學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度房地產(chǎn)法規(guī)學(xué)習(xí)單元1學(xué)習(xí)單元2學(xué)習(xí)單元3概括房地產(chǎn)糾紛的根本內(nèi)容掌握房地產(chǎn)糾紛的行政處理法律制度掌握房地產(chǎn)糾紛仲裁的法律制度———————————————————————————————————————————————————————————————學(xué)習(xí)單元4掌握房地產(chǎn)糾紛訴訟的法律制度—————————————————————學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度學(xué)習(xí)單元1概括房地產(chǎn)糾紛的根本內(nèi)容一、房地產(chǎn)糾紛的定義房地產(chǎn)糾紛是指公民之間、法人之間、公民和法人之間及其與房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)之間，在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理、效勞等過程中發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的爭議。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度二、房地產(chǎn)糾紛的特征〔一〕房地產(chǎn)法律關(guān)系復(fù)雜、涉及面廣房地產(chǎn)糾紛往往涉及諸多與房地產(chǎn)建設(shè)、管理有關(guān)的部門，如城建、規(guī)劃、土地管理、房產(chǎn)管理等，這些部門有時(shí)是房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人，有時(shí)那么是以第三者的身份對房地產(chǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)處。〔二〕政策性強(qiáng)〔三〕爭議標(biāo)的價(jià)值大在我國，土地是國家和集體的重要資產(chǎn)，特別是在寸土寸金的大城市，地產(chǎn)收益是國家重要的財(cái)政來源。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度三、房地產(chǎn)糾紛的類型〔一〕按房地產(chǎn)糾紛的主體不同劃分1.法人、經(jīng)濟(jì)組織、公民等各種主體之間的糾紛這類糾紛當(dāng)事人之間一般訂有經(jīng)濟(jì)合同，法律地位平等。2.主管機(jī)關(guān)與法人、經(jīng)濟(jì)組織、公民之間的糾紛這類糾紛當(dāng)事人之間的關(guān)系是管理與被管理、上級主管部門與下級單位的主體關(guān)系。〔二〕按房地產(chǎn)糾紛的客體不同劃分1.土地糾紛土地糾紛即當(dāng)事人之間因土地的權(quán)屬、交易或其他法律問題而發(fā)生的糾紛。它主要包括土地權(quán)屬糾紛、土地使用權(quán)交易糾紛和土地侵權(quán)糾紛等。

學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度2.房屋糾紛房屋糾紛是指當(dāng)事人基于房屋的權(quán)利義務(wù)所發(fā)生的糾紛，主要包括房屋產(chǎn)權(quán)糾紛、房屋轉(zhuǎn)讓糾紛、房屋租賃糾紛、城市房屋拆遷糾紛?！踩嘲捶康禺a(chǎn)糾紛的法律性質(zhì)劃分1.房地產(chǎn)民事糾紛房地產(chǎn)民事糾紛是指平等主體的自然人、法人或其他組織之間，因房地產(chǎn)民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而發(fā)生的糾紛。2.房地產(chǎn)行政糾紛房地產(chǎn)行政糾紛是指平等主體的自然人之間、法人之間以及自然人與法人之間有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)的糾紛?！菜摹嘲捶康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程劃分1.權(quán)屬糾紛學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度權(quán)屬糾紛包括產(chǎn)權(quán)糾紛、使用權(quán)糾紛。2.交易過程中的糾紛交易過程中的糾紛包括買賣糾紛、租賃糾紛、交換糾紛、抵押糾紛等。3.物業(yè)管理中的糾紛物業(yè)管理中的糾紛包括代理經(jīng)租糾紛、修繕糾紛等?！参濉嘲词欠窬哂猩嫱庖蛩貏澐?.國內(nèi)房地產(chǎn)糾紛國內(nèi)房地產(chǎn)糾紛是指發(fā)生糾紛的法律關(guān)系不具有涉外因素，這種法律關(guān)系的主體、內(nèi)容和客體不直接涉及外國或我國港、澳、臺地區(qū)，爭議的處理完全適用我國的法律。2.涉外房地產(chǎn)糾紛涉外房地產(chǎn)糾紛是指所涉及法律關(guān)系諸因素中至少有一個(gè)因素涉及外國房地產(chǎn)糾紛，處理這類糾紛主要適用不動(dòng)產(chǎn)所在地的法律，也可以適用國際慣例。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度四、房地產(chǎn)糾紛的處理原則房地產(chǎn)糾紛的處理原那么主要包括：公民住宅利益優(yōu)先原那么、消費(fèi)者保護(hù)原那么、利益協(xié)調(diào)和兼顧原那么。〔一〕公民住宅利益優(yōu)先原那么我國公民住宅利益不僅受房地產(chǎn)法保護(hù)，而且其所表達(dá)的公民居住權(quán)和房屋所有權(quán)還直接受憲法保護(hù)，具有比其他一般財(cái)產(chǎn)權(quán)更重要的法律地位。公民的住宅利益所表達(dá)的不僅是每個(gè)公民的個(gè)體利益，而且是包括每個(gè)公民在內(nèi)的社會(huì)的利益，因而受到法律的優(yōu)先保護(hù)?！捕诚M(fèi)者保護(hù)原那么在住房商品化條件下，公民住宅利益往往表現(xiàn)為消費(fèi)者利益，因而直接受消費(fèi)者保護(hù)法保護(hù)。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度〔三〕利益協(xié)調(diào)和兼顧原那么房地產(chǎn)利益協(xié)調(diào)和兼顧的原那么在解決房地產(chǎn)糾紛中適用，就是要保證房地產(chǎn)業(yè)開展中的實(shí)際公平，防止房地產(chǎn)業(yè)開展中的大起大落，以保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康開展。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度學(xué)習(xí)單元2概括房地產(chǎn)糾紛的行政處理法律制度一、房地產(chǎn)糾紛的行政處理形式房地產(chǎn)糾紛的行政處理形式有行政調(diào)處和行政處分兩種，這兩種形式可獨(dú)立適用，也可在處理一件爭議中同時(shí)適用。〔一〕行政調(diào)處1.行政調(diào)處的含義行政調(diào)處是指行政機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)糾紛的調(diào)解和處理，其主要用于解決當(dāng)事人之間的糾紛，這里的行政機(jī)關(guān)主要是指土地管理部門、房產(chǎn)管理部門以及工商行政管理部門等。行政調(diào)處是我國目前解決房地產(chǎn)糾紛的主要途徑之一。2.行政調(diào)處的程序〔1〕申請與受理。當(dāng)事人雙方均可向當(dāng)?shù)氐姆课荨⑼恋毓芾聿块T申請調(diào)處，學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度這些機(jī)關(guān)對按規(guī)定可以由其先行調(diào)處的案件，應(yīng)予以受理，并立案調(diào)查?！?〕查清事實(shí)。受案行政部門不僅要向當(dāng)事人雙方了解爭議事實(shí)，而且還要實(shí)地考察房屋、土地情況，向知情人調(diào)查，查清核實(shí)有關(guān)的證據(jù)資料?！?〕調(diào)解處理。受案行政部門及承辦人員應(yīng)首先促使當(dāng)事人自愿達(dá)成和解協(xié)議。行政調(diào)處具有特定的行政效力，調(diào)解協(xié)議書經(jīng)雙方當(dāng)事人和承辦人簽字并加蓋調(diào)解機(jī)關(guān)公章后，一經(jīng)送達(dá)，即具有行政約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照調(diào)解協(xié)議書規(guī)定的內(nèi)容執(zhí)行?！捕承姓幏?.行政處分的含義房地產(chǎn)行政處分是指房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)在其職權(quán)范圍內(nèi)，對違反有關(guān)行政法規(guī)的當(dāng)事人所作出的行政處分。處分的內(nèi)容既包括行政方面的懲辦，也包括經(jīng)濟(jì)方面的制裁；處分的對象既包括個(gè)人，也包括單位。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度2.行政處分的程序〔1〕立案。行政機(jī)關(guān)或組織決定立案的，先應(yīng)填寫立案單，然后報(bào)處分單位法定代表人，批準(zhǔn)受理行政處分案件，并由其確定承辦人員?！?〕查證。查證指對房地產(chǎn)違法行為進(jìn)行的調(diào)查取證?！?〕審議。審議分為匯報(bào)案情、審查、審議、裁決、執(zhí)行五個(gè)步驟。〔4〕裁決。行政處分決定可采取口頭方式和書面方式?！?〕執(zhí)行。行政處分決定書具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力，被處分人如果拒不執(zhí)行已生效的行政處分決定書，由作出處分的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度二、房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議〔一〕行政復(fù)議的定義房地產(chǎn)糾紛的行政復(fù)議是指因房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人不服行政機(jī)關(guān)的處理決定，而依法向有復(fù)議權(quán)的行政機(jī)關(guān)請求審查和裁決的行政法律行為。行政復(fù)議根據(jù)復(fù)議的情況，可以維持、變更或撤銷、局部撤銷原行政處分或行政處理決定?！捕承姓?fù)議的特點(diǎn)〔1〕行政復(fù)議主體的一方是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)，另一方是公民、法人或其他組織。〔2〕行政復(fù)議客體是房地產(chǎn)行政管理中發(fā)生的具體行政行為。〔3〕房地產(chǎn)行政復(fù)議是享有行政領(lǐng)導(dǎo)權(quán)的行政機(jī)關(guān)依據(jù)相對人的請求或自身決定，復(fù)查行政行為的一種行政措施?！?〕復(fù)議機(jī)關(guān)審理復(fù)議案件不適用調(diào)解。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度〔三〕行政復(fù)議的根本程序

1.提起申請2.復(fù)議申請的處理3.復(fù)議案件的審理4.行政復(fù)議的決定5.行政賠償學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度學(xué)習(xí)單元3掌握房地產(chǎn)糾紛仲裁的法律制度一、房地產(chǎn)糾紛仲裁的含義仲裁是指由特定的機(jī)構(gòu)對當(dāng)事人自愿提交的民事權(quán)益爭議居中做出裁決的一種糾紛解決方式。房地產(chǎn)糾紛的仲裁是指在平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)益爭議與房屋的租賃、使用、交換、修繕等方面的糾紛，通過協(xié)商不能妥善解決時(shí)，請求仲裁委員會(huì)依照有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章或政策規(guī)定，用仲裁的方式，處理房地產(chǎn)爭議和糾紛案件，保障當(dāng)事人合法權(quán)益的活動(dòng)。房地產(chǎn)糾紛仲裁是具有法律效力的一種解決房地產(chǎn)權(quán)益糾紛的方法。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度二、房地產(chǎn)糾紛仲裁機(jī)構(gòu)我國的房地產(chǎn)糾紛仲裁機(jī)構(gòu)有兩個(gè)系統(tǒng)：一是各地方設(shè)立的仲裁委員會(huì)，我國平等主體的自然人、法人和其他組織之間發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人有仲裁協(xié)議的，即可仲裁；二是中國國際商會(huì)設(shè)立的中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)，只對涉外房地產(chǎn)民事糾紛進(jìn)行仲裁。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度三、房地產(chǎn)糾紛仲裁管理根據(jù)1994年8月31日發(fā)布的?中華人民共和國仲裁法?〔以下簡稱?仲裁法?〕第一章第六條規(guī)定：“仲裁委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)議選定，仲裁不實(shí)行級別管轄和地域管轄。〞房地產(chǎn)糾紛仲裁委員會(huì)不會(huì)受理以下房地產(chǎn)糾紛案件：〔1〕人民法院已經(jīng)受理或者審理辦結(jié)的案件；〔2〕涉及離婚、繼承、析產(chǎn)、贈(zèng)與的房地產(chǎn)糾紛；〔3〕涉及落實(shí)政策問題的房屋糾紛；〔4〕涉外房地產(chǎn)糾紛；〔5〕經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證后發(fā)生爭議的房地產(chǎn)糾紛；〔6〕機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位內(nèi)局部房的房屋糾紛；〔7〕駐軍內(nèi)部的房地產(chǎn)糾紛；學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度〔8〕雙方當(dāng)事人無仲裁協(xié)議，一方申請仲裁的房地產(chǎn)糾紛；〔9〕一方申請仲裁，另一方向人民法院起訴的房地產(chǎn)糾紛；學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度四、房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)的原則在仲裁活動(dòng)中，仲裁委員會(huì)和當(dāng)事人在法定的程序中按各自地位，必須遵循以下原那么：〔一〕自愿原那么它是指當(dāng)事人發(fā)生房地產(chǎn)糾紛后，是否申請仲裁，以及在仲裁過程中當(dāng)事人是否同意調(diào)解，完全由當(dāng)事人自行決定，任何人不得強(qiáng)迫其進(jìn)行仲裁和達(dá)成調(diào)解?！捕诚刃姓{(diào)解原那么它是指仲裁機(jī)關(guān)對于提請仲裁的房地產(chǎn)糾紛，應(yīng)在查明事實(shí)、分清責(zé)任的根底上先行調(diào)解，促使當(dāng)事人互相諒解，自愿達(dá)成協(xié)議。〔三〕權(quán)利平等原那么在仲裁過程中雙方當(dāng)事人處于同等地位，在法律適用上一律平等。

學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度〔四〕辯論原那么它是指雙方當(dāng)事人在仲裁庭的主持下，有權(quán)對于發(fā)生爭議的事實(shí)各抒己見，提出各自的理由和主張，進(jìn)行反駁和辯論?！参濉程幏衷敲此侵钢俨没顒?dòng)中的當(dāng)事人有權(quán)依法獨(dú)立處分自己享有的實(shí)體權(quán)利和程序權(quán)利。這一原那么貫穿于仲裁的全過程，例如是否申請仲裁、是否放棄或變更仲裁請求、是否同意調(diào)解、對裁決是否向法院起訴等。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度五、房地產(chǎn)糾紛的仲裁程序〔一〕申請和受理申請仲裁是法律賦予當(dāng)事人的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。當(dāng)事人申請仲裁須符合以下條件：〔1〕有仲裁協(xié)議；〔2〕有具體的仲裁請求和事實(shí)、理由；〔3〕必須屬于仲裁委員會(huì)的受理范圍。〔二〕準(zhǔn)備與調(diào)查審核有關(guān)材料是仲裁前做好準(zhǔn)備的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也是仲裁庭調(diào)查取證的根底?！踩潮Ｈ谧C據(jù)可能滅失或者以后難以取得的情況下，當(dāng)事人可以申請證據(jù)保全。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度〔四〕審理案件受理后，應(yīng)組成仲裁庭，仲裁庭可以由3名仲裁員或者1名仲裁員組成。由3名仲裁員組成的，一般由當(dāng)事人共同委托仲裁委員會(huì)主任指定1名首席仲裁員。當(dāng)事人未在仲裁規(guī)定的期限內(nèi)約定仲裁庭的組成方式或者選定仲裁員的，由仲裁委員會(huì)主任指定?！参濉抽_庭與裁決仲裁庭開庭前應(yīng)將開庭時(shí)間、地點(diǎn)以書面方式通知當(dāng)事人和其他參與人。當(dāng)事人經(jīng)仲裁庭兩次通知，無正當(dāng)理由不到庭的，或未經(jīng)仲裁庭許可中途退庭的，可作缺席裁決?！擦巢脹Q的撤銷和執(zhí)行當(dāng)事人提出證據(jù)證明裁決有?仲裁法?第五十八條規(guī)定的以下情形之一的，應(yīng)當(dāng)自收到裁決書之日起6個(gè)月內(nèi)向仲裁委員會(huì)所在地的中級人民法院提學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度出申請撤銷裁決：〔1〕沒有仲裁協(xié)議的；〔2〕裁決的事項(xiàng)不屬于仲裁協(xié)議的范圍或仲裁委員會(huì)無權(quán)仲裁的；〔3〕仲裁庭的組成或仲裁程序違反法定程序的；〔4〕裁決所依據(jù)的證據(jù)是偽造的；〔5〕對方當(dāng)事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據(jù)的；〔6〕仲裁員在仲裁該案件時(shí)有索賄、徇私舞弊、枉法裁決行為的。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度六、涉外房地產(chǎn)仲裁〔一〕涉外房地產(chǎn)仲裁的含義涉外仲裁指糾紛當(dāng)事人依據(jù)仲裁協(xié)議將涉外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易、運(yùn)輸和海事中發(fā)生的糾紛提交專門的涉外仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行審理并做出裁決的制度，是一種以仲裁的形式解決具有涉外因素的糾紛案件的方法?！捕成嫱夥康禺a(chǎn)案件的仲裁程序1.申請2.辯論和反請求3.仲裁審理4.和解5.調(diào)解6.裁決學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度7.裁決的撤銷8.裁決的不予執(zhí)行9.裁決的執(zhí)行對涉外仲裁機(jī)構(gòu)做出的仲裁裁決，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自動(dòng)履行。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度學(xué)習(xí)單元4掌握房地產(chǎn)糾紛訴訟的法律制度一、房地產(chǎn)糾紛訴訟的含義房地產(chǎn)糾紛訴訟是指人民法院在房地產(chǎn)糾紛當(dāng)事人和其他訴訟參與人的參與下，通過訴訟程序解決房地產(chǎn)糾紛的一種方式。房地產(chǎn)訴訟分為房地產(chǎn)糾紛的民事訴訟與房地產(chǎn)糾紛的行政訴訟兩類。房地產(chǎn)民事訴訟與房地產(chǎn)行政訴訟具有較為密切的聯(lián)系，在同一起糾紛中往往會(huì)同時(shí)涉及兩種性質(zhì)的訴訟。學(xué)習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度二、房地產(chǎn)糾紛民事訴訟〔一〕房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的含義房地產(chǎn)糾紛民事訴訟是指人民法院在雙方當(dāng)事人及其他訴訟參與人的共同參與下，為審理和解決有關(guān)房地產(chǎn)糾紛所進(jìn)行的司法活動(dòng)，以及由這些司法活動(dòng)所產(chǎn)生的法律關(guān)系的總和。〔二〕房地產(chǎn)民事訴訟的管轄房地產(chǎn)民事訴訟管轄是指在人民法院系統(tǒng)內(nèi)確定各級人民法院之間以及同級人民法院之間受理第一審房地產(chǎn)民事案件的分工和權(quán)限。我國?民事訴訟法?規(guī)定的管轄有級別管轄、地域管轄、移送管轄、指定管轄和管轄權(quán)的轉(zhuǎn)移。〔三〕房地產(chǎn)糾紛民事訴訟的根本程序?qū)W習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度對房地產(chǎn)糾紛案件的審理要依據(jù)?民事訴訟法?規(guī)定的程序進(jìn)行，其根本程序如下：1.起訴和受理2.審理前的準(zhǔn)備3.開庭審查人民法院審理民事案件，應(yīng)當(dāng)在開庭3日前通知當(dāng)事人和其他訴訟參與人；公開審理的案件，應(yīng)當(dāng)公告當(dāng)事人的姓名、案由和開庭的時(shí)間、地點(diǎn)。開庭審理的程序主要有：準(zhǔn)備開庭、法庭調(diào)查、法庭辯論、法庭調(diào)解、合議庭評議和宣判六個(gè)步驟。4.第二審程序5.審判監(jiān)督程序6.執(zhí)行程序?qū)W習(xí)情境十掌握房地產(chǎn)糾紛處理法律制度三、房地產(chǎn)糾紛行政訴訟〔一〕房地產(chǎn)糾紛行政訴訟的含義房地產(chǎn)糾紛行政訴訟是指自然人、法人或其他組織對房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)就當(dāng)事人的房地產(chǎn)所作出的具體行政行為不服而提出的行政訴訟。〔二〕房地產(chǎn)糾紛行政訴訟的原那么房地產(chǎn)糾紛的行政訴訟與行政復(fù)議、民事訴訟雖然聯(lián)系密切，但它們之間存在很大的區(qū)別。房地產(chǎn)糾紛行政訴訟須遵循以下特有的原那么：〔1〕充分保障自然人、法人和其他組織的訴訟權(quán)，作出具體行政行為的行政機(jī)關(guān)無權(quán)提起行政訴訟；〔2〕被告負(fù)有舉證責(zé)任；〔3〕訴訟期間原具體行政行