房地產項目納稅籌劃整體思路分析2018-04-26李舟房地產納稅服務網房地產企業是處在一個非常特殊的行業，整個經營圍繞著項目推進和實施，整個納稅管理及稅收籌劃也必須圍繞項目進行。現將項目納稅籌劃整體思路進行分析，希望起到拋磚引玉作用。

一、納稅管理與稅收籌劃的基本原則與底線房地產企業，尤其是國有地產企業和上市公司，納稅管理和籌劃的基本原則是合法、合理，所有的思路與方案不能違背稅法和相關法律規定，同時所有思路和方案必須緊扣經營活動，具備經營上的合理性，不能自圓其說的思路和方案沒有任何價值。我們提煉出房地產項目納稅管理和籌劃的五大類關鍵節點：設計階段的關鍵節點；預算階段的關鍵節點；核算階段的關鍵節點；完工標準的設計節點；工程管理的關鍵節點。

二、設計階段的關鍵節點根據土地增值稅規定，普通住宅在土增清算中增值率不超過20%的情況下，可以享受免征土地增值稅優惠政策，在整體銷售收入中洋房占到45%，那么在設計階段，界定清晰普通住宅和其他商品房的界限，可以在后期努力爭取享受普通住宅優惠。

三、預算節點的關鍵節點房地產項目管理的核心是預算管理，納稅管理也不例外。由于房地產項目交稅分為完工前和完工后兩大階段，交稅模式完全不同，因此必須在開始就預估最終完工后的結果。具體實施節點如下：1、做好初步測算根據實際情況，結合成本造價情況、收入預估情況作出初步預算，對于未來項目的最終稅負情況和利潤情況進行盡可能詳盡的測算，發現問題，做到心中有數。2、針對問題進行調整找到預算中發現的問題，前期可以調整的馬上調整，需要后期逐步實施的也要做好計劃，盡量打提前量，切忌發生后生硬調整。3、實施過程動態管理預算不是死的，是一個動態管理過程，預算實施中根據實際情況的變動，如銷售收入和價格變化，成本情況變動，費用情況變動等進行動態調整，確保在預算指導下實現財務的風險可控，納稅的節奏可控，從而實施項目管理和納稅管理。

四、核算階段的關鍵節點核算是整個納稅管理和籌劃的最關鍵節點，也是風險管理的最關鍵階段，具體可考慮以下思路：1、財務核算框架的規范完善依據會計和稅法要求搭建財務核算框架，規范核算制度和流程，確保財務能夠將風險消化在日常工作中。2、成本證據鏈條的規范完善稅務機關看待企業，無法追溯到事件發生當期，只能依據企業財務的證據鏈條進行判斷，以成本為例：——合同簽署要關注主體、標的、發票、報價、違約、時間等涉稅條款的風險；——支付款項要關注三流合一規范要求和時間節點的風險控制；——發票取得應關注發票類型、取得時間、真假甄別；——進度驗收應關注相關驗收資料、各方簽字、審批流程；——決算報告應關注同合同的關聯，增量的合理性。3、成本分攤的技巧與籌劃不同業態之間成本如果平均分配，容易導致土地增值稅的多交，如果在普通住宅和其他商品房之間進行合理分配，會有效降低土地增值稅稅負。

五、完工標準的關鍵節點完工節點是房地產項目交稅的分水嶺，完工前基本是預征，完工后將面臨清算，稅務機關對于完工的把握非常敏感，企業常常出現失誤。我們的建議是，在合法合理的情況下，盡量將完工標準有效推遲，為企業成本核算和票據獲得留足時間，避免在準備不足情況下面臨稅務機關清算。比如，竣工驗收和交房的時間節點盡量不要放在年末，年初一定優于年末。

六、工程管理的關鍵節點成本是房地產企業稅負最重要的影響因素，在收入不變的情況下，成本同時影響增值稅、土地增值稅和企業所得稅的繳納。做好成本控制的核心是把握成本均衡管理，如何確保成本、收入的平衡是關鍵，這一點需要前面所述的預算管理來配合，甚至需要對應的關聯公司來配合，具體實施力度和效果根據企業具體情況而定。每家公司具體項目情況、內部管理情況、公司決策層想法和詳細數據均不同，但納稅籌劃的思路大同小異，上述內容僅做拋磚引玉，希望能幫助財務人員理清思路，面對稅收籌劃胸有成竹。轉自：李舟財稅圈-我們致力于保護作者版權，除我們確實無法確認作者外，未注明來源，如涉及侵權，請及時聯系我們刪除，并表示歉意，謝謝！聯系電話地產納稅服務網

三土地取得環節（一）企業以國家出讓方式取得土地

在以前年度取得國有土地使用權時，沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的，根據規定，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本，費用及轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

企業應對不屬于預付賬款性質的金額轉入相對應開發成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務麻煩。

對于企業未在約定的期限內進行土地開發而支付的土地閑置費，在計算企業所得稅時，土地閑置費能否扣除，新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定，需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統一規定交納的有關費用，因此，在計算土地增值稅時不能從應稅收入中扣除。

企業應加強項目開發的管理，盡量在約定的期限內進行開發；若的確需延期，應盡早與相關政府部門協商，爭取減免土地閑置費，并與稅務機關確認相關稅務處理方法。

企業未按規定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金，在計算企業所得稅時可能會被視為與取得收入無關的支出而不得扣除。另外，此滯納金也不屬于按國家統一規定交納的有關費用，因此計算土地增值稅時也不能從應稅收入中扣除。

企業應加強資金管理。按規定期限支付土地出讓金，如果確實需延期，應盡早與相關政府部門協商，爭取減免滯納金。

（二）以資產收購方式取得土地

實際中在資產購置時，存在實際交易價格可能與相關憑證價格不同的情況。由于相關憑證沒有反映真實交易價格，根據《稅收征收管理法》規定，納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的，由稅務機關責令限期改正，并處五萬元以下的罰款。企業應按實際交易價格來訂立相關轉讓協議和索取合法有效憑證，以降低企業的稅務風險。

四拆遷安置環節在拆遷安置環節，拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據或白條。這些收據或白條不屬合法有效的憑證，根據《發票管理辦法》規定，不符合規定的發票，不得作為財務報銷憑證。

企業最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。

五工程建設環節在工程建設環節若與關聯方簽訂的工程造價高于當地市場標準，根據《企業所得稅法》的規定，企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。根據稅法規定，房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的房地產開發成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務規定準備相關證明文件。

六預售環節企業有時未對取得的預售收入進行確認和進行相關稅務申報，根據規定，對預售收入，應按預計利潤率計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳企業所得稅。根據規定，可對開發企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅。對預售收入亦需繳納營業稅及其附加。

企業應及時就項目預售收入向主管稅務機關申報納稅。

七銷售環節企業對于樣板房的裝修費用常計入營業費用，而不計人開發成本，造成開發成本減少。根據規定，開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。

企業可將樣板房的裝修費用作為開發成本核算，在計算企業所得稅時開發成本是可全部稅前扣除的，同時向主管稅務機關確認土地增值稅的處理方法。

企業為鼓勵業主介紹房屋銷售，以替業主支付物業管理公司一定的物業管理費作為報酬，但未取得物業管理公司的發票不得作為費用列支的憑證，根據規定，未按規定取得發票的費用，不能在企業所得稅稅前扣除。扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若業主取得的勞務報酬超過一定標準，企業作為扣繳義務人需代業主扣繳他們的個人所得稅。

企業應及時向物業管理公司索取發票和代負有納稅義務的業主扣繳相關的個人所得稅。

八出租環節實務中有的企業將人防工程作為車位供業主使用，并與業主簽訂車位使用權買賣合同收取使用費，確認為銷售收入。無論銷售收入或租金收入，企業都需要繳納企業所得稅，對企業最終的企業所得稅稅負影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實質為出租，（1）若確認為租金收入，按租賃期限來分期確認租金收入，在合同簽訂當年，租金對應的企業所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應的企業所得稅稅負；（2）若確認為銷售收入，在計算土地增值稅時，可能會被視作應稅收入；而作為租金收入確認，則不需繳納土地增值稅。

企業應將買賣合同改為租賃合同，避免稅務機關誤征土地增值稅和按房產銷售來征收企業所得稅。

九項目清算環節在項目清算環節對一些與其他“期”共享的公共配套設施的建造費用，可能在該“期”進行清算時，仍未開始建造，企業會預提這部分費用。對這部分預提費用在計算企業所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。

企業在作項目開發時，應考慮土地增值稅的清算時點，安排相關工程。對后建的工程，企業可與主管稅務機關協商在最終結算時，按項目（期）來重新計算土地增值稅的稅負，多退少補。

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