農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)制

一、房屋買賣交易的行為類型近年來，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了大量關(guān)于農(nóng)村住房和銷售糾紛的討論文章，以及媒體對(duì)各種糾紛的審判報(bào)告。歸納起來有這樣幾個(gè)特點(diǎn):1.從訴訟主體雙方的情況和案由來看,主要是房屋的賣房人訴買房人,要求確認(rèn)買賣合同無效并收回房屋。2.從買賣雙方的身份來看,賣房人為農(nóng)村村民,而買房人主要是城市居民或外村村民、也有是本村村民的情況。3.從房屋買賣交易的時(shí)間來看,大多發(fā)生在起訴前兩年、甚至十年以上。4.從合同履行的情況來看,大多依約履行了合同義務(wù),即:賣房人交付了房屋,買房人入住并給付了房款;但多數(shù)未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更的登記手續(xù)。5.從訴訟的起因來看,多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格,出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。6.從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看,有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。但是,對(duì)這些案件在買賣房屋效力上不盡相同的審理結(jié)果、及許多買房人的困惑不解,引發(fā)了筆者對(duì)規(guī)范農(nóng)村房屋買賣行為、評(píng)判是非標(biāo)準(zhǔn)和平衡各方利益關(guān)系的思考。二、民事法律行為從實(shí)體法律上的效力2004年修改后的《憲法》第13條“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”的規(guī)定,確立了國(guó)家保護(hù)公民私有合法財(cái)產(chǎn)的法律地位,即:任何單位或個(gè)人,均不能侵犯公民對(duì)自己合法財(cái)產(chǎn)所享有的權(quán)益。這種權(quán)益,是包含對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的收益和處分等等。同時(shí),《憲法》第5條“中華人民共和國(guó)實(shí)行依法治國(guó),建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家。國(guó)家維護(hù)社會(huì)主義法制的統(tǒng)一和尊嚴(yán)。一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得同憲法相抵觸”的規(guī)定,要求其他一切法律、法規(guī)和規(guī)章,均不能同憲法抵觸。1986年頒布實(shí)施的《民法通則》第55條“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件:1.行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;2.意思表示真實(shí);3.不違反法律或者社會(huì)公共利益”和第57條“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意,不得擅自變更或者解除”的規(guī)定,確定:公民的民事法律行為符合上訴條件的規(guī)定,就是有效的。同時(shí),根據(jù)《民法通則》第71條“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”、第75條第1款“公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn),包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定,已明確規(guī)定:公民享有對(duì)自己房屋的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)以及買賣的處分權(quán)利。在這樣的法律規(guī)定背景下,在買賣雙方都具有民事行為能力和權(quán)利能力的情況下,公民間自愿買賣房屋的行為,應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù);但是,審判機(jī)關(guān)的裁決結(jié)果卻令買房者困惑不解。三、不動(dòng)產(chǎn)征收補(bǔ)償與法律、法規(guī)、規(guī)章的關(guān)系2004年修改后的《土地管理法》第8條“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有”的規(guī)定,確定公民對(duì)宅基地沒有所有權(quán)。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)村集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。國(guó)家土地管理局(1990)國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其它形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的復(fù)函》規(guī)定:原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋,給出資者使用,從中牟利或獲得房屋產(chǎn)權(quán),是屬于“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳及國(guó)家土地管理局的規(guī)章,各地方政府均制定了限制農(nóng)民房屋買賣的地方規(guī)章。在這樣的規(guī)章規(guī)定背景下,在土地歸國(guó)家或者農(nóng)村集體所有的原則規(guī)定情況下,因買賣農(nóng)村房屋而享有對(duì)農(nóng)村房屋宅基地的使用,屬于變相的農(nóng)村宅基地的買賣;屬于無效筆者對(duì)前述問題的思考:第一、房、地一體的格局,早在《憲法》和《民法通則》實(shí)施前就已經(jīng)存在了;房、地一體化格局的情況,不僅包括農(nóng)村私有的房屋,同時(shí)也包括城鎮(zhèn)私有的房屋。因此,用“房、地一體化格局”這個(gè)理由來確認(rèn)買賣農(nóng)村私房就是變相買賣農(nóng)村私房的宅基地,進(jìn)而成為確認(rèn)農(nóng)村私房買賣合同無效的依據(jù),顯然不夠充分、不能夠說服人。無論是國(guó)有土地上的私房、還是集體土地上的私房,房屋所有者對(duì)房屋所對(duì)應(yīng)的土地或宅基地,也都只有使用權(quán),沒有所有權(quán)、不能買賣或轉(zhuǎn)讓。由于法律、法規(guī)以及1983年國(guó)務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第3章“買賣”的規(guī)定,已經(jīng)確定城鎮(zhèn)居民私房買賣的合法性,并沒有因?yàn)椤胺俊⒌匾惑w化”情況的存在,而推定買賣城鎮(zhèn)居民私房就是買賣具有國(guó)有土地性質(zhì)的土地或宅基地。所以,在這種前提下,推定“買賣農(nóng)民房,就是買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有所有權(quán)的宅基地”的觀點(diǎn),顯然是不妥的。第二、限制農(nóng)民房屋買賣行為的規(guī)章,因?yàn)槠渑c法律、法規(guī)沖突而不能成為判案的法律依據(jù)。在我國(guó)憲法對(duì)法律、法規(guī)、規(guī)章的效力,有明確規(guī)定的前提下;適用效力較低、且與法律沖突的規(guī)章,作為法律標(biāo)準(zhǔn),顯然也是不妥的。第三、化解買房人的困惑、維護(hù)土地所有人的利益和法律威嚴(yán)的途徑,應(yīng)當(dāng)適時(shí)調(diào)整、制定征地、占地、拆遷等用地的補(bǔ)償政策;調(diào)整“小產(chǎn)權(quán)房屋”房屋的規(guī)劃、買賣、過戶、拆遷補(bǔ)償政策。筆者反對(duì)非本村的村民享受本應(yīng)當(dāng)由本村村民享受的征地、占地補(bǔ)償,反對(duì)缺乏全盤科學(xué)規(guī)劃而亂占農(nóng)地建房銷售;贊同取消現(xiàn)有的非本村村民因合法占有房屋而預(yù)期獲得宅基地區(qū)位補(bǔ)償?shù)恼摺ｈb于產(chǎn)生大量涉農(nóng)房屋買賣糾紛的根本原因,是農(nóng)村集體土地被征用、農(nóng)民房屋被拆遷后的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格攀升及補(bǔ)償對(duì)象是宅基地的使用者;而宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格和該補(bǔ)償款的補(bǔ)償對(duì)象(即:宅基地的所有人享受補(bǔ)償,還是宅基地的使用人享受補(bǔ)償),是政府相關(guān)的職能部門依據(jù)法律、法規(guī)及相關(guān)政策制定的具有針對(duì)性的實(shí)施意見。所以,欲根除類似糾紛的發(fā)生、避免處理此類問題時(shí)出現(xiàn)的混亂狀況,筆者人認(rèn)為:就應(yīng)當(dāng)及時(shí)修正相關(guān)的補(bǔ)償政策、規(guī)定,而不是修改法律或法規(guī)。根據(jù)上述觀點(diǎn),筆者呼吁審判機(jī)構(gòu)向政府有關(guān)職能部門發(fā)“司法建議書”,呼吁有關(guān)政府部門修改拆遷、征用土地范圍內(nèi)農(nóng)村私房宅基地的補(bǔ)償對(duì)象——即由原來的房屋宅基地使用人調(diào)整、修改為房屋宅基地的所有人(村集體經(jīng)濟(jì)組織)享受補(bǔ)償,將村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得利益的分配,交還給村集體經(jīng)濟(jì)組織;適時(shí)修改或調(diào)整“補(bǔ)償”的標(biāo)準(zhǔn),確保農(nóng)村社員的利益不受損害。國(guó)家可以通過修訂、增加村民委員會(huì)的議事范圍和議事程序的法律;確保村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的每個(gè)村民社員,都會(huì)相對(duì)平等地獲得土地征用等用地給農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織所帶來的利益。綜上,筆者認(rèn)為:各地審判機(jī)關(guān)應(yīng)依照法律審判處理案件;在當(dāng)?shù)貨]有調(diào)整土地補(bǔ)償對(duì)象的情況下,建議政府相關(guān)部門盡快修改拆遷、征用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地的補(bǔ)償對(duì)象由原來的“土地