工程維護方案工程維保是****社區物業管理的重要內容。物業在九年的物業管理實踐中，十分重視這項工作，充足發揮工程部各類技術人員的專業化的優勢，積累了豐富的工程維護經驗，我們將最大程度地發揮房屋的使用價值，實現物業的保值增值，努力為顧客營造一種安全、健康、文明的居家場合。8.1房屋及公用設施維修養護8.1.1工作內容和目的序號工作內容和目的備注公共部位1每年二次以上對房屋構造進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有統計，發現損壞及時安排專項修理并告知有關業主、使用人2每天巡視樓內公共部位門窗，關閉到位，保持玻璃、門窗配件完好，門窗開閉靈活并無異常聲響，因管理不到位造成門窗損壞，應立刻按原有原則賠償安裝3樓內墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損4每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通(6月至9月每半月檢查一次)，每六個月檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理5每半月一次巡邏圍墻，發現損壞立刻修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好6每七天一次巡邏道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損7每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡邏，發現損壞立刻修復，保持原有面貌，確保其安全使用8小朋友游樂園、室外健身設施等每日巡邏一次，發現損壞立刻修復，確保器械、設施的安全使用(如需更換的除外)9對危險隱患部位設立安全防備警示標志，并在重要通道設立安全疏散批示和事故照明設施，每月檢查一次，確保標志清晰完整，設施運行正常供水系統1每天二次檢查泵房設備，發現故障，及時排除，確保社區日常生活供水2每年二次對供水解決系統全方面維護保養公共照明1及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，社區內樓道燈、街坊燈亮燈率在99％以上2景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在99％以上3公共電氣柜每日一次巡邏室內、室外公共電氣柜，每月一次保養室內、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，確保電氣設備運行安全正常消防系統1消防泵每月啟動一次并作統計，每年保養一次，確保其運行正常2消防栓每月巡邏一次，消防栓箱內多種配件完好3每天檢查火警功效、報警功效與否正常4每年實驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次實驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當調換5每六個月檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查6每月檢查一次滅火器材，臨近失效立刻更新或充壓避雷設施1每年綜合檢查一次社區避雷設施，18層以上樓宇每六個月應測試一次，確保其性能符合國家有關原則，達成使用規定弱電系統1樓宇對講系統(可視)不定時進行調試與保養，確保其24小時運行正常，對講主機選呼功效正常，且選呼后的對講(可視)功效正常，語音(圖像)清晰，對講分機開鎖功效、門體的閉門器自動閉門功效正常。2周界報警24小時設防并正常運行，不定時進行調試與保養，確保該系統的警戒線封閉、無盲區和死角，確保中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖精確地識別報警區域，收到警情時，能同時發出聲光報警信號3監視系統不定時進行調試與保養，確保各項監控設備24小時正常運行．，能清晰顯示出入人員的面部特性和車輛的車牌號，錄像功效正常電子巡更1根據需要設定巡更路線、時間，不定時地進行調試與保養，確保其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和次序等數據的顯示、歸檔、查詢和打印等功效正常，巡更違規統計提示功效正常升降系統電梯1確保電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔2委托專業維修保養單位進行定時保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理3電梯發生普通故障的，專業維修人員半小時內達成現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在五分鐘內到現場應急解決，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助水景(動力)1每七天一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬量施，損壞部位及時修復，確保其正常運行2重大節日前應對景觀設施進行安全、功效檢查，確保節日期間各項設施運行正常8.1.2服務方法（1）在日常管理過程，我們重點在于“以防為主”，****社區是一新建社區，發生住宅外墻或建筑物發生危險的機率是非常小的，但為防患于未然，在日常的管理中，我們會加強對建筑物的安全檢查，具體為：1）定時檢查建筑物與否存在隱患（如墻體開裂、頂棚開裂、上下水及暖氣管道跑冒滴漏、電氣線路老化、用電設備超負荷、影響建筑構造的裝修改造、地磚不防滑等）。如是在保修期內出現質量缺點，應協助業主向施工單位發出保修告知，施工單位接到保修告知后，應及時到現場核查狀況，在保修書商定的時間內予以維修。2）避雷設施做到按照規定進行定時檢測，如建筑物的防雷設施存在缺點或隱患，應當立刻修復。3）建筑消防系統設施設備定時檢測、保持完好有效。4）對于高聳的搭建物（如廣告牌、雨棚、腳手架、機電設備和臨時線路等物件），特別是臨時搭建設施應有良好的固定防風方法。杜絕上述物品的倒坍、壓人及觸電事故的發生。5）及時清理屋頂上的雜物，保持雨水管的暢通，以免屋頂積水。

（2）若確實發生住宅外墻或建筑物危險，影響別人安全時，首先安撫業主及周邊群眾不要驚恐失措，巡邏保安人員應立刻告知物業服務中心，由物業服務中心告知有關部門做好緊急方法。1）項目經理親臨現場進行急救指揮，同時作好業主的安撫工作。2）物業服務中心立刻告知有關急救部門，如醫療中心120，及有關主管部門。3）保安主管安排保安員對事故現場進行封鎖，維持現場秩序，避免事故的擴大。4）工程主管組織工程人員進行事故問題的調查，分析找明因素，最后找到解決方法，最后統計備案。若是涉及構造安全的質量缺點，立刻向本地建設行政主管部門報告，。8.1.3管理組織架構社區設立集中的工程服務部，實施24小時報修值班制度，當班人員負責全社區運行狀況的監視及信息采集、傳遞、統計、反饋等，完畢社區正常運行或應急狀態下的協調、調度功效。（1）人員配備社區配工程主管1人，電梯工、弱電、強電和給排水各1人。共5人。（2）作息時間及量化的工作時間工程部的工作規定崗位上24小時都有人在。工作人員每七天工作6天，采用調休方式安排一天休息。工程部員工每天的工作時間是8小時，8小時之外有2種方式確保工作需要：1）實施值班制：工程部水電工輪流參加值班，值班人員為3人，其中最少有1名員工是持有高壓電工進網證，其它人員持證上崗。2）正常的倒班制度：在某些比較特殊的狀況下，員工實施24小時倒班制度。工程部根據工作需要安排調休，但前提是不影響工作。在普通狀況下，實施定崗定責，倡導員工一專多能，成為復合型人才。在特殊狀況下，各班能夠進行調節，這樣能夠最大程度發揮人員的工作效率，但要注意每個人的實際能力，對某些不太熟悉的崗位，要先培訓，后逐步上崗.8.1.4服務計劃（1）房屋本體養護計劃序號養護項目名稱計劃完畢狀況計劃完畢時間養護原則備注1內墻面涂料每年檢修1次,每日查1次每年1月份完畢日查問題及時解決2外墻面涂料每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上條磚每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上馬賽克每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上清洗每年檢修1次,日查1次每年4月份完畢同上3樓梯涂料每年檢修1次,日查1次每年4月份完畢同上大理石每年檢修1次,日查1次每年4月份完畢同上4非機動車房涂料每年檢修1次,日查1次每年5月份完畢同上5門廳涂料每年檢修1次,日查1次每年5月份完畢同上6供電設施每年檢修1次,日查1次每年3-4月份完畢同上7供水設施每年檢修1次,日查1次每年6月份完畢同上8其它設施每年檢修1次,日查1次每年7月份完畢同上9消防系統每年檢修2次,日查1次每年3-4,9-10月完畢同上10智能系統每年檢修2次,日查1次每年3-4,9-10月完畢同上11電梯每月檢修1次,日查1次每月30日前完畢同上累計單位：負責人：年月日（2）房屋公用設施日常養護計劃序號項目計劃完畢狀況計劃完畢時間備注1機電設備及場合（地）每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢日查問題及時解決2消防每年檢修2次,日查1次每年4、10月份完畢同上3空調每年檢修1次,日查1次每年4月份完畢同上4電梯每月檢修1次,日查1次每月30日前完畢同上5供電設備每年檢修1次,日查1次每年12月份完畢同上6供水設備每年檢修1次,日查1次每年10月份完畢同上7智能監控每年檢修1次,日查1次每年7月份完畢同上8通訊系統每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上9區內道路每年檢修1次,日查1次每年1月份完畢同上10路燈每年檢修2次,日查1次每年2、8月份完畢同上11溝、渠、池、井每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上12園林綠化系統每年檢修1次,日查1次每年3月份完畢同上13上下水主管道每年檢修2次,日查1次每年4、10月完畢同上14批示牌每年檢修1次,日查1次每年10月完畢同上15公共場合每年檢修1次,日查1次每年12月份完畢同上16其它單位：負責人：年月日8.1.5作業規程與原則總體規定做到三無，房屋無破損，設施無損壞，管線無堵漏，具體方案以下：（1）房屋日常維修養護計劃及實施方案1）定時檢查房屋及共用設施，確保安全，發現問題及時維護，確保正常使用，最大程度的發揮使用功效。2）制訂房屋及設施設備的使用管理規定，制止多種私自變化房屋和配套設施的用途、構造、外觀及毀壞設施設備的行為。3）做好零星養護工作，應急維修但是夜，確保房屋正常的使用功效。4）大修、中修做好養護計劃，及時制訂養護方案，報業主委員會同意后安排實施。5）制訂房屋及附屬構筑物管理方案，將根據社區房屋及附屬構筑物狀況，提前介入，理解各類房屋及附屬構筑物的技術資料。6）建立房屋檔案，對房屋及附屬構筑物建立具體技術檔案，方便以最快的速度查得有關參數，確保房屋處在最佳狀態。7）質量保修期的監督管理，在驗收時將從維護社區業主的利益出發，按國家有關質量原則嚴格把關。房屋及配套設施日常維護及實施計劃序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果1房屋承重及抗震構造部位①局部受損②施工質量因素造成的構造問題平時每月巡邏一次，但在入住裝修階段需每天巡視，發現問題，立刻解決或維修。①由于使用不當造成構造較輕受損由工程部或委托專業公司實施。②如因施工質量因素造成構造問題，應提請開發單位解決。①有關房屋修繕原則。②有關工程施工技術規范。①安全，使用正常。②功效完好。2外墻面①外墻面大理石干空掛、破損。②外墻面局部滲漏。③外墻面大面積滲漏。④玻璃幕墻破損每月檢查一次，發現問題，及時維修。由工程部按有關修繕規程實施。①有關房屋修繕原則。②外墻面修繕作業規程。無脫落、破損、無滲水，整潔統一。3①隔熱層破損。②防水層破損造成屋面滲漏。③避雷設施脫焊、斷裂。④屋面積水。日常巡邏，每六個月維護一次，發現問題，及時維修。由工程部按有關作業規程實施維修。①有關房屋修繕原則。②有關修繕作業規程。①無積水，無滲漏。②隔熱層完好無損。③避雷設施效果良好。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖①公用墻面、地面的維修改造。②公共通道、門廳的墻、天花維護。③樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護。每日對該區域檢查一次；每六個月對公共地面維護一次，補換損壞或空鼓墻面、地磚。日常維修由工程部負責①對應建筑部分修繕技術規程。②房屋修繕原則。①整潔、無缺損。②表面完好無變形，窗戶無滲水。序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果5上、下水主管道=1\*GB3①接口及砂眼漏水。②管道堵塞、破裂。③固定碼松脫。每月巡邏一次，發現問題及時解決。由工程部按有關規程實施。給、排水維護修繕原則。房屋維修原則。①美觀完好。②上、下水暢通。③無滲漏。6水池、水箱水池、水箱的維修養護。每月對水池、水箱進行檢查，發現問題，及時解決。委托含有有關資質公司進行維護、清洗。水池、水箱清洗有關原則。①水池、水箱正常使用。②水質無二次污染。7設施設備用房①用房出現臟亂差環境現象。②不能滿足正常使用。③各項設施、設備缺損。①每七天檢查一次用房，發現問題，及時解決。②每月檢查一次設施、設備。由工程部按維修保養規程實施。對應維修保養規程。①正常安全使用。②各項設施、設備完好。③整潔、安全。（2）公共設施日常維修計劃及實施方案1）建立設施設備檔案，建立設備技術檔案，對系統中全部的器件、配件建立具體技術檔案，方便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。2）將社區全部設施進行分類，建立驗收、登記、建檔、等一整套臺帳、技術資料及審批制度，定時對設施進行清查、核對，確保賬、卡、物相符，并為制度設施養護計劃提供數據和資料。3）根據行業原則制訂設施管理保養計劃，做好管理保養工作。4）建立設施日常保養和定時檢查維修制度，責任到人，統計及時、具體、精確，建立設備大、中、小修工程的驗收制度，確保維修合格率達成100％，并進行回訪，回訪統計健全。5）制訂設施安全運行管理方案，建立設備臺帳，建立短、中、長久設備保養制度，并嚴格執行。6）制訂設施維護保養方案，根據設施設備配備狀況，制訂具體的設備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設備操作、巡視、檢查及維護保養工作貫徹到人7）做好設施事故的防備和解決，根據社區設施狀況，編制切實可行的設施事故應急解決預案，組織搶修和解決，盡量減少損失和影響。事故解決后，認真查清因素，吸取經驗教訓，避免和減少同類事故的再次發生。公共設施日常維修計劃及實施方案序號類別項目定期維修計劃方案標準設施效果1區內道路路面1）進住裝修期及中高層、高層施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制砼或砂架污染路面。2）每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。1）由工程督查加強裝修督查，嚴禁中高層施工車輛進入區內道路；2）翻新工作由工程技術部門自行組織專業維修工或委托有關施工單位實施。1）屋村道路使用管理規定；2）路面施工質量原則；3）人行道鋪設技術原則。1）減少不必要的路面受污損和破壞；2）使局部損壞嚴重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功效。人行道緩途徑2室外照明道路燈1）燈桿每年維護一次；2）每月清潔燈具一次；3）每季檢修線路一遍1）由工程技術部門按有關作業規程維護；2）對于破損燈具及老化線路進行更換。1）線路無老化；2）照明設施清潔完好；3）燈具施工技術原則。1）實施良好的燈具外觀；2）照明系統正常有效啟用；3）照明設施線路完好率達99%以上。庭院燈高桿燈投光燈其它照明燈3溝渠池井雨水口1)化糞池每六個月清理一次;2)井蓋板每年刷一次漆,避免銹蝕；3）每季清理井內雜物一次；4）每年全方面維修完善一次。由工程技術部門專業維修工按作業規程實施維修。1）化糞池清理作業規程；2）井蓋刷防銹漆作業規程；3）井內無沉積物。1）化糞池內無沉積物，出口暢順；2）井蓋正常使用，密合；3）流水暢通。雨水井污水井化糞池閥門井弱電井強電井4園林澆灌系統1）每年對澆灌系統進行一次檢修，每日巡邏一次；2）定時對標示牌進行維護由工程技術部門專業維修工按作業規程實施維修。1）設施設備保養作業規程；1）確保各項系統正常運行；2）確保綠化標示牌完畢率100%綠地雕塑小品、水池花池5公共會所1）每月定時巡邏房屋及配套設施與否正常，2）每月定時出質檢報告由工程技術部按有關作業規程和施工規范實施。1）有關建筑部分按修繕質量原則；2）有關電氣、機械、設備維護原則。1）各類公共場合能正常有效使用；2）場合內設施、設備等能發揮正常運轉，環境設施完好。場合幼兒園6停車場地面停車場1）每年對車場側局部道牙損壞多次修補進行更新一次；2）對因施工質量問題造成的局部沉陷損壞，5年翻新一次，翻新量應控制在5‰。1）由工程技術部組織實施或委托有關施工單位；2）維護費用逐年遞增10%。1）砼路面施工質量原則；2）停車場地面施工技術原則。1）停車場地面均衡，有效發揮功用；2）使局部損壞嚴重通過翻新延長其使用壽命；3）場地平整，無積水。地下停車場7消防設施及排水管網排水管1）消防栓及水泵接合器每六個月油漆一次；由工程技術部組織實施。1）啟動靈活；2）不滲漏。1）正常有效使用；2）外觀完好。室外消防栓2）消防栓每六個月排一次水，檢修一次。水泵結合器8供配電系統配電房1）每日巡邏，每年檢修一次由工程技術部組織實施1）防塵、2）防濕、3）防鼠，1）確保供配電正常使用；2）確保并超出設備正常使用年限。9公用標志設施標記牌1）每月清潔標志一次；2）每六個月對標志安放基礎穩固狀況進行檢查維護；3）每六個月對標記進行維護一次。1）由工程技術部負責實施；2）每更換一次。住宅區標記、警示牌制作安裝及管理規定。1）標志清潔美觀；2）安放穩固；3）標示清晰警示牌10其它公共設施垃圾轉運站用三合一垃圾集中站1）每年全方面維護一遍；2）每季度檢查擋土墻頂排水溝暢通狀況；3）每季度檢查一次泄水孔疏通狀況。由工程技術部按有關作業規程實施。1）擋土墻維護原則；2）圍欄維護原則。1）設施安全正常使用；2）美觀完好。8.1.6應急預案（1）主供水管爆裂的處置立刻關閉有關聯的主供水管上的閘閥，如果關閉了主供水管上有關聯的閘閥后仍不能控制大量泄水，則應關停對應的水泵房，立刻告知物業服務部及工程主管，工程部主管聯系供水公司進行搶修，物業服務部負責告知有關的用水單位和業主有關停水的狀況，在設備維護員或工程主管的組織下，盡快開挖出所爆部位水管。供水公司修好所爆部位水管后應由水電維修員開水試運行，看有無漏水或松動現象；確認一切正常后，回填土方，恢復水管爆裂前的原貌。（2）水泵房發生火災時按《火警、火災應急解決作業規程》處置（3）水泵房發生水浸時的處置1）、發生進水狀況后，立刻關掉機房內運行的設備設施并拉下電源開關；2）、堵住漏水源；3）、如果漏水較大，應立刻告知工程部主管，同時竭力阻滯進水；4）、漏水源堵住后，應立刻排水；5）、排干水后，應立刻對濕水設備設施進行除濕解決，如有干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換有關管線等。6）確認濕水已消除、各絕緣電阻符合規定，開機試運行。7）如無異常狀況出現則能夠投入正常運行。（4）電梯事故應急解決1）當火災發生時①電梯維修工打開迫降開關，將消防電梯全部降落至基站②消防電梯自動進入消防運行狀態，快速關閉不含有消防功效的電梯。③關閉各層防火門，避免火向其它樓層延燒。2）當發生地震時輕微的地震對電梯破壞不大，震級較強時，可能會使轎廂或對重的導靴脫離導軌，有一部分導線可能切斷，某些元件可能誤動作。①工程主管盡快將電梯控制在安全樓層，把乘客引導到安全的地方。②運行時發生地震，應駛向近來的一層地面，盡快撤離轎廂，并關閉電源、轎門、廳門。地震后對電梯進行具體檢查，修復脫軌、移位、斷線等故障后，方可使用。③當電梯發生嚴重撞頂和蹲底時，須經電梯維修工嚴格檢查、修復、擬定后方可使用；④如果電梯因某種因素失去控制或發生超速而無法掌握時，乘客應保持鎮靜，切勿企圖跳出轎廂，各項安全裝置將自動起保護作用，會制停轎廂的；⑤當乘客都脫離危險后，應立刻切斷總電源開關。3）當電梯進水時①底坑進水，應將電梯停于兩層以上，中斷運行并切斷電源；②當樓層水淹而使井邊或底坑進水，應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯及總電源。③電梯濕水后，由電梯公司做濕水解決，并提交對應報告。4）消防事故應急解決①當消防主機出現殿堂狀況如（如水浸入），應立刻切斷供應消防主機的主電源和備用電源，以免引發有關聯動裝置啟動而造成消防主機部件燒毀。②當配電箱線路發生短路（過負荷）起火時，立刻關掉有關設備的電源，快速用干粉或“1211”滅火器撲滅，視狀況擬定與否報火警電話“119”。8.2機電設備設施與智能化系統管理從物業管理的角度看,社區機電設備、智能化設備管理是為確保社區附屬配套的各類設備、設施的完好及正常使用而進行的管理與服務工作.它涉及從社區設計建造時設備的規劃、購置、安裝，到接管后設備的使用、維護、維修、改造、更新直至報廢的整個壽命周期進行的實物及其技術的管理；8.2.1機電設備設施管理（1）工作內容1）對現有設備進行科學的管理與維修，使房屋建筑達成使用經濟、舒適及安全的規定。2）充足運用計算機技術實現社區機電設備綜合信息管理。3）充足挖掘和運用現有設備的潛力。4）對現有設備更新和技術改造。5）避免環境污染，高效地發揮社區為生產和生活服務的作用。6）做好設備管理與維修人員的培訓工作。（2）服務方法在機電設備設施管理的過程中我們將貫徹實施“三好”、“四會”和操作的“五項紀律”等方法。1）“三好”的原則①管好設備：操作者應負責保管好自己使用的設備，未經領導同意，不準其別人操作。②用好設備：嚴格貫徹操作維護規程，杜絕不文明的操作。③修好設備：設備操作工人要配合維修工人修理設備，及時排除設備故障，按計劃維修設備。2）“四會”的規定①會使用：操作者應先學習設備操作維護規程，熟悉設備性能、構造、傳動原理，對的使用設備。②會維護：學習和執行設備維護、潤滑規定，上班加油，下班清掃，經常保持設備清潔、完好。③會檢查：理解自己所用設備的構造、性能及易損零件部位，熟悉日常檢查的項目、原則和辦法，并能按規定規定進行日常點檢。④會排除故障：熟悉所用設備特點，懂得拆裝注意事項及鑒別設備正常與異常現象。會作普通的調節和簡樸故障的排除，自己不能解決的問題要及時報告，并協同維修人員進行排除。3）設備操作的“五項紀律”①實施定人定機，恪守安全操作規程。②經常保持設備整潔，按規定加油，確保合理潤滑。③恪守交接班制度。④管好工具、附件，不得遺失。⑤發現異常應立刻停車檢查，自己不能解決的問題應及時告知有關人員檢查解決。（3）管理組織架構社區設立集中的工程服務部，實施24小時值班，當班人員負責全社區機電運行狀況的監視及信息采集、傳遞、統計、反饋等，作為社區聯系多種支持和資源，完畢社區正常運行或應急狀態下的協調功效，本部門設立3名維護人員。操作人員崗位責任制度機電設備運行管理質量的核心是建立和貫徹完善的設備運行管理制度。生產設備運行管理制度重要有責任到人制度、交接班制度、設備操作使用人員的崗位責任制、設備的安全操作規程等；而社區機電設備還應涉及正常的供水用水制度、配供電制度、智能化系統、電梯的運行時間制度及各項安全管理規定等。1）責任到人制度責任到人的目的是確保每臺設備都有專人負責，專人操作和維護。其具體執行的辦法以下：①設備主管部門應將重要設備和普通設備劃分清晰，建立和健全設備定人定機制度，實施分級管理。②重要設備都必須在“誰使用誰保養”的原則下，嚴格崗位責任，實施定人定機制，以確保對的使用設備和貫徹日常維護工作。定人定機名單經設備主管審查，公司主管同意執行。定人定機名單審批后，應保持相對穩定，確需變動時，應按上述規定程序進行。③多人操作的設備應實施班組長制，負責和協調設備的使用與維護。④功效設備的操作人員必須建立專人負責制進行保管保養，并應嚴格恪守安全操作規程。2）交接班制度對社區重要設備須執行嚴格的交接班制度，其內容大致以下：①多班制管理設備均應有“設備交接班統計本”，交班人在下班前，除完畢日常維護作業外，必須將本班設備運轉狀況、運行中發現的問題、故障維修狀況等具體統計在該簿上，并應主動向接班人介紹設備運行狀況，雙方當面檢查，交接完畢后在統計簿上簽字。如系持續運行設備或工作時不允許半途停機者，可在運行中完畢交接班手續。②如接班工人因故未能準時上班時，交班工人必須將“設備交接班統計簿”交給下一班的組長簽字，交班手續辦完后才干離開工作崗位。③接班工人應適宜提前達成接班地點，接班時應認真檢查設備各部狀況，對照交班統計核對有無差別，確認設備狀況，交班清晰無疑方能接班。若發現問題，應及時告知本班組長作解決，必要時可回絕接班。④如因交班不清，設備在接班后發生問題應由接班工人負責。⑤《設備交接班統計簿》應保持清潔、完整，不準撕毀、涂改或丟失，用完后交舊換新。班組應定時（約三個月）交設備部門技術資料員保存，一段時期后再予以銷毀。⑥工程主管應隨時查看交接班簿，方便分析設備的技術狀態，為狀態管理和維修提供信息。維修組內也應建立交接班簿，方便統計設備故障檢查和維修狀況，為下一班維修人員提供信息。設備主管要隨時抽查交接班制度的執行狀況，并作為評比考核內容之一。對普通的設備，雖不進行交接班手續，但也應在設備（特別是重點設備）發生異常時，填寫運行統計和故障狀況，以掌握其技術狀態信息，為檢修提供根據。3）安全管理規定安全管理在社區設備管理中占有很重要的位置，國家對安全性能規定高的設備實施合格證制度，如電梯、消防，并規定使用和維修人員經培訓考核后持證上崗。為確保設備在使用中的安全，應制訂對應的管理規定，如消防通道的管理規定、電梯安全使用的規定等。為了加強設備維護員的責任心，避免發生設備事故，必須建立設備使用者的崗位責任制。重要內容以下：①設備維護員必須恪守“定人定機”、“憑證操作”制度，嚴格按“四項規定”、“五項紀律”和設備操作維護規程等規定，對的使用與精心維護設備。②必須對設備進行日常定檢，并認真作好統計。作好潤滑工作，班前加油，班后及時清掃、擦拭、涂油。③掌握“三好”、“四會”的基本功規定，搞好日常維護、周末清洗和定時維護工作。配合維修工人檢查和修理自己所操作的設備。④管好設備附件。當更換操作設備或工作調動時，必須辦理設備和附件的移交手續。⑤認真執行交接班制度和填寫交接班統計。⑥參加所操作設備的修理和驗收工作。⑦設備發生事故時，應按操作維護規程的規定，采用方法，切斷電源，保持現場，及時向主管報告，等待解決。分析事故時應如實闡明通過，對違反操作維護規程等主觀因素所造成的事故，應負直接責任。（4）服務計劃房屋本體公用部位日常維修養護計劃及實施方案表1序號項目內容計劃方案1房屋承重及抗震構造部位◆局部受損；◆施工質量因素造成的構造問題；◆每七天巡邏一次，發現問題，立刻解決、維修。◆由于使用不當造成構造局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規定實施維修；如局部受損較重，應請專家“會診”提出方案，委托專業公司實施。2外墻面◆外墻面起鼓脫落；◆外墻面局部滲漏；◆外墻面大面積滲漏；◆外墻面的翻新；◆每七天檢查一遍，發現問題，及時維修。◆方案已在管理思路中提出，另案解決。3公共通道廳、樓梯間◆公用地面的維修改造；◆公共通道、門廳的墻、天棚維護；◆樓間墻面、扶手、踏步的維護◆每七天檢查一次，發現問題，及時維修。◆由工程部按對應技術規定實施維修。共用設施設備日常維修計劃及實施方案表2序號類別項目日常維修計劃方案1道路路面、人行道◆每七天檢查一遍，隨壞隨修。◆由工程部按項目維修規程實施。2室外高柱燈◆每天檢查一遍，隨壞隨修。◆由工程部按作業指導書實施。柱頭燈藏地燈3溝渠地井雨水口◆每七天檢查一遍，發現問題，及時維修。◆由工程部按作業指導書規程實施。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地澆灌系統及標示牌◆每天檢查一遍，發現問題，及時維修。◆工程部按作業指導書規程維修。5機電設備變配電設備◆每天巡視檢查，發現問題，及時維修。◆由工程部組織實施。給排水設備6消防設施自動煙感報警系統◆每七天檢查一遍，發現問題，及時維修◆由工程部按有關維修規程實施。消防栓、噴淋系統疏散批示7給排水管道管道◆每天檢查一遍，發現問題，及時維修◆由工程部按有關維修規程實施。閥門8公用標記導視標記牌◆每七天檢查一遍，發現問題，及時維修◆由工程部按有關維修規程實施。警示牌9其它公用設施垃圾轉運站◆每七天檢查一遍，發現問題，及時維修◆由工程部按有關維修規程實施。大門圍墻共用設施設備日常維修原則及實施效果表3序號類別項目日常維修原則日常維修實施效果1廣場道路路面、人行道、道牙◆路面修繕質量原則；◆人行道鋪設修繕原則◆平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99％以上。2室外高柱燈◆電氣作業安全操作規程；◆燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達100％。柱頭燈藏地燈3溝渠地井雨水口◆井內無積物，井壁無脫落；◆化糞池出口及分隔池無堵塞；◆井蓋上標志清晰。◆井蓋完好，標志清晰；◆無缺損，少污積；◆無堵塞。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地澆灌系統及標示牌◆每天檢查一遍，發現問題，及時維修。◆系統正常運行◆標示牌完好率100%5機電設備變配電設備◆變配電設備保養規程；◆給排水管道施工技術原則；◆無端障停電，設備正常安全運行。給排水設備6消防設施自動煙感報警系統◆消防設施施工技術原則。◆消防設施正常有效；◆敏捷精確報警。消防栓、噴淋系統疏散批示7給排水管道管道◆給排水管道維護規程◆管道暢通，無滲漏。閥門8公用標記標記牌◆標記去除，無污積，破損；◆安放牢固◆標志設施完好率100％◆標志無損壞警示牌9其它公用設施垃圾轉運站◆無破損；◆無脫落；◆外觀良好。◆確保圍墻的完好；◆確保垃圾轉運站正常使用。大門圍墻共用設施設備定時維修計劃及實施方案表4序號類別項目定時維修計劃方案1廣場道路路面、人行道◆每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。翻新工作由工程部委托施工單位實施。2室外照明高柱燈◆燈桿每年刷漆一次；◆每月清潔燈具一次；◆每季檢修線路一遍；◆對于破損燈具及老化線路進行更換。由工程部按有關作業規程維修。柱頭燈藏地燈3溝渠地井雨水口◆化糞池每六個月清理一次；◆井蓋板每年刷一次漆，避免銹蝕；◆每季度清理井內雜物一次；◆每年全方面維修完善一次。由工程部按對應作業規程實施雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠化1）澆灌系統維護2）標示牌維護◆每年對澆灌系統及標示牌檢修一次，每日巡邏；由工程部組織實施。5機電設備變配電設備◆每七天檢查控制設備一次；◆每季檢查開關敏捷度及開關緊固件完好狀況。由工程部組織實施給排水設備6消防設施自動煙感報警系統◆消防栓及水泵接合器每六個月油漆一次；◆消防栓每六個月排一次水，檢修一次；◆消防系統重要設備每年聯動測試一次。由工程部按有關維修規程實施。消防栓、噴淋系統疏散批示7給排水管道管道◆每年刷一次管道油漆；◆每年檢測一次管道固定碼；◆每六個月維護一次閥門。由工程部負責維修。閥門8公用標記導視標記牌◆每月清潔標記一次，并對標記安放基礎穩固狀況進行檢查維護一次；◆每年對標記進行維護一次；◆每5年更換一次。由工程部組織實施。警示牌9其它公用設施垃圾轉運站◆每年刷油漆一遍；◆每季度檢查排水溝暢通狀況；◆每季度檢查一次泄水疏通狀況。由工程部按有關作業規程實施。大門（5）作業規程與原則1）設備操作與維護規程設備操作與維護規程是設備操作人員對的掌握設備操作與維護技能的規范，它是根據設備的構造和運轉特點，以及安全運行的規定，規定設備操作人員在全部操作過程中必須恪守的事項、程序及動作等基本規則。操作人員認真執行設備操作維護規程，可確保設備正常運行，減少故障，避免事故發生。設備操作維護規程的編制原則是：①力求內容精練，重點突出，全方面實用。普通應按操作次序及班前、班中、班后的注意事項，分條排列。屬“三好”、“四會”的項目不在列入。②各類設備含有共性的項目，可統一編制通用規程。③編制操作維護規程時，普通應按設備型號類別將設備的重要規范、特點、操作注意事項與維護規定分別列出，便于操作者掌握要點，貫徹執行。④重點、高精度、核心設備的操作維護規程，要用醒目的板牌顯示在設備旁，并注上重點標記，規定操作者特別注意。2）設備維護的規定設備維護必須達成的四項規定是：①整潔：設備零部件及安全防護裝置齊全，多種標牌完整、清晰、線路、管道應安裝整潔、安全可靠。②清潔：設備內外清潔，無黃袍、油垢，無碰傷；各部位不漏油、不漏水、不漏氣、不漏電；設備周邊地面保持清潔。③潤滑：準時按質按量加油和換油，保持油標醒目；油箱、油池、冷卻箱應清潔，無雜物，油壺、油槍、油淋、油嘴齊全，油氈、油線清潔；油泵壓力正常，油路暢通，各部位軸承潤滑良好。④安全：實施定人定機和交接班制度；掌握好“三好”、“四會”的基本功，熟悉設備構造，恪守操作維護規程和“五項紀律”；當出現異常現象應及時監測確保不出事故。3）設備維護類別和內容設備的維護工作有日常維護和定時維護兩類：1）日常維護（日常保養）日常維護保養是指設備操作人員所進行的經常性的保養工作。重要涉及定時檢查、清潔和潤滑，發現小故障及時排除，及時做好緊固工作以及必要統計等。設備日常維護涉及每班維護和周末維護兩種。①每班維護（每班保養）：班前對設備各部位進行檢查，按規定進行加油潤滑；如須進行點檢的設備，則按規定的點檢項目進行檢查，并在檢查后按規定的記號統計到日常點檢卡上，確認正常后才干使用。班中要嚴格按操作維護規程運行設備，時刻注意其運行狀況，發現異常要及時解決。不能排除的故障應告知維修工人技能型維修，維修工人應在“故障修理單”上做好檢修統計。下班前應對設備進行清掃擦拭，并將設備狀況統計在交接班統計本上，辦理交接班手續。②周末維護（周末保養）：在周末和節假日前對設備進行徹底的清掃、擦拭和涂油，并按設備維護“四項規定”進行檢查評定，予以考核。2）定時維護（定時保養）定時維護是由工程部以計劃形式下達執行的，涉及一級保養和二級保養。持續運轉的普通設備2～3個月進行一次；干磨、多塵設備則需要每月進行一次。其作業停機時間按每一修理復雜系數為0.3～0.5小時（視設備的構造狀況而定）計算。重要設備另有規定。①一級保養：是由設備維修人員按計劃進行保養維修工作。重要涉及對設備進行局部解體，進行清潔調節，按照設備磨損規律進行定時保養。②二級保養：是指設備維修人員對設備進行全方面清洗、部分解體檢查和局部修理，更換或修復磨損件，使設備能夠達成完好狀態的保養。3）各類設備的定時維護普通涉及定時檢查的內容，它的具體內容和規定，須根據設備的特點和參考有關規定規定來制訂，重要以下：①拆卸指定的部件、箱蓋及防護罩等，徹底清洗設備的外部；檢查及清洗設備的內部。②檢查、調節各部位的配合間隙，緊固松動部位，更換已磨損的易損件。③疏通油路，增添油量，清洗或更換濾油器、油氈、油線；更換冷卻液，清洗冷卻液箱。④清洗滑動面，去除毛刺，修正劃傷。⑤清潔、檢查、調節電器線路及裝備（由維修電工負責）。⑥排除故障，消除隱患。4）通過定時維護后的設備，規定達成：①內外清潔，呈現本色；②油路暢通，油標明亮；③操作靈活、運轉正常；5）設備經定時維護后，操作人員應填寫“設備定時維護統計卡”，由維修工檢查驗收簽字后，交工程主管審查作為考核的根據。設備定時維護統計卡的格式由工程部根據實際狀況擬定，其內容應涉及：①定時維護的項目、內容及規定；②實施狀況；③驗收評價；④發現待解決的問題；⑤維護人/驗收人及主管簽字等。6）重要設備維護規定由于重點設備是公司的重要物資技術基礎，因此，對這些設備的使用維護除確保達成普通設備的各項規定外，還應有下列的特殊規定：①實施“三定”A定操作人員：按定人定機制度，挑選本工種中責任心強、技術水平高而時間經驗豐富的工人擔任操作，并盡量保持相對穩定。B定操作維護規程：按機型編制每臺設備操作維護規程，置于醒目位置，并嚴格執行。C維修方式和配備配件：選用最適宜的維修方式，涉及定時檢查、狀態監測、精度調節及修理等，并優先予以安排。在配備配件方面，要根據儲藏定額，優先儲藏。②使用維護上的特殊規定A要嚴格按使用闡明書上的規定安裝設備，并且規定每六個月檢查調節一次安裝水平和精度，做好具體統計，存檔備查。B對環境有特殊規定（恒溫、恒濕、防震、防塵等）的設備，應采用響應方法，確保設備的性能和精度不受影響。C嚴格按照設備闡明書所規定的規范操作使用。D重點設備在日常維護中普通不允許拆卸，必要時應由專職維修員進行。E按規定的部位和規定的范疇內容，認真做好日常維護工作，發現有異常，應立刻停車，告知檢修人員，絕不允許帶“病”運轉。F潤滑油料、擦拭材料以及清洗濟必須嚴格按闡明書的規定使用，不得隨意代用。特別是潤滑油和液壓油，必須經化驗合格后才干使用。在加入油箱前必須進行過濾。G非工作時間應加防護罩。對長久停置的設備，應定時進行擦拭、潤滑、空運轉。H附件和專用工具柜架擱置，保持清潔，妥善保管，不得損壞、外借和丟失。③實施點檢制重點、核心設備均應實施點檢制。（6）應急預案1）停電應急方法①業主、使用人自用部位忽然停電A當自用部位發生停電事故時，工程人員應首先通過電梯對講系統安撫業主或使用人的情緒，同時立刻趕到事故發生地進行檢查。B查明故障后，工程維修人員對其進行維修，盡量將業主的損失減少到最低點。②社區物業管理范疇忽然停電A當社區物業管理范疇內發生停電事故時，若系內部故障停電，應立刻派人查找因素采用方法，避免故障擴大；若系外部停電，工程技術人員必須立刻致電供電部門查詢停電因素及時間，并采用以下方法：ⅰ維修技術人員檢查社區設備，如發現系統故障，應檢查電機設備運行狀況，統計工作參數，對較大載荷的機電設備或用電單元作關停解決，避免恢復供電時瞬間電流損壞設備。ⅱ查明故障后，工程部應組織人力搶修。因供電部門線路造成停電的，組織人員做好恢復供電。ⅲ恢復供電前設施設備檢查及保養工作。屬部分區域故障時，在搶修同時恢復未受損壞區域之正常營運。 2）停電應急解決注意事項：A發現或接報停電時，應立刻告知物業公司。B保安部平時應預備應急電燈，充好電源，確保停電期間的巡邏時照明使用。C保安員必須核算電梯內無乘客受困，必要時按電梯困人應急方案予以解救。D如停電事故可能造成停水或電梯停運等事故發生,則在停電前應早作準備,告知業主或加以防備。E管理區緊急電源提供之電力不能滿足正常營運需要，故次要場合如地下車庫照明可能局限性，管理員應親密注意車道交通狀況，必要時放置照明物，方便行人。F在無應急燈狀況下，次要崗位人員應手持電筒護送業主進出。G管理處及時張貼停電通告，及安排人員進出路線合理調節。H調試正常后，報告物業公司，并做好事故統計。3）觸電事故的應急方法①當有人觸電后，其身邊的人不要驚恐失措，應及時采用下列應急方法。A首先要趕快拉掉電源開關或拔掉電源插頭，不可隨便用手去拉觸電者的身體。因觸電者身上有電，一定要盡快切斷電源，才干進行急救。B為了爭取時間，可就地使用干燥的竹竿、木棍、笤帚把撥開觸電者身上的電線或電器用品，絕不能使用鐵器或潮濕的棍棒，以防觸電。C救護者可站在干燥的木板上或穿上絕緣鞋，用一只手（千萬不能同時用兩只手）去拉觸電者的干燥衣服，使觸電者脫離電源。D人在高處觸電，要避免脫離電源后從高處跌下摔傷。②造成人員傷亡的，保安部應及時將傷員送往附近醫院或告知急救中心，協助急救傷者。并及時上報項目經理和管片公安機關。4)防觸電方法：①保安部應配合工程部在可能造成觸電傷害的閘箱、配電柜等位置設立“小心觸電”的警示標記。②保安部應提示工程部門定時派專業人員巡檢電氣線路，及時維修短路、斷路、絕緣破壞等故障狀況。裸露的帶電線頭，必須及時用絕緣材料包好。檢查時，應使用專用的驗電設備，任何狀況下都不要用手去鑒別。③電氣作業應堅持持證上崗制度，非電氣專業人員不得進行操作。電工人員應嚴格按照有關規程進行作業，不得違章操作。④安裝必要的漏電保護開關。當設備漏電、短路、過載或人身觸電時，自動切斷電源，對設備和人身起保護作用。⑤保安部應匯同工程部，在日常安全宣傳、培訓過程中，安排對員工防觸電和觸電事故解決的有關知識。⑥當停電檢修時及接通電源前都應采用方法使其它有關人員懂得，以免有人正在檢修時，其別人合上電閘；或者在接通電源時，其別人員由于不懂得而正在作業，造成觸電。⑦任何員工發現可能造成觸電傷害事故的安全隱患，應及時報告項目保安部和工程部。保安、工程人員應及時設立警示標記，排除安全隱患。5）停水應急方法：1)業主、使用人自用部位忽然停水①當自用部位發生停水事故時，客服接待員應首先安撫業主或使用人的情緒，同時立刻告知有關工程技術人員到事故發生地進行檢查。②查明故障后，工程維修人員對其進行維修，盡量將業主的損失減少到最低點。2)社區物業管理公共區域忽然停水①當社區物業管理公共區域內發生停水事故時，若系內部故障引發停水事故，工程組人員立刻查看供水設備，關閉有關閥門，避免故障擴大；若系市政工程引發停水，工程主管應及時向自來水公司理解狀況，掌握停水時間，并采用以下方法：②維修技術人員檢查社區供水設備，如發現系統故障，應檢查水泵房運行狀況，統計工作參數，對較大用水單元作關停解決，避免恢復供水時瞬間損壞設備。③查明故障后，工程部應組織人力搶修。因供水部門線路造成停水的，組織人員做好恢復供水。④恢復供水前設施設備檢查及保養工作。屬部分區域故障時，在搶修同時恢復未受損壞區域之正常營運。3)管理人員安全方法以下：①在管理區域重要進出通道之明顯位置張貼臨時停水通告并告之注意事項。②在停水時，如業主有特殊服務需要的，管理人員應提供必要之服務。③管理區用水恢復后，工程技術人員加強對受影響之區域及供水設備作巡邏，確保無隱患。如有管理區設施設備受損，由管理處向保險公司及時提出索賠申請。 6）跑水應急方法①管理區任何區域發生有滲、跑水或爆管等事件，當值管理人員必須立刻采用以下應急方法：A赴現場之工程、管理人員應立刻查明事故部位或漏水水源，并用關閉管閥等方法關閉及切斷水源，工程技術人員及時關閉受損電氣設備。B當值巡邏保安立刻將電梯提高至漏水層以上樓層，并暫停其使用，以免受水侵。如漏水部位及狀況不影響電梯運作，可不提高電梯或由值班主管決定電梯恢復使用時間。C管理人員對受水淹場合使用沙包在消防門、電梯轎廂門口等重要部位制止水流進入電梯、顧客單元、配電管槽、電氣機房等場合，并引導水流進入地井、消防通道等次要部位排離樓層。D對于爆管類浸水事件，工程技術人員在關閉水源后，應立刻根據爆管性質，啟動空調管道排水閥或消防栓閥門、噴淋排水閥、樓層生活水管等不同管道閥門，排除管內余水，減輕管內水壓，減少損失。E管理處同時組織清潔人員和清掃工具，對積水部位予以清掃，制止水流侵入重要部位。②監控中心保安員立刻通報管理人員赴事發區域應急，同時報告社區主管人士，普通狀況下通報程序以下：A首先通報保安主管、工程主管至現場組織應急工作。B再通報各崗機動人員、清潔人員。C報告項目經理。D如屬市政設施損壞或社區進水管爆裂引發進水時，應立刻通報自來水公司急救組搶修。③當突發事件受控后，管理處應立刻組織善后解決工作：A清點受損狀況，作損失報告。B對事故部位、受損狀況拍照備案。C安排現場清潔和受損設施設備維修，及時恢復社區正常運作。D按保險索賠程序之規定，向保險商提出申賠書。7)跑水應急解決注意事項：①因突發事件而影響業主正常工作、生活時，管理處應立刻通告業主，并張貼緊急通告。②當電梯受到水浸無法正常運行時，管理人員應做好業主情緒穩定，并安排其它通行方式，如：消防通道、貨運梯等。③管理人員應重點防備有急重病之業主，適宜時候安排人員予以護送。④管理人員在日常巡邏中應加強對樓層有管道及閥門部位進行檢查，對有滴、路水狀況及時報告并予以維修。⑤應急沙包應預先寄存于重要區域和樓層內，以利于在事故時可就近取用。⑥當電梯轎廂已浸水時，應立刻至電梯機房或由監控中心操縱予以關閉，以免人為使用造成損壞加重或其它意外，浸水之電梯需經電梯保養商檢查后方可再次使用。⑦管理處對樓層內閥門位置及作用標明，并置于明顯部位，培訓管理人員熟悉，方便在事故時可對的關閉。8）電梯停梯或機電故障應急方法①電梯停梯困人應急方法：A當有乘客被困電梯內時，乘客應通過報警電話報警至中控室值班員，向監控中心求救，監控中心管理員應立刻向各方通報，到場共同采用解救方法。B電梯發生故障，保安人員先告知維修部派員搶修,如有人員被困,則用電話安慰被困人“被困事項已知,正加緊處置”,告知管理人員（值班主管）到電梯門處并保持聯系。C立刻告知管理員至現場指揮。D立刻告知電梯工嚴格按電梯困人救援規程實施。E被困者內如有小孩、老人、孕婦，如發生供氧局限性的須特別留心，若有人身體不適須立刻離開，而電梯公司人員仍沒及時到場，立刻與緊急維修站闡明因素，并即告知消防人員、警方、醫療救護部門協助解救。②監控中心保安員同時做好下列工作：A認真觀察被困人員精神狀況，及時發現發病或精神發作人士。B通過轎廂內語音器，細心做好業主安撫工作，勸阻強撬廂門或爬越維修孔之人士，以免意外。項目經理在被困樓層電梯外，同樣做安撫工作，并通報求助狀況，使其安心。C對傷病者立刻安排至醫院救治，并派員跟進醫治狀況。D在業主解困后，管理處應做好善后解決事宜，減少不良影響。③被困者被救須詢問：A被困者獲救后，管理處必須一一詢問其身體狀況，主動理解與否無恙，并作統計。統計內容同時規定涉及被困與否有人不適，與否需要協助等。B姓名、地址、聯系電話及到轄區之因素。如當事者不予合作并拜別時，亦統計過程備案。C如被困者不合作及自行離開，須統計在案。D須統計事件起止時間、具體狀況及維修人員、消防員、警員、醫護人員達成和離開時間、聯系人、聯系電話、車牌號碼等。E須統計被困者救出的時間或傷員離開時間及查詢傷員送往何處醫院。F書寫報告，報有關部門主管存查，跟進解決。④電梯困人應急解決注意事項：A管理區任何人士，如非政府部門培訓及許可之專業人士，一律不準私自嘗試打開轎廂門解救被困者。B監控中心值班員致電電梯公司維修時，規定詢問接聽者姓名并作電話錄音。C電梯維修商在十五分鐘內未趕到現場的，復電查詢，并每五分鐘致電一次詢問。D如致電消防公安部門救援的，規定錄音留證。E電梯困人亦引至法律訴訟，統計被困人狀況及規定、態度，特別是當事人聯系地址等，將為公司采用主動方法減少對方之不滿而提供協助。F認真統計維修商、警方等，到離場時間和采用之方法，在必要時可規定維修商承當其違反保養商定，如緊急狀況解決達成時間之責任。G電梯內警鐘和通話器應經常測試，使其保持良好使用狀態。H電梯在檢查或維修時，應掛上或放置“正在維修”示意牌。9）給排水事故的應急方法①當值巡邏保安員發現給排水系統出現問題時，立刻報告給客戶服務中心，再由客服中心將狀況告知有關工程技術人員到事故發生地進行檢查。②查明故障后，工程維修人員對其進行維修。若系雨水井、污水井故障A發現或接報污水井水位過高，應立刻手動啟動污水泵抽水。B污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。C即刻報告主管工程師，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報告。③若系排污管道故障A排污管道漏水應立刻用布綁緊裂口。B關閉破裂管對上的用水設備。C調集沙包擋住電梯口和強電井。D報告主管工程師，由其安排人員修補管道裂口或更換管道。④若系主供水管爆裂：A立刻關閉有關連的主供水管上的閘閥，弱國關閉后仍不能控制住大量泄水，則應關停對應的水泵房。B客戶服務中心立刻聯系供水公司進行搶修，并告知有關的用水單位和業主有關停水的狀況。C在工程部主管的組織下，盡快開挖所爆部位水管，供水公司修好所爆部位水管后用正常供水壓力試壓，看有無漏水或松動現象，確認一切正常后，回填土方，恢復水管爆裂前的原貌。⑤注意事項A管理人員在管理區域重要進出通道之明顯位置張貼臨時故障維修通告并告之注意事項。B告知有關部門C給排水系統發生故障后應立刻由主管工程師與主管預計修復時間。D4小時可修復的故障應立刻由工程部通過電話告知受影響的部門。E需超出4小時修復的故障，工程部應書面告知受影響的部門。⑥管理區維修結束后，工程技術人員加強對受影響之區域作巡邏，確保無隱患。如有管理區設施設備受損，由管理處向保險公司及時提出索賠申請。8.2.2智能化系統管理隨著科學技術的飛躍發展，信息技術、計算機技術越來越多地進一步物業管理工作，社區智能化已成為當代高級住宅樓中一種不可或缺的重要功效。管好用好社區的智能化系統是物業管理工作中一種極其重要的環節。（1）工作內容1）負責智能系統之監控主機設備的運行操作、維護。2）負責社區運行信息收集、統計、分析、傳遞，制作統計報表。3）受理社區業主、業主及本管理處其它崗位人員提出的服務申請與投訴，協調有關人員并予以解決，對解決成果作電話回訪和統計。4）發生應急事件時，推行調度指揮職能，及時組織力量解決并向上級報告。（2）服務方法1）智能系統管理的前期方法我們將在智能系統安裝、調試、驗收階段，選派高素質專業人員提前介入，主動參于配合有關工作，力求盡快盡早熟悉整個智能系統，在前期從物業管理角度給出建議。對有關上崗人員，進行崗前業務技能、技術培訓以及持續的在職培訓。①對監控總值班室人員進行系統構造、系統工作原理，所轄設備的性能、原理、特點、操作規程、維修保養規范，故障解決辦法、報警解決程序等方面的培訓。②管理處有關人員進行住宅內智能系統終端設施操作、使用辦法、檢查保養辦法等方面的培訓。③對工程維修人員進行有關設備設施原理、使用操作辦法、維護，維修規程等方面的培訓。④對保安員進行住宅內智能終端設施、巡更簽到器、停車場設備設施的使用操作辦法以及各類事件解決程序等方面的進行嚴格的培訓。⑤所述各類人員必須考核合格后，方能上崗、留崗。（3）管理組織架構社區設立集中的智能監控中心，派專人實施24小時監控操作，當班人員負責全社區運行狀況的監視及信息采集、傳遞、統計、反饋等，作為社區總值班聯系多種支持和資源，完畢社區正常運行或應急狀態下的協調、調度功效。智能監控設保安操作1人，在任何狀況下堅守崗位、推行總值班職能。（4）服務計劃1）智能化系統的維護保養①維護保養工作方式分日常維護保養和定時維護保養兩個層次。日常維護保養工作內容重要是巡視檢查及調節、清潔，由值班、巡視人員進行，重點在于監控中心設備的外觀、功效狀態。定時維護保養工作內容包含性能狀態檢查，系統實驗及計劃性修理，由維修人員按有關規范進行實施。②日常維護保養、定時維護保養質量控制日常和定時維護保養均按有關工作規程實施。保養工作按工作性質和區域劃分到人，專職負責。各負責人按規程、計劃做完保養維護工作后在對應圖表中作統計。管理處主任及工程師根據設備管理和維護保養制度分層次、分系統對設備狀況、保養工作質量進行定時和不定時檢查、評議，發現不合格即查找其發生因素，提出改善方法并跟進實施。對各負責人的設備維護保養工作質量及效果之檢查評議成果，將作為員工工作業績量化考核的根據。③重要系統定檢工作要點閉路電視監控子系統：對各處監視探頭檢測鏡頭與否清潔，螺絲與否有松脫，云臺與否轉動靈活，線路與否連接完好，監控室的屏幕圖象與否清晰，信號與否受到干擾，24小時錄象機與否工作正常，錄制磁帶與否圖像清晰。檢測需每月進行一次。A中央監控室機房監控系統：檢測監控室的空氣溫濕度與否符合原則，防靜電環境與否合格，各路子系統弱電信號與否連接正常，各主機及監視器和電視墻顯示與否正常，各個設備接地與否良好，UPS不間斷電源與否工作良好。檢測需每季度進行一次。B停車場管理子系統：檢測道閘升降是否自如，讀卡器與否工作正常，各處批示燈與否正常動作，報警器與否工作，計算機停車場數據庫管理系統與否運行良好。檢測需每季度進行一次。C消防監控系統：檢測消防聯動控制臺各項控制功效與否有效，線路連接與否可靠，報警信號裝置與否失效。抽查煙、溫感探頭與否反映正常，實驗消火栓破玻按鈕信號與否有效，檢查消防應急廣播功效與否正常，檢查實驗送風及排煙系統設備，檢測每月進行一次。D背景音樂及電子布告欄：檢查各音響的音質、音色、背景噪音水平，電子顯示屏顯示與否正常、清晰。2）維修計劃小修計劃：根據日常統計、月檢統計及報告，制訂每季一次的小修計劃。中修計劃：根據季檢統計及報告、年檢統計及報告制訂每年一次的中修計劃。大修計劃：根據年檢統計及報告，制訂每三年一次的大修計劃。3）智能化系統維護保養項目根據現有掌握的資料，結合以往物業管理的經驗，我們制訂了下列的維護保養項目表。該表將根據后來掌握的資料進行補充、調節和深化。（以下表）類別對象項目標準日常維護日檢月檢季檢年檢臨檢消防控制系統煙感探測器測試敏捷度用火災測探實驗器檢查符合原則√√手動報警按鈕外觀、接觸敏捷度符合使用原則√√聲光報警器外觀、聲、旋光性能符合使用原則√√聯動控制器外觀、性能、自控符合使用原則√√監控系統監視器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵