資產評估師-資產評估實務（一）-強化練習題（參考）-第四章不動產評估[單選題]1.下列有關土地的稀缺性，表述錯誤的是()。A.土地的經濟供給是無彈性的B.土地數量的有限性決定了土地供給的稀（江南博哥）缺性C.土地供應的稀缺性與土地總量有限密切相關D.土地面積的供給在一定時期和一定范圍內是有限的，是無彈性的正確答案：A參考解析：選項A錯誤，土地的經濟供給是有彈性的。掌握“不動產的基本概念、特征及分類”知識點。[單選題]2.某宗土地面積為2000平方米，土地上建有一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第2~10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計算而得的建筑容積率為()。A.0.6B.2.0C.5.1D.6.0正確答案：C參考解析：容積率=總建筑面積/總建設用地面積=（1200+1000×9）÷2000=5.1。掌握“不動產的基本概念、特征及分類”知識點。[單選題]5.下列有關采用基準地價系數修正法的前提條件，表述錯誤的是()。A.當地政府已公布基準地價B.可以取得基準地價修正體系C.土地具有收益或者具有收益性D.基準地價及其修正體系是有效的正確答案：C參考解析：采用基準地價修正法的前提條件是：（1）當地政府已公布基準地價；（2）可以取得基準地價修正體系；（3）基準地價及其修正體系是有效的，基準地價的評估基準日距本次評估基準日在3年以內。掌握“基準地價系數修正法在土地評估中的應用”知識點。[單選題]6.某地區某類房地產2016年4月至10月的定基價格指數分別為99.6、97.5、100.7、105.0、106.2、108.5、110.1（以2016年1月為100）。其中某宗房地產在2016年6月的價格為18500元/平方米，修正到2016年10月的價格為()元/平方米。A.20226.91B.19398.57C.20848.00D.19179.38正確答案：A參考解析：修正到2016年10月的價格＝可比交易實例價格×（評估基準日價格指數/可比交易實例交易時價格指數）=18500×（110.1/100.7）=20226.91（元/平方米）。[單選題]7.下列選項中，不屬于影響不動產價格的自身因素的是()。A.區位因素B.實物因素C.權益因素D.社會因素正確答案：D參考解析：不動產自身因素包括區位因素、實物因素和權益因素。社會因素屬于不動產外部因素，選項D是答案。[單選題]8.在影響不動產價格的區位因素中，對價格影響最大的是()。A.位置的優劣B.城市規劃限制C.交通通達程度D.公共配套設施狀況正確答案：A參考解析：決定不動產價值高低的關鍵在于其位置的優劣。掌握“不動產價格的影響因素”知識點。[單選題]9.對于某些建成年份較早的建筑物，其賬面歷史成本已不具備參考價值，且工程圖紙、工程決算資料也不齊全，評估人員評估房屋建筑物的建安綜合造價時，宜采用的方法是()。A.重編預算法B.單方造價指標法C.決算調整法D.類比系數調整法正確答案：B參考解析：對于某些建成年份較早的建筑物，其賬面歷史成本已不具備參考價值，且工程圖紙、工程決算資料也不齊全，評估人員經綜合分析后可采用單方造價指標，并結合以往類似工程經驗，求取此類房屋建筑物的建安工程綜合造價。[單選題]10.使用成本逼近法評估土地使用權價值，其對應的基本公式為()。A.土地使用權價值＝土地取得費用＋土地開發費用＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益B.土地使用權價值＝土地取得費用＋土地開發費用＋稅費＋利息C.土地使用權價值＝土地取得費用＋土地開發費用＋稅費＋利息＋利潤D.土地使用權價值＝土地取得費用＋土地開發費用＋稅費正確答案：A參考解析：使用成本逼近法評估土地使用權價值，其對應的基本公式為：土地使用權價值＝土地取得費用＋土地開發費用＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益，選項A是答案。掌握“成本法——不動產評估”知識點。[單選題]11.對某建筑物的成新率進行計算，其尚可使用年限為10年、已使用年限10年。評估專業人員的打分結果為結構70分，裝修50分，設備60分，評分權重系數分別為：60%，20%，20%。假設年限法權數為0.4，打分法權數為0.6，綜合成新率為()。A.57%B.64%C.58.4%D.50%正確答案：C參考解析：年限法成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）＝10/（10＋10）＝50%打分法成新率＝（結構打分×評分權重系數＋裝修打分×評分權重系數＋設備打分×評分權重系數）÷100＝（70×60%＋50×20%＋60×20%）÷100＝64%綜合成新率＝年限法成新率×權數＋打分法成新率×權數＝50%×0.4＋64%×0.6＝58.4%[單選題]12.下列土地使用權取得方式中，一般沒有使用期限的限制的是()。A.出讓B.租賃C.劃撥D.出租正確答案：C參考解析：除法律、行政法規另有規定外，以劃撥方式取得土地使用權的，沒有使用期限的限制。掌握“國有土地使用權”知識點。[單選題]13.待拆遷改造的再開發地產的評估，一般應用()進行評估。A.成本法B.市場法C.剩余法D.基準地價系數修正法正確答案：C參考解析：剩余法的適用范圍：（1）待開發不動產的評估（假設開發）；（2）對已建成不動產中的房屋或土地的評估；（3）將生地開發成熟地的土地評估；（4）待拆遷改造的再開發地產的評估。掌握“剩余法——不動產評估”知識點。[單選題]14.運用收益法評估不動產時，用來求取不動產凈收益的不動產總費用通常包括()。A.管理費+折舊費+保險費B.管理費+折舊費+保險費+房產稅C.管理費+維修費+折舊費+保險費+房產稅D.管理費+維修費+保險費+房產稅正確答案：D參考解析：運用收益法評估不動產時，用來求取不動產凈收益的不動產總費用不包含折舊費，通常包括管理費、維修費、保險費、房產稅等。掌握“收益法——不動產評估”知識點。[單選題]15.待估不動產的年客觀總收入為300萬元，年客觀總費用250萬元，預計未來客觀總收入和客觀總費用將維持該水平，剩余使用年限為40年，采用報酬資本化法，報酬率為6%，則其評估價值最接近于()萬元。A.700B.752C.800D.833正確答案：B參考解析：年客觀凈收益＝年客觀總收入－年客觀總費用＝300－250＝50（萬元）。待估不動產的評估價值＝50/6%×[1－1/（1＋6%）40]＝752.31（萬元）。注：1/r×[1－1/（1＋r）n]＝（P/A，r，n），是年金現值系數計算公式的變形。[單選題]16.對于下列不動產的評估，可以釆用收益法的是()。A.學校B.公園C.寫字樓D.寺院正確答案：C參考解析：收益法適用于經營性且有穩定收益的不動產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關、學校、公園等非經營性不動產價值評估大多不適用。掌握“收益法——不動產評估”知識點。[單選題]17.對待估不動產進行清查核實，是不動產評估工作的重要組成部分。下列選項中，屬于清查核實不動產實物狀態的是()。A.不動產權證類型B.不動產權屬證明的查驗C.納稅情況D.建筑規模正確答案：D參考解析：選項AB，屬于不動產的權利狀態；選項C，屬于會計核算情況，選項D屬于實物狀態。掌握“現場調查”知識點。[單選題]18.下列關于不動產清查核實的說法中，錯誤的是()。A.必須進行逐項調查B.評估專業人員在現場勘察時很少使用專業的不動產鑒定C.可以利用專家和專業報告D.可以要求相關當事人提供保證書或承諾函正確答案：A參考解析：對不動產進行清查核實時，可以采用的方法有逐項調查或抽樣調查。對于數量較大的不動產，當資產評估專業人員認為通過對樣本的調查，可以推斷整體不動產的狀態時，可以采用抽樣方法進行現場調查。掌握“現場調查”知識點。[單選題]19.某建筑項目規劃用地范圍內總建設用地面積為20000平方米，總建筑面積為50000平方米，首層建筑面積為10000平方米，該建筑項目的容積率為（?）。A.2.00B.0.40C.0.50D.2.50正確答案：D參考解析：容積率是項目規劃用地范圍內總建筑面積與總建設用地面積之比。該建筑項目的容積率＝50000/20000＝2.5。[單選題]20.下列關于建設用地建筑密度計算公式中正確的是（?）。A.建筑密度＝總建筑面積/總建筑基底面積B.建筑密度＝總建筑基底面積/總建筑面積C.建筑密度＝總建筑基底面積/規劃建設用地面積D.建筑密度＝總建筑面積/規劃建設用地面積正確答案：C參考解析：建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有建筑基底面積之和與規劃建設用地面積之比。[單選題]21.某住宅套內建筑面積為65㎡，套內使用面積為55㎡，公攤面積為20㎡，已知該住宅按套內建筑面積標準的價格為12000元/㎡，則按商品房銷售面積計算的價格為（?）。A.9176元/㎡B.10400元/㎡C.10154元/㎡D.10588元/㎡正確答案：A參考解析：商品房銷售面積＝套內建筑面積＋公攤面積＝65＋20＝85㎡，按商品房銷售面積計算的價格＝65×12000÷85＝9176.47元/㎡，應該選擇A?！舅悸伏c撥】已知該住宅按套內建筑面積標準的價格為12000元/㎡，套內建筑面積為65㎡，那么它的總價格就是：12000×65＝780000（元）總價格/商品房的銷售面積＝按銷售面積計算的單價。即，按商品房銷售面積計算的價格＝65×12000÷85＝9176.47元/㎡[單選題]22.某規劃居住小區，總建設用地面積為12000平方米，總建筑面積為36000平方米，所有建筑的基底面積為1200平方米，據此計算的建筑密度為（?）。A.10B.10%C.3D.33%正確答案：B參考解析：建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有建筑基底面積之和與規劃建設用地面積之比。即，建筑密度＝建筑基底面積之和/規劃建設用地面積＝1200/12000＝10%[單選題]23.以下關于不動產分類的說法中，正確的是（?）。A.將不動產分為土地、房屋、構筑物等具體類別，其劃分標準是不動產的用途B.停車場及飛機場均屬于商業不動產的范疇C.普通住宅、聯排式住宅等均屬于居住不動產D.灌溉設施屬于工業不動產的范疇正確答案：C參考解析：根據不動產的物質形態，可以將不動產分為土地、房屋、構筑物等具體類別，選項A錯誤；停車場屬于商業不動產范疇，飛機場屬于特殊不動產范疇，選項B錯誤；灌溉設施屬于農業不動產范疇，選項D錯誤。[單選題]24.以下關于不動產價格種類的說法中，正確的是（?）。A.根據價格形成的方式不同，不動產價格可以分為評估價格和成交價格B.按照物質實體形態，不動產價格可以分為土地價格、房屋建筑物價格兩大類C.根據單位建筑面積確定的單價，稱為“土地單價”D.按照交易標的存在的形態不同，不動產價格可以分為名義價格和實際價格正確答案：A參考解析：按照物質實體形態，不動產價格可以分為土地價格、房屋建筑物價格及房地合一價格，選項B錯誤；根據土地面積確定的單價，稱為“土地單價”，根據單位建筑面積確定的單價，稱為“樓面地價”，選項C錯誤；按照交易標的存在的形態不同，不動產價格可以分為現房價格和期房價格。[單選題]25.與一般商品相比，不動產價格具有其獨特性，以下關于不動產價格特征的說法中，正確的是（?）。A.不動產的地價本質上是“勞動價值”的貨幣表現B.不動產中的土地不具有折舊的現象C.不動產價格形成的時間通常較長，但對于完全市場，價格容易確定D.對于某種特定用途的土地而言，由于土地的稀缺性，其供給不具有彈性正確答案：B參考解析：不動產中的地價本質上不是“勞動價值”的貨幣表現，而是地租的資本化或資源稀缺性的體現，選項A錯誤；不動產市場是個不完全的市場，其價格一般需要經過長期考慮后才形成，因此不動產價格形成的時間通常較長而且較為艱難，選項C錯誤；對于某種特定用途的土地而言，土地的供給是有彈性的，因為土地往往可以在不同的用途之間進行選擇，選項D錯誤。[單選題]26.根據2015年國務院發布的《關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》，保障性住房和普通商品住房項目最低資本金比例為（?）。A.15%B.20%C.25%D.40%正確答案：B參考解析：根據2015年國務院發布的《關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》，保障性住房和普通商品住房項目最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目由30%調整為25%。[單選題]27.在城市規劃區內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設工程，建設單位在辦理用地批準手續前，必須先取得該工程的（?）。A.施工許可證B.建設工程規劃許可證C.質量安全報建手續D.建設用地規劃許可證正確答案：D參考解析：在城市規劃區內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設工程，建設單位在辦理用地批準手續前，必須先取得該工程的建設用地規劃許可證。在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。[單選題]28.建筑施工企業確定后，在建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門申請領?。?）。A.建設用地規劃許可證B.建設工程規劃許可證C.施工許可證D.安全生產許可證正確答案：C參考解析：房屋建筑開工前，建設單位應當向工程所在地縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門申請領取建筑工程施工許可證。[單選題]29.下列需要申領施工許可證的是（?）。A.開工報告已獲得批復B.某工廠建設食堂，建筑面積280平方米C.工程投資總額為25萬元D.學校建設教學樓，建筑面積3000平方米正確答案：D參考解析：工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。[單選題]30.某建設項目于6月7日領取施工許可證，開工后因地震導致該工程在次年3月23日中止施工。建設單位應當向發證機關報告中止施工的最遲期限是次年（?）。A.3月28日B.4月7日C.4月23日D.6月23日正確答案：C參考解析：在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起一個月內，向發證機關報告，并按照規定做好建筑工程的維護管理工作。[單選題]31.關于施工許可證的說法，正確的是（?）。A.建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工B.在建的建筑工程因故中止施工的，施工企業應當自中止之日起3個月內報發證機關核驗C.中止施工滿6個月的，在建筑工程恢復施工前，應當報發證機關核驗施工許可證D.建設單位因故不能按期開工的，應當在期滿前向發證機關申請延期，延期三次為限，每次不超過3個月正確答案：A參考解析：選項錯誤B，《建筑法》規定，在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起1個月內，向發證機關報告，并按照規定做好建筑工程的維護管理工作。選項C錯誤，中止施工滿1年的，在建設工程恢復施工前，建設單位還應當報發證機關核驗施工許可證。選項D錯誤，建設單位因故不能按期開工的，應當在期滿前向發證機關申請延期，延期兩次為限，每次不超過3個月。[單選題]32.根據《建筑法》，建筑工程分包企業應當接受（?）的質量管理。A.咨詢單位B.總承包單位C.監理單位D.建設單位正確答案：B參考解析：總分包的由總包單位對質量問題負總責，分包單位應當接受總承包單位的質量管理。[單選題]33.施工企業在施工過程中發現設計文件和圖紙有差錯的，應當（?）。A.繼續按設計文件和圖紙施工B.及時向建設單位或監理單位提出意見和建議C.對設計文件和圖紙進行修改，按修改后的設計文件和圖紙進行施工D.立即暫停施工，等待建設單位的指示正確答案：B參考解析：施工單位在施工過程中發現設計文件和圖紙有差錯的，有義務及時向建設單位或監理單位提出意見和建議，以免造成不必要的損失和質量問題。[單選題]34.關于監理單位相關質量責任和義務的說法中，錯誤的是（?）。A.在資質等級許可的范圍內承攬業務B.依照法律、法規以及有關技術標準、設計文件和建設工程承包合同，代表建設單位對施工質量實施監理C.未經監理工程師簽字，建設單位不撥付工程款，不進行竣工驗收D.未經監理工程師簽字，建筑材料、建筑構配件和設備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進行下一道工序的施工正確答案：C參考解析：未經總監理工程師簽字，建設單位不撥付工程款，不進行竣工驗收。[單選題]35.根據《建設工程質量管理條例》，組織有關單位參加建設工程竣工驗收的義務主體是（?）。A.施工企業B.建設單位C.建設行政主管部門D.建設工程質量監督機構正確答案：B參考解析：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。[單選題]36.某工程完成了設計圖紙和合同規定的施工任務，建設單位欲組織竣工驗收，此時應具備《建設工程質量管理條例》規定的工程竣工驗收的必備條件不包括（?）。A.有完整的技術檔案和施工管理資料B.有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告C.有勘察、設計、施工、工程監理等單位共同簽署的質量合格文件D.有施工單位簽署的工程保修書正確答案：C參考解析：竣工驗收的條件：（1）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；（2）有完整的技術檔案和施工管理資料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；（4）有勘察、設計、施工、監理等單位分別簽署的質量合格文件；（5）有施工單位簽署的工程保修書。[單選題]37.建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起（?）內進行竣工驗收備案。A.7日B.10日C.15日D.20日正確答案：C參考解析：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，向工程所在地的縣級以上建設主管部門備案。[單選題]38.國有土地使用權出讓期限應當符合法定年限，工業用地出讓的最高年限為（?）年。A.30B.50C.70D.40正確答案：B參考解析：工業用地出讓的最高年限為50年。[單選題]39.不動產評估中，采用間接比較法進行區域因素修正時，評估對象比較標準不動產的區域因素優3%，可比實例較標準不動產因素劣5%，則對比實例價格進行區域因素修正時，選用的計算參數正確的是（?）。A.區域因素修正參數為0.97B.區域因素修正參數為0.95C.標準化修正參數為1.03D.標準化修正參數為1.05正確答案：D參考解析：區域因素修正后的可比實例價格＝標準化修正系數×區域因素修正系數×可比實例價格＝標準不動產區域因素分值/可比實例區域因素分值×待估對象區域因素分值/標準不動產區域因素分值×可比實例價格，因此標準化修正系數＝標準不動產區域因素分值/可比實例區域因素分值＝100/95＝1.05，區域因素修正系數＝待估對象區域因素分值/標準不動產區域因素分值＝103/100＝1.03。注：現行教材將“區域因素修正”改為“區位因素修正”，計算原理未變。[單選題]40.下列建筑物中，通常不適用收益法評估的是（?）。A.百貨商場B.星級酒店C.綜合寫字樓D.政府辦公樓正確答案：D參考解析：收益法適用于經營性且有穩定收益的不動產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關、學校、公園等非經營性不動產價值評估大多不適用。[單選題]41.房地合一評估采用收益法時，下列關于確定收益期限的說法中正確的是（?）。A.以建筑物的剩余經濟壽命為準B.以土地使用權的剩余年限為準C.孰長為準D.孰短為準正確答案：D參考解析：土地與建筑物合成體作為評估對象，如果建筑物的經濟壽命長于土地使用權年限，若土地使用權年限到期地上物隨同無償收回，則根據土地使用權年限確定未來可獲收益的期限；若土地使用權年限到期地上物殘余價值給予合理補償，則在根據土地使用權年限確定未來可獲收益期限的基礎上，考慮將土地年限到期時地上物殘余價值折現到評估基準日的價值。如果建筑物的經濟壽命短于土地使用權年限，可先根據建筑物的經濟壽命，扣減不動產開發建設及裝修等期限，確定未來可獲收益的期限；然后加上土地使用權年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值?？偟乃悸肥且允攵虨闇省單選題]42.下列關于基準地價特點的說法中，正確的是（?）。A.基準地價通常由資產評估機構測算并發布B.基準地價是區域性價格C.基準地價是實際交易價格D.基準地價等同于宗地價格正確答案：B參考解析：基準地價是區域性價格，選項B的說法是正確的；基準地價是平均價格，反映的是不同等級、不同區域的土地使用權的平均價格，不能把基準地價等同于宗地地價，選項D的說法不正確；基準地價不是交易價格，基準地價是由政府組織評估測算、論證并公布的價格，是評估出的特定時點的價格，具有一定的現實性，選項A和選項C的說法不正確。[單選題]43.使用基準地價系數修正法評估某土地用地，該宗地的剩余土地使用年限為35年，當地工業用地基準地價對應的使用年限為50年，假設土地資本化率為6%，據此計算的土地使用年期修正系數為（?）。A.2.3966B.0.9198C.0.4173D.1.0872正確答案：B參考解析：年期修正系數＝[1－1/（1＋6%）^35]/[1－1/（1＋6%）^50]＝0.9198[單選題]44.評估人員擬采用市場提取法求取不動產的資本化率，收集到市場上近期交易的類似不動產資料如下表，則采用算數平均法求取的該類不動產資本化率為（?）。A.9.88%B.9.95%C.10.12%D.10.1%正確答案：B參考解析：不動產A的資本化率＝1240/11500×100%＝10.78%；不動產B的資本化率＝1250/12450×100%＝10.04%；不動產C的資本化率＝1300/14400×100%＝9.03%，該類不動產資本化率＝（10.78%＋10.04%＋9.03%）/3＝9.95%[單選題]45.應用收益法評估不動產價值，在確定折現率和資本化率的方法中，運用時簡便易行，對市場要求不高，應用比較廣泛，但是風險調整值的確定主觀性較強，不容易掌握的方法是()。A.市場提取法B.安全利率加風險調整值法C.各種投資收益率排序插入法D.類比系數調整法正確答案：B參考解析：安全利率加風險調整值法，通常選擇銀行中長期利率作為安全利率，然后根據影響被估不動產的社會經濟環境狀況，估計投資風險程度，確定一個調整值，把它與安全利率相加或在安全利率基礎上加風險調整值，這種方法簡便易行，對市場要求不高，應用比較廣泛，但是風險調整值的確定主觀性較強，不容易掌握。所以本題的答案為選項B。掌握“收益法——不動產評估”知識點。[單選題]46.下列關于國有土地使用權的說法中，不正確的是()。A.國有土地可以依法確定給單位或個人使用，用地單位或個人依法取得國有土地所有權B.國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權出讓、租賃、作價出資或入股等C.國有土地使用權的出讓可以采取協議、招標、拍賣、掛牌等方式D.劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押正確答案：A參考解析：國有土地可以依法確定給單位或個人使用，用地單位或個人依法取得國有土地使用權，所以選項A的說法不正確。國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權出讓、租賃、作價出資或者入股等，選項B的說法正確。國有土地使用權的出讓可以采取協議、招標、拍賣、掛牌等方式，選項C的說法正確。劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，選項D的說法正確。掌握“國有土地使用權”知識點。[單選題]47.在不動產價格的影響因素中，變現因素屬于()。A.交易因素B.實物因素C.權益因素D.外部因素正確答案：A參考解析：不動產價格的影響因素可以分為不動產自身因素、不動產外部因素以及不動產交易因素：（1）不動產自身因素包括區位因素（位置、交通、環境景觀、外部配套）、實物因素（土地實物因素、建筑物實物因素、通用性）、權益因素（權利狀況、使用管制、相鄰關系）；（2）不動產外部因素包括政治因素、政策因素、經濟因素、社會因素等；（3）不動產交易因素包括不動產供求關系、變現因素、心理因素、其他因素等。掌握“不動產的基本概念、特征及分類”知識點。[單選題]48.對所評估的不動產進行清查核實時，要了解不動產的賬面原值、賬面凈值等情況，此屬于對()進行清查核實。A.權利狀態B.會計核算情況C.實物狀態D.區位和交易狀況正確答案：B參考解析：對所評估的不動產進行清查核實時，在會計核算情況的清查核實中，要了解待估對象的賬面價值，包括了解不動產的賬面原值、賬面凈值等情況。掌握“現場調查”知識點。[單選題]49.下列各項不動產中，一般不適用收益法評估的是()。A.學校B.寫字樓C.影劇院D.游樂場正確答案：A參考解析：收益法適用于經營性且有穩定收益的不動產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關、學校、公園等非經營性不動產價值評估大多不適用。掌握“收益法——不動產評估”知識點。[單選題]50.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2，未來租金收入將維持該水平；運營費用率為租金收入的25%；采用報酬資本化法，報酬率為10%。該商鋪的價值約為()萬元。A.521B.533C.695D.711正確答案：A參考解析：年凈收益＝500×120×12×（1－25%）＝54（萬元）（題目給出的是月租金，一年12個月，乘以12是將月租金轉換成年租金。）收益現值p＝a/r×[1－1/（1＋r）n]＝54/0.1×[1－1/（1＋0.1）35]＝520.78（萬元）注：1/r×[1－1/（1＋r）n]＝（P/A，r，n），是年金現值系數計算公式的變形。[單選題]51.某市區有一工業庫房，現根據城市規劃和市場需求，擬改為百貨商店。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用()進行評估。A.市場法B.成本法C.剩余法D.基準地價系數修正法正確答案：C參考解析：剩余法適用于待拆遷改造的再開發地產的評估，該工業廠房需要更新改造，項目沒有正式實施，且更新改造后的不動產具有收益性，最適合采用剩余法。掌握“剩余法——不動產評估”知識點。[單選題]52.在確定建安綜合造價時，如果待評估房屋建筑物規模大、類型雜、項數多，可以將其進行分類。對于大型、價值高、重要的房屋建筑物宜采用()。A.重編預算法B.決算調整法C.類比系數調整法D.單方造價指標法正確答案：B參考解析：在確定建安綜合造價時，對于大型、價值高、重要的房屋建筑物，采用決算調整法確定其建安綜合造價，即以待估房屋建筑物決算中的工程量為基礎，按現行工程預算價格、費率，將其調整為按現行市場價格計算的建安綜合造價。掌握“成本法——不動產評估”知識點。[單選題]53.有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，樓面地價為1500元/平方米，則土地單價為()元/平方米。A.1000B.3000C.2100D.2800正確答案：B參考解析：土地單價=樓面地價×容積率=1500×2=3000（元/平方米）。掌握“不動產價格的影響因素”知識點。[單選題]54.下列選項中，屬于建筑物實物因素的是()。A.土地面積B.建筑規模C.環境景觀D.獨立使用正確答案：B參考解析：選項A屬于土地實物因素；選項C屬于區位因素；選項D屬于通用性因素。掌握“不動產價格的影響因素”知識點。[單選題]55.甲公司有一宗土地需評估，評估基準日為2019年12月31日，評估基準日的價格指數是104。選取土地A作為可比交易實例，已知A購買時的價格為350萬元，交易情況指數103，區位因素指數為98，則甲公司土地正常交易情況下的評估價值為()萬元。A.333.40B.346.33C.360.61D.382.57正確答案：C參考解析：甲公司土地的評估價值＝可比交易實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區位因素修正系數＝可比交易實例價格×（正常交易情況指數/可比實例交易情況指數）×（評估基準日價格指數/可比實例交易時價格指數）×（待估對象區位因素指數/可比實例區位因素指數）＝可比交易實例價格×（100/可比實例交易情況指數）×（評估基準日價格指數/100）×（100/可比實例區位因素指數）＝350×（100/103）×（104/100）×（100/98）＝360.61（萬元）[單選題]56.在市場法中，對不動產區位因素使用間接比較法調整，其中可比實例的不動產區位狀況優于標準不動產區位狀況，得102分；評估對象的不動產區位狀況劣于標準不動產區位狀況，得97分，則不動產區位狀況整體的修正系數值為()。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05正確答案：A參考解析：間接比較法下，不動產區位狀況整體的修正系數＝標準化修正系數×區位因素修正系數＝（標準不動產區位因素分值/可比交易實例區位因素分值）×（待估對象區位因素分值/標準不動產區位因素分值）＝100/102×97/100＝0.95。[單選題]57.在使用市場法進行不動產評估時，選取可比交易實例后，應對可比交易實例的成交價格進行處理，建立價格可比基礎，下列不屬于建立比較基礎的是()。A.統一資產范圍B.統一付款方式C.統一交易日期D.統一稅費負擔正確答案：C參考解析：在使用市場法進行不動產評估時，選取可比交易實例后，應對可比交易實例的成交價格進行處理，建立價格可比基礎，統一表達方式和內涵。即：統一資產范圍、統一付款方式、統一稅費負擔和統一計價單位。掌握“市場法——不動產評估”知識點。[單選題]58.某一待評估宗地將被用做修建學校，可使用年期為40年，該用途土地法定最高出讓年期為50年，土地資本化率為8%，用基準地價系數修正法進行評估，則宗地使用年期修正系數為()。A.0.9988B.0.9748C.0.9545D.0.9795正確答案：B參考解析：基準地價系數修正法下，宗地使用年期修正系數＝[1－1/（1＋r）^m]/[1－1/（1＋r）^n]＝[1－1/（1＋土地資本化率）^被估宗地可使用年期]/[1－1/（1＋土地資本化率）^該用途土地法定最高出讓年期]＝[1－1/（1＋8%）^40]/[1－1/（1＋8%）^50]＝0.9540/0.9787＝0.9748[單選題]59.對生產建設活動和自然災害損毀的土地采取整治措施，使其達到可供利用狀態的活動是()。A.土地開墾B.土地復墾C.耕地占用D.退耕還林正確答案：B參考解析：土地復墾是指對生產建設活動和自然災害損毀的土地采取整治措施，使其達到可供利用狀態的活動。掌握“國有土地使用權”知識點。[單選題]60.房地產建設中，出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金()以下的土地閑置費。A.10%B.20%C.30%D.40%正確答案：B參考解析：出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。掌握“房地產法概述與房地產建設”知識點。[單選題]61.不動產具有保值功能，表明()。A.出現通貨膨脹，不動產所占用貨幣的購買能力會下降B.出現通貨膨脹，不動產所占用貨幣的購買能力會不變C.不出現通貨膨脹，不動產所占用貨幣的購買能力會下降D.不出現通貨膨脹，不動產所占用貨幣的購買能力會不變正確答案：B參考解析：保值是指不動產能抵御通貨膨脹，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能夠購買到當初的投資額可以購買到的同等商品或服務。掌握“不動產的基本概念、特征及分類”知識點。[單選題]62.下列引起不動產價格上漲的因素中，不屬于外部經濟因素的是()A.裝飾裝修改造B.改變城市格局C.調整城市發展方向D.修建廣場、公園、公共綠地正確答案：A參考解析：外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發展方向，改變城市格局等。掌握“不動產的基本概念、特征及分類”知識點。[單選題]63.下列不動產中，屬于綜合不動產的是()。A.碼頭B.賽馬場C.工業廠房D.商住不動產正確答案：D參考解析：綜合不動產是指同一宗不動產包含兩種或兩種以上不同用途的不動產，如商住不動產、居住辦公不動產等。選項AB屬于特殊不動產，選項C屬于工業不動產。掌握“不動產的基本概念、特征及分類”知識點。[單選題]64.影響不動產變現的因素主要有不動產的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發程度、區位市場狀況等。下列選項中，變現性最佳的是()。A.專用的特殊性廠房B.28層的整體商務辦公樓C.開發程度較低的在建工程D.某辦公樓一層400m2獨立底商正確答案：D參考解析：選項A由于專業性強，變現困難；選項B由于價值量大，且未明確分割情況，變現困難；選項C由于開發程度低，變現困難。掌握“不動產的基本概念、特征及分類”知識點。[單選題]65.某經濟主體行為使他人或社會受損，而該經濟主體卻沒有為此承擔成本。此屬于不動產經濟特性中的()。A.價值量大B.用途多樣性C.涉及廣泛性D.難以變現性正確答案：C參考解析：涉及廣泛性又稱相互影響性，某經濟主體行為使他人或社會受損，而該經濟主體卻沒有為此承擔成本屬于涉及廣泛性中的負外部性。掌握“不動產的基本概念、特征及分類”知識點。[單選題]66.構筑物是指房屋以外的建造物，人們一般不在其中進行生產生活活動，下列選項中，不屬于構筑物的是()。A.煙囪B.水井C.道路D.公寓正確答案：D參考解析：廣義的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和構筑物。構筑物是指房屋以外的建造物，人們一般不在其中進行生產生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。選項D屬于房屋。掌握“不動產的基本概念、特征及分類”知識點。[多選題]1.下列各項中，屬于不動產經濟特性的有()。A.價值量大B.用途多樣性C.數量有限性D.保值增值性E.資產組合性正確答案：ABDE參考解析：不動產的經濟特性包括：價值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、難以變現性、保值增值性、資產組合性。不動產的自然特性有：不可移動性、耐久性和數量有限性。掌握“不動產的基本概念、特征及分類”知識點。[多選題]2.下列各項中，可以不申請辦理施工許可證的有()。A.工程投資額在30萬元以下的建筑工程B.工程投資額在300萬元以下的建筑工程C.建筑面積在500平方米以下的建筑工程D.建筑面積在300平方米以下的建筑工程E.工程投資額在30萬元以下并且建筑面積在300平方米以下的建筑工程正確答案：ADE參考解析：工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。掌握“房地產法概述與房地產建設”知識點。[多選題]3.從基準地價的特點來看，一般而言，基準地價是城市建成區的()。A.單位地價B.平均價格C.交易價格D.區域性價格E.宗地價格正確答案：ABD參考解析：基準地價一般具有下列特點：（1）基準地價是區域性價格。選項D是答案。（2）基準地價是平均價格，反映的是不同等級、不同區域的土地使用權的平均價格，不能把基準地價等同于宗地地價。選項B是答案，選項E不是答案。（3）基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區。（4）基準地價一般是單位土地面積的地價，也有個別城市如北京市采用樓面地價，選項A是答案。（5）基準地價不是交易價格，基準地價是由政府組織評估測算、論證并公布的價格，是評估出的特定時點的價格，具有一定的現時性，選項C不是答案。[多選題]4.下列各項不動產中，市場法往往難以適用的有()。A.寺廟B.圖書館C.古建筑D.學校用地E.寫字樓正確答案：ABCD參考解析：下列情況下，市場法往往難以適用：（1）不發生交易或發生較少交易地區的不動產；（2）特殊類型的不動產，如風景名勝區土地、古建筑；（3）很難成為交易對象的不動產，如教堂、寺廟等；（4）很少發生交易的不動產，如圖書館、體育館、學校用地等。[多選題]5.國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費用包括()。A.拆遷費B.安置補助費C.土地補償費D.青苗補償費E.地上附著物補償費正確答案：BCDE參考解析：國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費用估算：《土地管理法》規定，征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，選項BCDE是答案。為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆遷補償費用，這是對原城市土地使用者在經濟上的補償，選項A不是答案。掌握“成本法——不動產評估”知識點。[多選題]6.房屋建筑物建安綜合造價的確定，可以采用的方法包括()。A.重編預算法B.決算調整法C.類比系數調整法D.單方造價指標法E.生產能力指標估算法正確答案：ABCD參考解析：評估實踐中，一般根據現場調查情況和工程竣工圖紙，工程結算資料收集齊全情況，采用重編預算法、決算調整法、類比系數調整法、單方造價指標法等方法中的一種或同時運用幾種方法，確定待估房屋建筑物建安工程綜合造價，選項ABCD是答案。本教材沒有“生產能力指標估算法”這樣的指標名稱，選項E是迷惑項。[多選題]7.房地產禁止轉讓的情形包括()。A.以房地產抵債B.以出讓方式取得土地使用權但不符合轉讓條件的C.依法收回土地使用權的D.共有房地產，未經其他共有人書面同意的E.權屬有爭議的正確答案：BCDE參考解析：下列房地產不得轉讓：①以出讓方式取得土地使用權但不符合轉讓條件的。②司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。③依法收回土地使用權的。④共有房地產，未經其他共有人書面同意的。⑤權屬有爭議的。⑥未依法登記領取權屬證書的。⑦法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。掌握“房地產交易”知識點。[多選題]8.國有土地使用權出讓方式包括()。A.租賃B.協議C.招標D.拍賣E.掛牌正確答案：BCDE參考解析：國有土地使用權出讓可以采取協議、招標、拍賣、掛牌等方式。掌握“國有土地使用權”知識點。[多選題]9.在用收益法評估不動產時，求取折現率和資本化率的方法包括()。A.市場提取法B.安全利率加風險調整值法C.各種投資收益率排序插入法D.上市公司比較法E.可比交易案例法正確答案：ABC參考解析：在用收益法評估不動產時，折現率和資本化率的求取方法有三種：①市場提取法；②安全利率加風險調整值法；③各種投資收益率排序插入法。[多選題]10.以下關于建筑物的說法中，正確的有（?）。A.廣義的建筑物是指人工建造的所有建造物B.住宅、影劇院屬于房屋的范疇C.構筑物主要是指能供人們居住活動的場所D.水井、隧道屬于構筑物的范疇E.房屋以外的建筑物都可以稱之為構筑物正確答案：ABDE參考解析：構筑物是指房屋以外的建造物，人們一般不在其中進行生產生活活動。[多選題]11.以下關于不動產權益的說法中，正確的有（?）。A.法律意義上的不動產本質上是一種財產權利B.土地承包經營權屬于用益物權的一種C.地役權屬于擔保物權的一種D.不動產權益分為物權、債權和擔保權三大類E.建設用地使用權可以通過劃撥、出讓、租賃取得正確答案：AB參考解析：地役權屬于用益物權的一類，選項C錯誤；不動產權益分為物權和債權兩大類，選項D錯誤；建設用地使用權可以通過劃撥和出讓方式獲得，選項E錯誤。[多選題]12.以下關于不動產的特性說法中，正確的是（?）。A.實體唯一性是不動產最重要的特性B.相互影響性是不動產的自然特性之一C.從經濟特性的角度出發，本著對于土地的優先利用，居住用地應該優先于商業用地D.如果沒有價格的約束，不動產也就不存在難以變現性的特性E.某經濟主體行為使他人受益，而受益者無須為此花費代價，這稱之為正外部性。正確答案：ADE參考解析：涉及廣泛性，又稱為為相互影響性，是不動產的經濟特性之一，選項B錯誤；從經濟角度出發，土地利用優先順序：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地，選項C錯誤。[多選題]13.以下關于不動產價格影響因素的說法中，正確的有（?）。A.改進不動產的物業管理，有可能增加不動產的價格B.不動產周邊修建廣場，公園，會提升不動產價格，這屬于外部經濟所導致的C.通貨膨脹導致不動產的價格上升，僅僅是不動產的保值而已D.不動產用途的改變有可能會導致價格上升，如居住用途改為工業用途E.需求增加導致稀缺性增加，由此推動不動產價格上升，屬于真正的不動產增值正確答案：ABCE參考解析：不動產使用管制改變有可能會導致價格上升，如工業用途改為居住用途，農業用地轉為建設用地等。所以選項D錯誤。[多選題]14.不動產的合理有效利用受到法律法規及政策的制約，這種制約一般體現在政府具有對不動產的（?）。A.征稅權B.管制權C.充公權D.強制交易權E.征收征用權正確答案：ABCE參考解析：不動產制度制約性主要體現在政府對不動產有征稅權、征收征用權、管制權及充公權。[多選題]15.不動產可以根據其開發程度進行劃分，以下關于此類劃分標準相關內容的說法中，錯誤的有（?）。A.生地指未完成土地征用，尚未開發，不可直接作為建筑用地的農用地或荒地B.根據開發程度的不同，毛地可以分為“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”C.在建工程是指正在建設，尚未竣工投入使用的建設工程D.毛地是指經過拆遷安置補償，但是尚不具備基本建設條件的土地E.現房是指已竣工并投入使用的房屋建筑正確答案：ABD參考解析：生地是指完成土地征用，未經開發，不可直接作為建筑用地的農用地或荒地等，選項A錯誤；根據開發程度的不同，熟地可以分為“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”，選項B錯誤；毛地是指城市舊區范圍內，具有一定基礎設施條件，但未經過拆遷安置補償等土地開發過程，不具備基本建設條件的土地，選項D錯誤。[多選題]16.影響建筑物價格的因素可分為建筑物的自身因素、外部因素以及交易因素等，其中建筑物自身因素包括（?）。A.實物因素B.區位因素C.權益因素D.政策因素E.心理因素正確答案：ABC參考解析：建構筑物的自身因素包括區位因素、實物因素和權益因素。注：以往教材名稱是“建（構）筑物”，現行教材的名稱是“不動產”。[多選題]17.小王剛到一建設主管部門施工許可證管理機構上班，在其審查申報材料時，發現有以下疑點難以決定，請幫助分析下列選項中不符合法律法規規定的頒發施工許可證條件的有（?）。A.已經按約支付了土地出讓金，但土地證尚未辦好B.沒有建設工程規劃許可證，但規劃局出具了的許可證正在辦理的便函C.有拆遷許可證，但工程拆遷還有一點沒有掃尾D.已經訂立施工合同，但中標施工企業的資質不能滿足規定要求E.有建設工程質量監督書正確答案：BD參考解析：申請領取施工許可證時，只要求辦理了用地批準手續，并不要求必須有土地證（所以選項A符合條件）；建筑用地批準手續，辦理規劃許可證（所以選項B不符合條件）。不要拆遷全部完成，只要求滿足施工要求即可（所以選項C符合條件）；已確定施工企業，且程序和企業資質必須滿足要求（所以選項D不符合條件）。[多選題]18.關于總承包模式下各單位質量責任的說法，正確的有（?）。A.施工總承包單位應當對施工圖設計文件質量負責B.施工總承包單位對其采購的材料質量負責C.施工總承包單位對施工質量負責D.分包單位就分包工程質量向施工總承包單位負責E.分包單位與施工總承包單位就分包工程質量向建設單位承擔連帶責任正確答案：BCDE參考解析：選項A表述錯誤，施工圖設計文件是設計單位的成果，應當由設計單位來負責。[多選題]19.根據《建設工程質量管理條例》，質量保修書必須明確的內容有（?）。A.保修范圍B.保修期限C.質量保證金返還方式D.質量保證金預留比例和期限E.保修責任正確答案：ABE參考解析：質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。[多選題]20.建設工程竣工驗收應當具備的條件有（?）。A.已經辦理工程竣工資料歸檔手續B.有完整的技術檔案和施工管理資料C.有施工企業簽署的工程保修書D.有工程使用的主要建筑材料的進場試驗報告E.有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件正確答案：BCDE參考解析：竣工驗收的條件：（1）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；（2）有完整的技術檔案和施工管理資料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；（4）有勘察、設計、施工、監理等單位分別簽署的質量合格文件；（5）有施工單位簽署的工程保修書。[多選題]21.根據相關規定，以下屬于禁止轉讓的房地產有（?）。A.共有房地產，但經其他共有人口頭同意的B.依法收回土地使用權的C.以出讓方式取得土地使用權的D.未依法登記領取權屬證書的E.行政機關依法裁定，決定查封的正確答案：ABDE參考解析：禁止轉讓的房地產：（1）以出讓方式取得土地使用權但不符合轉讓條件的；（2）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（5）權屬有爭議的；（6）未依法登記領取權屬證書的；（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。[多選題]22.商品房的預售，需要達到的條件有（?）。A.已交付大部分土地使用權出讓金B.持有建設工程規劃許可證C.投入開發建設的資金達到工程建設總投資的35%以上D.持有建設工程施工許可證E.已經確定施工進度和竣工交付日期正確答案：BDE參考解析：商品房預售的條件有：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。[多選題]23.根據有關擔保的法律規定，屬于不得抵押的房地產有（?）。A.權屬有爭議的房地產B.列入文物保護的建筑物C.普通高校的教學樓D.荒地承包經營權E.被扣押的房屋正確答案：ABCE參考解析：下列房地產不得設定抵押：（1）權屬有爭議的房地產；（2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；（5）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；（6）依法不得抵押的其他房地產。[多選題]24.下列建設用地的土地使用權，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得的有（?）。A.政府辦公大樓B.公辦高等學校圖書館C.國家重點扶持的水壩項目D.某高新技術企業辦公用房E.某導彈發射基地正確答案：ABCE參考解析：下列建設用地的土地使用權，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規規定的其他用地。[多選題]25.根據現行法律，國有土地使用權出讓可以采用的方式有（?）。A.協議B.劃撥C.租賃D.招標E.征收正確答案：AD參考解析：國有土地使用權出讓方式：國有土地使用權出讓可以采取協議、招標、拍賣、掛牌等方式。[多選題]26.一般情況下，不動產清查核實的內容包括（?）。A.實物狀態B.權利狀態C.交易狀態D.未來使用狀態E.會計核算狀態正確答案：ABCE參考解析：一般情況下，不動產清查核實的內容有實物狀態、權利狀態、區位和交易狀況、會計核算情況等四個方面。[多選題]27.以下關于不動產清查核實的內容的說法中，正確的有（?）。A.損益情況屬于會計核算的范疇B.在區位狀況核實過程中，需要關注交通條件C.功能價格分析屬于會計核算情況核實的范疇D.要核實不動產經營相關的收入、成本、費用，以此核實不動產的損益情況E.權利狀態的核實的主要工作是不動產權屬證明的查驗正確答案：ABDE參考解析：功能價格分析屬于區位和交易狀況核實的范疇，選項C的說法不正確。[多選題]28.在不動產清查核實的工作中，有多種方法，如（?）。A.詳細核實法B.德爾菲法C.逐項調查法D.專家意見法E.抽樣調查法正確答案：CE參考解析：不動產的清查核實中，調查一般可以采用逐項調查或抽樣調查的方式進行。[多選題]29.下列建筑物中，不能使用市場法評估的有（?）。A.寺廟B.古建筑C.普通住宅D.教堂E.博物館正確答案：ABDE參考解析：在下列情況下，市場法往往難以適用：（1）不發生交易或發生較少交易地區的不動產；（2）特殊類型的不動產，如風景名勝區土地、古建筑；（3）很難成為交易對象的不動產，如教堂、寺廟等；（4）很少發生交易的不動產，如圖書館、體育館、學校用地等。[多選題]30.在運用市場法評估建（構）筑物價值時，對可比實例的選取要求包括（?）。A.可比實例是估價對象的類似不動產B.可比實例與估價對象的付款方式必須一致C.可比實例成交價格為正常價格或可修正為正常價格D.可比實例成交日期與評估基準日相近E.可比實例成交日期與估價時點必須相同正確答案：ACD參考解析：選取可比實例應符合下列要求：（1）是評估對象的類似不動產；（2）交易類型與評估目的吻合；（3）成交日期與評估基準日相近，不宜超過1年，且不得超過兩年；（4）成交價格為正常價格或可修正為正常價格。如果不動產市場較為穩定，評估基準日與案例交易日的間隔可長一些。如果市場變動劇烈、變化較快，則宜選取較近時期的交易實例，最好是1年以內的。[多選題]31.應用市場法評估不動產，在進行因素修正前，為建立價格可比基礎需要對比實例的成交價格進行統一處理的內容有（?）。A.統一稅費負擔B.統一資產范圍C.統一計價單位D.統一付款方式E.統一交易日期正確答案：ABCD參考解析：應用市場法評估不動產，選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行處理，建立價格可比基礎，統一其表達方式和內涵。需要統一的有：（1）統一資產范圍；（2）統一付款方式；（3）統一稅費負擔；（4）統一計價單位。[多選題]32.運用重置成本法評估房屋建筑物時，下列費用項目中，屬于前期費用及其他費用的有（?）。A.土地開發費B.臨時設施費C.地質勘察費D.文明施工費E.建筑單位管理費正確答案：BCE參考解析：前期費用及其他費用的確定。除建筑安裝工程造價外，一般建安工程還有其他有關費用，包括前期費用、期間費用等。前期費用包括籌建費、可行性研究費、規劃費、設計費、地質勘察費、場地平整費、水電氣費、臨時設施費用等。期間費用主要為工程建設監理費、建設單位管理費、城市基礎設施配套費、人防工程易地建設費、文物調查、勘探、發掘費、拆遷管理費、新型墻體材料專項基金、建筑垃圾處置費、臨時占道費和其他相關驗收檢測費等。[多選題]33.采用基準地價修正系數法的前提條件有（?）。A.所用基準地價及修正體系是有效的，且評估基準日距基準地價的評估基準日不超過三年B.待估土地所在地已公布基準地價C.可取得待估土地所用基準地價修正體系D.待估土地所在地已公布生產資料價格指數E.待估土地具備交易案例正確答案：ABC參考解析：采用基準地價修正法的前提條件是：（1）當地政府已公布基準地價；（2）可以取得基準地價修正體系；（3）基準地價及其修正體系是有效的，基準地價的評估基準日距本次評估基準日在3年以內。[多選題]34.不動產評估中，五通一平指通路、通電、場地平整以及()。A.通信B.燃氣C.排水D.供熱E.供水正確答案：ACE參考解析：五通一平是指通路、通電、通信、供水、排水及場地平整，選項ACE是答案。七通一平是指通路、通電、通信、供水、排水、燃氣、供熱及場地平整，選項BD屬于七通一平的內容。掌握“不動產的基本概念、特征及分類”知識點。[多選題]35.從資產評估的角度，需要關注不動產價格的獨特性，其獨特性包括()。A.不動產價格對區位的敏感性B.不動產價格實質上是不動產權益的價格C.不動產價格的形成時間較長D.不動產價格易受交易者的個別情況的影響E.不動產價格只有買賣價格正確答案：ABCD參考解析：從資產評估的角度，需要關注不動產價格的獨特性：（1）不動產價格對區位的敏感性；（2）不動產價格實質上是不動產權益的價格；（3）不動產價格的形成時間較長；（4）不動產價格易受交易者的個別情況的影響；（5）不動產價格既有買賣價格，也有租賃價格。掌握“不動產價格的影響因素”知識點。[多選題]36.運用收益法對不動產進行評估，需滿足的前提條件有()。A.被評估不動產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數等資料是可以搜集的B.收益期內，不動產權益擁有者獲得未來預期收益所承擔的風險可以預測，并可用貨幣來衡量C.被評估不動產的未來收益必須是可以預測并可用貨幣來衡量的D.被評估不動產預期獲利年限可以預測E.被評估不動產的未來收益可以預測但無法用貨幣衡量正確答案：BCD參考解析：運用收益法對不動產進行評估，需滿足其使用的前提條件：（1）不動產的未來收益必須是可以預測并可用貨幣來衡量的。（2）收益期內，不動產權益擁有者獲得未來預期收益所承擔的風險可以預測，并可用貨幣來衡量。（3）不動產預期獲利年限可以預測。選項BCD是答案，選項E不是答案。選項A為采用市場法評估不動產的前提條件之一，選項A不是答案。掌握“收益法——不動產評估”知識點。[多選題]37.房地產權利人將其房地產轉移給他人的合法方式包括()。A.買賣B.贈與C.以房地產作價入股D.轉讓司法機關依法裁定，決定查封的房地產E.以房地產抵債正確答案：ABCE參考解析：房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為?！捌渌戏ǚ绞健敝饕ǎ阂苑康禺a作價入股；一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產；企業被收購、兼并或合并；以房地產抵債；等等。選項ABCE是答案。司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的，房地產不得轉讓，選項D不是答案。掌握“房地產交易”知識點。[多選題]38.運用重置成本法評估房屋建筑物時，確定重置成本需要計算的項目有()。A.建安綜合造價B.前期費用及其他費用C.土地增值D.利息E.合理利潤正確答案：ABDE參考解析：運用重置成本法評估房屋建筑物時，重置成本＝建安綜合造價＋前期費用及其他費用＋利息＋合理利潤，選項ABDE是答案。土地增值屬于使用成本逼近法評估地價時需要計算的項目，選項C不是答案。掌握“成本法——不動產評估”知識點。[多選題]39.使用重置成本法評估房屋建筑物，確定重置成本時，下列屬于前期費用的有()。A.籌建費B.規劃費C.工程建設監理費D.建設單位管理費E.新型墻體材料專項基金正確答案：AB參考解析：使用重置成本法評估房屋建筑物，確定重置成本時，前期費用包括籌建費、可行性研究費、規劃費、設計費、地質勘察費、場地平整費、水電氣費、臨時設施費用等，選項AB是答案。選項CDE屬于期間費用。掌握“成本法——不動產評估”知識點。[多選題]40.一般而言，下列關于房地產投機者對于不動產價格影響的說法不正確的有()。A.當不動產價格處于上升通道時，投機者會搶購，價格上漲B.當不動產價格處于下降通道時，投機者會搶購，價格上漲C.當不動產價格位于高位時，投機者會拋售不動產，價格下降D.當不動產價格低落時，投機者會拋售不動產，價格下降E.當不動產價格低落時，投機者會購置不動產，價格上漲正確答案：BD參考解析：當不動產價格處于上升通道時，由于預計不動產價格還會進一步上漲，投機者可能會加速搶購，形成一種虛假需求的現象，會促使不動產價格進一步上漲，選項A的說法正確。相反，當不動產價格處于下降通道時，由于預計不動產價格還會進一步下跌，投機者可能會加速拋售，促使不動產價格進一步下跌，選項B的說法不正確。當不動產價格低落時，投機者基于不動產價格已跌入谷底、日后會上漲的預期購置不動產，造成不動產需求增加，選項E的說法正確，選項D的說法不正確。而在不動產價格位于高位時，投機者基于不動產價格已達頂點、日后會下跌的預期拋售不動產，增加不動產供給，從而平抑不動產價格，選項C的說法正確。掌握“不動產價格的影響因素”知識點。[多選題]41.下列選項中，屬于影響不動產價格的區位因素有()。A.位置B.坐落C.景觀D.層高E.容積率正確答案：ABC參考解析：選項ABC屬于區位因素；選項DE屬于實物因素。掌握“不動產價格的影響因素”知識點。[多選題]42.下列各項不動產的評估中，不適用于市場法的有()。A.不動產交易發生較少地區的不動產B.風景名勝區土地C.古建筑、寺廟D.市場活躍的工業用地E.學校用地正確答案：ABCE參考解析：下列情況下，市場法往往難以適用：（1）不發生交易或發生較少交易地區的不動產；（2）特殊類型的不動產，如風景名勝區土地、古建筑；（3）很難成為交易對象的不動產，如教堂、寺廟等；（4）很少發生交易的不動產，如圖書館、體育館、學校用地等。掌握“市場法——不動產評估”知識點。[多選題]43.各地區基準地價成果形式不完全相同，但表述的基本內容差別不大，一般包括()。A.設定土地容積率B.設定土地使用稅C.設定土地開發程度D.設定土地使用權年限E.設定征地補償費正確答案：ACD參考解析：各地區基準地價成果形式不完全相同，但表述的基本內容差別不大，一般有以下內容：（1）基準地價表（采用級別基準地價或區片基準地價予以表示）；（2）基準地價的估價期日；（3）設定土地開發程度（不同土地級別、不同用途可能設定的不同）；（4）設定土地容積率（不同用途可能設定的不同）；（5）設定土地使用權年限。掌握“基準地價系數修正法在土地評估中的應用”知識點。[多選題]44.下列選項中，可以體現土地供給的稀缺性的有()。A.大城市中心的商業用地B.甘肅張掖丹霞地貌地質公園C.一宗建筑物的壽命為200年D.一宗建筑物既可以用于商業還可以用于辦公或居住等多個用途E.某市的長安公園為居民提供了飯后散步的場地正確答案：AB參考解析：所謂土地供給的稀缺性，主要是指在某一地區，某種用途的土地供不應求，形成了稀缺的經濟資源，造成供求上不同程度的矛盾。例如大城市中心區的商業用地，具有特殊景觀的旅游土地，都存在著供應的稀缺問題。掌握“不動產的基本概念、特征及分類”知識點。[多選題]45.下列對不動產評估常用術語的描述中，正確的有()。A.開間通常指房間長度B.進深通常指房間長度C.凈高等于層高減去樓板厚度D.層高指樓面或地面結構層上表面至上部結構層上表面之間的垂直距離E.綠地率是用來描述居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率正確答案：BCDE參考解析：開間通常指房間寬度，進深通常指房間長度。選項A的說法不正確。掌握“不動產的基本概念、特征及分類”知識點。[多選題]46.不動產的自然特性包括()。A.不可移動性B.用途多樣性C.耐久性D.難以變現性E.數量有限性正確答案：ACE參考解析：不動產作為自然物的特性包括：不可移動性、耐久性和數量有限性。用途多樣性、難以變現性屬于不動產的經濟特性。掌握“不動產的基本概念、特征及分類”知識點。[問答題]1.某商場的土地使用期限和建筑物使用期限，均為40年，自2013年8月起計算。該商場共有兩層，每層面積均為2000m2。一層于2014年8月租出，租賃期限為5年，出租率為90%，月租金為180元/m2，且每年不變；二層現暫空置，打算進行出租，預計出租率與一層相同，均為90%。附近類似商場一、二層出租的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2。該商場年運營費用約占年租賃有效毛收入的25%。采用報酬資本化法，報酬率為10%。（假設不存在違約情況）。要求：請使用收益法計算該商場2016年8月帶租約出售時的正常價格。（計算結果以萬元表示）正確答案：（1）商場一層價格的測算：租賃期限內年凈收益＝2000×180×12×90%×（1－25%）＝291.6（萬元）租賃期限外預測年凈收益＝2000×200×12×90%×（1－25%）＝324（萬元）V＝291.6/10%×[1－1/（1＋10%）3]＋324/10%×[1－1/（1＋10%）34]/（1＋10%）3＝3064.1（萬元）（2）商場二層價格的測算：預測年凈收益＝2000×120×12×90%×（1－25%）＝194.4（萬元）V＝194.4/10%×[1－1/（1＋10%）37]＝1886.8（萬元）該商店的正常價格＝商店一層的價格＋商店二層的價格＝3064.1＋1886.8＝4950.9（萬元）【思路點撥】①計算年限說明：自2013年8月起計算，不動產年限為40年，現要求評估其2016年8月的價值，已經過去了3年，不動產剩余年限為40－3＝37（年）；一層于2014年8月租出，租賃期限為5年，現要求評估其2016年8月的價值，已經過去了2年，租約剩余年限為5－2＝3（年）；一層非租約剩余年限為37－3＝34（年）；②一層于2014年8月租出，租賃期限為5年，租約于2019年8月結束。由①知，一層非租約剩余年限為34年，一層價格的測算中，“324/10%×[1－1/（1＋10%）34]”是將租賃期限外預測年凈收益計算折現，折現計算到了2019年8月，題目要求計算的是2016年8月的評估值，所以需要再乘以“1/（1＋10%）3”，折現計算到2016年8月。③收益計算中的“12”：題目給出的是月租金，一年12個月，這里乘以12，是轉換成年租金。④1/r×[1－1/（1＋r）n]＝（P/A，r，n），是年金現值系數計算公式的變形。[問答題]2.某評估項目背景如下，為評估某寫字樓2011年5月1日的市場價值，在該寫字樓附近選取了三個與其相似的寫字樓的交易實例為可比實例。人民幣匯率中間價，2011年3月1日為1美元對人民幣6.5706元，2011年5月1日為1美元對人民幣6.4990元；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。交易日期、交易情況、區位因素的修正和調整，見下表。并采用簡單算術平均求取最終比準價格。要求：請利用上述資料測算該寫字樓2011年5月1日的市場價值。（最終計算結果以人民幣價格表示）。正確答案：該寫字樓2011年5月1日的市場價值測算如下：（1）測算公式：比準價格＝可比實例成交價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區位因素修正系數（2）求取比準價格V1：V1＝8000×1/（1＋2%）×（1＋1%）^2×（1－0.5%）^2×1/（1－8%）＝8609.76（元人民幣/m2）（3）求取比準價格V2：V2＝1300×6.5706×1/（1＋3%）×（1－0.5%）^2×1/（1-5%）＝8642.39（元人民幣/m2）（4）求取比準價格V3：V3＝8800×1/（1－3%）×（1－0.5%）×1/（1＋6%）＝8515.85（元人民幣/m2）（5）將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為市場法的測算結果，則該寫字樓2011年5月1日的市場價值為：評估對象市場價值（單價）＝（8609.76＋8642.39＋8515.85）/3＝8589.33（元人民幣/m2）?！舅悸伏c撥】可比實例1：交易情況修正系數＝正常交易情況指數/可比實例交易情況指數＝100%/（100%＋2%）＝1/（1＋2%）交易日期修正系數＝評估基準日價格指數/可比實例交易時價格指數＝（1＋1%）^2×（1－0.5%）^2/1＝（1＋1%）^2×（1－0.5%）^2區位因素修正系數＝待估對象區位因素指數/可比實例區位因素指數＝100%/（100%－8%）＝1/（1－8%）比準價格＝可比實例成交價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數