謹呈：金廈寶坻項目

寶坻商業地產市場調研報告調研內容Part1:寶坻區域環境研究Part2:寶坻商業市場現狀Part3:寶坻客群分析研究Part1:寶坻區域環境研究區域界定商業分布經濟指數發展規劃京沈高速公路窩頭河潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河環城北路唐通改線鈺華街環城東路建設路進京路南三路開元路南關大街進京路中心城區城南新區本案北區老城區寶平線環城南路中心城區東起環城東路，南至環城南路，西往寶平線，北去建設路，是寶坻的中心城區和商貿中心，該區域目前基礎設施完善、生活配套齊全、土地資源稀缺、居住密度大。區域內，以南關大街勸寶超市周邊為核心的商業區是寶坻目前最為成熟的商業區，客戶群體不僅包括該區域內20余個成熟住宅小區，還能輻射寶坻下屬城鎮，該區域在寶坻居民心目中的認知程度可見一斑。城南新區按照寶坻區“十二五”城鄉總體規劃，著力構建“一河雙城、相向拓展，兩翼聯動、城鄉一體”空間發展的新格局,城南新城將作為未來全區的政治、經濟、文化、信息中心打造，區內無工業污染，居住環境純凈，必將是未來五年內寶坻投資開發的熱點區域，升值潛力巨大。城南新區：板塊特征明顯，北享中心城區豐富成熟配套、南接新城絕對優勢資源，區域升值潛力遠遠高于其他區域。

寶坻城區規劃北區老城區寶坻老城區，配套陳舊，居住密度大，區域內住宅小區稀少，多為廠區宿舍和平房，商業極其不成熟，多數是露天的集散市場。新樓盤多為舊城改造項目。區域界定商業分布經濟指數發展規劃窩頭河本案進京路南關大街環城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環城北路唐通改線京沈高速公路百貨大樓天賦源商業廣場開元路環城東路勸寶購物廣場建設路勸寶超市進京路距離本案2公里寶平線比例尺1:500在建商業在營商業鋪寶坻城區商業分布區域界定商業分布經濟指數發展規劃怡購商業廣場匯豐廣場購物公園距離本案3公里距離本案2公里根據圖示可以得出，寶坻區的人均年純收入在遠郊五縣中并不占優，人均消費支出和代表食品支出在總支出當中比例的恩格爾系數也均為居中位置，消費水平一般，與環城四區相比差距較大。經濟指數區域界定商業分布經濟指數發展規劃根據圖示可以得出，寶坻區常住人口數量和人口密度在遠郊區縣中較高，人口數量略高于環城四區，人口密度卻僅是環城四區的三分之一到一半。經濟指數區域界定商業分布經濟指數發展規劃發展規劃根據《寶坻區國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》，寶坻區未來發展的支柱產業為：第一產業：綠色生態農業第二產業：先進制造業第三產業：金融服務、商貿物流、休閑旅游、會議會展、文化教育等特色服務業《綱要》中特別指出發展樓宇經濟和總部經濟：在兩個新城規劃建設一批高檔商務樓宇，打造一批專業特色樓宇，提高樓宇智能化水平。完善商務、商業、物業等配套設施和相關扶持政策，提升服務水平。積極吸引國內外企業到我區設立區域性總部、研發中心、物流中心、結算中心等，推進樓宇經濟和總部經濟加速發展。力爭到2015年引入企業總數達到7500家以上，納稅總額達到50億元以上。區域界定商業分布經濟指數發展規劃四個示范工業園區低碳工業區節能環保工業區塑料制品工業區馬家店工業區七個特色工業園區八門城林亭口新安鎮大鐘莊方家莊大口屯新開口寶坻區工業布局區域界定商業分布經濟指數發展規劃兩個商貿經濟圈寶坻新城京津新城4個片區商業中心北部商貿中心城東商貿物流中心城西商業中心南部新區商業商務綜合中心8條特色商業街區北城東路商貿街南城路南關大街北段南關大街南段南街中保樓街南三路3個片區商業中心4條特色街區4個特色市場北部中部南部環城北路商業街珠江大道商業街第五大道商業街南部商業街古玩和紀念品市場電子商貿市場寵物市場農產品（花卉）市場寶坻區商業布局區域界定商業分布經濟指數發展規劃小結區域：南部新區為寶坻城區重點發展區域未來寶坻最具升值潛力區域商業：大型商業賣場數量稀少經濟：居民收入水平一般，消費水平較低發展：南部新區為未來商業商務綜合中心區域界定商業分布經濟指數發展規劃Part2:寶坻商業市場現狀集中商圈沿街商鋪社區商鋪市場現狀四大集中商圈勸寶購物廣場百貨大樓勸寶超市怡購商業廣場四條沿街商鋪建設路環城東路進京路南關大街兩個社區商鋪寶平景苑周邊潮陽花園周邊兩個在建商業中心天賦源商業廣場匯豐廣場購物公園輻射范圍最大、知名度最高的相對大型購物場所主干道兩側滿足周邊及過往客流需要的商鋪社區外側沿道或社區內部的以滿足本小區及周邊小區日常生活需要的商鋪集中商圈沿街商鋪社區商鋪環城東路窩頭河本案進京路寶平線南關大街環城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設路比例尺1:500環城東路四大集中商圈——勸寶購物廣場商圈集中商圈沿街商鋪社區商鋪勸寶購物廣場勸寶購物廣場于2008年12月28日開業，建筑面積48073平方米。四大集中商圈——勸寶購物廣場商圈集中商圈沿街商鋪社區商鋪勸寶購物廣場共5層。其中地下一層為家居建材及親子樂園，家居建材以燈具為主，親子樂園集中在中間區域。一層為勸寶超市，對外底商包括移動營業廳、郵政儲蓄銀行、藥店及餐廳等。二層北側為品牌服裝及鞋類商品，南側為勸寶電器城三層為家具家飾商城。四層包括量販式KTV、電玩城與美容美體中心。四大集中商圈——勸寶購物廣場商圈集中商圈沿街商鋪社區商鋪作為寶坻第一代商業圈，百貨商廈所在的東街商業圈是寶坻區建成最早的購物中心。街道東起東城南路，西至南街，以小商品零售為主要業態。窩頭河本案進京路寶平線南關大街環城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設路比例尺1:500環城東路四大集中商圈——百貨大樓商圈集中商圈沿街商鋪社區商鋪百貨商廈。

南街為寶坻區近年重新整修的傳統商業街，為東街商業片區的延伸區域。街道兩側為二層磚樓結構，底商集中在一層，包括家用電器，日用百貨等類型。四大集中商圈——百貨大樓商圈集中商圈沿街商鋪社區商鋪位于苑北路與南關大街的勸寶超市商業圈是繼百貨商廈之后的第二大一級商業圈。在幸福路與南關大街之間的苑北路由于商業圈的輻射，形成了兩側商業林立的購物一條街。苑北路周邊為中保住宅小區，6層到頂，底商入住率達90%。經營范圍包括服裝，日用，美容美發及餐飲等。苑北路比例尺1:500窩頭河本案進京路寶平線南關大街環城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設路環城東路四大集中商圈——南關大街勸寶超市周邊商圈集中商圈沿街商鋪社區商鋪勸寶超市2002年，由原工業品市場改建成的勸寶超市，于8月28日開業，營業面積12000平方米。商場內包括服裝，鞋帽，食品，日用百貨等幾十類商品，分兩個大廳進行銷售。四大集中商圈——南關大街勸寶超市周邊商圈集中商圈沿街商鋪社區商鋪位于環城南路與開元路交口的怡購商業廣場于2008年建成，建筑面積約30000平米，率先將“shoppingmall”商業街區概念引入寶坻。窩頭河本案進京路寶平線南關大街環城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設路比例尺1:500環城東路怡購商業廣場四大集中商圈——怡購商業廣場周邊商圈集中商圈沿街商鋪社區商鋪匯豐廣場購物公園怡購商業廣場共4層，其中1-3層為商業，4層為辦公專區。1層主要經營服飾，鞋帽及珠寶首飾等商品。2層包括運動品牌，兒童樂園以及華潤萬家超市。3層主要經營家居用品，兒童服裝及電子通訊等。據了解1層商鋪價格為12000元/平米和18000元/平米；2層價格為9000元/平米-10000元/平米；3層價格為8000元/平米-9000元/平米。一次性付款有2個點的優惠。集中商圈沿街商鋪社區商鋪四大集中商圈——怡購商業廣場周邊商圈由天津錦源開發的天賦源商業廣場位于勸寶超市東門北側，是寶坻第四代大型高檔購物中心，建成后將鞏固勸寶超市周邊商圈的核心商圈地位。兩個在建商業中心——天賦源商業廣場集中商圈沿街商鋪社區商鋪可租可售，租金4.5元/平米/天，售價未定。對周邊陳舊商街的有效提升，增強了勸寶超市周邊商圈的核心地位高端的立體大型購物廣場兩個在建商業中心——天賦源商業廣場集中商圈沿街商鋪社區商鋪唯一第四代商業模式生活體驗式購物公園，滿足了城南開元路兩側新建小區和未來行政中心對高檔商業活動中心的需求寶坻新城首個空中美食匯，寶坻新城首個健身走廊，寶坻新城首個動漫體驗館寶坻新城首座智能寫字樓寶坻新城首個大型地下購物超市匯豐廣場購物公園兩個在建商業中心——匯豐廣場購物公園集中商圈沿街商鋪社區商鋪建設路兩側以建材類商鋪為主，兼有廚衛，家裝，防盜門，家政等相關類型商鋪。窩頭河本案進京路寶平線南關大街環城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設路比例尺1:500環城東路四條沿街商圈——建設路集中商圈沿街商鋪社區商鋪寶坻一中環城東路兩側多為二至三層的樓房，一層均為商業，日用百貨及餐飲為主。比例尺1:500窩頭河本案進京路寶平線南關大街環城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設路環城東路四條沿街商圈——環城東路集中商圈沿街商鋪社區商鋪龍弟世家寶鑫景苑南關大街為溝通南北的城區中部干道，北側有百貨大樓周邊商圈，中部有勸寶超市周邊商圈，南部直達潮陽大道。窩頭河本案進京路寶平線南關大街環城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設路比例尺1:500環城東路四條沿街商圈——南關大街集中商圈沿街商鋪社區商鋪進京路小學進京路（南城路）臨街底商涉及五金，汽車4S店以及銀行等多種類型，餐飲，娛樂等店鋪也夾雜其中。南城西路兩側基本為4-5層居民樓，進京路小學位于街道南側，周邊還有一個小型菜市場。窩頭河本案進京路寶平線南關大街環城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設路比例尺1:500環城東路四條沿街商圈——進京路集中商圈沿街商鋪社區商鋪寶坻配有社區商鋪的新式小區不多，其中寶平景苑、潮陽花園兩小區商鋪相對較多，商鋪業態以超市、瓜果蔬菜、社區藥店等家居常用品為主社區商鋪集中商圈沿街商鋪社區商鋪寶平景苑周邊商鋪寶平景苑比例尺1:500窩頭河本案進京路寶平線南關大街環城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設路環城東路社區商鋪集中商圈沿街商鋪社區商鋪春天花園鳴石苑潮陽花園周邊商鋪分布龍熙帝景泰達金色領地沿街底商凱旋家園沿街底商潮陽花園社區底商怡購清華園怡購華潤萬家匯豐廣場購物公園保集玫瑰灣本案窩頭河本案進京路寶平線南關大街環城南路潮陽大道東城南路鈺華街津薊鐵路潮白新河南三路環城北路唐通改線京沈高速公路開元路鈺華街建設路比例尺1:500環城東路社區商鋪集中商圈沿街商鋪社區商鋪小結核心賣場開業時間建筑形式項目定位客群特征勸寶購物廣場-環城東路2008年第三代地下一層，地上4層，現代風格區域性大型賣場，客群以周邊小區為主家庭式購物，小孩較多，人流量稀少百貨大樓周邊-南城路五六十年代第一代中式風格，三層老式樓房古文化游覽、購物人流量較多，各年齡層都有勸寶超市周邊-苑北路2002年第二代兩鋼結構倉庫改造寶坻核心商業區人流量最大，各年齡層客群都有，但以年輕人為主怡購商業廣場——環城南路2008年第三代現代3層大型賣場中高檔賣場人流量較少，以中青年為主天賦源商業廣場第四代復合建筑群休閑、娛樂購物中心——匯豐廣場購物公園第四代復合建筑群休閑、娛樂購物中心——寶坻城區的核心賣場較少，其中的勸寶超市是當地購物的第一選擇，客流量最大；百貨大樓周邊以零售業為主，客流量僅次于勸寶超市。其余賣場因新建，檔次較高，但客流量較少，且入駐率不滿。集中商圈沿街商鋪社區商鋪值得期待的是天賦源商業廣場、匯豐廣場購物公園兩座大型高檔綜合購物廣場已經開建，陸續會在今年底和明年開張營業，這兩座賣場將大大提升寶坻現今商業發展水平。值得期待提升小結集中商圈沿街商鋪社區商鋪除四大核心賣場外，沿街及社區商鋪都為一層底商，以建材、飯館、日用百貨為主，商鋪空置情況較少，但人流量低。小結集中商圈沿街商鋪社區商鋪總體來說，寶坻城區內商業不算發達，現有商業能基本滿足中低檔客群的需求，較高檔的購物場所如怡購商業廣場人流量少。Part3:寶坻客群分析研究消費人群消費能力投資習慣1.常住人口寶坻城區的常住人口相對比較集中于中心城區以及老城區。其中，中心城區主要是中高檔小區以及部分平房區（集中于南關大街中保樓的西南一帶，寶坻政府已經對于這片平房有了詳細的規劃和拆遷方案）組成，人口密度相對較高，居民素質相對較高，消費能力較強；而老城區主要是由比較陳舊的宿舍樓及大量平房組成，人口密度低，居民素質相對較低，消費能力弱；城南新區由于正處于開發建設的階段，常住人口較少，主要是區域內原來村莊的原住民。2.工作人口中心城區是目前的黨政機關、科教文衛等行政事業單位的集中區域，有大量國家公務人員和企事業單位的工作人口，高學歷、高素質并且工作穩定，具有較強的消費能力；3.流動人口寶坻本地的流動消費群體相對較少，主要是外省市購買寶坻藍印房而前往寶坻居住，但是這部分客戶群體的流動性很高，并且消費品主要集中于日常的生活用品，消費水平一般。區域消費人群分析消費人群消費能力投資習慣行業數量（個）比例服裝18735.02%機械制造15028.09%食品509.36%家具458.43%建材376.93%塑料356.55%地毯193.56%文體112.06%寶坻區行業業態構成根據圖表可以得出，寶坻區產業多屬于粗放型、勞動密集型企業，用以滿足衣食住行等基本消費，缺乏高科技企業、集約型、技術和資本密集型企業。

區域內常住人口以日常生活消費品為主，消費能力相對較弱（但是在這部分客戶群體中，存在著大量的潛在住房消費群體，在寶坻政府大跨步進行城區平房改造的同時，會衍生出大量的閑散資金指向改善型住房和投資型產品的需求）；新城區內的工作人口消費能力較強，但是和寶坻本地相對落后的商業水平并不符合，消費能力并未得到完全釋放，具有一定的消費潛力。消費人群消費能力投資習慣寶坻客戶投資習慣分析此次客戶習慣分析的樣本主要是通過走訪的形式獲得，區域包括南關大街勸寶超市周邊流動客戶、經營商戶以及中保樓、華苑等多個住宅小區，獲得樣本100余個。所得出的結論如下表所示：投資理念

絕大部分受訪客戶群對于外匯及股票金融產品比較陌生（對于股票的風險概念較為深刻，但實際接