房地產行業2023年中期投資策略基本面弱復蘇，關注政策再釋放2023年6月核

心

觀

點2023年上半年行業復蘇呈現先抑后揚，銷售沖高后回落，投資仍舊低迷，市場對政策寬松預期進一步強烈，核心一二線城市仍有釋放空間，政策催化下板塊仍具備配置價值。

行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放。銷售高開低走，2-3月的“小陽春”行情后，前期積累的剛需需求釋放完畢，市場復蘇動能衰退。6月百強房企銷售金額同比下降27.6%，累計銷售金額同比下降0.4%。二手房市場熱度較高，重點14城1-6月成交面積同比增長43%，部分新房延期交付促使購房者轉向二手房市場，同時新房供應相對不足也使二手房承接了部分需求。土地市場成交量下滑，上半年全國300城經營性土地成交建筑面積為3.2億平方米，同比下降25%。城市“縮量提質”的供地策略下，市場熱度有所回升，上半年整體溢價率增至6.4%，同比上升了4.4pp，但隨著供地規模的增加，流拍率呈上升趨勢。政策方面，首二套主流房貸利率降至4.0%/4.91%，LPR下調打開下降空間，二季度調整力度和頻次趨緩，目前來看前期政策對銷售提振效果仍有限，有待政策進一步釋放，但預計政策仍將以穩為主，城市局部調控仍是主基調，一線以及強二線城市有望放松交易限制，包括放寬非核心區域購房要求、下調二套房首付比例等。

企業：央國企市占率提升，強者恒強延續。上半年TOP10房企操盤金額門檻同比增長15.3%，TOP20增長4.7%，TOP30和TOP50分別降低15.8%和10.8%，頭部集中效應增強，越秀（+71%）、華發（+56%）、建發（+54%）、中交（+52%）、華潤（+41%）、招商（+40%）等累計表現較好。截至6月末百強房企新增土儲貨值14120億元，同比下滑12%。新增拿地金額TOP100企業中，央國企拿地金額占比60%，城投平臺以及民企拿地金額占比分別為18%和22%，民企數量增多、城投數量減少。新增貨值超過百億的房企為32家，同比減少8家，華潤、濱江和萬科位列前三。

行業復蘇動能較弱，寬松政策有望持續，釋看放好經營穩健的優質房企。個股推薦：1）房企：華發股份、城建發展、保利發展、招商蛇口、濱江集團；2）物企：華潤萬象生活、中海物業。

風險提示：銷售恢復不及預期、政策寬松不及預期、行業流動性風險等。1目

錄2023上半年行業回顧2023下半年行業投資策略行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放企業：央國企市占率提升，強者恒強延續投資建議及重點標的22023上半年行業回顧

2023年截至6月30日申萬房地產指數下跌14.3%，跑輸滬深300指數約13.5個百分點。

板塊內漲幅最大的為長春經開（+49%）、電子城（+43%）；跌幅最大的為宋都股份（-85%）、陽光城（-80%）。房地產行業漲跌幅前五個股房地產指數相對滬深300走勢2%-3%60%

49%40%43%

42%31%23%20%0%-9%-20%-40%-14%-19%-24%-60%-80%-74%-77%

-79%-80%-100%-85%22/622/822/1022/1223/223/423/6房地產滬深300年初以來漲跌幅3數據：Wind，西南證券整理2023上半年行業回顧

橫向看：房地產行業PE(TTM)為12倍，在申萬行業中處于倒數第六位。

縱向看：房地產行業PE較2022年末上升1.2，處于過去2年89%分位；PB較2022年末下降0.1，處于過去2年12%分位。申萬一級行業市盈率（TTM整體法）申萬房地產市盈率及市凈率605040302010056

5614121081.21.00.80.60.40.20.05341393129

292926

2626252322

2220

201817

1761615

151412109946520市盈率(TTM,整體法)市盈率(TTM,整體法)市凈率(MRQ,整體法)4數據：Wind，西南證券整理目

錄2023上半年行業回顧2023下半年行業投資策略行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放企業：央國企市占率提升，強者恒強延續投資建議及重點標的5行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放1）新房：銷售高開低走，復蘇動能趨弱。2-3月的“小陽春”行情后，前期積累的剛需需求釋放完畢，市場復蘇動能衰退。1-5月商品房銷售額49787億元，同比增長8.4%，增幅較1-4月收窄0.4pp，5月單月商品房銷售金額10037億元，同比增長6.8%，增速較4月明顯下滑。6月百強房企銷售金額同比下降27.6%，環比增長9.5%，1-6月累計銷售金額同比下降0.4%。克爾瑞監測30個重點城市6月成交面積環比下降9%，同比下降25%，上半年累計銷售面積同比增長17%。百強房企累計銷售金額百強房企單月銷售金額160001400012000100008000600040002000031%40%30%20%10%0%8000070000600005000040000300002000010000020%28%12%9%8%2%10%0%0%5%-12%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-32%-42%-10%-20%-30%-40%-50%-26%-31%-28%-28%-31%-32%-43%-45%-46%-35%-37%-43%-48%-49%-51%克爾瑞單月銷售金額（億元）YOY克爾瑞累計銷售金額（億元）YOY6數據：克爾瑞，西南證券整理行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放1）新房：銷售呈現脈沖式復蘇，短期下滑趨勢難改。從上半年銷售節奏來看，2-3月銷售沖高回落，4月環比下降近4成，5月雖環比企穩，但增長仍然較為乏力。2022年4-5月受疫情影響基數相對較低，對比2019年，上半年銷售高點3月較2019年同期增長6%，而4、5月份均下降20%以上。2022年6月受疫情影響減弱為全年銷售高點，克爾瑞百強銷售6月同比增速明顯下滑。目前大部分城市剛需乏力、改善需求未能形成有效補充，預計下半年市場仍將保持點狀回暖、整體筑底的格局。克爾瑞百強房企銷售金額（億元）統計局商品房銷售金額（億元）1400012000100008000600040002000025000200001500010000500001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月2019202220232019202220237數據：國家統計局，克爾瑞，西南證券整理行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放2）二手房：恢復好于新房，成交維持高位。2023

年以來二手房市場熱度較高，重點14城1-6月成交面積同比增長43%，其中2-3

月成交量接近翻倍，4-5

月增速下滑至50%左右，6月增速進一步下滑至7%。一方面部分新房延期交付促使購房者轉向二手房市場，另一方面新房供應相對不足也使二手房承接了部分需求。伴隨二手房成交的火熱，掛牌量也明顯增加，據克爾瑞統計，12個重點城市自2022年1月以來整體掛牌量呈現穩中有增，4月末掛牌套數達到279.4萬套，較去年同期翻倍，達到階段性高位。14城二手房成交面積二手房掛牌量指數1400120010008006004002000118%140%120%100%80%60%40%20%0%10080604020084%50%55%51%22%

20%18%-11%7%1%-3%-21%-19%-30%

-30%-32%-33%-20%-40%-60%14城二手房成交面積（萬方）YOY城市二手房出售掛牌量指數:全國8數據：wind，西南證券整理行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放3）房價：全國70大中城市房價指數環比再次回落。5月70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.1%，自3月高點開始回落，較前月下降0.2pp，二手住宅價格指數環比下降0.2%，較前月下降0.2pp

，增速重回負區間。70個大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有46個和15個，比上月分別減少16個和21個。在當前銷售弱勢復蘇下、需求較為疲弱的情況下，房價仍存在一定的下行壓力。70個大中城市新建商品住宅價格指數同環比70個大中城市二手住宅價格指數同環比0.60.420.4100.20.01-1-2-3-4-50.200.0-0.2-0.4-0.6-1-2-3-0.2-0.4-0.670個大中城市二手住宅價格指數:環比(%)70個大中城市新建商品住宅價格指數:環比(%)70個大中城市二手住宅價格指數:當月同比(%)70個大中城市新建商品住宅價格指數:當月同比(%)9數據：國家統計局，西南證券整理行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放4）土地：土地市場成交量下滑，一線城市降幅最大。受預供地新規以及銷售復蘇較弱等因素影響，2023年上半年土地成交規模明顯下降，克爾瑞數據顯示，2023年上半年全國300城經營性土地成交建筑面積為3.

2億平方米，同比下降25%，成交金額約1.2萬億，同比下降26%。其中一線城市降幅最大，成交建面同比減少29%，成交金額下降19%；三四線城市其次，成交建面同比下降27%，成交金額下降19%；二線城市降幅最小，成交建面、金額同比降幅分別為17%和14%。全國300城土地成交建筑面積全國300城土地成交金額35%1400012000100008000600040002000060%40%20%600005000040000300002000010000040%20%0%12%7%-9%39%25%5%-9%-1%-19%-40-3%8%21%131%2%13%-15%-30%-17%-16%10%-21%-26%-30%-24%0%-12%1%2%0%-31%-6%

-8%-17%-33%-46%-34%-20%-11%-36%-13%-26%-17%-31%-47%-20%-40%-45%

-45%-45%-24%-48%-51%-53%-59%-64%-55%

-40%-60%-42%-50%-49%-64%-49%-60%-80%-66%-69%-80%建筑面積（萬平）YOY成交總價（億元）YOY10數據：克爾瑞，西南證券整理行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放4）土地：土拍熱度分化，重點城市溢價率維持高位。上半年房企投資聚焦核心城市，重點城市多采取“縮量提質”的供地策略，整體市場熱度有所回升，據克爾瑞統計上半年整體溢價率增至6.4%，較2022年同期上升了4.4pp，6月單月平均溢價率達到8.3%，創下年內新高。6月隨著大批城市首輪預供地到期，較多質量相對一般的地塊進入市場，流拍率提升至15.5%，下半年隨著供地規模的進一步增加，預計土地流拍率將繼續維持年內高位。重點監測城市平均溢價率月度走勢重點監測城市平均流拍率月度走勢9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%8.3%30%25%20%15%10%5%7.3%7.1%24.0%6.5%22.0%19.0%5.4%5.4%4.1%18.0%17.0%17.0%13.0%4.7%15.5%13.9%15.0%13.0%4.4%4.2%14.0%3.9%3.8%3.5%

3.5%12.0%12.0%12.0%3.4%9.8%2.8%2.3%9.0%8.8%2.0%0%11數據：克而瑞，西南證券整理行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放5）開發：竣工持續保持高增，新開工依舊萎靡。1-5月房屋新開工面積39723萬平方米，同比下降22.6%，房屋竣工面積27826萬平方米，增長19.6%，5月單月分別同比下降27.3%、增長24.4%。保交付支持下竣工持續保持高增長，但房企開工意愿仍然較低，新開工依舊萎靡，累計增速較1-4月降幅擴大1.4個百分點。1-5月全國房地產開發投資45701億元，同比下降7.2%，降幅較1-4月份擴大1個百分點，在新開工意愿低位、以及土地市場“局部火熱、整體偏冷”的共同作用下，房地產開發投資尚未回穩趨勢。商品房累計竣工面積商品房累計新開工面積1400001200001000008000060000400002000000%10000080000600004000020000030%20%10%0%15%19%20%-9%-10%-20%-30%-40%-50%8%-19%-21%-23%-31%-34%-36%-37%-38%-38%-39%-39%-15%-22%

-21%-15%-19%-19%-10%-20%-30%-20%-23%商品房竣工面積累計值（萬平）YOY商品房新開工面積累計值（萬平）YOY數據：國家統計局，西南證券整理12行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放6）融資：行業融資需求轉弱，年內債務到期規模趨緩。中指研究院數據顯示，2023年1-5月房地產企業非銀融資總額3148億元，在2022年同期低基數的情況下仍進一步下降19%，5月單月非銀融資總額為530億元，同比下降24.4%，環比下降27.2%。截至5月末，2023年內到期債券余額為4579億元，占總債券余額的18.6%，其中，海外債占比為34.4%，信用債為65.6%。整體來看2023年行業償債壓力有所減小，單月到期規模都在千億以下。債務發行總規模房企信用債和海外債到期規模1,000800

700881

870933-0.4402001,2001,000800600400200074372816.4465656348590570530-5.43126195093413115766004002000393513113639448-14.9127

172-20128502-25.9-24.4-40-32.2-46.9-32.9-33.1720414

151

111268314183-51.9-51.4562

539

583-56.7-60-80231128非銀融資總額（億元）同比（%）信用債（億元)海外債(億元）數據：中指院，西南證券整理13行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放7）政策：首二套主流房貸利率降幅趨緩，政策調整頻次下降。貝殼研究院監測顯示，2023年6月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，均與上月持平。

6月20日5年期以上LPR下降10BP至4.20%，首二套房貸利率下限分別降至4.0%/4.8%，貝殼研究院監測的百城中有超五成的城市首套房貸利率在4.1%及以上，本次降息后首二套房貸利率打開進一步下調空間。政策調整頻次下降，根據克爾瑞監測，2023年上半年各地出臺政策共計188次，從節奏來看二季度以來地方政策頻次、力度較一季度明顯下降，頻次上，環比下降15%，較2022年同期下降6成；力度上，以公積金等弱刺激政策為主，四限松綁次數明顯下降。地方房地產政策調整頻次房貸利率變化140120100806.565.554.914.00604.5440203.50首套平均房貸利率（%）二套房貸平均利率（%）數據：貝殼研究院，克爾瑞，西南證券整理14行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放上半年重點城市樓市調整政策合肥：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度珠海：放寬入戶年限蘇州：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度;商鄭州：放松落戶常州：優化貸款業務貸支持轉純公積金和組合貸廈門：住房政策向多子女家庭傾斜長春：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度深圳：推廣二手房帶押過戶模式蘭州：優化貸款業務南昌：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度、提高租房提取額度寧波：放寬房貸年齡限制；推行“帶押過戶”杭州：放松落戶:放松區域限購長春：購房補貼鄭州：優化公積金購房貸款政策：支持提取公積金付首付南京：放松區域限購；優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度廣州：優化公積金購房貸款政策：提高租房提取額度；運用政策工具優化金融機構、資本市場對房地產市場的支持南京：二手房交易公積金貸款可辦理“帶押過戶”業務;放松拿地條件;房票安置；購房獎勵；免征契稅徐州：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度長沙：放松限售東莞：降首付紹興：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度；住房公積金貸款“帶押過戶”常州：取消限售大連：房交會-購房補貼長沙：放松限購;優化人才落戶購房條件;優化公積金購房貸款政策：提高杭州：放松落戶可貸額度南京：購房補貼徐州：取消首房首貸申請條件，放寬公積金和商業貸款組合貸政策無錫：放松限購；下調首套房貸利率；推行房票購房北京：優化租房提取公積金業務;推行二手房“帶押過戶”成都：支持銀行業金融機構執行好差別化住房信貸政策南通：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度；支持用公積金付首付濰坊：購房補貼深圳：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度鄭州：全面開展提取住房公積金按期付房租業務廈門：放松限購、限售沈陽：放松區域限購；下調首套商貸利率至3.8%中山：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度武漢：延期區域不限購政策濟南：放松限購哈爾濱：購房補貼鄭州：下調房貸利率廈門：購房補貼廈門、福州、長春、珠海：下調首套房貸利率蘇州：出臺推動經濟運行55條政策沈陽：優化住房公積金提取政策天津：出臺推動經濟運行33條政策1月2月3月4月5月6月惠州：優化住房公積金提取政策;住房限售政策從3年調整為1年南京：出臺推動經濟運行33條政策蘭州：上調住房公積金個人貸款存貸比蘇州：優化公積金提取政策，加大購房支持力度；優化房產交易信息傳遞方式，降低企業成本鄭州：放松限購限售；優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度、提高租房提取額度武漢：放松限購蘭州：優化公積金提取政策哈爾濱：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度；購房補貼臨沂：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度、降首套首付太原：優化公積金購房貸款政策：降首套及二套首付長沙：優化住房公積金貸款政策南寧：促消費措施;優化公積金購房貸款政策：延長房貸年齡期限濟南：發放置業消費券哈爾濱：推行二手房“帶押過戶”無錫：下調首套房貸利率濰坊：現房銷售試點東莞：推行二手房“帶押過戶”北京：優化租房公積金提取政策廣州：優化租房、購房公積金提取政

策沈陽：實施階段性高效畢業生購房貸

款補貼

政策天津：優化營商環境，支持民間資本

參與積

極盤活

存量資

產太原：優化共有產權人提取公積金政策濰坊：優化房地產市場管理合肥：增加公積金繳存基數上線上海：優化企業用地管理；加強高品

質住宅

小區建

設大連：實施階段性購房補貼政策與個人住房貸款理論下調政策鄭州：合理落實差別化住房信貸政策北京：降低房貸利率臨沂：優化房地產項目預售資金監督政策南昌：調整住房公積金繳存基數揚州：繼續執行人才購房補貼政策、提高住房公積金貸款額度；停止執行限購政策；提供契稅補貼、

多孩家

庭購房

補貼福州：支持合理住房消費，全面推行帶押過戶合肥：放松限購;支持公積金支付新房首付款常州：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度北京：優化租房提取公積金業務佛山：優化租房提取公積金業務南昌：購房補貼合肥：支持用公積金付首付杭州：放松限購；優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度泉州：優化公積金購房貸款政策：降首套和二套首付、提高可貸額度無錫：優化公積金購房貸款政策：提高租房可提取額度深圳：二手房“指導價貸款”取消杭州：優化公積金購房貸款政策：延長房貸年齡期限北京：延長貸款年齡期限沈陽：放松限購；提高公積金最高可貸額度重慶：出臺促消費政策寧波：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度、提高租房提取額度長沙：支持房地產項目和參建企業合理融資需求石家莊：優化公積金購房貸款政策：提高租房提取額度廣州：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度上海：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度常州：優化公積金購房貸款政策：提高可貸額度；取消限售;下調首套房貸利率西安：優化公積金貸款政策南京：公積金賬戶余額可作前期購房資金深圳：可售人才房申購條件放寬數據：政府網站，西南證券整理15行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放7）政策：二線城市政策基本應出盡出，一線及核心二線仍有一定空間。對比2014年“930新政”

和2015年“330新政”，一線及核心二線仍有一定空間。目前來看前期政策對銷售提振效果仍有限，有待政策進一步釋放，但預計政策仍將以穩為主，全國性的重磅刺激不會重現，城市局部調控仍是主基調，一線以及強二線城市有望放松交易限制，包括放寬非核心區域購房要求、下調二套房首付比例等。重點城市購房政策一覽最低首付比例（限購區）認定標準限購要求調整限購區城市限售年限首套二套認房認貸戶籍套數非戶籍套數非戶籍社保/個稅月數北京上海廣州深圳南京杭州蘇州寧波天津濟南青島石家莊成都重慶武漢長沙西安合肥鄭州福州廈門東莞沈陽大連哈爾濱35%35%30%30%30%30%30%20%30%30%30%20%30%20%30%30%30%30%30%30%30%30%30%30%20%60%50%70%70%40%40%40%30%40%40%40%30%40%40%40%40%60%40%40%40%50%40%40%40%30%認房認房貸款記錄貸款記錄貸款記錄貸款記錄貸款余額不認貸貸款余額貸款余額不認貸貸款余額貸款余額貸款余額貸款余額貸款余額貸款余額貸款余額貸款余額貸款余額貸款余額貸款余額貸款余額不認貸222222316060515認房1602認房不認房認房16031是是無要求48315不認房不認房認房不認房不認房不認房不認房不認房不認房認房162不限購無要求62222131是是612無要求12無要求無要求25213不限購不限售213不限購232232221是314不認房不認房不認房不認房認房1是是是663131無要求無要求36無要求無要求無要求無要求11212認房不限購3不認房不認房不認房貸款余額貸款余額貸款余額221155不限購不限售數據：政府網站，西南證券整理16目

錄2023上半年行業回顧2023下半年行業投資策略行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放企業：央國企市占率提升，強者恒強延續投資建議及重點標的17企業：央國企市占率提升，強者恒強延續2023年1-6月重點房企銷售排行

銷售結構性修復，央國企表現更佳。上半年TOP10房企操盤金額門檻同比增長15.3%，TOP20增長4.7%，TOP30和TOP50分別同比降低15.8%和10.8%，腰部企業業績呈現下滑。從克而瑞榜單來看，上半年累計銷售表現較好的房企包括：越秀（+71%）、華發（+56%）、建發（+54%）、中

交

（

+52%

）

、

華

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江

（

+35%

）

、

中

海（+30%）等。2023年6月累

2023年6月單計金額（億元）月金額（億元）銷售排名企業簡稱累計同比單月同比單月環比12345678保利發展萬科地產中海地產華潤置地招商蛇口碧桂園23662018178517021664160998598395392686085882576962052252042441940740538938237136135935734733331441035932226729421016315517712413113513012014474716655575178433913%-4%-20%-15%-22%-33%-29%-54%-31%-40%13%-47%-31%-53%-4%-17%-23%-49%-50%-51%-60%-30%-38%16%2%11%12%-15%10%-9%10%17%20%-36%-7%30%41%40%-35%15%16%54%35%23%-15%71%56%-9%31%-54%-35%-34%23%1%52%64%112%-58%-17%-14%49%139%龍湖集團綠城中國建發房產濱江集團中國金茂金地集團越秀地產華發股份綠地控股中國鐵建融創中國新城控股旭輝集團卓越集團美的置業中交房地產中國保利置業中國中鐵聯發集團遠洋集團首開股份電建地產國貿地產91011121314151617181920212223242526272829302%-1%60%21%-14%-7%-3%-23%-32%-14%11%-40%-25%--28%-40%--617050754915%-12%40%-19%29%-10%-48%-25%33%65%數據：克爾瑞，西南證券整理18企業：央國企市占率提升，強者恒強延續

房企投資依舊謹慎，民企投資有2023年1-6月中國房地產企業新增貨值TOP50所復蘇。截至6月末百強房企新增土儲貨值、投資金額和建面合計分別為14120億元、6952億元和

6178

萬平方

米，

分別

下滑12%、9%和15%，企業整體投資依舊謹慎。拿地企業仍以頭部央國企為主，上半年新增拿地金額TOP100企業中，央國企拿地金額占比60%，城投平臺以及民企拿地金額占比分別為18%和22%，民企數量增多、城投數量減少。截止6月末，新增貨值超過百億的房企為32家，同比減少8家，華潤、濱江和萬科位列前三。百強房企新增貨值46%集中于TOP10房企，TOP11-20強新增貨值占比15%，TOP21-30強占比9%。新增土地貨值（億元）新增土地貨值排名企業名稱排名企業名稱（億元）123456789華潤置地濱江集團萬科地產中海地產保利發展招商蛇口建發房產綠城中國長隆集團越秀地產1015.9787.9783.9734.2667655.2607.257426262829303132333435大家房產中建國際成都軌交石家莊城投坤和集團中建智地中建壹品宇誠集團建杭置業亞倫房地產義烏雙江湖開發集團金融街鹽城城投新城控股124.5117.1116.9113113103.110196.796.394.8408292.51011中國鐵建286.43693.61213141516中國金茂龍湖集團偉星房產碧桂園279.1268.2218.8205.8198.537383939419382.680.378.978.8遠達房地產金洲房地產華發股份1718京投發展國貿地產195.5188.44243天津城投集團77西咸新區發展集團雅置投資龍港城建東建集團76.8192021廣州城投保利置業金地集團西安城市發展集團167.1160.5159.544454672.972.168.122152.3131.54748遠洋集團67.367陜西交通控股23象嶼地產2425方遠集團浙江交投131.2127.64950北京建工增城城投66.765.8數據：克爾瑞，西南證券整理19企業：央國企市占率提升，強者恒強延續

央國企銷售拿地表現更佳，強者恒強格局將繼續延續。從房企全年銷售表現和拿地情況來看，央國企和少數優質民企銷售表現更佳，對應未來1-2年業績結算更有保障，同時在土地市場較為低迷的情況下低價布局一二線優質土儲，對應未來銷售市占率有望進一步提升，利潤率也有望修復。在此背景下，強者恒強格局將繼續延續。重點房企銷售與拿地坐標數據：wind，克爾瑞，西南證券整理20企業：央國企市占率提升，強者恒強延續

央國企融資優勢明顯，重點房企債務壓力暫2023年重點房債券到期規模時延緩。從發債企業來看，信用債發行以央國企為主，且利率更具優勢。在融資端政策的持續松綁下，優質房企信用有望修復，債務壓力有所緩解。海外債（人民幣，億元）2026及

債券信

用

債（億元）總債券余額企業名稱2026及

債券以后

余額年內

2024

2025年內

2024

2025以后

余額碧桂園華潤270350000016000000000011071501023501800187039350025043214124792037219142075621237222935372611421627801195074895302585123528042322821036865440473585185100931422335014272101102106131611783987701439833023126620314518465173942018623013810744148331682224175151641151692223412025767247351769866838541652725144229029410032232735034730929611122419838101388484574673470464755854352944240337435935635435034730929626422419815514013412411995中海萬科保利重點房企2023年1-5月境內債發行規模首開金茂龍湖招商蛇口遠洋0510180160140120100805001770金融街首創92000340328192000810166027011281258342701201360綠城雅居樂金地57建發127163761054030881220鐵建060華發股份信達地產陸家嘴新城000070400000134124126756025000002057042029015300北京城建中交房地產綠地00000352850064057018072001110117140134000029038越秀000001246395建業000美的置業華僑城濱江0583852270010254發行規模（億元）000057057000407中海宏洋00363601022397621數據：中指院，西南證券整理目

錄2023上半年行業回顧2023下半年行業投資策略行業：基本面弱復蘇，政策有望再釋放企業：央國企市占率提升，強者恒強延續投資建議及重點標的22投資建議及重點標的

行業復蘇動能較弱，寬松政策有望持續釋放，看好經營穩健的優質房企。個股推薦：1）房企：華發股份、城建發展、保利發展、招商蛇口、濱江集團；2）物企：華潤萬象生活、中海物業。

風險提示：市場銷售恢復不及預期；政策放松力度不及預期；行業現金流狀況不及預期。重點房企關鍵指標22年歸母凈利潤（億元）23Q1歸母凈利潤（億元）PE(TTM)PB23M1-6銷售23M1-6新增

23M1-6

23M1-6新增

新增階段①漲幅階段②漲幅

階段③漲幅階段④漲幅

階段合計漲幅證券簡稱YOYYOYYOY(MRQ)

金額（億元）地價（億元）

投資強度

貨值（億元）

排名

21M8-22M1

22M1-M10

22M11-12

22M12-至今

（21M8-至今）濱江集團萬科A新城控股金地集團372261424%0%-89%6147146%1%29%6.77.421.11.140.680.540.50926201842435%-4%-35%3964612543%23%6%78878480233921191-8131-4-4021416750-21-25-37-38132-24-54-961-35%5-19%5.4858-15%769%16055-7保利發展招商蛇口華發股份建發股份華僑城A中交地產信達地產天健集團首開股份城建發展城投控股南山控股183432663-1090-33%-59%-19%2%-387%-86%-32%1%-275%-244%-14%-30%61475027358%8.424.68.70.821.211.180.710.553.230.500.870.420.570.480.872366166476913122363891376313%40%56%55%11%52%11%-384318105348----27-16%19%14%27%----8%-667655199607---6051-56167--6643528919171919819272014282837121641925561754-19-13-9-30-25-30-35-18-40348478962-31170358-39%-25%-23%-272%-386%-26%-76%-146%106%-88%173%7460-30111305.4-3.2-78.922.27.5-9.876.627.210.06-19-5-985775----48347231--14%65%--21-13-7-1424-8-3-20-------62-7-22793-108龍湖集團美的置業越秀地產綠城中國24417402%-54%10%--------4.44.980.760.340.690.4998540582598315%1%71%16%95-20331510%-25%32%268-29357413-1083-36-32432213610745-19-292-43-33562-8-14726-38%6.971-37中國海外發展233-42%--7.20.47178530%40623%7344161637-1716中國海外弘揚華潤置地旭輝控股集團32281-130-38%-13%-271%------3.77.5-0.50.390.890.24---533--31%--1016--1--10273-20-1-8255381156-4-36-541-82170241941%-34%建發國際集團碧桂園42-6139%-123%----6.5-6.51.610.19953160954%-35%3487837%5%60720671530-632-73561944-4761-78數據：wind，克爾瑞，西南證券整理（更新至2023.6.30）23保利發展（600048）：深耕核心城市區域，財務保持穩健

投資邏輯：1）公司合約銷售穩健增長，2023年公司6月累計實現銷售金額同比+13%；2）公司拿地量入為出，土儲豐富且質地優良，2022年累計拓展項目91個，新增容積率面積1054萬平方米，38

個核心城市拓展金額占比達到98%；3）財務穩健，連續5年保持經營活動現金流為正，綜合融資成本3.92%保持業內領先優勢。公司2023-2025年盈利預測指標/年度2022A

2023E2024E2025E營業收入（百萬元）

281108

317897

353130

385618增長率-1.37%

13.09%

11.08%18347

21788

240319.20%26167歸屬母公司凈利潤（百萬元）

業績預測與投資建議：預計公司2023-2025年歸母凈利潤增速分別為19%/10%/9%。考慮到公司業績穩健、銷售表現優于同行，維持“買入”評級。增長率每股收益EPS（元）凈資產收益率ROEPE-33.01%

18.75%

10.29%

8.89%1.531.822.018.86%6.62.198.90%6.08.38%

8.62%

風險提示：竣工交付或低于預期、拿地和銷售回款或低于預期、8.67.2地產調控風險等。PB0.490.440.400.37數據：wind，西南證券公司銷售簽約金額公司新增容積率面積公司國內在建及待開發面積600050004000300020001000040%30%350030002500200015001000500318640%

250005349311630.9%40485028272218.9%46184573268020%0%2000013.0%

20%15148

163171500014.1%10376

131319117-14.0%-14.6%10541473910%0%-20%100008.9%2366112856.4%-40%-60%-80%-52.6%-61.3%92-10%-20%50000-14.5%8062

7708

72956271

639802018

2019

2020

2021

2022

2023Q1新增容積率面積（萬平方米）

YOY2018

2019

2020

2021

2022

2023Q1待開發面積（萬平方米）銷售簽約金額（億元）YOY本年在建面積（萬平方米）24數據：wind，公司公告，西南證券整理招商蛇口（001979）：拿地聚焦核心城市，銷售排名逆勢提升

投資邏輯：1）銷售規模穩步增長，排名逆勢提升至第5位，2023年6月累計銷售同比+40%，恢復優于行業整體水平。2）低成本融資優勢突出，公司三道紅線持續達標，融資成本不斷下降，維持行業低位，綜合融資成本由2018年的4.9%降至2022的3.9%。3）土儲資源豐厚，2022年公司新增土地貨值1467億元，行業排名第6位。公司2023-2025年盈利預測指標/年度2022A

2023E2024E2025E營業收入（百萬元）

183003

201318

223062

242947增長率13.92%

10.01%

10.80%4264

6371

75848.91%8118歸屬母公司凈利潤（百萬元）增長率每股收益EPS（元）凈資產收益率ROEPE-58.89%

49.41%

19.03%

7.04%

業績預測與投資建議：預計公司2023-2025年歸母凈利潤增速分別為49%/19%/7%。考慮公司銷售表現較為穩健，土儲充足且結構優質，維持“持有”評級。0.553.20%

4.14%240.820.984.73%13.41.054.87%12.516.00.34PB0.360.330.32

風險提示：竣工交付或不及預期、銷售及回款或不及預期、數據：wind，西南證券政策調控風險。公司簽約銷售金額公司簽約銷售面積（萬方）公司拿地面積及售比（億元）4000

51.3%300060%

200040%

150020%

100060%

2000200%150%100%32681625164.0%13572926

40.0%16641559130.6%121.7%41.3%124440%20%0%142327761464150010005000116921.0%1,19425.9%17.7%220529.2%1706827106.5%

7262000100006.4%60.8%17.7%-10.5%0%5000-18.5%50%-20%-40%0%-20%2018201920202021202220182019202020212022公司簽約銷售面積（萬平方米）YOY（右）公司拿地面積（萬平方米）拿地面積/銷售面積簽約銷售金額（億元）YOY25數據：wind，公司公告，西南證券整理華發股份（600325）：銷售恢復勢頭良好，多元協同發展穩健

投資邏輯：1）銷售規模穩中有進，2023年6月銷售額累計達769億元，同比降幅擴大至56%，恢復優于行整體水平，優質產品提升溢價，銷售均價位于行業前列；2）財務持續優化，三道紅線達標轉綠，融資成本持續降至5.8%；3）兩翼業務加速拓展，涵蓋商業地產、品牌經營的產品體系愈加成熟，上下游產業鏈實現協同發展。公司2023-2025年盈利預測指標/年度2022A

2023E2024E728422025E793698.96%營業收入（百萬元）

59190

66244增長率15.51%

11.92%

9.96%歸屬母公司凈利潤（百萬元）2578289831633417增長率每股收益EPS（元）凈資產收益率ROEPE-19.31%

12.42%

9.15%8.02%1.614.05%6.2

業績預測與投資建議：預計公司2023-2025年歸母凈利潤增速分別為12%/9%/8%。考慮到公司營業收入穩健增長且財務健康，銷售和拿地呈現逆勢提升，維持“買入”評級。1.224.32%

3.67%8.21.371.493.88%6.77.3PB0.190.180.180.17

風險提示：業績結算或不及預期、政策調控風險等。數據：wind，西南證券公司合同銷售金額公司儲備計容建筑面積（萬平）公司新開工面積（萬平）2800260024002200200018001600140012001000800600400

750.04

697.48

805.8120014001200100080060040020001,4001,2001,0008006004002000100%80%60%40%20%0%1205

1219

120287.7%92355.8%58.6%769-1.4%YOY1777315628136728065158215421004138530.6%1.2%660179514740543.9720213865230286-20%201820192020202220182019202020212022在建面積（萬平方米）土地儲備計容建筑面積（萬平方米）銷售金額（億元）新開工面積（萬平方米）

竣工面積（萬平方米）26數據：wind，公司公告，西南證券整理城建發展（600266）：深耕北京資源充足，財務穩健逆勢增長

投資邏輯：1）公司資金充沛，現金短債比連續五年維持綠檔。2022年公司實現營業收入246億，同比增長1.6%