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近年來，在我國的大中城市，特別是以上海大都市為代表的高房價城市，出現了越來越嚴重的“群租現象”，就是多人合租一套住房的現象，針對“群租現象”帶來的一系列負面后果（XX省人大目前正在考慮運用立法的手段來治理愈演愈烈的“群租”問題。）

一、群租現象出現的原因

目前在我國城市畸形的高房價條件下，群租是一個必然的結果。高房價、低收入的現狀將城市、將租賃者帶入一個“宿舍時代”，這是不以我們的意志或法律的規定而出現的現象。現在上海的房價已經嚴重背離了我們的平均收入水平，在沒有政府介入，政府無法提供廉租住房，“拼房”就是一個必然的選擇，不論法律是否允許。

目前，“群租”問題愈演愈烈的根本原因不在于法律缺失，而在于經濟原因。高房價導致中低收入者的居住條件急劇惡化，特別是剛步入職業生涯、缺乏經濟積累的年輕人，現在上海的房價已經嚴重背離了當地的工資水平，以現在年輕人普遍的薪金水平，他們中的大多數可能在相當長的時間里要過“群居”生活。高房價不僅使中低收入的年輕人被迫選擇了“群租”，而且也使房租的價格相應上升。道理很簡單，也很正當，因為房屋的投資人要獲得一個合理的投資回報率，要獲得一個能夠反映房屋出租市場正常供求水平的房租水平，這是市場規律在發揮作用，無可厚非。高房租也促進了“群租現象”的蔓延。

有人將這種現象歸咎于黑中介或房東的“黑心”。其實有需求才會有供給，只要是雙方在信息對稱的情況下自愿達成的契約，就應該得到保護，居住這種要求是要多正當有多正當的要求，有什么理由立法禁止呢。是高房價、是低收入迫使人們選擇了“群租”，房東的心再黑，哪個人又會刻意地選擇和陌生人一起去過有著無盡煩惱的“群居”生活呢。

從租賃者角度來說，“群租”的不只是打工仔和打工妹，更多的是白領，廉價房租是眾多白領和剛剛畢業的大學生們選擇“群租”最大的吸引力。

從房主角度來說，大房型租賃價格的持續低迷導致越來越多的投資者借助于分割出租來平衡收支，群租現象在XX省區眾多新建小區內出現。業主或者二房東將廚房、衛生間在內的所有房間都用簡易木板隔開，分別以500元至1000元不等的價格出租。“房間越多，月租收入越高，因此群租在業主、房客雙重推動下一下子流行起來。”

二、群租產生的負面影響

“群租”肯定會產生一系列的問題：

1、小區房客人數逼近居民人數

今年6月，某小區居委會對小區內的住房情況調查后發現，小區內業主自居住房700余戶，出租住房205戶，小區常住居民有1600余人，房客卻達到了1200余人。房客人數已經逼近了小區居民的人數。租房的多以白領、附近公司職工為主。一戶房間一般被分割成7間房，最多被分割成了10間房間，人數最多的則住了18個人。

2、安全、消防隱患相應增多

小區人數驟增，讓居委會、物業部門措手不及，隨之而來的各種隱患顯而易見。群租房客的增多，還漸漸加重了小區業主的不安全感。居民財產安全，消防安全受到了威脅，居民反映：“對面一間房住了這么多人，每人的上班時間從不固定，電梯里每天都會看見陌生人面孔。”

更令人不安的是消防隱患。這么多人共住一間房，電器負載過重容易發生火災，后果不堪設想。第一，群租現象隱藏在居民區，在消防檢查中不易被發現；第二，群租現象面積大、人員多，一旦發生火災，容易產生群死群傷；第三，群租生活大量涉及用火、用電、用油等問題，使用易燃品的頻率也高，容易發生事故；第四，分割房間的材料大多采用廉價的木質材料，非阻燃材料，不安全因素明顯。而且電梯運營、清潔管理等隱患問題也陸續出現。

3目前由于群租房引發的法律問題有很多，承租人之間的糾紛就是一大類。由于群租人數眾多，合同的認定又存在漏洞，容易產生問題。對于房屋的公共部分，如廁所、廚房的使用權，合同上不可能明確其使用范圍，所以一旦發生糾紛很難解決。另外，如果發生了物品被盜等事件，責任如何追究，是追究房東、中介還是其他承租人，這些都很難界定。4既是法律問題也是社會問題

群租如果演變成“家庭旅館”，容易發生變相逃稅、擾亂市場秩序的情況。而社區內群租現象也難管，易帶來社區安全隱患。所以，對“群租”進行適當的行政和立法干預是應該的。前階段上海有關政府部門專門組織打擊群租現象，可是這在法律上很難定奪。“說得小點，就是房東將房子多出租給了幾個人；說得大點，有房東變相將房屋作為家庭旅館的嫌疑，如果這樣，就是居改非了。因此，很難界定。”

三、提出的問題

1）一定要靠立法來制約“群租”行為嗎。

上海大學社會學系教授顧駿在研討會上表示反對以立法形式規范“群租”。在他看來，這是一種經濟行為，應該用市場方式解決。“群租”現象嚴重，說穿了是房地產市場泡沫太盛引起的，不少低收入者無力買房，導致租房市場需求旺盛，也使得出租房屋者趁機以“非法”行為牟取暴利。

“在正常情況下，150-200個月的租金總和等于房價，而現在一套房價有的等于600個月的租金。房租與房價出現了巨大的落差，出租給他人不如將房屋群租給他人獲利高，業主自然會將房屋分隔群租。”顧駿說。

按照XX省政府法制辦城建法規處提供的數據，上海目前居住半年以上的常住人口有1778萬，常住的流動人口也有300萬到400萬。60%以上的外來流動人員，和外地來滬發展的白領、剛畢業的大學生等對低價租賃住所有著旺盛的需求，選擇市中心區域的群租房更可省卻一筆交通費用。

“如果用法律的方式強制干涉，要么會造成法律成本高，要么會造成執法難度大。單純地以立法形式對出租房屋的面積、條件予以剛性規定，按照上海當前的實際，會出現新的不公平、不公正現象。”顧駿說。

XX省社會科學院社會發展研究院院長盧漢龍教授覺得“除了以法律法規和政府規章進行約束外，還應充分發揮社區居民自治作用，發揮居民委員會、業委會和業主的作用。”據盧漢龍介紹，目前上海辦理租房登記的大約只占租房群體的1／3。盧漢龍建議，可以在業主公約中對“群租”現象給予規范，明確業主的權利與義務，對承租人也要提出具體的要求；居委會干部應配合公安機關做好出租房屋的登記工作；稅收部門更可以利用經濟杠桿加強對房屋出租人的稅收管理，抑制“群租”帶來的暴利；在租賃條例中，有關部門對衛生和消防條件等基本生活質量的指標需進一步加以規定。

2）真的沒有法律法規能對群租行為進行管理嗎。

和群租現象有關的法規法條包括《XX省房屋租賃條例》、《XX省居住房屋租賃管理實施辦法》、《XX省住宅物業管理規定》、《XX省消防條例》和《XX省安全生產條例》。

《XX省居住房屋租賃管理實施辦法》，其中第八條對于人均承租進行了面積規定，人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米。“按照這一規定，群租就違規”。

但這一辦法并沒有實際的處罰條款。目前群租較普遍的樓盤面積大多在150平方米左右，分隔入住后除非是極端情況，人均基本超過10平方米。

不是說政府部門默許這個現象，而是執法力量不夠。如果都以非典時期那種方式來管理群租，肯定能管好。但現在非常狀況已經過去，各方缺乏管理手段。

XX省政府法制辦江子浩告訴記者，雖然現有的法律法規中沒有明確的有關群租現象的條文，但還是有一些法律法規可以借用。比如現有法律條文中規定，在租賃房中不可進行擅自搭建，同時在條例中沒有提及不影響承重結構的搭建就是合法的。類似這樣的現有法律法規，相關部門應該充分利用，從而發揮其執行管理的效用。“目前要做到現實可行的管理，不可或缺的是要房地部門、消防、公安、城建等相關職能部門攜手聯動，尋找已有的法律法規共同管理，達到有效監督管理作用。”

8月8日，面對愈來愈猛烈的“群租立法”風暴，XX省立法研究所又一次撰寫了此次研討會的總結，更詳細更全面，直遞市里領導。“我們立法研究所的看法是，以前合租的多，現在隨著市場利益驅動，由合租演化成群租。這個社會現象需要多角度考慮，不能一概而論，不能簡單封殺。”

關于群租的立法并沒有進入實質性階段。當然，只是沒有進入，并不代表沒有關注，沒有研究。

四、治理群租對策與方向

“群租”肯定會產生一系列的問題，但這都不能夠成為通過立法禁止“群租”的理由，因為窮人也不能被剝奪居住的權利。社會的管理者是受納稅人之托來為社會提供公共服務的，是人民的仆人，不能僅從自身工作簡便的角度出發，更不能只考慮強勢階層的呼聲和訴求，動轍以禁代管。

所以，對待“群租”問題，如果現有的法律條文與此有沖突，還應該修改法律，保障低收入者的居住權利。如果一定要立法禁止，那樣的法律就是與法律精神相違背的惡法。因為法律的手段無法消除推動“群租現象”背后的經濟原因，所以這種法律即使通過了，執法難度也會極大，大到難以執行，執法“風暴”過后，除了增加罰款和產生幾個倒霉蛋以外，不會有什么明顯效果。取消不合理的管制，然后加強管理才是治本之策。

只有賦予“群租”以合法的地位，我們才能夠對它進行管理；如果我們通過立法的形式宣布“群租”違法，我們就無法對它進行管理了，只能夠取締。居住在“群租”的房屋里自然存在各種隱患，難道露宿街頭更安全。更舒服。對于“群租”的各種隱患，我們應該通過規范與管理來最大限度的減輕，而且這些規范措施要以窮人為本，不能假托管理的名義提高門檻，變相禁止，禁止只能使這些問題更加嚴重。如果說高層塔樓發生火災對鄰居造成損害的概率比住別墅發生火災對鄰居造成傷害的概率要大得多，難道我們也要立法禁止修建高層住宅嗎。

給“群租”以合法的地位，在租住人員的身份確認、登記、用電負荷、環境衛生、擾民、小區出入管理、房租納稅等環節上進行監管，把不利的因素盡可能地控制在一個較小的范圍內。

法律引導復旦大學段厚省副教授認為。關于群租問題，法律并無禁止，根據民法的基本精神，凡法律未禁止者，公民皆有行為的自由。群租就是在現實面前人們創造的新的法律關系形態，對此應以開放的心態來接受它。盲目禁止是不足取的。當然人們的行為是逐利的，并且首先是逐私利的。因此在自由的法權空間里所創造的新型法律關系，往往是不考慮社會公共利益和第三人的合法權益的。群租也是這樣，多人合租，可能存在安全隱患，包括治安隱患，不利于社會管理和社區物業管理。就這一點來看，顯然不利于社會公共利益。此外，多人合租，可能與安寧的社區環境不相協調，與鄰居的期待不相符合，因此也不利于第三人的利益。對此，應以負責的態度來引導它。

城市功能上海大學社會學系的顧駿教授認為。群租是城市功能的自然體現，國外低收入人口是聚居于城市中心的，因為高檔的城市商業中心需要一些低層次服務的低收入人群，如果要求這些低收入人群都居住在離市中心較遠的地區，還要承擔交通費，顯然是不合理的。

前不久，由XX省立法研究所等單位舉辦的“群租現象法律對策研討會”上，恒泰所、躍平所和中聯鼎峰所的孫加峰、杜躍平和謝學鋒三位主任律師就群租各自談了看法，并向有關部門提出立法建議。他們認為：

1、宜疏不宜堵。從房屋產權的法律屬性來看，房屋的產權人對于房屋享有使用、收益、處分、占有的權能，出租就是權能實現的一種形式，如果單純地限制出租顯然違背了民法上的有關規定。恒泰律師事務所的孫加峰主任律師認為：“對于業主出租房屋的行為我們應當肯定，但是如果業主濫用權利，對相鄰人產生不利的影響時，我們才應當對其進行限制。”顯然，當群租對相鄰人的權利產生損害時，群租的業主和承租人應當對之群租行為承擔相應的責任。

2、合理監管，消除隱患。群租現象的確是一種經濟現象，但是單純依靠市場的協調恐怕是不行的，因為市場往往是滯后的，同時在群租中一些消防、治安隱患如果得不到有力的控制，也會造成事故的發生。謝學鋒律師特別就監管在群租中的作用強調了這一點。他認為目前我們法律和法規中對監管的描述和采取的手段尚不夠完善，需要加強。

對于公共利益的維護，杜躍平律師從完善法律的角度建議從以下兩個方面入手。

一、完善租房登記制度。現有的《XX省房屋租賃條例》第十五條規定，房屋租賃合同應當在房地產登記機構辦理登記備案，未登記備案的不得對抗第三人。顯然這種對抗主義不能滿足現實監管要求，假設這樣設定：一旦租房中居住人數超過一定范圍后要求強制登記，并對于未登記的業主予以行政處罰。這樣的設定有利于管理部門有效地了解群租現狀，而只有在獲得確切數據的基礎上才能對群租進行有效地管理；且完善登記制度也有利于穩定社會治安。其次，對消防、安全設施不完備的房屋不得群租，即要求群租房安裝煤氣報警器、滅火系統，并強制使用阻燃材料。

3.發揮業主自律作用，提高小區業主權利意識。研討會上，律師們談到，小區其實就是一個自治的團體，物業小區好比一個公司，小區的業主就