XXXX商貿城

招商定位報告1.第一局部引言篇調研依據定位結論調研對象調研范圍2.調研對象政府部門相關人員各專業市場管理部門專業市場經營戶各產業企業主各階層市民3.調研范圍城市的宏觀經濟狀況城市規劃及發展狀況

各專業市場的規劃布局、業態定位、經營管理模式

經營戶對現有專業市場的滿意度、對擬進駐專業市場的各項需求狀況

各產業企業主對本產業專業市場的看法及建議

各階層市民對本定位方案的建議和看法4.調研依據《市統計年鑒》（2002-2004）

專業市場管理部訪談記錄專業市場經營戶調研統計數據

與政府有關部門的相關人員訪談記錄

與各產業私營企業主訪談記錄各階層市民調研數據5.第二局部開展規劃篇的專業市場開展狀況及規劃溫州商貿城的開展規劃6.的專業市場開展狀況及規劃有產業，無市場九州家具城九州裝飾城新世紀汽車城現有市場狀況就目前的整體城市規劃而言，暫時沒有新的專業市場工程上馬；專業市場規劃狀況7.的專業市場開展狀況及規劃三區六園保稅區省級開發區沿江開發區揚子江國際化學工業園歐洲工業園冶金工業園糧油食品工業園汽車工業園木業工業園產業園區打造狀況就溫州商貿城周邊的整體規劃而言，鋼鐵和汽車會是周邊專業市場的主要方向。8.溫州商貿城的開展規劃短期規劃：溫州商貿城在短期之內應該是以完成整個商貿城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內的商家和經營戶進駐商貿城，并且為其創造良好的經營環境和經營條件。另一方面，吸引消費者前往商貿城進行消費。中期規劃：溫州商貿城在中期的開展規劃是以完成商貿城內經營戶結構調整為主要工作，根據溫州商貿城的整體定位，逐步將整個商貿城經營戶結構由批零兼營轉向以批發為主。長期規劃：在大量的調整結束之后，溫州商貿城得經營戶結構仍將有較小規模的調整，但是，溫州商貿城的主要目標旨在樹立品牌、統一形象、完善效勞、優化管理，為經營戶和自身創造出更大的利潤空間。9.第三局部市場篇溫州商貿城SWOT分析經濟發展狀況周邊專業市場狀況溫州商貿城狀況防止同質競爭、抓住空白時機完善市場配套、組合營銷策略上海專業市場、蘇州專業市場常州專業市場、無錫專業市場南通專業市場、專業市場銷售狀況出租狀況經營狀況客戶關注問題狀況各項經濟指標整體經濟開展規劃固定資產投資情況房地產市場狀況引論專業市場存在的前提和依據10.專業市場存在的前提和依據政府強力打造專業市場的形成與政府對產業的導向和支持有著密不可分的關系；交通便捷市場的成功必須依賴于人氣的聚集，而人氣的聚集離不開四通八達的交通網絡需求拉動聚集效應慧眼識天機，發現市場潛力，順勢而動，擴大知名度和品牌而形成專業市場；產業鏈完整半成品加工及成品制造廠家、流通代理等中間商、市場終端商家能夠形成完成的產業鏈，是專業市場存在的根本前提；11.經濟開展各項指標的經濟近年來持續快速開展，國內生產總值呈現出良性增長的態勢，2004年人均GDP到達6.67萬元12.整體經濟開展規劃圍繞加速轉型提升水平，努力實現區域經濟更快更好開展；圍繞打造現代制造業基地，推動二、三產業互動并進圍繞擴大開放，進一步促進外資民資集聚圍繞統籌城鄉協調開展，切實改善人民群眾生活圍繞城市未來開展定位，高標準推進城市建設按照“一城四片區〞的總體構架，堅持以規劃為先導，進一步完善功能、優化環境，全面提升城市建設整體水平，切實增強城市的集聚力、競爭力和可持續開展能力。

加快完善規劃體系。按照規劃全覆蓋的目標，加快推進各類規劃編制進程，形成包括市區和片區總體規劃、控制性詳規、專業規劃、城市設計在內的完整的城市規劃體系。年內，完成市區5項分區規劃、城西新區控制性詳規和楊舍城區整體城市設計，抓好塘橋片區、常陰沙總體規劃，以及金港、錦豐、塘橋、樂余新城的控制性詳規，將各項建設全面納入規劃指導的軌道。圍繞構建和諧社會，大力開展各項社會事業圍繞建設生態良好的新港城，積極實施可持續開展戰略圍繞提高執政能力的要求，不斷加強政府自身建設13.整體經濟開展規劃居住、商業、貿易、金融居住、辦公城市核心居住、商業區物流、生產、加工物流、生產、加工工業園區、加工未知七大功能區打造新港城：溫州商貿城位于東北角的居住、商業、貿易、金融區內，屬于東部物流、生產、加工功能區北延。注：本規劃方案目前尚未報批14.固定資產投資情況固定資產投資額在2003年有一個較大幅度的上升，而在2004年，這個漲幅有所回落，從某種意義上來說，估計與宏觀調控的影響有一定的關系。而這個宏觀調控也將影響后期的專業市場的投資建設，從這個意義上來講，對溫州商貿城是比較有利的,在一定時期內，在的專業市場領域不會遇到太大的競爭。15.房地產市場狀況目前房地產市場供需兩旺，房地產業成為了市的經濟開展支柱產業。2004年房地產投資完成情況良好，各項指標均有較大幅度的增長，2004年累計完成房地產開發投資33.38億元，同比增長44.69%；商品房批準預售面積116.71萬平方米，同期下降25.3%，商業用房11.88萬平方米，同期下降了30.36%16.周邊專業市場分析租售模式只租不售or只售不租or租售并舉經營模式無經營管理公司or外聘經營管理公司or自己組建經營管理公司市場定位定位業態；對周邊專業市場的分析主要從以下幾個方面著手：產品形態層數、開放式or獨立式17.上海九星批發市場租售模式只租不售經營模式整合大品牌經營商，負責局部鋪面的招商，自己也負責其他鋪面的招商工作；市場定位剛開始定位為建材和裝飾類產品，隨著市場不斷擴張，目前已經形成九個區，包含五金、建材、化工等產品產品形態單層、獨立式鋪面為主，少量開放式的鋪面18.上海國際五金城租售模式租售并舉，以租帶售經營模式以“機電五金城〞為根底，通過機電五金工程開發，向國際貿易開展，整合大品牌經營商，負責局部鋪面的招商，自己也負責局部鋪面的招商；市場定位以"機電五金城"為根底，通過機電五金工程開發，向國際貿易開展；總投資11億余元人民幣，規劃用地1100余畝，總建筑面積50萬平方米，可容納商戶3000余家。產品形態獨立式鋪面為主，少量開放式的鋪面19.蘇州國際服裝城租售模式前期租售并舉，現已將銷售停止，只租不售；市場定位占地面積600畝，建筑總面積60萬平方米，將建成集國內外名牌名品演示展銷、名模大賽、原輔材料展銷、機械設備及配件展銷、信息會展、電子商務、科研設計、教育培訓、管理效勞、娛樂休閑等功能為一體的平臺產品形態產品形態豐富，街鋪,開放式店鋪和獨立式的店中店均有。經營目標整合社會資源,打造世界時尚之都20.常熟招商城租售模式自發形成的市場，租售模式不固定，以只租不售的形式為主；經營模式招商城管委會進行管理；市場定位招商場、紡交市場、西片市場、布匹市場、五金市場5個管理片區，下轄服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業、五金、電器等28個專業批發市場。市場營業面積2.5平方公里，商業用房112萬平方米，店鋪、攤位2萬多只，旺季日均人流量15萬人次，日均貨運量2000多噸，招商城的開展帶動了周邊交通、旅游、效勞業等相關產業的興旺，提供了20多萬人口就業，市場年社會綜合效益達30多億元。產品形態獨立式的鋪面。21.無錫招商城租售模式一期只租不售，租賃期限為五年，二期將出售產權經營模式自己組建經營管理公司進行統一經營管理；市場定位占地500畝，總建筑面積60萬平米，投資20億元，一期業態有家電、機電、五金、衛浴、燈飾、服裝、床上用品、針織、鞋帽、化裝品、工藝品、旅游用品、紀念品、文化用品、小百貨產品形態產品為兩層，店中店的形式。22.海門疊石橋家紡市場租售模式租售并舉，以租帶售；經營模式自己組建經營管理公司進行統一經營管理；市場定位占地77150平方米，擁有8000多個營業門面及攤位，生產經營床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各類家用電器套、窗簾、靠墊、玩具等300多個繡品系列品種產品形態產品為兩層，獨立鋪面形式；23.九州家具城24.九州家具城租售模式只租不售經營模式自己組建經營管理公司進行統一經營管理；市場定位一、二期工程總投資2.5億元人民幣，占地600畝；三期工程總建筑面積26萬平方米，招商3000戶。業種有家具及布藝、工藝品、床上用品、窗簾等家居用品產品形態產品為一層，有店中店和獨立鋪面兩種形式；25.各地市場租金情況圖單位：元/日·平方米26.各地市場租金情況圖單位：元/日·平方米27.各地市場租金情況從業態來看，床上用品的租金水平最高，其次是婦女用品，然后才是兒童用品；從面積段來看，面積為60平方米左右的戶型最受市場歡送；28.溫州商貿城狀況工程狀況一期已經交付使用；二期接近結構封頂；出租狀況已經出租了60多套銷售狀況華燕公司于2004年九月接手溫州商貿城銷售工作；華燕公司接手前，共銷售148套，接手后共銷售62套；業態定位成衣棉紡、五金機電、日用百貨、餐飲休閑和步行街綜合，五位一體的綜合性市場29.溫州商貿城SWOT分析優勢有五大支柱產業，而目前就專業市場而言，只有九州家具城和世紀星汽車城兩個工程，就市而言，專業市場仍屬于空白；劣勢地理位置較為偏遠；倉儲物流用地缺乏，配套不齊備；沒有產權；不能辦理按揭貸款，只能采取分期付款的方法；局部店鋪無法打通，對于經營大面積商鋪的客戶無法滿足要求；時機后期的專業市場根本上沒有，因此，溫州商貿城從這個意義上來說還是比較稀缺的；威脅業態定位過于分散，不能形成集約效應；產品形態有很多硬傷，如層數、道路等問題，對于招商業態定位有很多限制；周邊有各主要產業都有較大的專業市場，對本案形成了相當大的競爭威脅；沒有較為強有力的政策保證和相關措施建立經營戶的信心；30.溫州商貿城SWOT分析SWOT分析得出的啟示本案在銷售和招商上遇到的阻滯，主要來源于劣勢未能盡可能的躲避，而不在于優勢是否完全發揮；因此，本案的操作應該從盡量躲避本案的劣勢，防止威脅為主，而以發揮優勢，抓住時機為輔。相應的策略規避劣勢解決產權問題解決工商稅務優惠問題解決產權,經營權與管理權分離的問題重新調整產品形態，使其更能符合招商要求主動完善相關配套，引入人氣解決統一規劃、統一經營、統一管理的問題發揮優勢抓住市場空白點，切入市場整合周邊產業優勢，明確市場定位因為專業市場不多，把握機會向政府要優惠31.第四局部定位及細化篇溫州商貿城做專業市場的理由溫州商貿城招商定位原那么溫州商貿城招商方向及最終定位溫州商貿城最終定位的依據123432.溫州商貿城做專業市場的理由交通便捷位于楊錦公路和張揚公路旁，沿江高速直接接入長三角交通網絡，便于向整個長三角輻射，能夠降低銷售產品的物流本錢；支持溫州商貿城做專業市場的理由地段偏遠溫州商貿城地段較為偏遠，短時間內難以吸引客戶前往零售消費，而專業市場針對性較強，能夠較快的形成聚集效應；溫州商貿城不得不做專業市場的理由體量及建筑形態支持溫州商貿城建筑面積約11萬方，建筑形態主體兩層，局部三層，適合做專業市場；配套欠缺溫州商貿城周邊配套較差，普通消費者難以在溫州商貿城周邊滿足購物所產生的相關需求，而對于專業市場的客戶，這方面的因素的影響就要小得多；33.溫州商貿城招商定位方向的選擇原那么市場空白原那么不僅要立足在，而且要立足于長三角區域，至少要在蘇南地區尋找到市場的空白點，躲避與成熟的大規模專業市場形成同質競爭可行性原那么招商定位方向必須具有可行性，可操作性要強可操作性原那么產品的定位必須滿足易招商、易成市、易產生人流、物流、現金流的條件本錢導向原那么必須在保證在溫州商貿城拿到的貨物價格到周邊類似市場廉價，解決購置客戶的本錢問題，這樣才能讓溫州商貿城真正興旺起來123434.溫州商貿城招商的方向兒童用品類女性用品類成衣棉紡類日用百貨類小商品類溫州商貿城可選擇的招商定位方向綜合考慮上述招商原那么，溫州商貿城的招商定位方向主要有以下幾類：35.我們對溫州商貿城的業態定位婦女兒童用品交易廣場婦女用品兒童用品床上用品36.定位婦女兒童用品交易市場的依據產業有支持能夠在長三角范圍內尋找到比較有力的產業支持女性用品、兒童用品和床上用品的商業定位，既可以滿足單個消費者對其的零散需求，同樣可以滿足團購和向下層經銷商批發的特征商業有特色特色商業定位吸引兩大消費主體——女性與兒童零批易共存招商易成功此商業定位在長三角能夠找到大量生產企業和流通商入駐本案37.定位婦女兒童用品交易市場的理由市場有空白蘇南地區目前還沒有較大規模的專業化的婦女和兒童的專業市場，以專取勝，是本工程的重要法寶溫州商貿城目前的一層門店，二三層倉庫的倉儲條件能夠滿足經營戶的倉儲要求倉儲要求低調研顯示，以中青年為主的工人階層，對于女性用品、兒童用品具有較大數量的需求，且其消費具有較強的沖動性和隨機性。而高收入階層亦經常驅車前往杭州、常熟、上海等地購置女性用品、兒童用品和床上用品，三種產品在具有較強的市場需求。產品有市場38.定位婦女兒童用品交易市場的理由人流易聚集此商業定位符合各年齡層次，而且具有群購、沖動性、隨機性消費傾向，人流易聚集，并形成滯留整改要求少溫州商貿城目前的產品形態等各方面均比較適合做此定位市場，定位變動后發生的相應整改較少，也能節約局部本錢易生現金流現有的商業定位屬于日用消費品，季節性消費不明顯，且多數不屬于耐用品，易產生現金流對于本新興市場至關重要政府必支持現有的商業定位一旦成形，不但解決大量社會就業問題，而且能為政府提供大量財稅收入，并且有可能成為商業歷史上的一座豐碑39.第五局部招商篇招商原那么招商前提招商目標招商實施40.招商原那么招商朋友化長三角品牌化特色街區化時尚潮流化批零兼營化效益最大化作為招商工作的指導方法和今后婦女兒童用品交易廣場工作開展方向，始終圍繞、貫穿本‘案的經營理念和戰略定位并組織實施招商朋友化、特色街區化、長三角品牌化、時尚潮流化、批零兼營化、效益最大化的招商原那么，符合了本案的經營理念、戰略開展規劃和定位要求41.招商前提政府支持開發商搭臺整合社會資源42.政府支持支持五政府批準的各項地方性收費〔不含有償效勞性收費〕2年內免收；支持四在“廣場內〞成立的從事餐飲、浴場、娛樂等配套性的行業和商家，經營部門認定3年內免征營業稅留成局部及個人所得稅；支持三進入“廣場〞的合法經營戶，凡符合規定條件的，按規定程序可以認定為增值稅一般納稅人并按規定使用增值稅專用發票。對實行定期定額稅的經營戶，經稅務部門批準，可采取按年核定稅額；支持二進入“廣場〞的合法經營戶，所得稅實行地方留成局部第一年免征，后兩年減半征收，安置失業、下崗職工按國家規定比例的另外享受勞動就業效勞企業有關稅收優惠政策；支持一凡進入“廣場〞的經營單位和個人，開業前工商、稅務直接幫助辦理注冊登記，自廣場開業之日起第一年免征營業稅地方留成局部，免征工商管理費，第二三年減半征收；核心支持對市區內老市場如跳蚤小商品市場、步行街小商品市場等進行關、停、并、轉，并歸口到本案乃上上之策；43.政府支持支持十政府不能隨時、隨地、隨意來打假，要竭力維護溫州商貿城的聲譽，而不能隨時打假或者檢查；支持九必須盡量把物流、倉儲、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應的政策支持；支持八對市內各小商品市場和不符合消防要求的場所進行強制性關停并由主要領導帶頭和本案進行對接，實際操作人員和主要掛帥領導一定要把他們套住，尤其是市里一二把手及其手下重要愛將；支持七對進入“廣場〞的所有管理費用可實行統一扎口收取的方法，工商、稅務部門應征收的稅費可分別委托市場管理委員會按時代收代繳。有關部門必須主動為經營戶提供優質效勞；支持六“廣場內〞有關效勞性收費工程和收費標準由市場管理委員會申報物價部門批準后實施，禁止各種攤派和強制性征收費用；44.開發商搭臺搭臺六開發商鄭重承諾，租賃一年后有權無理由退房并返還開業保證金；搭臺五進入市場的合法經營戶，在試營業期間除各商鋪的水電費自理外，其余費用一律免除，并免費享受半年倉儲效勞；搭臺四租賃廣場商鋪的合法經營戶，承租為三年，在經營過程中享受“第一年免半年租金，第二年返還三個月租金，第三年返還一個月租金〞的優惠政策；搭臺三對前50名進駐的家紡、婦女兒童用品商家，可享受一定的租金優惠；搭臺二進入廣場內的婦女兒童用品行業，由開發商免費安裝統一規格的店面招牌；搭臺一重組經營管理公司進行統一規劃、統一經營、統一管理；45.整合社會資源公司放權制定招商租金炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益46.招商目標近期目標工作重點一年半內，附近一小時能到達縣級市的中低檔婦女兒童用品、床上用品的生產企業、經銷商和個體工商戶，尤其是市區及所轄鄉鎮的批發商、零售商、經銷商和個體工商戶為招商重點，而且高層的工作重點應該集中精力在中低檔婦女兒童用品中經營較好的生產企業、經銷商和個體工商戶搞好關系，使他們能盡早的入住本案，并在每年每季每周舉辦婦女兒童用品的展覽、拍賣和鄉鎮組織貿易活動，為提升本案的人氣和商家的營業額提供根底；經營公司的開展規劃及工作思路：更高層次上重建和重塑經營公司的形象和管理團隊，建立精致高效的企業組織，為本案將來打下根底推廣和招商：制定招商文件、物業管理，建立一整套完善的招商業務流程、招商管理文件、工作績效評估體系47.招商目標中期目標工作重點利用一年半到三年的時間，通過零售批發互為帶動，逐步調整零售和批發之比重，淘汰局部商家，引入更好更多的婦女兒童用品、床上用品批發商，到達批發和零售的均衡比例，從而形成較有特色的婦女兒童用品、床上用品交易市場；籌劃并制定本案的經營策略，提供更多的增值效勞，同時建立完善的客戶效勞管理體系，穩定進場的企業和商家，幫助他們提高經濟效益；對經營管理公司的業務、效勞和管理進行細分、整合和重組，組建各類相關商業中心機構，對各種業務進行統籌和管理，為各種商業類型的經營奠定根底。48.招商目標遠期目標工作重點通過三到五年時間，逐步調整、不斷提高入住品牌和商家的檔次，把中低檔品牌過渡到長三角地區乃至全國的品牌，雄踞蘇南，面向長三角，影響全國，從而形成長三角較有特色的婦女兒童用品市場的定位要求提高經營管理公司的經營戰略，重視公司的組織架構和人才團隊；對公司的業務進行重組，進行有條件的管理輸出、業務輸出和技術輸出。49.招商對象國內中低檔家紡、婦女兒童用品生產企業國內中低檔家紡、婦女兒童用品經銷商國內中低檔家紡、婦女兒童用品個體工商戶其他入住企業如大中小型餐飲、超市、休閑娛樂業物流運輸等其他配套企業50.招商品類嬰兒用品〔奶瓶、奶嘴、濕紙巾、紙尿褲、理發器等〕玩具(奇智奇思、兒樂寶等)奇智奇思〔k'skids〕益智玩具/美國★孩之寶〔兒樂寶〕PLAYSCKOOL/迪孚〔國內玩具銷售狀元〕●服裝、鞋帽嬰幼童帽/嬰兒/童襪/嬰兒鞋、童鞋/美國卡拉尤娜Croyola嬰、童鞋●★好孩子★童車童床木餐椅、★寶貝第一★汽車平安座椅好孩子/電瓶車/汽車平安座椅●★奶粉★美國雅培,美贊臣,德國美素,雀巢,惠氏，羊奶粉等美贊臣/美國雅培/德國美素/雀巢/惠氏/多美滋/美可高特羊奶粉●食品〔嬰兒輔食〕亨氏一段輔食(4-24個月)/亨氏二段輔食(6-24個月)/亨氏三段輔食(8-24個月)●圖書、音像、嬰兒卡片、嬰幼兒圖書、育兒圖書嬰兒卡片/嬰幼兒圖書/育兒圖書●浴盆、浴床、坐便器日康牌●兒童飾品●嬰兒游泳設備〔游泳池、游泳圈〕童帽童裝童鞋嬰兒用品童車童襪51.招商品類兒童用品●嬰兒用品〔奶瓶、奶嘴、濕紙巾、紙尿褲、理發器等〕●玩具(奇智奇思、兒樂寶等)●服裝、鞋帽嬰幼童帽/嬰兒/童襪/嬰兒鞋、童鞋/美國卡拉尤娜Croyola嬰、童鞋●★好孩子★童車童床木餐椅、★寶貝第一★汽車平安座椅●★奶粉★美國雅培,美贊臣,德國美素,雀巢,惠氏，羊奶粉等美贊臣/美國雅培/德國美素/雀巢/惠氏/多美滋/美可高特羊奶粉●食品〔嬰兒輔食〕亨氏一段輔食(4-24個月)/亨氏二段輔食(6-24個月)/亨氏三段輔食(8-24個月)圖書、音像、嬰兒卡片、嬰幼兒圖書、育兒圖書嬰兒卡片/嬰幼兒圖書/育兒圖書●浴盆、浴床、坐便器日康牌●兒童飾品●嬰兒游泳設備〔游泳池、游泳圈〕童帽童裝童鞋嬰兒用品童車童襪52.招商品類婦女用品美發護發化裝盒/箱/包化裝工具綠色美顏保健品保健器械保健滋補美顏護膚其他化裝品其他保健品香水\香熏\精油彩妝美體個人洗護用品防曬系列護手系列卸妝系列女包女士配件其他女鞋/襪女帽手套女上裝\套裝女裙/女褲情侶裝唐裝/中式服裝婚紗/禮服泳裝女用內衣品牌內衣銀制飾品/玻璃飾品藏飾、其他民族飾品珍珠/琥珀/水晶/珊瑚類飾品首飾盒仿真飾品黃金/鉑金/鉆石類飾品首飾保養品眼鏡/護理產品世界名表其他時尚飾品類53.招商品類床上用品被子枕芯四件套兒童床婚慶被芯