管理規約示范文本（征求意見稿）龍巖市城市管理局二〇二二年三月使用說明本管理規約文本為示范文本。管理規約是以全體業主合意為基礎，通過業主大會確定的程序以書面形式訂立的，規范有關物業的使用、維護、管理以及業主的權利、義務，對全體業主具有約束力的自主管理行為準則。根據《福建省物業管理條例》第十一條規定，業主大會籌備組應在業主大會會議召開15日前公告管理規約。根據《民法典》第二百七十八條規定，管理規約應當由物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。本文本中相關條款有空白行的，供當事人自行約定或補充約定。當事人可以根據實際情況對文本條款的內容進行選擇、修改、增補或刪減。本文本條款由龍巖市城市管理局負責解釋。小區管理規約為了維護（物業區域名稱）全體業主和物業使用人的合法權益，維護物業區域公共秩序，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環境，制定本管理規約。本管理規約對物業區域內的業主和物業使用人均有約束力。物業名稱：物業類型：坐落位置：市區（縣）（路、街）號物業管理區域四至：東至南至西至北至總占地面積：總建筑面積：第一章業主的基本義務第一條業主是物業管理的責任主體。業主（物業使用人）應當遵守相關法律、法規、規章政策的規定，履行相應的權利和義務，不得以放棄權利而不履行義務。業主（物業使用人）應當執行、遵守業主大會或業主代表大會通過的各項決議和有關決定，支持、配合小區黨支部、業主委員會的工作。業主（物業使用人）應當遵守本物業區域的管理制度，積極支持、配合物業服務企業的服務和管理活動。黨員業主應主動向小區黨支部報到，并帶頭參加小區黨支部開展的各項小區活動，引領身邊業主積極參與物業管理的各項工作、行使表決權，共同營造安居樂業的居住環境。業主應當按照合同約定交納物業服務費用。第二條本物業區域內設立一個業主大會。業主大會由本物業區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會通過業主大會會議選舉產生業主委員會作為執行機構；業主大會、業主委員會依法、依本規約和業主大會議事規則、業主委員會工作規則履職。業主大會依法作出的決定，對業主（物業使用人）具有約束力，業主（物業使用人）應當服從并自覺遵守。業主大會、業主委員會作出的決議違反法律法規的，業主可以向物業所在地區房產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府投訴、舉報，由受理單位依法責令限期改正或撤銷其決定，并通報全體業主；業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。第三條業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的，業主應在征得有利害關系業主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業服務企業。第四條業主應向業主委員會或者物業服務企業提供有效聯系方式，確保能得到及時溝通，聯系方式變更的應及時通知業主委員會更新。業主不提供或未提供有效聯系方式的，相關資料郵遞或投送至物業所在地的該戶業主信報箱、專有房屋內或者按原預留聯系地址等通訊方式的視為送達，采取留置送達的，應附拍照、錄像等方式記錄送達過程。第五條物業服務費按房屋所有權證或不動產權證登記的建筑面積計算；尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負有連帶責任。業主委托物業服務企業提供物業服務合同約定以外的其他專項服務、特約服務的，其費用由雙方約定。業主大會、業主委員會第六條業主大會、業主委員會根據《中華人民共和國憲法》和《中國共產黨章程》，在黨的領導下開展物業管理活動。第七條業主大會的全稱是：業主大會。第八條業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，依法維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會、小區黨支部和全體業主的監督，若成立監事會還須接受監事會監督。小區黨支部協助當地社區黨組織和村（居）民委員會指導業主大會、業主委員會的成立及運行，監督業主大會、業主委員會決議作出的過程及執行情況，發現違法違規行為的及時指出；確實存在違法違規行為的，業主大會及業主委員會應當及時糾正。監事會對業委會決策是否按照規定程序進行、業委會事務公開、小區資產管理開展監督管理工作，參與業委會制定小區集體的財務計劃和各項財務管理制度，對小區的投入、商業服務業招聘及工程項目等進行全過程監管，并每年組織業主或業主代表等對業委會進行評議。第九條小區黨支部可推薦符合條件的黨支部班子成員、黨員業主按法定程序參選業主委員會主任或委員，鼓勵在村（居）民委員會中任職的業主兼任業主委員會委員；業主委員會在決定有關物業管理重大事項前，應公開征求業主意見，并報告小區黨支部和村（居）民委員會。第十條本業主大會或小區業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會和業主委員會將依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。第十一條業主委員會應當積極配合轄區村（居）民委員會依法履行自治管理職責，支持村（居）民委員會開展工作，自覺接受物業所在地的縣（市、區）物業管理主管部門和鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會及小區黨支部的指導和監督，積極配合相關行政管理部門，依法履行職責，規范運作。第十二條業主應參加業主大會，協助小區黨支部、業主委員會、物業服務企業以及相關單位在物業管理方面的工作。第十三條業主大會已成立但未選舉產生業主委員會，或者業主委員會任期屆滿未如期換屆改選的，由鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會、小區黨支部、建設單位、業主代表等組成臨時物業管理委員會，依法代為履行業主委員會的職責。臨時物業管理委員會組建情況，經鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處匯總后，統一報屬地城市管理部門備案。第十四條業主委員會應當建立健全印章管理制度。業主委員會印章由業主委員會主任會議決定保管人，原則上由業主委員會的黨員委員保管，實行使用登記制度。應經業主委員會表決的事項，表決通過后，印章保管人方可蓋章，存檔保管。業主委員會的所有印章使用，均不得超越業主委員會的職責范圍。經小區黨支部提議，業主委員會印章可由業主委員會委托小區黨支部或村（居）民委員會保管。第十五條對業主大會、業主委員會選聘、續聘物業服務企業，決定專項維修資金使用等涉及小區建設的重大事項，小區黨支部要提前指導、跟蹤推進。第十六條公共租賃住房承租人可以根據租賃合同的約定，代行部分業主權利，其面積的計算方式按如下第種執行：1.按租賃面積計算。2.。業主人數的計算方式按如下第種執行：1.按租用部分的數量計算（車位、攤位等特定空間不計入用于確定業主投票權數的部分數量），一個租用部分按一戶計算。2.。第十七條法定需要業主共同決定的事項，由物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意；決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金、改建或重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分的用途或利用共有部分從事經營活動的，應經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。非法定需要全體業主共同決定的事項，業主大會可授權業委會行使，業主通過事后監督等方式行使權利。本業主大會召開可以采用集體討論的形式，也可以采用電子信息技術或者書面征求意見的形式，采用集體討論方式的，按照幢、單元、樓層為單位，可以推選若干名業主代表參加業主大會會議，優先將小區優秀黨員推選為樓棟長、業主代表；也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議；數人共有一個物業的，共有人可以推選其中一名共有人參加業主大會會議。業主可以委托代理人參加業主大會會議。凡需投票表決的，應當由業主本人或者其書面委托的代理人簽名，每一代理人接受的委托不得超過三人。提倡使用龍巖市智慧物業電子投票平臺收集表決信息。未參與表決的，其票數計算，按如下第種方式執行：1.視為同意多數人的決定，票數計入多數人決定的一方。2.視為棄權。3.。第三章物業的使用與維護第十八條業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的，業主應在征得有利害關系業主書面同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業服務企業。第十九條業主應按有關規定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備，不得擅自拆改。第二十條業主應按設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應按物業服務企業指定的位置安裝，并按要求做好噪聲及冷凝水的處理。第二十一條業主及物業使用人使用電梯，應遵守本物業管理區域的電梯使用管理規定。第二十二條在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停車規則。第二十三條業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。第二十四條因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，相關業主應給予必要的配合。相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。第二十五條發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業專有部分進行維修養護但無法通知相關業主的，物業服務企業可向相鄰業主說明情況，在第三方（如所在地居委會或派出所）的監督下，進入相關業主的物業專有部分進行維修養護，事后應及時通知相關業主并做好善后工作。第二十六條因維修養護物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得建設單位和物業服務企業的同意，并在約定期限內恢復原狀。第二十七條物業存在安全隱患，危及公共利益或其他業主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。第二十八條建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。第二十九條建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復的，業主可以自行或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。第三十條本物業管理區域內的車位（庫），規劃使用時應當首先滿足本物業管理區域內業主的停車需要。第四章專項維修資金及其他公共費用分擔第三十一條本物業管理區域內的全體業主應按規定一次性足額交存專項維修資金，并按規定使用和管理住宅專項維修資金。第三十二條專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，應按規定續交。第三十三條業主委員會或物業服務企業接受業主委托申請使用專項維修資金方案，應報小區黨支部審核后再報告社區黨組織。第三十四條專項維修資金由代管。（一）所在地人民政府物業管理部門或其委托的單位；（二）業主大會。決定專項維修資金由業主大會代管的，業主大會應當建立專項維修資金管理制度，并經物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主審議通過。第三十五條維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式；一般使用是指采取傳統方法一次投票表決一個維修項目的使用方式；應急使用是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。第三十六條維修資金的計劃使用，主要適用于可以提前預見的，以延長物業使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造；可以一次表決不超過連續兩年的維修資金年度使用計劃。第三十七條維修資金計劃使用，由業主委員會根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況，編制維修資金年度使用計劃，經業主大會決定或者經有利害關系的業主表決同意后，連同有關材料報物業主管部門審核備案并組織實施。委托物業服務企業實施的，應由業主委員會和物業服務企業簽訂委托協議書后執行。第三十八條專項維修資金的計劃使用、一般使用可采用以下第種形式進行表決。（一）全體表決：經物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意；（二）委托表決：業主將一定時期或一定額度內維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業主委員會或者業主代表行使；（三）集合表決：業主大會對特定范圍內的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業主委員會或者物業服務企業分批使用；（四）默認表決：業主大會約定將未參與投票的業主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數計入已投的贊成票；（五）異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。若采用電子投票方式進行表決使用物業管理主管部門開發的平臺。第三十九條全體業主應當按照下列方式籌集、補建、再次籌集維修資金：（一）按照相關規定交納首期維修資金；原未交納首期維修資金的業主按以下第、項方式補建：

1.根據房屋建筑面積，按元/平方米一次性交納；

2.分次交納，根據房屋建筑面積按每次不少于

元/平方米交納補建；

3.。

（二）專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，按照下列第項的方式進行補充：1.按元/平方米逐月交納補充，由物業服務企業在收取物業服務費時予以代收，并在日內轉入維修資金分戶賬內；2.按首期專項維修資金金額補足差額部分金額。第四十條業主大會可授權業主委員會根據本小區利用物業共用部位、共用設施設備獲取的收入，扣除管理服務成本和業主大會決定用于補充物業管理需要的其他費用后的公共收益，按照以下第項方式納入業主大會維修資金銀行賬戶，：（一）每季度末予以結算，次月5日前補充入業主大會維修資金賬戶；（二）入賬的公共收益自入賬之日起日內轉入專項維修資金分戶賬內。（三）。第四十一條為便于緊急情況的及時維修，抽取首期專項維修資金歸集金額的%（不超過10%）設立緊急情況小額專項維修資金專戶，并根據規定使用。第四十二條業主大會授權業主委員會按照第項方式在緊急情況下直接使用小額專項維修資金：按照《福建省物業管理條例》第六十條規定的緊急情況下使用專項維修資金金額在元以內；物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用在元以上元以下，且每年度使用該類維修工程的資金總金額在元以下的，由物業服務企業制定維修、更新、改造方案，報業主委員會同意后，由物業服務企業組織實施，費用從專項維修資金列支；（三）不同意授權業主委員會使用小額專項維修資金。第四十三條發生緊急情況時，物業服務企業及時通知業主委員會或相關業主后，并根據規定立即組織維修、更新或者采取應急防范措施。物業服務企業緊急情況下墊付的物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造費用，從專項維修資金列支。業主委員會不履職或無法正常運作時，全體業主授權

（縣級以上地方人民政府物業管理主管部門或者其委托的單位）組織代為維修，維修資金賬戶開立銀行按約定將相應款項支付給（縣級以上地方人民政府物業管理主管部門或者其委托的單位）。第四十四條公共費用分攤辦法（一）物業管理區域內的公共水費與電費按以下第種方式執行。1.公共水費與電費由相關業主進行分攤，分攤辦法如下：（1）電梯用電分攤按；（2）二次供水水泵用電分攤按；（3）備用電源耗油量分攤按；（4）其他公共用水用電分攤按。2.水費與電費含在物業服務費內，不再進行分攤。（二）共用設施設備運行維護費用按以下第種方式執行。1.共用設施設備運行維護費用根據“誰受益，誰承擔”由受益業主進行分攤，具體分攤辦法按【受益方的戶數均攤】或【受益方的房屋建筑面積占總建筑面積的比例分攤】。2.共用設施設備運行維護費用含在物業服務費內，不再進行分攤。（三）合理分攤小區管理組織費用、包括小區黨支部、業主委員會、監事會、棟梯長的電話與交通等方面成本性支出津貼，一般不超過元，其中：1.業委會主任、黨支部書記每月津貼元。2.監事會主任、業委會副主任、黨支部副書記每月津貼元。3.樓棟長、業委會、黨支部及監事會等其余人員每月津貼元。小區管理組織費用支出渠道為下列第種方式：從小區公共收益列支。按業主房屋產權建筑面積比例由業共同分攤。。（四）財政供養在職人員不得領取津貼。第四十五條公共水費與電費及共用設施設備運行維護費用有進行分攤的，業主委員會應督促物業服務企業每月將供水、供電部門收取的公共水費與電費清單及分攤情況在物業管理區域內醒目位置公示，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。第五章公共收益第四十六條物業共用部位、共用設施設備委托物業服務企業進行經營管理，所得公共收益在扣除物業服務企業的經營管理費用后，（比例）歸物業服務企業所有，其余存入業主大會（業主委員會）或者專項維修資金專用帳戶，按以下第種方式使用。（一）抵扣業主的物業服務費；（二）用于消防、電梯、監控等共用部位、共用設備設施維修養護；（三）業主大會決定的其他事項支出。公共收益應當按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分配。第四十七條公共收益收入及使用情況，業主委員會應當督促物業服務企業至少每季度在物業管理區域內醒目位置公布一次，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主，并向小區黨支部報告。第四十八條占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他共有場地用于車輛停放收取的場地使用費屬于全體業主所有，可以用于消防、電梯、人民防空等設施維護管理的必要支出。車位停放場地使用費應當劃撥至業主大會專戶，由業主大會決定使用，也可用于補充專項維修資金。車輛停放場地使用費1.汽車汽車停放場地使用費（臨時）：【元/輛·次】【元/輛·小時】【元/輛·天】；汽車停放場地使用費（包月）：元/輛·月。2.摩托車摩托車停放場地使用費（臨時）：【元/輛·次】【元/輛·天】；摩托車停放場地使用費（包月）：元/輛·月。3.電動自行車電動自行車停放場地使用費（臨時）：【元/輛·次】【元/輛·天】；電動自行車停放場地使用費（包月）：元/輛·月。4.自行車自行車停放場地使用費（臨時）：【元/輛·次】【元/輛·天】；自行車停放場地使用費（包月）：元/輛·月。（二）電動自行車充電費1.電動自行車電動自行車充電費（臨時）：【元/輛·次】【元/輛·天】；電動自行車充電費（包月）：元/輛·月。2.電動三輪車電動三輪車充電費（臨時）【元/輛·次】【元/輛·天】；電動三輪車充電費（包月）元/輛·月。3.電動汽車電動汽車充電費（臨時）【元/輛·小時】【元/輛·天】；電動汽車充電費（包月）元/輛·月。第六章行為準則第四十九條本物業管理區域內禁止下列行為：（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途；（二）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）擅自變動建筑承重結構、原設計立面、色彩、外觀格式；（五）違法搭蓋建筑物、構筑物、挖掘房屋地下空間；（六）未經批準或未按照批準內容進行建設的以及臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除的；（七）未經同意擅自占用、破壞城市綠化用地，擅自修剪樹木；（八）未采取有效污染防治措施，致使排放的油煙對附近居民的居住環境造成污染；（九）住宅室內裝修活動未限制作業時間并采取有效措施，對周圍居民造成環境噪聲污染；（十）使用家用電器、樂器或者進行其他家庭室內娛樂活動時，未采取有效措施，對周圍居民造成環境噪聲污染；（十一）物業管理區域內非法銷售、燃放煙花爆竹等行為；（十三）擅自損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材；違法埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距；違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；（十四）擅自將住宅、車庫或其他非經營性用房改變為經營性用房；（十五）未經同意私設攤點、占道經營；（十六）在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；實施生活垃圾分類的小區未按規定分類投放；（十八）違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質，發出超標噪聲；（十九）擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫；（二十）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；（二十一）亂停放機動車和非機動車，違規布設電動車充電裝置；（二十三）空調外機未安裝在統一預留的位置上；（二十四）未經申請擅自裝修、安裝（太陽熱水器、各種接收設備等），擅自對陽臺露臺進行任何形式的封閉或搭建搭蓋；（二十五）飼養犬只干擾他人正常生活，破壞環境衛生和公共設施；攜犬出戶時未束犬鏈牽引，攜大型犬出戶時未為大型犬配戴嘴套，及其他違反法律、法規和管理規約的規定飼養家禽家畜的行為；（二十六）按規定可以安裝防盜網的，應按照統一的標準制作安裝，以保持本物業管理區域外觀統一；（二十七）本物業管理區域內業主、物業使用人將房屋進行租賃的，不得擅自改變房屋原設計功能和布局；不得將原始設計為居住空間的房屋分割、分隔后出租；不得將原始設計為廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間通過改建、搭建后出租供人居住。（二十八）禁止從高處拋撒、丟棄物品；（二十九）法律、法規禁止的其他行為。裝飾裝修第五十條業主需要裝飾裝修房屋的，在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續，物業服務企業應當告知業主或者物業使用人裝飾裝修允許施工的時間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設施及防盜設施的安全安裝規定等注意事項，并簽訂裝飾裝修管理服務協議。業主應按裝飾裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。第五十一條業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，裝修垃圾應袋裝化，不得擅自占用物業共用部位和公共場所。第五十二條裝飾裝修損壞共用設施設備、污染共用部位的，由業主或者物業使用人負責修復、清潔、恢復原狀；業主或者物業使用人不修復、清潔、恢復原狀的，由物業服務企業代為修復、清潔、恢復原狀，所需費用由業主或者物業使用人承擔。第五十三條裝飾裝修施工時間為，其他時間不得施工。第五十四條因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的，業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。第八章違約責任第五十五條本業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。第五十六條業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第五十七條業主未按時足額交納物業服務費的，經兩次催繳仍不交納的，物業服務企業可以在物業管理區域內將欠費情況在醒目位置予以公告，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。經公告仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴，并可按所欠費用每日加收違約金。第五十八條對違反第六章、第七章相關規定的，業主大會授予物業服務企業行使以下措施：（一）限制違規裝修、違法建設等其他違法違規相關的施工人員和施工機具、車輛、裝修材料、家具物品等進入物業管理區域；（二）對違規停放車輛采取貼條提醒、臨時加鎖、直接拖離等臨時管理措施；（三）對物業管理區域內發生的違法違規行為采取張貼書面勸導、要求整改通知，制止無效的報告相關行政主管部門；對違法建設，擅自改動房屋建筑主體和承重結構、一套改多套和改變