評定報告審查要點格式規范、內容全方面是對土地估價報告的基本規定，報告的質量差別重要體現在估價根據的充足性、有關闡明的嚴謹性、市場及區位分析的進一步程度等方面。為了使評審專家對各等級報告的評定原則有一種整體把握，下列從定性和定量兩個方面加以闡明。需要特別強調的是，評分原則只是針對普通狀況而言，在評審過程中，由于估價對象及估價目的不同，估價報告評審不可能完全套用同一模式，請評審專家針對不同狀況，對的把握評審原則的內涵，具體問題具體分析。一、估價報告形式審查要點估價報告的規范性、要件齊全性是最基本規定，凡不符合下列規定的視為形式不合格，直接作為不及格報告不進行評分。（1）不符合《土地估價報告規范格式》規定的；（2）土地估價報告、土地估價技術報告、附件不齊全的。二、估價報告核心技術問題審查要點估價報告存在下列技術問題直接視為不及格報告不進行評分。（1）估價辦法存在嚴重技術性錯誤的；（2）地價定義、土地權利界定存在嚴重技術錯誤的；（3）采用3年以前的基準地價又沒有進行合理的期日修正的；（4）會審會認為的其它問題。三、各等級報告評審原則1．一等報告（≥90分）的質量規定一等報告不僅要格式規范，內容全方面，估價目的、估價對象及價格定義界定清晰、精確，估價辦法選擇及應用合理，各項參數選用根據充足、合理，還要針對特定估價對象進行進一步細致地分析，資料充實、時效性強，對特殊問題的解決恰當、合理，且有獨到之處。整個報告分析論證嚴謹、邏輯性強，沒有明顯瑕疵，估價成果可信度高。2．二等報告（80－90分）的質量規定二等報告規定格式規范，內容全方面；估價目的、估價對象及價格定義界定清晰、精確；估價根據充足、合理，市場及影響因素分析較全方面、合理，能體現政策變化對土地價格的影響；估價辦法選擇及應用合理，各項參數選用根據較充足、合理；整個報告分析較嚴謹、邏輯性較強，估價成果有較高的可信度，估價過程不存在明顯錯誤。3．三等報告（70－80分）的質量規定報告格式規范，內容全方面；估價目的、估價對象及價格定義界定較清晰、精確；估價根據較充足、合理，市場及影響因素分析較全方面、合理；估價辦法選擇及應用基本合理，各項參數選用有根據、理由；報告整體分析較一致、有一定的邏輯性。不存在辦法選擇和應用錯誤。4．四等報告（60－70分）的質量規定報告格式規范，內容全方面；估價目的、估價對象及價格定義界定基本清晰；估價根據較充足、合理，市場及影響因素分析較全方面；估價辦法選擇及應用基本合理，各項參數選用、地價擬定等有根據，不存在明顯質量缺點。5．對不合格報告的鑒定不合格報告普通存在明顯的質量缺點，如：（1）報告格式不規范，內容不全，有明顯缺漏項。如估價對象、地價定義界定不清，缺少土地權屬狀況闡明等。（2）估價成果內涵與地價定義不一致，或前后矛盾。如設定土地權利狀況、土地開發程度、容積率等前后不一致。（3）估價辦法選擇或應用明顯不合理。如商業用地采用成本逼近法評定，現有房地產項目按待開發土地評定（剩余法）等。（4）修正系數取值與闡明不符，或有計算錯誤。造成估價成果存在誤差，使可信度減少。（5）估價過程過于簡略，缺少取值根據和必要的闡明。（6）影響因素分析前后矛盾，缺少邏輯性等。地價影響因素中的區域因素與個別因素分析，與市場比較法或基準地價系數修正法中的分析不一致，影響了估價成果的可信度。（7）其它問題。四、報告評分細則（一）土地估價報告（5分）第一部分摘要（1分）審查要點：①估價成果。總地價、單位面積地價、總地價大寫、幣種、估價成果一覽表等；②估價師簽字、機構蓋章等。第二部分估價對象界定（1分）審查要點：估價對象具體范疇界定及估價對象面積、土地使用者、土地用途闡明等。第三部分土地估價成果及其使用（1分）審查要點：估價的前提條件和假設條件，估價成果和估價報告的使用限制、使用期限等。第四部分附件（2分）審查要點：宗地位置示意圖、估價對象照片，土地使用證及權屬證明、估價機構注冊證書及簽字土地估價師證書復印件等。（二）土地估價技術報告（90分）第一部分總述（12分）審查要點：一、估價目的（1分）（1）誰委托估價，為什么估價；（2）估價成果應用方向。二、估價根據（3分）（1）估價根據與否全方面；（2）估價根據與否考慮了最新政策調節；（3）估價根據與否含有針對性。三、地價定義（4分）（1）土地用途。闡明證載用途、實際用途（或規劃用途）、設定用途等。（1分）（2）土地使用權性質。分別闡明現狀和設定土地使用權性質。是劃撥土地使用權，還是出讓土地使用權，或作價出資（入股）土地使用權、授權經營土地使用權。若為出讓土地使用權，需闡明出讓年期、剩余土地使用年期等。（1.5分）（3）土地開發程度。闡明宗地內外實際開發程度和本次估價所設定的開發程度及其理由。（1分）（4）估價期日。（0.5分）四、估價成果（1分）土地單價、總地價、總地價大寫、幣種等。五、需要特殊闡明的事項（3分）（1）資料來源及未經實地確認或無法確認資料闡明；（0.5分）（2）對估價成果可能產生影響的變化事項（地價指數、開發程度、設定用途等）闡明；（1分）（3）估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采用的特殊解決；（1分）（4）其它需要特殊闡明的問題。（0.5分）第二部分估價對象描述及地價影響因素分析（14分）一、估價對象描述（6分）（1）土地登記狀況（2分）估價對象來源、位置、用途、面積、四至、土地級別、土地登記證書號、國有土地使用證書號等。（具體問題具體分析）（2）土地權利狀況（3分）權屬、權利、年期、他項權利（與證載狀況與否一致）如果存在他項權利，應分析對地價的影響。（3）土地運用狀況（1分）（針對估價對象和估價目的具體闡明）運用現狀：建構筑物及其用途、容積率、建構筑物闡明等。待開發土地：闡明具體規劃條件、同意機關、同意日期等。二、地價影響因素分析（8分）（1）普通因素（2分）有針對性地分析影響估價對象價格的宏觀因素，如產業政策、稅收政策、金融政策等。（2）區域因素（共4分）區域范疇界定與否合理、區域位置、基礎設施、環境條件、產業集聚度、規劃條件、區域土地運用狀況等描述與否全方面恰當。（2分）與否考慮了估價對象特點，區域因素選擇與否恰當，對地價影響程度分析與否客觀。（2分）（3）個別因素（2分）宗地本身條件（面積、形狀、水文地質條件等）、個別開發程度等。（1分）與否考慮了估價對象特點，個別因素選擇與否恰當，對地價影響程度分析與否客觀。（1分）第三部分土地估價（64分）一、估價原則（2分）與估價目的及辦法聯系選擇與否得當、全方面，描述與否規范對的二、地價擬定（2分）評定成果可信度分析、最后地價擬定根據與辦法三、估價辦法與估價過程（60分）用兩種辦法進行評定的，估價辦法與估價過程評分的60分中，重要辦法占35分，次要辦法占25分，兩種辦法不分主次則各占50%，使用三種辦法進行評定的，各占三分之一。 1.基準地價系數修正法（下列分值為比例值） （1）基準地價介紹（20%） 地價內涵：闡明制訂時間、估價期日、設定開發程度、容積率等。（10%）基準地價表及修正體系：最少闡明宗地所在級別某用途下的基準地價修正體系。（10%）（2）宗地級別的擬定。（10%） 闡明宗地位置所對應的土地級別及價格。基準地價以幅度價形式表達的，應取均值。（3）基準地價修正。（60%）編制待估宗地因素條件闡明表。與基準地價修正體系表所列項目一致，與區域因素、個別因素條件闡明一致（30%）編制待估宗地因素修正系數表。修正系數取值與條件闡明相吻合（20%）其它因素修正。涉及開發程度、交易期日、容積率修正等（10%）（4）地價計算。（10%）（5）辦法運用完整性系數。（85~100%）除以上項目外，在辦法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充足，可通過完整性系數調節。以（1）－（4）項比例值之和為基數，乘以完整性系數和該辦法所占分值，即為該辦法得分。 2.剩余法 （1）最佳開發運用方式（10%）闡明土地用途、容積率等與否符合規劃和設計的規定，與否考慮了市場供求狀況等。如果估價對象為現有房地產項目，評定其現狀運用條件下價值，則不考慮最佳運用問題。（2）不動產總價估算（20%）估算辦法選擇及應用的合理性，估算根據的充足程度。（3）開發成本估算（30%）估算成本全方面、客觀、合理，根據的充足性。（4）利息計算（10%）開發周期、利息率、計息周期及其計算公式。（5）利潤計算（10%）利潤率選用根據及其合理性。（6）稅金及其銷售稅費估算（10%）選用全方面、對的，根據合理。（7）地價計算（10%）公式及計算過程的對的性。（8）辦法運用完整性系數（85%~100%）除以上項目外，在辦法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充足，可通過完整性系數調節。如現有房地產項目按待開發土地進行評定，評定思路錯誤等。以（1）－（7）項比例值之和為基數，乘以完整性系數和該辦法所占分值，即為該辦法得分。 3.收益還原法 （1）總收益擬定（30%）客觀收益的擬定辦法及具體測算過程。（2）總費用（40%）費用構成項目與否全方面、對的，費用取值根據與否充足、客觀合理。（3）土地純收益擬定（10%）土地純收益的剝離辦法和根據（4）土地還原率擬定（10%）土地還原率擬定根據、合理性等。（5）地價計算（10%）公式及計算過程的對的性。（6）辦法運用完整性系數（85%~100%）除以上項目外，在辦法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充足，可通過完整性系數調節。以（1）－（5）項比例值之和為基數，乘以完整性系數和該辦法所占分值，即為該辦法得分。 4.成本逼近法 （1）土地獲得（征地）成本（20%）構成項目與否全方面、對的，取值與否客觀、合理，取值根據與否充足。（2）土地開發費用（20%）開發狀況及對應的開發費用原則、根據，與否為客觀的開發費用。（3）有關稅費（10%）構成部分與否全方面、費用的擬定根據與否充足合理。（4）利息計算（10%）利息率選擇、開發周期的設定、計息期（5）利潤計算（10%）利潤率選擇、根據（6）土地增值（10%）增值率或增值額的擬定根據與否充足，取值與否客觀、合理。（7）有關修正（10%）年期修正、區位修正、土地還原率的擬定根據及其合理性等。（8）地價計算（10%）公式及計算過程的對的性。（9）辦法運用完整性系數（85%~100%）除以上項目外，在辦法運用上如果仍有不當之處，或在分項中考慮不充足，可通過完整性系數調節。以（1）－（8）項比例值之和為基數，乘以完整性系數和該辦法所占分值，即為該辦法得分。 5.市場比較法 （1）比較實例選用（20%）案例個數、實際交易案例、時間限制、用途一致、相似供需圈、案例描述清晰、選擇特殊案例的闡明等。（2）比較因素選擇（15%）與否涉及影響地價的全部重要因素，因素選擇與否有針對性、客觀合理，修正系數擬定的理由和