物業管理師《物業經營管理》輔導：淺談中低價商品房的物業管理

物業治理活動中物業的類型是多種多樣的，每個物業都有自己的特點和差異性。在物業類型中最為普遍、數量的要屬住宅物業治理，住宅小區有著區域的獨立性、居住的聚攏性、功能的多樣性、構造的系統性、治理的綜合性等特點。在住宅物業中一個必不行少的組成局部——中低價商品房物業治理更具有社會性、簡單性和嚴厲性的特點。中低價商品房的物業治理與一般商品房、高檔商品房的物業治理區分在于：

一、中低價商品房的硬件差、配套設施少

中低價商品房開發建立主要是滿意低收入城市居民、安置失地農夫和拆遷居民的居住要求，中低價商品房的地理位置一般都遠離城市根底設施完善的地塊，同時開發建立企業（單位）是不以盈利為主要目的、根據國家政策及法規建立的。因此中低價商品房的硬件、配套的設施與一般商品房、高檔商品房相差較大。

二、業主對物業治理的承受水平較低

中低價商品房的業主主要為失地農夫、拆遷回遷居民、低收入居民等，大局部業主收入較少，加之一些以前的不良生活習慣，通常對物業治理的法規及規定不了解甚至誤會，對物業治理活動有抵觸心情，對有償效勞更是不能承受。同時大局部居住的業主自身文化水平較低，個人素養不高，給物業治理企業的效勞工作開展帶來了肯定的難度。

三、物業治理收費難

中低價商品房的物業治理費的組成與一般商品房、高檔商品房的物業治理費組成是一樣的，但中低價商品房的物業治理費水平通常比一般商品房要低，且大局部業主由于各種緣由不能準時繳費甚至不繳費。物業治理企業在實施物業治理活動后，不能準時收到相應的經濟效益。

隨著國家對房地產宏觀調控力度的加大，國內住房私有化程度的提高，造成商品房價格不斷攀升。為構建和諧社會，滿意低收入家庭的居住需求，中低價商品房在房地產市場中的份額逐步增加。同時，隨著物業治理“觸角”的不斷延長和市場競爭程度的加劇，對中低價商品房的物業治理也不斷提出更高的要求。做好中低價商品房的物業治理，應在以下幾方面實行相應的措施和方法：

一、聘用高素養的物業治理效勞人員

高素養的物業治理效勞人員，在根據有關的政策規定、法規和合同為業主供應效勞時，不僅能使物業治理活動處于有序、合理狀態，同時能改善業主與物業治理企業之間的關系。在與大局部業主建立良好的溝系，制造一個具有良好的人際關系和社會公德的社會環境的同時，通過物業治理效勞人員樂觀與相關單位或業主溝通、協調，來彌補開發建立時在硬件、配套設施上的缺乏。由于物業治理是通過大量的物業治理效勞人員為業主供應安全護衛、綜合事務管

理、環境衛生、綠化養護、設備設施管養等效勞，行業仍屬于勞動密集型行業。隨著物業治理企業數量的增加，對物業治理效勞人員的需求，尤其是高素養的物業治理效勞人員更為迫切。因此，物業治理企業要在人才的設計規劃、引進、考核、鼓勵等方面加以重視，從而在選人、用人、育人、留人上表達企業的特色，培育出滿意企業需要的高素養的物業治理效勞人員。

二、充分發揮業主的作用

在物業治理企業供應效勞的同時，要不斷加強與業主的溝通，要強調發揮業主的主觀能動性。業主作為小區的主體，物業治理企業效勞的對象，物業治理企業在供應效勞時不能“只低頭拉車，不抬頭看路”，應邀請業主委員會或業主代表共商小區的治理制度、進展規劃及急需解決和業主共同關懷的問題，讓業主參加物業治理、走進物業治理、了解物業治理、理解物業治理，讓業主了解物業治理的目標與業主的共同利益是全都的，應當共同做好中低價商品房的物業治理工作。

三、克制物業治理收費難的因素

中低價商品房業主的消費力量與一般商品房、高檔商品房業主的消費力量有肯定的差距，多數業主自身的經濟狀況不佳。因此，針對中低價商品房的物業治理費標準及收費方法要符合物業的實際狀況，讓大局部業主能夠承受和承受。物業治理企業在日常效勞過程中，要通過效勞人員、宣傳欄等形式向業主宣傳有償效勞意識及相關的政策和法規。另外物業治理企業可以為區域內的困難業主供應就業時機等一些力所能及的工作，為業主排憂解難。

中低價商品房由于有肯定的特別性，其業主與一般商品房的業主相比也有特別性。因此，物業治理企業可能遇到根據政策法規執行難、業主觀念轉變難、費用標準和收繳率低等重重困難。物業治理企業在通過實行相應的措施和方法后，對業主的特別案例可以進展特別處理。如業主無正值理由長期不交納物業治理費或業主違反《業主公約》等違規違章搭建的行為，經物業治理企業說服、訓練無效的，物業治理企業可以向人民法院提起訴訟，同時物業治理企業可對訴訟的緣由、過程及結果向業主進展告示，這樣不僅可以維護大局部業主的正值合法權益，維護物業治理企業的治理嚴厲性，同樣可以給其他有此狀況的業主一個