一、2013年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化2013年，"宏觀穩(wěn)、微觀活"成為房地產(chǎn)政策的關鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導向出現(xiàn)分化。年初"國五條"及各地細則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，"有保有壓"方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設等長效機制工作繼續(xù)推進，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當?shù)卣{(diào)控政策以促進需求釋放。2.新房：百城價格指數(shù)持續(xù)上漲，重點城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀錄，投資開工上行價格方面，百城價格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續(xù)12個月上漲，漲幅擴大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應方面，重點城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，"金九"為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點，多數(shù)城市供應量仍在高位，多數(shù)城市庫存水平止跌上揚，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。3.

二手房：十大城市量價創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)價格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價累計上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個百分點，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價格達26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出供求方面，2013年1-11月，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲25.9%，溢價率達19.5%.今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。？5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成年度目標，千億俱樂部中新增中海[簡介

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價格

戶型

點評]3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導致企業(yè)平均拿地成本提高近30%.資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。二、2014年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化宏觀經(jīng)濟方面，2014年經(jīng)濟工作的核心是堅持穩(wěn)中求進，不再單純重視經(jīng)濟增速，穩(wěn)中求進與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進一步加劇，調(diào)控政策取向進一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應體系的穩(wěn)步推進，以市場為決定作用的調(diào)控機制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩根據(jù)"中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型"，在宏觀經(jīng)濟和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)"銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)"的特點。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴張放慢和高基數(shù)導致增速放緩，預計2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%.供應方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續(xù)增長，但在多數(shù)城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%.價格方面，供應加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。3.關注點：分化加劇與風險積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性1）分化加?。翰煌鞘辛績r走勢和政策導向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應日趨明顯不同城市量價走勢和政策分化進一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應，但高地價使得當?shù)胤績r上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應充足，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業(yè)馬太效應日趨明顯，大企業(yè)領先優(yōu)勢繼續(xù)擴大，中型企業(yè)不進則退，小企業(yè)邊緣化2）風險積聚：經(jīng)濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行經(jīng)濟方面，中長期來看經(jīng)濟增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促進行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風險進一步積聚，在2013年商品房量價創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。3）行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領域，但去化周期長等風險亟待關注近年來，在消費升級、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個樣本項目統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項目時有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項目資金投入大、去化周期長、供應規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風險亟待關注。577100180309001209557903682285963308257710018030900123865761373997357606965771001803090013594578077579902515512577100180309001238757716498260181805157710018030900121385721311921589183265771001803090012359579036822361076053577100180309001235657613528614379174257710018030900123555750878697046932791708810034335527410122994432583337917088100343355275101866732938832008170881003433561071015811525015005221708810034335610810100018005987173217088100343354295101074194142687017170881003433561841018786608696288021708810034335618510177583117408667417088100343356109101086