目錄一、工程簡介3二、區位分析3〔一〕區域位置3〔二〕交通分析3〔三〕商圈分析3三、定位與業態規劃3〔一〕工程定位3〔二〕業態規劃與占比3〔三〕樓層規劃與品牌落位3〔四〕特色餐飲業態分析3〔五〕規劃設計分析31、整體規劃32、購物中心規劃33、古建筑規劃設計34、廣場規劃設計35、地下商業規劃36、地面街區規劃3〔六〕商業動線分析3四、招商策略3〔一〕經營現狀3〔二〕主力店經營分析3五、專家分析：五大核心優勢搶灘西南最強商圈3〔一〕開放式、低密度街區—機遇與挑戰并存3〔二〕五大要素打造核心優勢3遠洋太古里于2015年4月24日開業。工程坐落位于春熙路，盡享優越交通和人流優勢，比鄰的千年古剎大慈寺更為其增添獨特的歷史和文化韻味。該工程是太古地產和遠洋地產攜手開展的開放式、低密度的街區形態購物中心。工程于2014年起分階段開業，會聚一系列國際一線奢侈品牌、潮流服飾品牌、米其林星級餐廳以及國外知名食府，涵蓋文化、休閑娛樂、餐飲、購物等多種業態，其零售業態占比近約70%，首進品牌占比到達26%，成為時尚消費聚集地。從2014年11月試營業起，主力店日均業績到達30-100萬銷售額。一、工程簡介地點工程位于市錦江區大慈寺片區大慈寺路以南、紗帽街以東，臨近春熙路商業步行街及東大街預計開幕年份2014年起分階段開幕開發商遠洋地產控股〔50%〕太古地產〔50%〕建筑設計TheOvalPartnership〔〕MAKEArchitects〔英國〕中國建筑西南設計研究院〔中國〕占地面積約70，800平方米/約761，900平方英尺總樓面面積總樓面面積逾25.1萬平方米/逾271萬平方英尺·

零售街區〔逾10.6萬平方米/逾114萬平方英尺〕·

博舍擁有100間客房的都會風氣酒店〔逾1.52萬平方米/逾163,800平方英尺〕·

擁有42間客房的效勞式公寓〔逾7,600平方米/約82,000平方英尺〕·

辦公樓睿東中心〔開展作銷售物業〕〔逾12.3萬平方米/逾132萬平方英尺〕停車位數目約1,000〔零售〕約610〔辦公樓，其中地下停車位約500個，地面公共停車位約110個〕交通網絡直接連通地鐵2號線和興建中的3號線的交匯站主要租戶業態購物街區聚集了GUCCI古馳、Cartier卡地亞、Hermes愛馬仕、RalphLauren拉爾夫勞倫、Versace思哲、Chloe蔻依、MariaLuisa、Balmain巴爾曼、I.T、MichaelKors、B&O和Leica等一系列頂級時尚生活品牌。餐飲方面，米其林星級餐廳鼎泰豐和正斗，以及KABB、藍蛙、新元素、Grappa’s和Wagas將在工程開設新店。Palace

百麗宮電影院和Ole'超市也將為遠洋太古里提供超凡的娛樂和生活體驗。二、區位分析〔一〕區域位置工程位于錦江區大慈寺路以南、紗帽街以東，毗鄰歷史悠久的大慈寺，與“中國十大步行街〞之一的春熙路步行街接壤，其所處區位可謂市中心“核心區中的核心區〞，地理位置非常優越?！捕辰煌ǚ治龉こ涛挥诖何趼飞倘Φ目偢泛图喢苯纸粎R處，聯通地鐵站，公交路線達19條，交通四至，通達性良好。公交線路：4個公交站，19條公交路線，通達各地區地鐵：2條地鐵線環繞，工程直接連接2、3號線春熙路站的出入口。軌道交通的打通為工程將來保證客流、增值地價、持續吸引媒體高關注度以及提升綜合經營指標等均有裨益?！踩成倘Ψ治龉こ烫幱诤诵纳倘Α何趼飞倘ΑｋS著近年來商業地產在市場的崛起，春熙路商圈不僅開展為最傳統和最具標示性的商業中心更開展為知名商業景點。龐大的消費人群，令該商圈隨時保持著極高的人氣。目前，片區已經擁有群光廣場、伊勢丹百貨、伊藤洋華堂、IFS、新世紀百貨、仁和春天百貨、摩爾百貨等工程，商業集群效應顯著。三、定位與業態規劃〔一〕工程定位工程整體定位為集文化、購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的開放式、低密度的街區形態購物中心。商業定位：文化+商業的城市中心新地標建筑定位：復古街區購物中心經營定位：中高檔時尚消費業態定位：國際一流品牌旗艦店引領時代潮流，快慢生活相結合的體驗式消費集聚地?！捕硺I態規劃與占比工程引入“快里〞、“慢里〞設計概念。快里是由三條精彩紛呈的購物街貫穿東西兩個聚集人潮的廣場，眾多國際品牌將以獨棟或復式店鋪完整展示他們的旗艦形象，慢里是圍繞大慈寺精心打造的慢生活里巷，以慢調生活為主題。包含精致美食與文化休閑。太古里商業街區共約300個品牌，以零售業態為主，占比約為66%，聚集了GUCCI古馳、Cartier卡地亞、Hermès愛馬仕等一系列國際時尚品牌；餐飲占比約為20%，引入兼有料理售賣區的MUJI“世界旗艦店〞、米其林星級餐廳、ElementFresh新元素餐廳、BlueFrog藍蛙等特色品牌；生活休閑娛樂約占10%，包括負一層的方所、百麗宮影城等首次進入的品牌。〔三〕樓層規劃與品牌落位工程分為地下一層，地面二層。B1層業態分布為餐飲、設計師品牌、鞋類、包類、生活類業態；L1層業態以國際奢侈品牌旗艦店為主，東里以鞋包、時裝、護膚、運動等業態為主，中里以精致生活品牌、潮流設計、時尚服裝、鞋履、箱包等業態為主；L2層主要是餐飲、設計師服裝品牌、鞋類、箱包等業態。B1層業態分布L1層業態分布L2層業態布局〔四〕特色餐飲業態分析該工程餐飲業態占比20%，引入中國大陸地區第一家兼有料理售賣區的MUJI“世界旗艦店〞、中國第三家Starbucks金質效勞標準的“黑圍裙〞咖啡大師店鋪、米其林星級餐廳正斗與鼎泰豐、美心集團的翠園JadeGarden餐廳及ElementFresh新元素餐廳、BlueFrog藍蛙、TheUrbanHarvest極食、壹小館、安薇塔餐廳等特色品牌，成了吃貨聚集地。〔五〕規劃設計分析設計：傳承歷史與文化，煥發新的商業活力設計之道在于把群眾生活、人文雅致、歷史資產和自然哲學升華為街巷的氣氛并轉化為營商機遇，遠洋太古里工程對可持續開展的城鎮化具有啟示意義。遠洋太古里工程是一個融合文化遺產、創意時尚都市生活和可持續開展的綜合商業地標工程。工程中與都市環境和文化遺產嚴密結合的廣場、街巷、庭園、店鋪、茶館等一系列空間與活動建立了一個多元化的可持續創意街區，為中國的都市更新提供了最令人沖動的可能。其亮點在于：保存古老街巷與歷史建筑，再融入2-3層的獨棟建筑；川西風格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積落地玻璃幕墻；遠洋太古里既傳統又現代，營造出一片開放自由的城市空間。1、整體規劃工程整體規劃：甲級寫字樓+街區購物中心+博舍酒店和效勞式公寓。總建筑面積25.1萬平方米，其中寫字樓占比49%，整體出售給一家基金公司；購物中心遠洋太古里和博舍酒店及效勞式公寓，全部持有招商運營。2、購物中心規劃工程秉持“以現代詮釋傳統〞的設計理念，將的文化精神注入建筑群落之中。通過保存古老街巷與歷史建筑，再融入2-3層的獨棟建筑，川西風格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積的玻璃幕墻，以古典穿插現代的手法營造出一片開放自由的城市空間。工程總體布局包括4個戶外廣場，6座歷史建筑，大慈寺也是受保護古建筑之一，但不作商業用途；4個戶外廣場：地鐵廣場、漫廣場、西廣場、東廣場；5座歷史建筑：會館、欣廬、馬家巷居士禪院、章華里、筆帖式街、大慈寺。3、古建筑規劃設計針對工程當中的六座古建筑，遠洋太古里特別邀請清華大學建筑設計研究院作為古建參謀，對歷史建筑進展保護及修繕。在遵循古建筑原本比例的根底上，采用國際最新的保護復原體系，融入更多文化創意以及對建筑保育的新理解，根據它們各自不同的建筑風格量身定制其未來的用途，最大限度保存和延續它們的歷史和文化價值。此舉大大增強工程文化氣息。4、廣場規劃設計為了迎合人的慢活文化，遠洋太古里營造出大片開敞的公共活動空間，包括四個廣場、里巷、庭園和陽臺，讓游客悠閑地享受戶外空間。廣場是工程最吸引人的地方，猶如躍動的心臟一般，大面積的木質鋪裝，成為品牌絕佳的展示秀場，并可結合商業主題舉辦展示會，成為人氣會聚的主舞臺。5、地下商業規劃地下一層大牌林立，塑造了一個新的地下空間。借著與地鐵口的相通，充分享有地鐵帶來的滾滾人流，使得工程可承載的品牌數量大幅增加，形成規模效應，并將兩個主力店〔IMA*電影院、方所〕設置在地下一層，有效拉動人流。由于電影院的設置，層高都做到6-8米，街道寬5-6米，空間舒適感相當好。6、地面街區規劃工程坐落于歷史文化氣氛濃郁的大慈寺片區，與千年古跡大慈寺呈四分之三圍合之勢，故工程在整體建筑風格上與其保持高度的統一。川西風格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積落地玻璃幕墻，讓多座二層獨棟建筑在反映“老〞深厚人文涵的同時也兼具了洋氣與時尚的現代屬性，成為仿古風格的時尚潮流地?！擦成虡I動線分析工程動線簡單，多為"一字型"動線，且商業街長度適中結合景觀小品特色主題雕塑等，增加人流參與性及趣味性，結合三個主景廣場多為硬質鋪裝，易開展商業活動，商鋪切割結合因地制宜原則，設置雙排鋪增加其展示性強及可達性；東側設置"一字型"單動線，由東廣場導入人流，聚集人氣，商鋪均為雙排鋪展示性強，結合局部獨棟建筑穿插，人流視覺趣味性強；南側一面臨街，其余三面均圍繞集散廣場，商業氣氛濃厚，多設置時尚小店動線均為"一字型"防止出現商業死角，臨近廣場西周設置休閑業態餐飲，提高人氣；規劃二層全連廊貫穿，結合獨棟主力店及局部2層餐飲娛樂、購物等單店連接，增強其商鋪可達性及提高商鋪商業價值，鋪面切割多為面積較大的商鋪防止出現異形鋪及商業死角，結合1F廣場設置露臺增強商業氣氛。21件世界頂級藝術家雕塑作品的“天空藝術館〞出自世界頂級藝術家之手的21件藝術品永久落戶遠洋太古里，成為城市景觀的一局部。這21個現代經典的雕塑作品來自世界各地的藝術家之手，包括英國、法國、美國、國和中國，其中還有兩位來自的藝術家。雕塑的材質也因主題而異，石頭、鋼材、青銅、玻璃，以抽象、具象的表現形式融合在一起，同時也與周圍環境、獨一無二的古建筑形成對話。每一件雕塑都講述了藝術家從構思到最終安裝的激情與創意的旅程。四、招商策略工程從2009年開場進展規劃設計，歷時6年時間。2013年開場全球招商；2014年5月，完成80%招商，尤其是國際一線品牌的旗艦店根本敲定；2014年11月開場試運營；2015年1月前后迎來開業頂峰，2015年4月24日全部開業。〔一〕經營現狀首進乃至西南品牌占比約26%據統計，進駐遠洋太古里的品牌近300個，其中國際品牌131個，港臺15個，國84個；旗艦店14個〔世界旗艦店1個，亞太旗艦店3個，中國旗艦店2個〕；首進60個〔中西部地區30個，西南地區15個，15個〕，包括野獸派、無印良品旗艦店、百麗宮影城、方所書店等。除去首入品牌之外，不少老品牌也都是新裝上陣，如國際一線奢侈品牌大都以旗艦店、品牌文化展示店的形象出現，新潮品牌、餐飲娛樂品牌則在體驗、裝修設計上實現了新升級。此外，遠洋太古里還引入了集合店、買手店概念，如MariaLuisa、drivepro、Monosociety物心等，滿足不同消費水平人群的需求。〔二〕主力店經營分析2014年10月31日，遠洋太古里商業街區開放“體驗期〞。從開啟消費體驗期至今，遠洋太古里已經現身6個月左右的時間，有相關報道稱，Victoria’sSecret的VSBA概念店在1月開業便實現了近100萬的業績，A&F旗下副線品牌Hollister專賣店的月營業額也超過300萬元，而太古里方所方面也曾透露數據，稱其在試運營期間，平日人流量近8000人次，節假日客流量達2萬人次。五、專家分析：五大核心優勢搶灘西南最強商圈〔一〕開放式、低密度街區—機遇與挑戰并存印象——休閑購物的好去處遠洋太古里工程在品牌上聚集眾多知名品牌，建筑規劃上慢里、快里的設計理念滿足人的不同層次需求，其走走逛逛的閑適感非常符合消費者理念。其餐飲業態引進的品牌非常具有特色，能跟消費者形成良好互動，是休閑購物的好去處。業態分配以工程定位和資源為基準每一個工程業態占比都是根據工程定位、開發商自身資源等來定的。遠洋太古里坐落在核心商圈—春熙路商圈，周邊商業氣氛濃厚，是年輕消費者的潮流地。而遠洋太古里定位高端，引進眾多一線奢侈品牌和潮流品牌，在布局上通過奢侈品牌、時尚潮流品牌等搭配滿足不同消費者需求。再次，鑒于遠洋太古里自身品牌影響力和工程運營經歷而言，70%的零售業態占比也不為高，符合工程定位。開放式、低密度街區—機遇與挑戰并存開放式、低密度街區能給大家帶來非常閑適的購物體驗，優勢非常明顯。一、城市中心高樓聳立的地方，矗立一座低密度街區，獨樹一幟，其廣闊空間也給消費者帶來舒適感；二、在建筑規劃設計及景觀設計上擁有自己的獨特風格；三、開放式街區廣納人流，鑒于遠洋太古里文化與商業結合的獨特性，還可以往旅游、娛樂方面開展；四、開放性街區能給較多商家提供一個很好的品牌展示區，這點是封閉式購物中心難以做到的。開放式街區的設計能做到獨樹一幟，吸引人流的功能外，也存在一些缺乏。一是受季節和天氣影響。冬涼夏熱時節及天氣惡劣之時，難免會阻擋一局部消費者的腳步，降低消費者購物興趣；二是物業管理工作困難。因開放式設計，在人來人往的街區中，局部景觀設計容易遭受磨損，對物業來說會比擬棘手；三是導視系統的準確性。對于開放式街區來說，導視系統的設計，是否便于理解及美觀程度等都非常重要。〔二〕五大要素打造核心優勢核心競爭力：五大要素打造核心優勢遠洋太古里工程能在眾多工程中脫穎而出在于以下幾方面：一、地段優勢。地處核心區春熙路商圈，周邊商業氣氛濃厚，連接地鐵站出入口，交通便利，地理位置優越；二、毗鄰大慈寺，文化氣息強。大慈寺至今已有千余年歷史，具有濃厚的文化氣息，是古建筑保護文物之一，成為文人和旅游愛好者來往之地，為工程集聚大量人流。三、建筑規劃設計特色明顯。該工程結合中式建筑風格和歷史古跡及時尚藝術品相結合，連廊與獨棟建筑的融合設計，給消費者帶來良好的視覺體驗；四、品牌集聚效應強。工程引進眾多一線品牌和特色品牌，其中包括MUJI、方所等首次入駐甚至華區的品牌，形成差異化；五、開發商自身影響力。工程由遠洋地產和太古地產聯袂打造，兩個知名開發商的影響力品牌資源及豐富的運營經歷等都是其核心優勢?；顒印⑽飿I進一步優化提升工程整體形象工程目前開展態勢良好，但還可以從以下幾方面提升。一是物業管理的進一步加強。開放式街區設的景觀容易造成磨損，需要加強管理；二是加大活動推廣力度。對于開放式街區來說，舉辦任何