郴州市眾聯房地產策劃有限公司二零一四年一月眾聯地產2013年郴州房地產市場報告

Thinking

思路2013年典型項目分析郴州房地產市場分析宏觀政策分析郴州經濟環境分析2014年市場展望2013年全年GDP同比增長7.7%，與2012年增速相同，但超出年度目標7.5%，宏觀經濟增速穩定不改；

2013年產業結構方面第三產業對GDP增長的貢獻率為48.5%,首次超過第二產業(46.3%)，但是從三大產業增速方面看，第三產業增速僅為8.3%，仍然處于下降趨勢中；2013年1—12月投資增速回落0.3個百分點至19.6%，處于2013年最低水平；其中地產投資累計增速19.8%，較上月回升0.3%,從季度平均水平看,房地產投資增速仍然位于下降區間,銀行收緊房貸將對商品房銷售帶來負面影響,我們預計房地產投資放緩趨勢并未改變。

2014年宏觀經濟將繼續保持穩中求進，新一屆政府進一步推進改革創新，產業結構優化升級。宏觀經濟增速穩定不改，投資增速出現回落2013國內房宏觀經濟繼續保持穩健貨幣政策，中長期不會寬松2013貨幣政策2013年年末，我國廣義貨幣(M2)余額110.65萬億元，同比增長13.6%；狹義貨幣(M1)余額33.73萬億元，同比增長9.3%；流通中貨幣(M0)余額5.86萬億元，同比增長7.1%。全年凈投放現金3899億元。7月5日國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》，提出在防控融資的風險的前提下，進一步落實信貸政策，加大對居民首套住房的支持力度，抑制投機需求；7月，中國人民銀行出臺《中國人民銀行關于進一步推進利率市場化改革的通知》，明確提出取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，由金融機構自主確定貸款利率水平，但對個人貸款利率不做調整；

穩健的貨幣政策將減少房地產行業投資性需求，有利于房地產行業健康有序的發展。2013土地政策加大房地產調控力度，大幅增加住宅土地供應量：2013年全國105個地價監測城市,土地供應總量達31.69萬公頃,較上年增加12.33%,其中,住宅用地供應漲幅最大,較2012年增加32.71%。

由國土部主導，建立不動產統一登記制度：目前，全國農村集體土地所有權確權登記率達到97%。宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作也在全面推進中。為下一步實現全國房屋信息聯網提供基礎；建立城鄉統一的建設用地市場，規范土地出讓制度：確保農民合法土地權益，允許農村集體經營性用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。堅決遏制“小產權房”：要求各級國土資源部、住建部要對在建在售的“小產權房”堅決叫停，并針對違法建設的、銷售的“小產權房”進行摸底排查2013年土地政策取得了較大的進展，同時在房地產宏觀調控方面加大土地供應量，特別在保障房、住宅土地方面給予充分供應，有利于房地產市場平穩健康發展。2013國內房地產宏觀政策2013年房地產政策：宏觀穩、微觀活，不同城市有保有壓2013年房地產宏觀政策關鍵點：中央調控思路轉變，推進全面深化改革，促進長效機制建立健全；地方新局面：政策由堅持房地產調控逐步轉向市場化、差別化；長效機制是新一屆政府關注重點，土地、財稅制度先行改革；城鎮化：“以人為本”主旨下進一步加強戶籍、保障房、養老相關工作。年初國五條調控加碼，從需求端抑制房價2月20日，國務院召開常務會議提出五條調控措施即“國五條”，并在3月1日發布國五條細則《關于繼續做好房地產市場調控工作通知》，釋放繼續調控房地產的信號，強調政策的連續性，穩定市場預期。全面進行深化改革，建立長效健全機制11月12日，十八屆三中全會勝利閉幕。會議審議通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，強調進行全面深化改革，放眼于房地產市場的長期健康發展，為房地產長效機制建立建全從頂層設計上指明方向落實改革，調控思路轉為市場供應為主，優化供應高層發聲積極推進住房保障和供應體系建設，由市場進行供需結構調節，將居民的住房需求進一步差異化。12月10日，中央經濟工作會議召開，提出房地產調控將從需求管理轉向供給管理，發揮市場決定性作用，強調社會民生功能。中央調控思路轉變，推進全面深化改革，促進長效機制建立健全；房地產調控逐步轉向市場化、差別化；上半年堅持房地產調控政策不動搖，各地均在落實“國五條”細則

“國五條”出臺后，各省市細則紛紛出臺，包括有北京、上海、廣州等等15個省市公布了具體實施細節，而包括長沙、成都、貴陽在內的21個省市僅公布了房價調控目標。但在公布的細則中，對國五條各項調控政策的落實力度不一也存在差異，僅有北京上海等嚴格落實國五條相關要求。下半年市場促政策分化，熱點城市分化繼續收緊，部分城市出現放松

調控政策日趨市場化，城市間政策差別化明顯。對于房價快速上漲的熱點城市，堅持調控仍是主題，而對于部分房地產市場持續低迷的城市，在不突破調控底線的前提下，政策出現部分的放松。一線城市調控全面升級，政策不斷收縮，10月深圳、北京出臺“深八條”、“京八條”，11月上海和廣州出臺“滬七條”和“穗五條”，一線城市調控政策全面收緊。二線城市跟進，年底密集出臺調控政策，包括杭州、南京、天津等在內出臺一系列調控政策，主要集中在提高二套首付比例、公積金貸款、限購等政策；三四線城市靈活調整，適時松綁。由于三四線城市面對的是城市發展問題，受房地產市場低迷影響部分城市進行適時松綁，包括蕪湖、徐州等在內，出臺部分購房優惠政策。

政策匯總政策主要內容2013年12月23日，農村工作會議提出將積極扎實推進城鎮化，到2020年解決約1億人口在中西部的城鎮化2013年12月18日，公安部盡快落實戶籍制度改革，提高戶籍人口城鎮化水平2013年12月16日，全國發展與改革工作會議積極穩妥推進新型城鎮化工作，走有中國特色的新型城鎮化道路2013年12月13日，城鎮化工作會議解決城鎮就業人員落戶問題，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模2013年9月6日，國務院印發《關于加強城市基礎設施建設的建議》要圍繞推進新型城鎮化的重大戰略部署，加強城市基礎設施建設，保障城市基礎設施和公共服務設施供給，提高設施水平和服務質量，滿足居民基本生活需求積極扎實推進新型城鎮化工作，進一步落實戶籍、保障房工作2013年新型城鎮化相關政策匯總分析結論：新型城鎮化，有助于加速中小城市及城鎮化進程，可以有力促進一批有經濟實力的新市民購房需求釋放，促進房地產市場的繁榮發展。長效機制是重點，地方政策愈加分化2014年，市場化手段推進房地產市場調控會更加靈活，而限購限貸政策等現有行政化手段短期內很難退出，但不同城市政策取向繼續差別化；不動產登記制度、財產公示等制度預計出臺，房地產稅改革試點的將進一步擴大，促進長效機制的建立與完善；除針對購房者的調控政策，加強土地供應、增加保障房建設速度等增加房源供應的政策，雖然對于郴州四線城市影響較小，但銀行限貸、提高貸款利率、貸款申理越來越嚴格、放款速度變慢，對于開發商將有很大影響。房地產政策小結2013年典型項目分析郴州房地產市場分析宏觀政策分析郴州經濟環境分析2014年市場展望2013年全市地區生產總值1682億元，同比增長11%;社會消費品零售總額625億元，增長12.7%;2013年財政總收入216.1億元、公共財政預算收入146.5億元，分別增長18.7%和22.4%;2013年城鄉居民人均可支配收入分別達19000元、8400元，分別增長9%和14%，農村居民收入增幅連續4年高于城鎮居民;

2013年全市固定資產投資達到1474.1億元，比上年增長34.2%，高于全省8.1個百分點。其中房地產開發投資147.6億元，增長26.7%；2013郴州宏觀經濟環境全市GDP與城鄉居民人均收入的快速增長，有力的保障了房地產市場的持續繁榮發展，進一步推動房地產投資的快速增長。同時財政收入與公共預算增長，保證了全市各項市政配套到位，為改善居民生活環境，帶動城市經濟發展起到積極作用。2013郴州城市建設發展1、“大十字”城鎮群經濟社會發展規劃、區域規劃、土地利用規劃和全市縣城總體規劃修編(修改)以及村鎮規劃編制進程加快。郴永大道全線通車，環市城區半小時城鎮圈形成，加快“大十字”城鎮群永興方向的融城進程，助力城東新區的發展；2、汽車總站搬遷，2013年4月運行了14年的老郴州汽車總站將“告別”國慶北路區域，搬遷至位于北湖區郴江鎮高壁村的新郴州汽車總站過渡車站發車，對城市發展以及周邊道路壓力、周邊環境和居民出行創造了良好的條件，是適應郴州城市發展的需要；3、郴州國際會展中心、市體育中心體育館、郴江路延伸段、駱仙鋪片區城市道路及配套等城市基礎設施項目的陸續竣工，加快郴州成為現代化大都市的進程；

2013年郴州城市建設方面主要圍繞著“大十字”城鎮群進行，推進郴州新型城鎮化進程，重點打造郴州大道沿線區域，加快郴資桂永融城動作，郴州——作為一座新崛起的現代化都市已經初具雛形。2013郴州產業發展1、2013年5月郴州（北京）與央企對接合作座談會暨項目簽約儀式在北京舉行，與央企簽約項目15個，總投資金額469億元。郴州將作為央企戰略布局的重要基地和新一輪發展騰飛的重要平臺，將進一步有力推動郴州經濟的飛速發展。2、2013年郴州成功承辦首屆湘南承接產業轉移投資貿易洽談會，省政府明確將以郴州為中心把湘南打造成湖南會展業次中心區域。3、2013年華潤集團與郴州簽署了戰略合作框架協議，未來5年，華潤集團將在郴州投資100億元以上。主要合作內容有深化管道燃氣板塊、深化電力板塊、加大醫藥板塊、推動房產置業和消費品業務板塊，積極引入集團優質資源包括房地產開發、現代服務業、金融服務等業務單元，實現強強聯合、戰略共贏，對郴州城市發展具有重大意義。4、以萬華汽車城為代表的汽車產業商業地產席卷而來，作為湖南省和郴州市“十二五”規劃重點項目，占地840畝，建筑面積75萬平方米，預計總投資25億元，將打造成集品牌整車展銷、商用車展銷、二手車交易、汽配精品市場、生活及商業配套為一體的綜合產業園區。2013年進入實質性的工程階段，將推動武廣新區的進一步發展；

2013年郴州積極進行產業轉移接洽，打造郴州特色的產業結構，優化城市經濟發展模式，助力城市建設發展。1、2013年郴州GDP持續保持高速增長，同比增長11.1%，增速高于全省1個百分點，居全省第2位，穩居全省第一方陣；2、郴州的持續發展，勢必會不斷的給帶來新的機遇和商機，未來市場的需求將會不斷增大，對于市場的潛力將會持續凸顯。3、產業結構的不斷優化，郴州作為湖南承接產業轉移的首要區域，把握住這一歷史性的機遇，打造湖南最開放的城市，成為湘粵贛省際中心城市；4、城市建設進程的加快，打造郴州“大十字”城鎮群，加快郴資桂永融城運動，提高城市城鎮化率，進一步推動城市整體發展。

2013是郴州快速發展的一年，多年飛速增長的GDP有力支撐了郴州城市化的進程，促進了郴州房地產市場的繁榮發展。2013郴州宏觀經濟發展小結2013年典型項目分析郴州房地產市場分析宏觀政策分析郴州經濟環境分析2014年市場展望2013年郴州房地產市場是激蕩的一年，同樣也是品牌林立，大盤營銷時代。一線品牌開發商紛紛搶灘郴州樓市，保利、金科等品牌開發商的進駐，加劇了郴州房地產市場的競爭。2013年郴州樓市整體表現不錯，成交量大幅增長，成交金額節節攀升，成交價刷新郴州房價的新紀錄，成為郴州房地產市場一個新的高峰。從2013年1月匯龍萬寶國際的開盤熱銷，揭開了2013年郴州樓市繁華大幕，一掃2012年年底市場冷清跡象，4月天一華府刷新郴州樓市最高價，單價突破7000，后續項目紛紛跟進，市場漲聲一片；7月保利地產隆重登場，9月開盤成交均價達到7500，最高價8000以上，進一步奠立市場價格基礎；12月郴州樓市有史以來最大規模房展會，完美收官。2013年的郴州樓市量價齊升，房地產市場持續繁榮。2013郴州房地產市場2013年郴州市場13年，郴州市房地產市場競爭加劇升級，正式進入營銷戰國時代。具體表現為：1、房地產營銷升級為綜合實力品牌之爭；2、項目營銷全面升級為資源競爭，已經滲透到項目營銷中所涉及的各個層面（廣告資源、活動資源、渠道資源）；3、客戶競爭進入白熱化，在客戶資源的爭奪上回歸到最原始的肉搏戰，誰能最先接觸到客戶，誰將在競爭中取得優勢；4、活動營銷成為常態，城市級、明星類的活動營銷開始展露，案場暖場性質的活動營銷成為日常工作；

目前全市的房地產開發企業有352家，其中二級資質5家，三級資質179家，四級資質21家，暫定資質146家。其中北湖區177家，蘇仙區58家，資興市18家，桂陽縣15家，宜章12家，永興15家，臨武6家，嘉禾10家，桂東2家，汝城14家，安仁24家。投資商分類（房地產開發企業構成情況），郴州本土企業277家，外商投資企業74家。外商投資企業構成情況，其中珠海25家，外資5家，福建11家，長沙15家。通過招商引資，保利集團、友阿集團、步步高集團、碧桂園、大漢集團等全國知名房地產商相繼進駐郴州。郴州房地產企業數量眾多，項目良莠不齊2013郴州房地產市場整體情況2013郴州房地產市場整體情況2013年郴州房產局批準市城區預售套數為24913套，批準預售面積為275.4萬㎡，批準預售項目為64個（包含部分團購房、集資房）；2013年郴州全市商品房銷售面積為324.8萬㎡（包含下面縣市），同比增長20%，其中市城區銷售面積預計約為190萬㎡左右，約合銷售套數2萬套（包含團購房、集資房項目）。

截止到2013年12月31日，郴州市城區在售項目為76個，其中25個項目為2013年新開盤項目，包括像保利、五礦青園、金科鉆石山、中源國際城等項目。截止到目前為止，全市商品房存量面積預計約在120萬㎡左右，市場供應量巨大。2013年在售商品房實際成交均價約為4300元/㎡，同比2012年增長10%，市場整體成交價漲幅較快，階梯型價格在2013年成型，高端項目與低端項目單價相差4000元以上；2013郴州土地市場2013年郴州土地表現相對比較平穩，全年共掛牌土地宗，掛牌面積多，等等2013年1~11月土地掛牌、成交市場總結：1、2013年1~11月土地成交總面積共計95.48萬㎡，總計金額15.4億元，成交單價107.6萬元/畝。2、掛牌與成交之間的比例為2:1。整體市場對土地的需求是供大于求，特別是在上半年，整體市場的成交量都很低。在第三季度是掛牌和成交的高峰期。預期在未來的一年將會有大體量的樓盤集中面世。3、在成交地塊中，土地集中在城西和城東兩個板塊，無疑在未來這將會是城市重點發展方向。——數據來源于郴州市房產管國土資源局2013年1~11月商、住土地市場總結：1、2013年1~11月，共成交商業用地40.98萬㎡；住宅用地63.12萬㎡；商、住用地比例為13:20。住宅仍是市場最大的需求體。2、根據數據顯示，9月份是全年土地成交最高的一個月，且以住宅用地為主，預計在明年下半年將會有大批量的住宅面世。——數據來源于郴州市房產管國土資源局2013年各月土地掛牌、成交市場總結：1、2013年全年土地成交總面積共計108.48萬㎡，總計金額18.5億元，成交單價113.7萬元/畝；2、掛牌與成交之間的比例為2:1。整體市場對土地的需求是供大于求，特別是在上半年，整體市場的成交量都很低。在第三季度是掛牌和成交的高峰期。預期在未來的一年將會有大體量的樓盤集中面世；3、在成交地塊中，土地集中在城西和城東兩個板塊，無疑在未來這將會是城市重點發展方向?！獢祿碓从诔恢菔蟹慨a管國土資源局2013年各月商品房銷售面積總結：1、2013年全年共計銷售商品房面積為324.8萬㎡（含縣市）；2、根據數據反映，每年成交高峰期分別在過年前后、暑假期間、傳統的“金九銀十”和房交會所在月份，四個階段。其他月份都顯得很平均，市場沒有很大的浮動，相對于三個高峰期而言，其他月份就成為了傳統的淡季；3、最為年末的11月，因為12月的房交會，所以大部分購房者在11月都處于觀望期，所以造成了11月成為全年度成交最低的月份，這也顯示出在傳統的房交會的前一個月，市場會迅速的進入一個淡季，所以的購房者都會冷靜下來，期待房交會期間的各項政策?！獢祿碓从诔恢菔蟹慨a管國土資源局郴州在售項目整體價格情況

2013年郴州市場，商品房成交價格出現明顯上漲，截止到12月，市場在售項目超過70個，市場報價超過4500以上的項目有近30個：7000元以上項目：保利·蘇仙林語、天一華府（公寓）、龍澤福城國際（精裝公寓）6000以上項目：美美世界、龍澤福城國際（毛坯公寓）5000以上：恒大華府、蘇仙傳奇、龍泉名邸、君臨天下、匯龍萬寶國際、華寧春城、萬花沖壹號、北湖壹號、國明皇御苑4500以上：碧桂園、蘇仙御景灣、新貴華城、華寧瑞城、湖光山色、神憩乾瓏、第一國際、御景華庭、中地翡翠灣、億楓翠城、林語軒、江山麗城、玫瑰園、山水緣、龍鳳嘉園、鴻翔尚城、懿德園、學府世家郴州房地產市場分析2013年1—11月郴州房地產市場基礎數據分析：郴州市房地產投資：全市共完成房地產開發投資123.6億元，同比增長25.3%；1—11月，商品房施工面積1620.4萬平方米，同比增長48.4%。全市新開工面積656.6萬平方米，同比增長63.5%。1—11月，全市商品房銷售面積291.2萬平方米，同比增長37.7%；1—11月，全市商品房銷售金額103.1億元，同比增長60%。

結論：

2013年前三季度郴州市場房地產投資額持續增長，表明開發商對于郴州房地產市場保持較高的投資熱情，商品房新開工面積與施工面積有大幅增長，并且2013年前三個季度的商品房銷售已經基本達到2012年全年水平，房地產市場供銷兩旺。郴州房地產市場分析蘇仙嶺板塊北湖公園板塊駱仙板塊（精裝產品）五嶺板塊龍泉—龍形板塊東城新區板塊下湄橋板塊武廣新區梨樹山板塊愛蓮湖板塊2013郴州市場各版塊情況分析愛蓮湖板塊愛蓮湖片區是城東新區的重要組成部分，也是郴州房地產開發的熱點區域之一，2013年片區內在售項目為8個，2013年總供貨量為1900套左右，總面積為20萬㎡，2013年總去化約為1100套左右，去化面積約為12.5萬㎡，其中最主要的去化項目為神憩乾瓏與華爾星城，作為2013年整個片區銷售情況最好的項目。2014年預測：目前市場存量8萬㎡左右，2014年預計將有3個新項目入市分別為東嶺逸景、星湖灣、御景豪庭。周邊在售項目將在2014年達到11個。同時2014年神憩乾瓏二期、華爾星城二期、君臨天下三期都將會有大批量貨量推出，預計全年片區供應量將達到40萬平米以上，將是片區競爭最為激烈的一年。城東新區—白水片區城東新區白水片區，依靠蘇仙區政府的整體搬遷而帶動的新興片區，整個片區的規劃發展在2013年取得了重大的進展，郴州國際會展中心竣工、郴州最高端酒店溫德姆豪庭的開業、郴永大道的全線通車，都為整個片區帶來大量的利好消息。同時在2013年整個片區也是房地產開發最具規模的一年，整個2013年片區內以碧桂園、中源國際城為代表的項目，成為市場上半年的熱點區域。2014年預測：目前在售項目3個，2014年預計將有2個新項目入市分別為鳳凰新城、大學里，周邊在售項目將達到5個以上，同時供應量30萬㎡以上。武廣新區板塊2013年武廣新區是密集發力的一年的，以華盛世紀新城二期的入市熱銷為契機，帶動后續乾通時代廣場、香麓山等項目的跟進，整個片區2013年銷售情況較好，成為整個市場的熱點區域之一。同時萬華汽車城動工建設，標志著郴州另一種商業地產模式的形成——汽車地產的來臨。2013年片區內目前在售項目為8個項目，新增項目較多，如乾通時代廣場、香麓山、紫陽京鼎、雅晟乾城等項目，供應量約為50萬平米，2013年整體去化25萬㎡左右；2014年預計將有熠通公館等項目入市；片區在售項目將達到10個以上，供應量將保持在50萬平米以上。五嶺板塊在目前的片區劃分中，五嶺板塊的片區范圍相對比較廣泛，通常我們將其定義為：以五嶺廣場為中心，向南延伸至天龍站，向東至梨樹山隧道范圍內；是目前郴州三大熱點開發片區之一（城東、武廣）2013年五嶺板塊，表現非常搶眼，有以匯龍萬寶國際為代表的，拉開了2013年熱銷大幕，有以天一華府為標桿的，開啟了郴州樓市新一輪的漲價潮，整個2013年，五嶺板塊占據了郴州樓市非常重要地位。目前板塊內在售項目為18個，有天一華府、龍澤·福城國際、龍鳳嘉園、匯龍·萬寶國際、龍鳳嘉園、中地·翡翠灣、鴻翔尚城、樂仙小鎮、人和好景、懿德園、經典世家等，預計2014年將新增大華天都、竹園新城等5個項目，片區內在售項目將達到23個左右，總供應量將超過80萬㎡，是2014年重點供應區域；新增項目較多，同時之前存量項目也較多，大部分項目均處于強銷期。并且因板塊的特性，片區內項目間的相互沖擊較大，并且因與五嶺廣場的這一核心資源的距離因素，不同項目之間的價格差非常大，片區內項目的階梯性非常明顯，是郴州單一片區內價格差最明顯的板塊。駱仙版塊駱仙片區也是傳統意義上的城西板塊，是郴州西擴重點發展區域，位于市中心的西南郊，東臨107國道，西傍同心河，與駱仙路相連接，與五嶺廣場相對應；2013年是駱仙板塊開始房地產大規模開發啟動的一年，依靠汽車總站的搬遷，各條公交線路的開通，實現了片區與城區的對接。2013年片區內在售項目依然以恒大華府、億楓翠城為主，但是施工建設的項目開始增多，預計2014年將會集中面世，比如湘域中央花園、樂雅山居、君臨名都均在前期建設中，將在2014年集中上市，片區2014年總供應量將達到30萬㎡左右。前兩年主要依靠恒大華府、億楓翠城帶動片區的發展，目前公共交通相繼完善，片區項目將聯合發力，具有成為下一個熱點片區的潛力。2013年板塊處于醞釀期，根據目前監測情況看，各項目均已進入實質性的工程階段，預計2014年將集中上市，屆時片區內在售項目將達到7個以上，總供應量超過30萬平。梨樹山板塊2013年，隨著九子塘大道的通車，整個片區內的市政交通線路初步完善，同時規劃中的各大項目也紛紛完成前期工作，進入實質性的工程階段。從目前監測的動態看，片區內已經有5個項目在啟動，其中御泉城市花園、立升領域項目工程進度已具備發售條件，兩個超50萬方項目恒隆國際、中寧公元也啟動了營銷工作，居然之家進入前期土方工作，經過2013年一年的醞釀，借助片區內交通線路的完善，2014年片區將迎來全面供應的一年，預計2014年片區在售項目將達到4個，總供應量約為20萬㎡左右

2014年將是本版塊在市場正式發聲的一年，片區內各大項目均面臨同樣的問題——需要提高本片區在郴州市場的知名度與客戶認知度。本區域在2014年對于市場的擾動主要在于其價格，考慮到作為新面世的區域以及新推出的項目，2014年本區域所推售項目首開價格預計不會太高，將低于目前市場價格，預計在4000以下?？紤]到片區距離城區實際距離并不是很遠，預計本區域項目將會給其周邊板塊項目乃至整個市場帶來一次價格上的競爭壓力。下湄橋板塊

郴州“北提”改造的重點區域，也是郴州之前的老城區，2013年整個板塊的表現平平，雖然以紫宸瀾山為代表，在2013年取得相當不錯的業績，總共預售套數為1299套，預計銷售套數在650套左右，銷售金額接近3億，排名在郴州樓市單個項目中可以躋身前五，但是依然改變不了整個大片區在樓市中的弱勢地位。2013年片區內在售項目為10個，除紫宸瀾山外，其余項目銷售情況均一般，并且供應量較小，無法形成合力，炒熱片區。從目前監控上看，2014年片區內將不會有太大改善，新增項目金源新都匯、福城桃源等項目預計會入市，屆時片區內在售項目預計在15個左右，供應量在30萬方左右但是從各項目在2013年的營銷模式以及營銷手法上看，2014年本片區項目對于市場影響力有限。代表項目：紫宸瀾山、福城立欣洲片區內項目較多，但是缺少在售的大盤，基本上以中小盤為主，同時本區域缺少能夠在市場上具有強大號召力的樓盤，因此在板塊的競爭中，處于一定的弱勢地位，給予市場印象為片區內整體項目檔次較低，并且這種情況預計在2014年也不會有改善。北湖板塊郴州市中心城區，商業中心，各類生活配套設施齊全，集中了目前郴州最主要的幾大城市商業綜合體。2013年，整個片區的表現可以分為上下兩個半場，表現差別比較大，上半年以年初步步高新天地的商鋪內部認購，形成了市場搶購商鋪的狂潮，步步高新天地在元月份預計銷售商鋪超過3個億以上，部分商鋪單價達到15—16萬，成為名符其實的鋪王；5月美美世界開盤熱銷，奠立區域項目住宅價格標桿，隨后北湖壹號、御景華庭的持續，整個上半年北湖板塊整體表現較好；進入下半年后各大項目均進入滯銷狀態，同時友阿國際廣場的收籌動作遇冷，整個板塊各項目表現一般。2013年三大商業綜合體之間的競爭還相對比較柔和，經過一年的醞釀，預計到2014年將進入實質性的短兵相接狀態。區域在建、在售樓盤：美美世界、步步高新天地、友阿國際廣場、北湖壹號、御景華庭、萬花沖壹號、祥云國際、宏興花園等2014年板塊內，住宅供應量約為25萬㎡左右，商業供應量將近30萬平米左右，商業競爭巨大。2013年區域在售項目為7個，預計2014年新增項目為友阿國際廣場、同時美美世界、步步高新天地進入實質性的強銷期。2014年北湖板塊的競爭主力不在住宅，而在于商業，得商業者得天下。龍泉—龍形板塊本版塊范圍面積比較廣泛，涵蓋了目前郴州部分新興泛中心城區，以南塔公園為核心，在石榴灣大橋、香雪橋、梨樹山隧道、羅家井范圍內；2013年片區內在售項目為12個，主要有江山麗城、山水緣、華寧春城、華寧瑞城、君悅瀾山、玫瑰園、錦繡東城、水榭華庭、國明皇御苑、新貴華城三期等，片區內2013年總供應量為3000套，總面積約為32萬平米，2013年去化約為15萬㎡，片區除新增項目華寧瑞城、錦繡東城銷售情況較好，年去化達到60%；其余項目銷售情況均一般。競爭格局預測：目前區域內存量較大，2014年新增項目較少，但華寧春城三期與新貴華城三期還將有大批貨量推出，區域去化壓力較大。區域范圍比較廣泛，項目基本處于泛中心區域，客戶在地段上的接受度較好，但是考慮價格蘇仙版塊郴州市中心片區，在不考慮價格因素的情況下，是大多數郴州人首選的購房區域，居住氛圍較為成熟、商業氣息相對較為濃郁；2013年區域在售項目為5個，單個項目體量較小，供應量相對較少，2013年區域總供應量約為1500套，總供應面積為17萬㎡左右，是目前市內供應量最少的板塊。但在2013年，蘇仙板塊在保利地產的帶動下成為了市場的關注點，同時保利地產憑借其特殊的地段，強大的品牌號召力，成為2013年市場當之無愧的王者，并且奠立郴州的價格標桿。在建、在售樓盤：蘇仙林語、蘇仙傳奇、蘇仙·御景灣、林語軒等目前市場存量相對較少，主要大型項目為保利地產，2014年總供應量預計將略高于，總供應面積在20萬㎡左右。隨著郴州舊城改造的加快，根據我司監控預計2年后將有大批貨量推出，項目會集中涌現。郴州市場小結2013年郴州整體市場表現比較突出，呈現量價齊升態勢，但是從板塊上來說，部分板塊2013年相對比較活躍比如以碧桂園為代表的城東新區白水組團，以華盛世紀新城、乾通時代廣場的武廣新區，以保利為代表的蘇仙嶺板塊，以及以匯龍萬寶國際城為代表的五嶺板塊，整個2013年熱鬧非凡，銷售情況較好；而部分之前的熱點板塊在2013年卻相比之下表現一般，像以君臨天下、神憩乾瓏為代表的愛蓮湖板塊，以及下湄橋板塊與尚在醞釀中的梨樹山板塊等等，而以北湖壹號為代表的北湖板塊、2013年三大商業項目開始全面啟動營銷動作，預計2014年將進入白熱化競爭態勢。各區域在2013年的營銷力度不一，導致全年業績相差也較大。四、2013年典型項目分析2013市場部分典型項目銷售情況項目預售套數銷售套數（預計）銷售金額銷售均價保利蘇仙林語高層378套，別墅60套別墅56套，高層約220套4.2億高層7300元，別墅1.3—1.4萬碧桂園別墅112套；高層1710余套別墅約50套；高層約800套約6億別墅0.8萬—1.1萬；高層4300—4500恒大華府約730套高層約500套；車位600個約3.8億4900元/㎡中源國際城774套約600套約2.5億3800—3900元/㎡紫宸瀾山1299約600套約2.8億4200元/㎡匯龍萬寶國際880約700套約3.8億4600元/㎡華寧瑞城770套約400套1.8億4500—4600元/㎡美美世界住宅228套，公寓253套銷售住宅預計150套，公寓120套約1.1億住宅6200元/㎡，公寓6800君臨天下約300套約150套約0.9億5400元/㎡神憩乾瓏335套231套1.1億4300—4400元/㎡華爾星城280套207套約1億4200—4300元/㎡香麓山384套288套1.5億4200元/㎡御景灣404套220套1.2億4600元/㎡華盛世紀新城630套350套約1.5億4200元/㎡天一華府714套285套（主要為公寓）1.3億7000元/㎡碧桂園核心優勢：知名品牌+帶裝修+園林示范區+西河沙灘公園+低價格占地面積13萬平方米建筑面積30萬平方米項目地址蘇仙區青年大道與觀山大道交匯處容積率2.47產品類型高層、別墅、多層洋房產品戶型高層80-270平，洋房155-569平項目價格簡裝修折后均價4300-4600元/㎡月去化約45-50套余貨量整體剩余約17萬平米左右（約1500套左右）項目動態明年預計去化二期剩余部分貨量，同時推出三期，貨量預測在1000套左右二期一期恒大華府核心優勢：知名品牌+園林景觀效果+內部配套齊全占地面積16.4平方米建筑面積40平方米項目地址郴州市駱仙西路與寒西路交匯處產品類型高層產品戶型高層88-270平項目價格精裝修折后均價5100-5300元/㎡月去化約30套余貨量整體剩余約10萬平米左右（約800套左右）項目動態明年預計將大量加推四期，按照大盤推貨量預計在1000套美美世界核心優勢：中心地段+周邊配套齊全占地面積16.4萬平方米建筑面積40萬平方米項目地址郴州市北湖區人民西路與國慶路交匯處（北湖公園南門）產品類型高層、公寓、商業、酒店產品戶型高層88-143平項目價格折后均價6500元/㎡月去化約15-18套余貨量整體剩余約500套左右項目動態明年預計獲得預售證后將會推出住宅部分及剩余公寓及商業，其中高層共3棟約600套房源已推天一華府核心優勢：五嶺廣場中心地段+周邊配套齊全占地面積11794平方米建筑面積13.5萬平方米項目地址（五嶺廣場）五嶺路2號容積率8.6產品類型高層、商業、公寓產品戶型高層83-238平項目價格B棟折后均價6500元/㎡，A、C棟折后均價7000元/㎡月去化約20套余貨量整體剩余約500套左右項目動態明年主推商業，住宅為余貨去化,300套已推匯龍·萬寶國際核心優勢：五嶺廣場地段+周邊配套齊全占地面積17萬平方米建筑面積70萬平方米項目地址郴州市青年大道南側（原7429工廠）產品類型高層、商業、公寓、寫字樓產品戶型高層77-118平項目價格B棟折后均價6500元/㎡，A、C棟折后均價7000元/㎡月去化約50套項目動態明年將推出二期，預計有1000套左右房源已推神憩·乾瓏核心優勢：愛蓮湖景觀資源+未來發展規劃+內部配套占地面積7萬平方米建筑面積32萬平方米項目地址郴州大道和郴資桂高等公路交匯處產品類型高層、商業、酒店、公寓產品戶型83-130㎡高層項目價格4500元/㎡月去化約20套項目動態項目二期12月內部轉定，車位開盤。目前在售推出返鄉置業七重豪禮麗景·君臨天下核心優勢：愛蓮湖景觀資源+未來發展規劃+內部配套占地面積7萬平方米建筑面積30萬平方米項目地址郴州大道與青年大道交匯處產品類型高層、商業、寫字樓、酒店、公寓產品戶型86-156㎡高層項目價格5100元/㎡月去化約15套項目動態一期8、9、10、11號棟已于6月30日交房。二期15、16號棟外立面已做好，年底交房。三期7號棟建至第25層，12號棟建至第8層，14號棟建至第16層。君臨天下7號棟12月6號開盤。湖光山色核心優勢：愛蓮湖景觀資源+未來發展規劃占地面積2萬平方米建筑面積9萬平方米項目地址郴州香雪大道南側愛蓮湖公園對面產品類型高層、商業產品戶型82—148㎡高層項目價格4500元/㎡月去化約10套項目動態項目余貨集中在3.4棟。1月11日商鋪開盤。石博園·第一國際核心優勢：愛蓮湖景觀資源+未來發展規劃占地面積7萬平方米建筑面積29萬平方米項目地址郴州大道與郴江路交匯處產品類型高層、商業、寫字、公寓產品戶型48-117㎡公寓，66—171㎡寫字樓項目價格4500元/㎡月去化約10套項目動態項目在售是辦公及公寓。預計明年將啟動住宅。華爾星城核心優勢：愛蓮湖景觀資源+未來發展規劃占地面積7萬平方米建筑面積42萬平方米項目地址郴州大道西側產品類型小高層、高層、商業產品戶型81-163㎡字樓項目價格4500元/㎡月去化約15套項目動態項目目前一期正在進行余貨去化。典型項目分析金皇大廈項目地址：南嶺大道中心開發商：郴州市金江房地產開發有限公司占地面積：13049.72㎡總建筑面積：87486.36㎡綠化率：30%容積率：5.508產品類型：商業、門面、公寓

優惠活動：當天認購一次性最高優惠1800元/平，按揭最高優惠1200元/平。

項目總計共27層，客梯10臺，地面停車位52個，地下停車位406個。大廈1-3層是挑空設計，1層為大堂，設有少許的商業和銀行，2-3層擁有多間不同規格的會議室和特色主題餐廳，4-6層宴會休閑娛樂中心，7層是有色金屬交易中心，8-13層是5A級寫字樓，16-18層酒店公寓，20-27層為酒店客房。項目規劃1、位于南嶺大道中心，處于城市中央南北大動脈，毗鄰五嶺、北湖兩大商圈；2、周邊市政府、北湖區政府、建設局等市政配套齊全，周圍也有成型的商業配套，有利于后期酒店的發展；

3、屬于目前市中心少有的寫字樓，在面對辦公需求這方面有很大的優勢；4、在郴州停車位少的現狀下，其擁有一個大型智能機械化停車場，是其一大賣點；

5、已經成功簽約上海有色金屬交易所、金貴銀業等郴州最具代表性產業的龍頭公司，在后面會對整體招商帶來很大動力；項目分析開盤貨源分析今天實推20F~24F，一層共計31房，5層共計155，面積從47.8㎡~97.9㎡。25F~26F會在后期推出，銷售員預估會漲價2000元以上。面積套數配比備注47.8㎡53.2%20F~24F,每層布局一樣，每層各31戶。52.1㎡53.2%53.7㎡53.2%55.6㎡106.4%56.1㎡

11071.2%60.9㎡53.2%71.7㎡53.2%97.9㎡106.4%總計155100%20F~24F貨源分析根據銷控表和現場銷售顯示，20F和21F去化率速度和量都很高，越往上走，價格方面越高，抗性越大。20F~24F價格分析樓層價格價格體系付款方式優惠政策20F11100折后最低價：9600元/㎡；折后最高價：12000元/㎡；折后均價：10000元/㎡；層差：100元/平米。當天認購交5萬元定金，月底之前交齊50%，剩余50%年底前交完。按揭最高優惠1200元/㎡；一次性最高優惠1800元/㎡。付款方式優惠：一次性優惠600元/平，分期300元/平。21F1120022F1130023F1140024F11500開盤分析1、開盤選擇公開選房模式，對現場把控不嚴，以至于，現場組織顯得很混亂，特別是前期銷售員在銷售區叫號，而主持人在進行熱場，兩項沖突，會場顯得很混亂，銷售員對客戶的把控也不到位。2、根據現場人數預估，開盤當天到場人數大概在300組左右，而且因為現場把控不嚴，所以不排除，有一小部分同行和非認籌客戶，認籌客戶估計在200組左右。3、當天客戶主要以40歲年齡左右，有一部分剩余資金可用來投資，可接受的價格面積段不高；4、根據銷控表顯示，當天共推出20F~24F，5層，一層31套貨源，共計155套貨源，認購70套，去化量45%，20、21層基本上銷售完，綜合顯示，貨源去化最大難度是在價格上。項目地址：郴州市（五嶺廣場）五嶺路2號開發商：郴州錦馬置業開發有限公司占地面積：2萬㎡總建筑面積：21萬㎡總戶數：714戶產品類型：高層，毛坯產品：戶型從54—215㎡的公寓到五房，312㎡的復式；工程進度：已經全部為現房銷售；營銷節奏：只從開盤以后，因為價格與前期許諾給客戶的差距太大，而且開盤就創下郴州最高的價格，又因為戶型問題，導致項目一直賣的不好。

天一華府——五嶺廣場超星級·國際生活社區天一華府效果圖天一華府優劣勢分析優勢1、地段：市府核心地段，郴州五嶺廣場核心商圈，緊靠湘南地區最大的市政廣場，占盡繁華；2、配套：商業氛圍濃厚，配套齊全，周邊大型百貨超市有沃爾瑪，高端酒店雄森、華天，郴州各大商業銀行網點，第一人民醫院南苑，五嶺中學，文化中心，居家生活非常便利；3、人口密集，居住氛圍濃厚，同時也是目前郴州辦公樓的集中區域之一；4、交通便利，有近10條以上的公交線路經過，同時距離武廣西站僅十五分鐘車程；劣勢1、項目整體容積率過高，項目內部基本沒有園林景觀，外部屬于商業中心，居住舒適度較差；2、產品設計上，無亮點，同時也因為時間過長，目前其產品設計理念都已過時，與市場主流不符；3、產品附加值較低，特別是150㎡以上的戶型還存在暗房設計，也沒有入戶花園，大尺度陽臺贈送等，客戶接受度較差。房源分析天一華府房源配比比較傾向于小戶型與150平米以上的大戶型，產品線缺乏中間段（120—140）㎡。在客群定位上是面向高端改善型客戶與投資型客戶為主。房源分析天一華府共推出房源669套，其中復式樓16套，住宅653套；開盤整體均價在7000元/㎡以上。部分戶型展示六房：238㎡單身公寓：50-54㎡兩房：83㎡三房：110㎡兩房：79㎡五房：193㎡三房：152㎡項目點評作為目前郴州市場上的新一個價格標桿，天一華府的開盤給予了我們一定的啟示：1、郴州購房者對于房價接受度還有進一步提高的空間，前提是在項目地段、品牌、園林綠化展示、產品附加值等方面做到非常到位的情況下，單盤項目的單價會有進一步的拔高。而單純的依靠地段去支撐價格，客戶接受度非常有限；2、房價越來越來走高的情況下，這種高價樓盤，購買對象為高端改善型客戶、投資型客戶與具有強烈地段情節的客戶群，普通剛需型客戶不屬于這類樓盤核心客戶；——起航東城，改變人居新格局項目地址：郴州市青年大道與西河東路交匯處（西河濕地公園旁）開發商：郴州加利申房地產開發有限公司占地面積：384畝總建筑面積：101萬㎡總戶數：6172戶產品類型：高層住宅、高層洋房、公寓產品：37棟26-32層的高層洋房，

80-143㎡兩房-四房價格：3600-4300工程進度：1、2棟已建至24層中源國際城中源國際城外立面效果中源國際城區位分析分析：1、開發商以陶瓷起家，商品品質及售樓部包裝具有一定實力及說服力。2、項目體量巨大，分7期開發，周期5-8年，而所在片區交通、生活均不便利，要成功銷售勢必以造城姿態開發，注重項目附加值，項目引進游泳池、1.5萬㎡會所、幼兒園等配套。3、周圍有一個由政府著力打造西河沙灘公園。

4、二期碧桂園為別墅產品，但一期剩余的高層80-90㎡小戶型還是對本盤有一定影響。中源國際城售樓部售樓部整體設計大氣，大廳挑高約20米，極具震撼力中源國際城戶型圖四房：143.53㎡三房：127.7㎡三房：97/98㎡三房：118/120㎡兩房：82㎡中源國際城戶型配比中源國際城一期推出1、2號棟，貨量總計384套，三房配比為84%，其中以緊湊型三房97、118㎡戶型為主，占比高達66%，而兩房和四房占總戶型比16%。戶型賣點為除目前郴州常規贈送面積外，客廳半面積贈送，樓間距有100米，通風采光佳，戶型設計方正，利用率高。中源國際城的客戶群體主要分為三大類：

1、因為市區房價日益過高轉向新區的偏知識性剛需型客戶，這類客戶有一定文化素養積累，對生活質量有一定要求，但目前經濟實力一般，對片區發展也有一定理解并看好其升值價值的人群2、對地段發展認可，看好該片區前景的投資型客戶，這類客戶一般為政府人員，私營業主的中高層階層，資金較為富余，看中開發商實力及規模、項目的配套、城區的發展

3、產業園遷入引進的剛需人口，主要看好上班的便利性及項目配套，生活環境，建筑質量。中源國際城客戶群體分析5月3日6月15日2012年12月步行街臨時展示中心2013年4月29日VIP誠意登記全城啟動《中國夢想秀》首場招募開始巨星助陣營銷中心開放中源國際城重要營銷節點6月7日2013郴州財富論壇火爆開啟6月22日《中國夢想秀》總決賽

1、步行街第二營銷展示中心2、4月29日VIP認籌啟動，到6月15號營銷中心開放，一個半月時間舉辦了三場大型的起勢活動：時下火熱綜藝節目《中國夢想秀》的冠名；葉檀財富論壇講座；明星演唱助陣營銷中心開放3、通過對英倫社區、“下沉式”會所概念的炒作，樹立產品差異化4、產品附加值先行，去年10月份進場動工，到6月15日營銷中心開放，8個月時間做出了500平米的主題泳池，以及“下沉式”1.5萬平米會所，98、120、143三套樣板房，進行體驗式營銷，并且目前一期建至24層，較快的工程速度給客戶打一計強心劑

5、項目開發周期為5-8年，分7期開發，預計以平均間隔最長1年的集中式開盤轟炸，保持市場熱度。中源國際城推廣分析乾通·時代廣場——郴州新城市地標項目地址：郴州武廣新區高鐵西站正對面開發商：郴州乾通房地產開發有限公司占地面積：20.2萬㎡總建筑面積：90萬㎡

總戶數：3315戶產品類型：商業32萬，住宅58萬目前推出產品：83、85㎡兩房；125、127㎡三房；126、128㎡四房工程進度：目前建至12層營銷節奏：2013年4月20營銷中心開放暨認籌；2013年5月25樣板房開放，6月29日開盤。乾通·時代廣場效果圖乾通·時代廣場優劣勢分析優勢1、地段：高鐵西站正對面，距五嶺廣場15分鐘車程，發展潛力大；2、配套：內部配套齊全，會所、幼兒園，園林配套，項目本身集住宅、商業、酒店、寫字樓、公寓90萬方大型綜合體；3、85%綠化率，70米樓間距，居住舒適度高；4、營銷：N+1戶型，贈送面積最高40平米，誘惑力大。

劣勢1、作為一個大盤，營銷節點較難把控，資金回攏周期長；2、盡管作為城市重點規劃發展版塊，但目前城西居住舒適度、生活便利度不高；3、周邊華盛世紀新城也是大規模類型相似的項目，有一定的競爭壓力。房源分析

乾通時代廣場一期推出住宅230戶，VIP認籌，100㎡以下交1萬抵3萬，100㎡以上交1萬抵4萬。

住宅房源配比主要為85㎡剛需兩房126㎡緊湊四房，產品線缺乏（90—120）㎡。在客群定位上是面向剛需型客戶、投資型及初步改善型客戶為主。部分戶型展示

戶型最大賣點即贈送面積大，其中85㎡兩房贈送面積23㎡，126四房贈送面積40㎡；

其次戶型設計緊湊，除125㎡三房，其余戶型空間利用率大。并且125㎡三房與126㎡四房只相差1㎡，卻差一間房，雖可后期裝修更改不過接受度并不高。樣板房展示餐廳次臥客廳衛浴樣板房利用贈送入戶花園擴大進門觀感，客廳餐廳用調酒吧臺隔開，主臥衛浴采用全明式設計，細節設計巧妙。項目分析1、客戶定位準確是高去化率的一大主要因素，乾通時代廣場把握住自己的地理優勢，抓住了外地返鄉置業的客戶群體，同時把握住了縣城的客戶群體。2、高附加值產品，受到廣大消費者的青睞，項目本身為90萬方的綜合體，配套齊全，使得客戶對項目前景看好，同時，通過大量的面積贈送使得產品的附加值大幅提升，也是客戶看重該項目的一大主因；3、價格定位準確，對于武廣高鐵片區來說，4200元左右的價格，可說是偏高，但在目前7000價位的樓盤出現之后，加上項目本身附加值后，相比較4200的價位對客戶吸引力較大。項目地址：郴州市高鐵西站對面開發商：華盛麓峰集團、萬通集團占地面積：500畝總建筑面積：110萬㎡總戶數：約4000戶容積率：3.12綠化率：44.5%產品類型：住宅商業門面商業街產品：戶型從106—122㎡的三房工程進度：1、2棟均已建至3層。營銷節奏：4月19日召開盛大產品發布會，4月22日華盛?克拉街區首批原始股商鋪開啟認籌。

華盛·世紀新城——五嶺廣場超星級·國際生活社區華盛·世紀新城效果圖華盛·世紀新城房源配比很均衡，而且面積全部在106~122m2之類，屬于剛需戶型，從而在客群定位也確定了主要面對剛需客群。房源分析部分戶型展示與優劣勢優點：1、與超大陽臺相連，較好角度景觀視野。2、客廳連餐廳雙陽臺，南北通透。劣勢：1、主臥更衣室與衛生間相鄰，更衣室功能無法體現。2、兩個次臥朝北，無陽關直射。3、入戶花園、花池使用率不高，造成空間浪費。4、臥室客廳相連，動靜分離不理想。5、贈送面積相對較少。優點：1、戶型是小面積三房，戶型比較緊湊，功能分區較好2、雙陽臺南北飄窗，主臥采光較好。劣勢：

1、次臥窗戶狹小采光較差2、戶型贈送面積相對較少3、衛生間開窗處不能直射陽光，有成為暗房的可能，4、客廳餐廳開間，較長采光不完善。客戶分析劇華盛·世紀新城對開盤客戶分析數據得知，其客戶群主要分為四類：1、以增湖村原著居民為主要客群，這部分客群多是因為長年居住在這，一部分原因是對位置有了習慣性，一部分因為拆遷補助，而且項目本身發展前景很大，所以仍舊在這置業；2、第二部分客群是以經常搭乘高鐵的私營個體戶為主，這部分人群里又以北湖市場和馬家坪兩大市場個體戶為主。因為他們經常要去廣州等地打貨，在路過項目時，看出了項目未來的發展潛力和前景，而且價格相對市內較低，很容易被接受，所以選擇這里置業，其中不乏一些炒房的客戶。3、第三部分是以縣城為主。其中最大的客源來自資興，其次是桂陽。劇調查顯示，大部分資興客源，之所以買這里的房子，是看中了這塊地的發展潛力，他們覺得政府在未來將會大力發展以高鐵為中心的區域板塊。4、第四部分客源是來自一期的煙草局的集資房。華盛·世紀新城優劣勢分析優勢1、地段：項目位于武廣高鐵正對面，有很大的升值潛力。2、環境：背靠郴州最大公園：月形山生態公園，風水上佳，藏風聚氣，聚財納福。3、所有戶型都是全明結構、都面向中心花園或山體公園。4、因為地處武廣對面，公交出行路線可選擇很多，交通極為便利，有近5條以上的公交線路經過。劣勢1、項目現在周邊發展還不完善，很多配套設施都沒有。2、人口稀少，生活氛圍稀薄。3、因為面對武廣高鐵站，又處于大力開發位置，日常周邊噪音較大，對日常生活有一定影響。紫宸瀾山——運動就在家門口項目地址：國慶北路與南嶺大道交匯處（劉仙嶺公園入口））開發商：郴州達康房地產開發有限公司占地面積：175畝總建筑面積：36萬㎡

總戶數：2221戶產品類型：住宅、商業門面目前推出產品：36-54㎡一房；81-83㎡兩房；98-127㎡三房工程進度：一期推出的1棟即將封底；4棟室內外裝修完工，拆架已至第四層；5棟已建至第九層；13棟建至8層紫宸瀾山效果圖紫宸瀾山優劣勢分析優勢：1.位于北湖商業圈附近，離北湖市場及市中心較近；2.位于老城區，目前已有6路公交車路過，可以很便利地達到市區各中心；3.生活配套較為齊全，幼兒園、小學、中學都離項目不遠；4.主推房源從一房到房，剛需戶型為主，選擇性加大；5.物業公司已到位，能夠給客戶切實感受到物業優質的服務；6.一棟即將封底，可以說是現房銷售；7.開發商為郴建達康，之前在郴州開發了多個樓盤，在郴州人民心中有一定的影響；8.劉仙嶺公園就在項目門口，能夠滿足以后入住業主休閑娛樂；9.項目配套齊全，西班牙風情園林、幼兒園、游泳池、會所等等。劣勢：1.雖然是大盤，但位于下湄橋老城片區，在市民心中的檔次不高；2.有些戶型設計不夠方正合理。房源分析

紫宸瀾山一期推出1、4、5、13棟，其中1棟為4梯14戶，4棟為2梯3戶，5棟為2梯4戶，13棟為4梯8戶，共計住宅643戶，VIP認籌交1萬抵3.6萬。

住宅房源配比主要為一房一廳公寓36.43