧眼前的一些蠅頭小利，要做到收益和風險均衡對待。5.1防范籌資風險的對策及建議5.1.1提高短期償債能力，減少庫存壓力通過對奧園集團的短期債務償還和長期債務償還的分析，可以看出奧園集團的現金比率為1.49，與行業競爭相對較小，沒有優勢。增加現金擁有量或減少營業利潤以進行調整。現金是房地產行業的血液，并具有至關重要的影響力。不必盲目跟風并擴大項目投資以減少現金量并增加風險。但是，奧園集團的比率并不算太高。關鍵在于房地產行業積壓的庫存，無法在市場上出售房屋，擁有大量資產以及可以選擇減少產能的方法。奧園集團意識到這一點，因此奧園集團2015年的主要經營方針是“減少產能，提高效率，樹立榜樣，進一步提高”，并不斷提高公司的房地產流動性水平，從而帶來更高的經濟效益。。5.1.2調整籌資結構，進行融資創新對于諸如房地產行業之類的資產密集型制造業，資產是什么，所以對資產的依賴程度顯而易見。但是，該公司的自籌資金只占一小部分，而且大部分是基于貸款銀行的。簡化籌資方法最終將導致風險增加，這將增加公司償還債務的風險。奧園集團自2012年起開始發售，這給公司募集資金帶來了極大的便利。它不僅可以基于銀行貸款，股票發行和債券發行量等所有可用方法，而且不需要盲目跟隨擴張趨勢，從而可以閑置使用財產。因此，為拓寬籌集資金的途徑，我們還必須確保對比例和有效控制有很好的把握。從奧園集團的長期償債指數值的分析可以看出，奧園集團的凈資產收益率為62.9％，并且呈逐步增長的趨勢，表明奧園集團的自募集資金越來越少。許多從銀行借貸將不可避免地增加還債壓力，并增加資本成本。因此，奧園集團通過“借新舊借，借多空，借用，合算償還”的對策，優化結構，降低資產成本。首先，償還高貸款利息的債務，每年可以節省很多。資金成本。在股權融資自主創新水平上，奧園集團實施的方式是“外國保險和國內貸款”，即利用該地區的財產向海外借款，因為國內儲蓄的年利率較高，而中國香港的相對較低。賺取部分利差并籌集資產。5.1.3減少應收賬款，提高資產周轉率通過對奧園集團的盈利指標值的分析，可以看出，奧園集團駕照的應收賬款周轉率正在逐步提高，奧園集團完善了應收賬款的管理方式，可以減少市場銷售。隨著收款和付款的時間，將立即取回該帳戶。如果不按時還款，公司將無法進行項目投資或按時還貸，從而損害了公司的信譽并增加了業務風險。此外，奧園集團的總資產周轉率不及制造業平均水平，房地產資本周轉率也不錯。這樣就可以確保有足夠的資產來償還到期的債務。由于營運資金不暢，使經營困難不易。公司遭受了破產危機，因此提高總資產周轉率對防止奧園集團的融資風險具有重大的實際作用。5.2防范投資風險的對策及建議5.2.1科學的進行投資組合對于奧園集團，它更加注重商業房地產的基礎建設。公司應在趨勢的各個方面開發新的房地產，例如住宅，辦公樓或獨棟別墅等，以便能夠進行項目投資，以防止類型的簡化而導致房地產集中度的提高。當財務風險增加且金額巨大時造成的財務損失。奧園集團一直關注這一點，因此發展趨勢已成為擁有多種商品的綜合公司，從而確保了全方位的項目投資降低了風險。但是，奧園集團長期以來一直在中小城市發展項目投資和發展趨勢，因此可以嘗試涉足大城市和一些五線小城市。2013年，奧園集團明確提出“以粵港澳為管理中心，培育珠三角地區”的大城市戰略，并進行嚴格合理布局和精準定位，促進奧園發展集團年初選擇了第一層木地板，在改造和發展方面取得了顯著成果。如果房地產開發商投資的房地產行業類型不同，經營風險的分散化將取得更好的實際效果。不同類型的房地產行業具有不同的風險，其利潤也不同。高風險與高回報相匹配，而低風險則獲得固定收益產品。如果各個項目投資具有不同風險的房地產，則將降低總體運營風險。這樣，在遇到新國家政策調整的階段，可以利用高回報房地產來彌補房地產行業的損失，獲得平均利潤。5.2.2分析市場行情，尋找投資良機銷售市場的要求是投資者進行項目投資的前提