物業管理前期籌備工作流程物業管理前期籌備工作流程

1.目的

為物業管理項目的籌建工作提供指引，從規范機構設置、人員編制、規范建設、硬件裝備、公共關系建立、印鑒證zhao辦理及開辦費測算等方面，保證新項目籌建工作順暢、有序進行，為以后管理項目日常工作的開展打下基礎。

2.范圍

適用于籌建新物業管理項目之用。

.-物業經理人

3.職責

3.1新項目預訂入伙前六個月成立相應的物業管理項目籌建組。

3.2物業管理項目籌建人員負責參照本工作指引，結合新項目的實際情況制訂籌建計劃并具體落實。

4.方法和過程控制

4.1機構設置、人員編制

4.1.1物業管理項目籌建人員應根據《物業管理方案》確定項目的機構設置及人員編制。

4.1.2設置原則：根據項目經營管理的規模、復雜程度、智能配套、樓宇類型、數量、檔次、功能及設施配備、周邊環境、以及發展商對物業管理服務的要求等實際情況，本著利于統一領導、分級管理、精干高效的原則按需設置機構。

4.1.3職責類型：物業管理項目根據專業需要，一般情況涵蓋的主要職責包括：

a.人事行政：負責人事事務操作、行政后勤、人員培訓、績效考核、資料管理、信息管理、公關協調等內部管理工作。

b.客戶服務：負責前臺接待、社區文化、裝修管理、會所管理、特約服務、投訴處理、品質監控等工作。

c.財務管理：負責財務核算、費用收繳、經營管理等工作。

d.保潔綠化：負責清潔消殺、綠化維護、家政服務等工作。

e.工程維修：負責房屋本體維護、公共設施維護、工程配套完善、家政室內維修、裝修監控等工作。

f.安全管理：負責消防安全、車場管理、小區內公共區域治安防范、出入口管理等工作。

g.物業管理項目籌建人員應綜合考慮項目的業務需求及成本狀況，必要時可合并或調整部分崗位的職能，發揮機構及人員的最大功效。

4.1.4職務類型：物業管理項目的職務設置應根據人員編制的多少及項目管理的復雜程度來配置，基本上包括3個層次：

a.決策層：包括項目經理、經理助理等，對項目負全面責任，負責對下屬人員進行指導和管理，并承擔重大問題的處理和決策責任。

b.管理層：包括項目各職能、技術、業務主管部門或人員等，負責在各自職能范圍內支持和指揮下屬人員及協助領導工作。適用于物業管理規模較大、種類較繁、專業服務組較多的物業管理項目。

c.操作層：包括業務主辦、具體操作人員等，負責具體事務的操作和制度執行。

d.對于新建的、物業管理業務量較小的項目，通常采用直線式的兩層次(決策層和操作層)的組織架構形式，此時，決策層集決策和管理為一體。

4.1.5組織架構：

圖中所示各崗位、職務名稱可以根據項目實際情況及業務需要進行增刪和調整。

4.1.6定編程序：

a.根據市場水平確定項目的物業管理費標準，以此為基礎制訂管理預算及服務方案，確定人力成本構成。

b.人力成本占總預算的比例建議控制在50%以內，具體構成如下：

項目占總預算

的比例備注

人力成本30~50%如保安、保潔服務外包，則人力成本控制在30%

保潔(外包)10%如保潔服務不外包，則相應的保潔費用隸屬人力成本范疇

保安(外包)15%如保安服務不外包，則相應的保安費用隸屬人力成本范疇

c.根據人力成本構成，結合項目實際情況，分配項目各崗位的人員編制。

d.不同類型項目人均管理面積建議如下：

項目類型人均管理建筑面積

住宅建筑面積10萬M2以上1400～2000M2

建筑面積10萬M2以下1200～2000M2

高層商住樓800～1000M2

4.1.7定編要求：

a.按需定編：物業管理崗位設置類別、場所、定編人數著重要符合現場需求。常見業務崗定編要求如下：

i)安全崗的定編應綜合考慮小區特點：如出入口的多少、小區智能化程度、小區是封閉管理還是開放式管理、小區周邊的治安狀況等因素。常見崗位歸納如下：

保潔崗的定編應根據物業類型、物業檔次的定位等進行綜合考慮，常見崗位劃分如下：

崗位類別工作場所現場需求編制方法

樓內崗樓道、大堂、電梯等樓內保潔工作量按樓層設置

樓外崗樓外公共區域樓外保潔工作量按面積設置

家政崗住戶室內家政服務根據業務需要設置

垃圾清運崗樓外指定區域生活垃圾收集、清運按照當地情況設置

iii)綠化崗的定編應根據綠化面積及園林復雜程度，其工作內容可包括澆水、施肥、拔雜草、修剪、消殺、綠化帶衛生、補苗等，一般按人均養護面積約4000平方米分配人員。

iv)維修技術崗的定編應根據項目配套設施、設備的數量和復雜程度、住戶室內維修、裝修需求多少綜合進行考慮。

b.合并滿負：本著節省人力成本的角度出發，提倡崗位一專多能、分工不分家的模式，各編制員工工作量應盡可能飽滿、效率高。常見案例：

i)根據項目結構特點，行人及車輛出入口往往彼此相連，可以考慮合并門崗和車場門崗;

ii)控制中心往往兼負消防控制職能，可以考慮與消防中心合并;

iii)高層樓宇或封閉苑落可以考慮在大門或苑落大堂處設置形象崗，兼負形象、安全、客服等職能;

iv)物業管理不同階段對人員編制的要求不一樣：集中入住期、裝修、返修高峰期，工作量大，人員定編相對較高(可考慮從其它項目調配或臨時借調人員)，物業日常管理階段，則應考慮合并滿負、優化整合。

c.按價定質：即價格決定服務品質，各崗位員工的作息時間、工作頻次、服務標準應嚴格按照委托合同內容及管理費收費標準制定，防止服務過剩，人力成本相應增加。

d.按量定編：根據確定的崗位工作量(包括作息時間、工作頻次、服務標準等)分配人員編制。部分崗位的工作量需實地測試，并定期進行工作量評估，適時對部分崗位進行合并滿負。

e.合法定編：人員定編操作不得違反國家及當地勞動法規規定。

4.2招聘培訓

4.2.1物業管理項目籌建人員應根據審定的項目組織架構、人員編制、崗位需求，開展相應的人員招聘工作，并確保各崗位、各專業人員按期到位，到位期限建議如下：

崗位名稱建議到位時間備注

服務中心經理交樓前3個月前期介入人員除外

普通管理人員交樓前3個月

維修技術員交樓前3個月

保潔員交樓前1個月

安全員交樓前1個月

會所服務員交樓前1個月

4.2.2物業管理項目籌建人員應負責組織對新到崗人員的入職培訓工作，確保其了解公司企業文化、規章制度，熟悉崗位工作內容、專業技能、服務禮儀，滿足公司對其上崗的要求。

培訓內容效果要求

公司理念及發展歷史了解公司的歷史及公司理念，盡快融入到公司企業文化氛圍中

物業管理概論了解公司主營業務及專業知識

員工通用禮儀掌握員工禮儀規范要求

職業安全及急救常識掌握職業安全、緊急救護的知識和要求

物業管理法規常識了解行業內的法律法規，盡快掌握與崗位相關的各項政策法規

品質管理基礎了解公司質量管理體系和品質控制制度，掌握各自崗位的操作程序和管理規范

4.3規范建設

4.3.1物業管理項目籌建人員應負責根據業務需要完成項目各項規章制度的起草、編制，包括：

a.公司行政制度匯編、人事操作、財務管理制度等。

b.項目組織架構、崗位職責等。

c.項目內部運作制度等。

4.3.2物業管理項目籌建人員應根據項目新增業務、設施及其它情況負責相關作業指導、支持性文件的補充編寫，完成項目質量管理運作體系的搭建。完整的質量管理作業指導體系應包括：

類別內容

職能管理作業指導文件人力資源管理

作業指導文件員工招聘、員工培訓、員工考核、員工獎懲、員工意見測評、培訓有效性評估、內部溝通等作業指導文件。

管理評審作業指導文件評審輸入、輸出、過程控制、記錄保持。

合同評審作業指導文件合同管理、評審。

物資管理作業指導文件倉庫管理和控制;固定資產管理;工作環境管理;辦公設施管理;勞動保護等作業指導文件。

服務策劃作業指導文件物業接管前策劃;小區改造、大型項目動工前策劃;對外培訓;新增服務項目策劃等作業指導文件。

其他管理類作業指導文件遺留工程問題處理;標識管理;質量事故處理等作業指導文件。

業務控制作業指導文件

環境管理作業指導文件保潔、綠化崗位管理文件;清潔工作規程和標準;綠化工作規程和標準;垃圾收倒管理方法;保潔員內部管理文件;保潔、綠化用設備、工具的使用和維修管理文件;環境消殺管理文件;環境工作檢查文件等。

安全管理作業指導文件安全崗位管理文件;相關崗位工作規程;消防管理文件;安全、消防、急救用器材或器械的管理與維護;安全員內部管理文件;公共預警管理;危險作業監管文件;危險品管理文件;緊急事件處理流程;安全工作檢查文件等。

設備設施管理作業指導文件房屋本體及各種設備設施日常維護、保養、維修、管理作業流程;維修員內部管理文件;檢驗和測量設備管理文件;設備設施工作檢查文件等。

便民服務作業指導文件家政服務;室內維修;商務服務等作業指導文件。

其他服務和管理作業指導文件物業接管驗收;入住辦理;裝修管理;鑰匙管理;會所、泳池、商鋪管理;業委會籌建及運行等作業指導文件。

供方控制作業指導文件采購管理;供方評估;供方監控等作業指導文件。

顧客關系作業指導文件顧客溝通、顧客投訴處理、顧客意見測評、服務信息分析等作業指導文件。

篇2：項目物業管理前期籌備工作內容

項目物業管理前期籌備工作內容

(一)管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。

(二)建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。

(三)依據相關文件及本小區住宅特點制定《小區業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。

(四)制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。

(五)規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

篇3：招商會策劃前期籌備

招商會策劃的前期籌備

招商會策劃——前期籌備對于招商會的成敗起著至關重要的作用。招商會策劃——前期籌備也是一個非常復雜的營銷過程。一年中大大小小的招商會無數場，但利用招商會成功招到商簽到單的卻屈指可數。成功的招商會策劃是集體公關，宣傳，造勢為一體的綜合學科，細節決定成敗，招商會前期有時可能只是打電話邀約客戶時一句不經意的話就可能造成參會人數減少一半，所以成功的招商會策劃是每個環節緊密相扣的。為此招商會策劃的前期籌備就顯得尤其重要的，好的開始是成功的關鍵。和眾營銷策劃結合之前成功舉辦眾多招商會的實際經驗談談招商會策劃的前期準備有哪些與大家共同探討與分享。

招商會策劃——前期籌備

招商會運籌期:

一、招商廣告的發布

二、會場的選定及布置

三、會前費用預算（需要各個部門配合完成）

四、接聽電話的技巧

五、資料的傳真與郵寄來賓確認及接站確認

招商會策劃——前期籌備

招商會準備期

一、資料的準備

二、人員分組與協調

三、課程的審定與演練

四、會前動員會及各小組工作流程演練

五、工作人員提前進駐會場

招商會策劃——前期籌備

招商會運作期：

一、會務組的工作流程

二、登記組的工作流程

三、接站組的工作流程（需要配合完成）

四、會場組的工作流程

五、后勤組的工作流程（需要配合完成）

六、業務組的工作流程

七、溝通組的工作流程

八、主持人的工作流程

九、授課人的工作流程

十、公司留守人員的注意事項

十一、用餐時注意事項

十二、員工如何合理休息

十三、突發事件及客戶投訴的處置

招商會策劃——前期籌備

招商會促進期：

一、招商會結束來賓的撤離與返程安排

二、會務組撤離酒店注意事項（需要配合完成）

三、后勤組與酒店結算和注意事項（需要配合完成）

四、業務組后期追款注意事項（需要配合完成）

五、會后總結

六、宣傳資料編輯與制作

招商會策劃——前期籌備

招商會運籌期:

一、招商廣告的發布

和眾營銷策劃認為招商廣告的發布距招商會招開的時間也不能太近。一般定在招商會前半月左右發布。

1、發布時間：發布時間不能與會議時間相距太久。要做到投資者在看到廣告后我有充分的時間把資料寄去并電話進行解釋、邀約和其有充分的準備時間參與招商會議。如區域招商會可適當將發布時間提前到10天之內。

2、發布內容：突出優勢和重點。有限的空間說清楚有限的訴求，何年何月何地參與什么樣的一個項目，來參與有何好處就足夠了

3、發布形式：一般以平面/半通欄/黑白稿形式發布。可選擇通欄或彩稿形式發布。

4、發布媒體選擇：以投資者偏好媒體為主。如區域招商會應選擇當地發行量較大的媒體，如區域內的主流電視廣告，報紙雜志廣告等。現在隨著網絡的流行，選擇在網絡上推廣發布也是個不錯的選擇。

5、發布注意事項：內容一定要反復核對，版面設計要獨具一格有沖擊力。咨詢電話必不可少。

二、招商會策劃——前期籌備

會場的選定及布置

招商會策劃——前期籌備會場選擇規范：

A、交通便利：便利的交通能讓參會者容易找到給舉辦方減少麻煩，同時一般認為交通便利的地方也是比較中心人氣旺的地點，對后期招.商會的成功舉辦有著相當重要的意義。

B、當地比較知名：會場不一定要有特別高的檔次。因為投資者越來越明白羊毛出在羊身上的道理，過渡的檔次會使他發生疑惑：這樣鋪張的公司能真正的兌現他服務許諾嗎？但也不能太過于低檔讓參會者舉辦方的實力。中等偏高即好。

C、最好是三位一休的場所比較好，集開會，住宿，就餐于一體。根據不同的會議規模選擇不同的會議地點。會場要求整體環境舒適，溫度適宜，不壓抑，無噪音，光線充分，能滿足預期人員的座席，音響效果良好，具有數碼投影儀與幕布，白板，立式講臺，飲水機，產品展示柜等。場地的選擇在色彩方面應該選擇比較高端的，到時設計包裝時才能完美交融。也能體現會議的高度。

D、會場的安排：為了增加會場內的氣氛。

如會場外圍沿街可以用彩旗寫上此交會議的主題與口號沿街插上，會場外圍可以掛上條幅和升空氣球。入會場前可以寫上一條歡迎橫幅，進入會場大廳要有簽到主題背景板簽到處，

區域招商會或小型會議為了減少人員分流可將登記處布置在會務組）有本次會議的主題導引牌、會務組導引牌、會場導引牌、會場至衛生間的導引牌、飲水區導引牌、吸煙區導引牌等，

三、招商會策劃——前期籌備

招商會策劃電話邀約前期培訓

1、電話邀約客戶是個講究技巧的活，不能打無準備的仗。一般我們前期會對接聽人員做個專業的培訓，如如何開場，如何介紹此次招商會，如何拉高招商會的高度調客戶的味口，客戶抗拒點解答等等。

2、招商會策劃接聽電話的技巧：

有幾部電話打過來，招商電話接聽第一責任人是商務拓展部或者相同于整個職能的部門。內線再轉到分管市場副總和常務副總處。每一個接聽招商電話得人必需正式填寫招商電話接聽表，詳細填寫各個項目，由商務拓展部每天匯總一次。區域招商會也必需安排專人負責接聽招商電話）

某某某公司！或者“好，

3、招商會策劃前臺接聽電話的規范語言是好。這里是某某公司。

就直接轉到商務部，對方如果詢問招商信息。如果幾個內線沒有人接聽，行政助理要詢問對方：好，現在不在能否留下你聯系方式，等他回來后我轉達給他讓他直接打電話給您”等等，千萬不可說他不在或者沒有人接聽就掛斷。首先是聆聽，

4、招商會策劃接聽電話要言出必踐

一旦答應經銷商或者咨詢者的事情。即使是沒有結果，也要通知一聲。比如說：下午查完后馬上給你回話，

后來下午一忙就忘了過來兩天再想起來打電話過去，對方說不想做了。一個小小的失誤就有可能造成很大的損失，因為對方會想你連這點的許諾都做不到何況復雜的營銷服務許諾呢。一定要留有余地，

5、招商會策劃接聽電話時要詳細記錄客戶的信息

所在鄉村。職業或從事行業，有無醫藥保健品操作經驗，信息來源，有無時間參與招商會，否需要寄資料，聯系電話（如有的客戶不愿留電話可說明電話是快件公司為了確認詳細地址用，不否則快件公司不受理）一定要不卑不亢，

6、招商會策劃逾越自己范圍的事件不要輕易作出許諾。

以便讓上級有回旋余地，但是自己職權范圍以內的事情要大膽拍板，防止給對方以羅嗦的印象。打款的階段等等。

7、招商會策劃接聽招商電話時。聽清楚對方要問什么，關心什么

再能對癥解答，不要搶話，語言要言簡意賅，突出重點和優勢。公司的產品遴選，區縣級招商的區域壟斷維護，比較豐厚的價差，文化營銷和體驗營銷，駐店營養師的咨詢。這幾個方面一定要了解清楚和解釋清楚。

7如果遇到語言比較激烈或者偏激的詢問者。首先不要頂撞，最多說你考慮考慮，電話里只能談個框架，要不用傳真或者電子郵件的方式進行交流等等。一定要按時答復，

8、招商會策劃接聽電話時公司的談判機密不能泄漏。比如說別的經銷商成交的金額。

應該盡自己所能來解答，接聽交代的事情不推委。解釋不清楚的就記下來，等得到準確答復后在回答給經銷商。

四、招商會策劃——前期籌備

資料的傳真與郵寄發放

如有嘉賓需發請柬。

1、資料發放的種類：邀請函、招商書、招商政策、產品彩頁。

2、資料發放的方式：特快專遞、快件、掛號、傳真、電郵。

3、資料發放的注意事項：

A、邀請函的內容與設計可先與總部溝通；

不能出現錯頁、漏頁、翻頁等現象；

B、各種資料的復印裝訂要注意。

嚴禁出現張冠李戴；

C、信封的填寫與內容一致。

請柬一定要親自或找筆鋒流暢的人書寫；

D、如有必要附請柬的貴賓。

以備聯系。E每套資料都應附有商務拓展部的名片。

五、招商會策劃——前期籌備

來賓確認及接站確認

確認方式分幾種情況：

1、為了方便來賓確認。電郵確認，信函確認，電話口頭確認。需接站的來賓應提供移動通訊方式，以備急用。

對其前來的意向一定要有個大概的認識，

2、無論是推薦還是通過其它信息來的客戶。省代理、市代理、區縣級還是兼職拓展者，只有明確后才方便我方進行有效的拓展與分組工作。尤其是信息來源一項一定要詢問清楚，防止出現拓展獎勵糾紛。

確定中途方式/達時間/否安排接站，

3、來賓動身前再進行一次電話溝通。并再次強調會場地址及乘車路線。

4、接站人員憑接站名單確認接站人員并統一制作接站牌。牌上寫有明顯的識別文字如：某某某公司招商會接站處。有些航班或車次經常出現晚點，所以最好安排站內接站人員長時間等候；詳細游覽接站組工作職責。

篇4：X商場前期籌備運營方案

某商場前期籌備的運營方案

一、經營定位：

近幾年里，由于幾家大型現代商業公司融入**地區商業市場，給這里的零售行業帶來質的飛躍，在**激烈的商業競爭中，POST購物中心應因地制宜，力求創新。針對**市的消費熱點，通過市場分析和營銷策劃，率先應用**的經營風格，以**當地的中高檔商品為商品定位，實施品牌戰略。并通過以人為本的管理，促進雙贏合作，強化公司凝聚力和創造力，運用**經營管理模式，壟斷該地區的高中檔商品零售市場。

二、經營品項：

1、項目介紹：

**波斯特購物中心—**商業大廈**店，作為大型購物消費中心，是在一個單體建筑內，整合購物、賓館、餐飲、文化、娛樂、寫字樓等多種商業形態，為消費者提供一站式服務。她具有全面系統的規劃，各種商業形態交叉互動，相互補充。休閑、舒適、周到，購物中心凝聚多姿多彩的消費生活，體現著現代都市人對休閑、交流的渴望，是現代生活方式的集中體現。

a.POST購物中心地處**商業中心之黃金地段，超值旺地，盡享都市繁華。建筑面積3.3萬平方米，經營面積2.4萬平方米。

b.首層由國際名品服裝旗艦店，化妝品、首飾及名品服飾等組成；

c.二層由潮流青春休閑服裝，海內外精品男士服裝、服飾，西歐風情咖啡廳等組成；

d.三層由流行時尚及高貴典雅的女士服裝、服飾，中式傳統茶嗣等組成；

e.四層由主流家用電器，家居精品廣場，兒童新天地等組成。

f.地下一層是擁有300余個停車位的大型停車場；

g.POST購物中心蜂聚海內外知名品牌，集合上乘休閑、娛樂多種商業形態，勢必成為身份的象征、購物的天堂。

2、經營品類規劃：

F1：國際名品服裝旗艦店、世界名表中心、環球化妝品總匯、經典眼鏡世界、至尊首飾珠寶行、極品鞋行等；

F2：潮流青春休閑服裝、海內外精品男士服裝、服飾及西式經典咖啡廳等；

F3：流行時尚及高貴典雅的女士服裝、服飾;名品針棉服裝、皮草展示中心、新潮時裝總匯及中式傳統茶嗣等；

F4：主流家用電器、家居精品廣場及兒童新天地等。

三、服務功能設計：

由于POST購物中心是集合購物、賓館、餐飲、文化、娛樂、寫字樓等多種商業形態，為消費者提供一站式服務。她具有全面系統的規劃，各種商業形態交叉互動，相互補充。休閑、舒適、周到，購物中心凝聚多姿多彩的消費生活，體現著現代都市人對休閑、交流的渴望，是現代生活方式的集中體現。

四、經營規劃布局設計：

第一：經營規劃布局要維護購物中心的商品品類經營黃金比例。業內人士都比較認同女裝及服飾、男裝及服飾、其它輔助綜合商品類、52：18：30的這個商場品類經營黃金比例，也適用于品牌經營構成比例（當地市場暢銷品牌、哈市暢銷品牌、**特有品牌）。

第二：經營規劃布局要維護**哈爾濱商場的統一主題形象和統一企業品牌形象。POST購物中心是一種多業態組合的商業組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。經營規劃布局時要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和**企業品牌形象。

第三：經營規劃布局目標要能夠在消費層次和類型風格上同類差異、異類互補。簡單地說，同類差異就是社會市場購買力群體構成復雜，不能盲目引進在風格和價位相互雷同的品牌商品同時進店。譬如新商場招商，就不要同時招來多家基本上都是雷同款式風格和相似價位的品牌服裝專柜；新商場同風格化無差異更是不能想象的。異類互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如休閑服裝、時裝因為款式風格不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。

第四：經營規劃布局順序原則。核心品牌商品先行，輔助品牌商品隨后的原則；服裝服飾類商品優先，輔助項目配套的原則。

第五：經營規劃布局著重考慮核心主力品牌專柜對于人流所起的關鍵作用，其布局直接影響到新商場的形態。新商場的核心主力品牌專柜適合放在經營軸線（或線性營業現場通道）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。

第六：經營規劃布局要以“以點代面，特色經營"為目的，也是大型綜合性商場的經營特點。頂級特殊品牌供應商是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍新商場氣氛之作用。例如公司今年上半年在陽光大廳專門邀請賓利車展，展示世界頂級名車文化。誠然，頂級特殊供應商的經營范圍要與商場的經營主題及品牌形象相吻合。

五、建筑規劃設計：

整體建筑規劃設計是由主樓21層POST賓館，副樓12層聯通寫字樓，裙樓地上四層商場經營區及地下一層附屬功能區構成。整個建筑規劃符合現代商業經營運做需要。對商場經營區室內結構再做合理修飾改造，更能符合商業經營需要。

六、運營管理設計

POST購物中心運營管理繼續沿用**經營管理模式。**商業開業伊始就被國務院發展戰略研究中心評為“黑龍江省首家現代化大型商場”在紛至沓來的國內外賓客中贏得了“花園式商廈，購物者天堂”的美譽。**運營模式經過十年來在商業領域中不斷的磨合驗證、探索更新，逐步形成完整的**的商業經營管理模體系，這一體系并且通過了ISO9001-2000質量體系認證，用當今**商業經營業績足可以印證**經營管理模式的實用價值。

**現運行中的各項管理性文件和各工作流程操作性文件，是新公司的運營管理的依據及指導藍本。

七、招商設計：

1、招商優勢:

哈爾濱**商業經營管理團隊為**零售市場訂制最佳適宜的品牌經營合作方案，以利益共享、雙贏經營我主導，運用**經典特色品牌為依托，竭誠打造環**區域獨家高檔名店，壟斷該地區的高中檔商品零售市場。

2、招商范圍：

誠招有特色、有風格、有品位的名優中、高檔服裝、服飾等百貨類品牌，范圍是以“穿”為主的商品，包括：服裝服飾、珠寶首飾、化妝品、運動休閑、生活家居、箱包皮具、名品鐘表等，以及高檔休閑、娛樂等其他商業服務經營項目。（酒吧休閑類、兒童娛樂類、文化傳播類等商業經營項目）

3、招商要求：

國際、國內中高檔知名品牌及服務品牌的廠商、代理商、經銷商。

與具有有效的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證的經營主體共同合作。品牌商品具有有效的商標注冊文件，產品合格證書和檢驗報告等質檢資料，進口商品提供海關報關單及商檢證明。

4、經營合作方式：

>品牌專柜（店），利潤月保底+扣率形式為主。

各品類主要標志性品牌供應商重點引進，合作條件合理優惠；其他品牌條件優與同等市場條件。

5、經營合作標準：

樓層品類代表品牌招商標準

F11.名表勞力士、歐米茄、浪琴、雷達、帝駝、

梵高、名威、世爵、英納格、天梭每1延長米柜臺利潤月保底700元，扣率18%

2.珠寶首飾周大福、六福、老鳳祥、謝瑞麟、

行行行、寶玉龍、皮爾卡丹按700元/平米，利潤月保底，扣率23%

3.化妝品姿生堂、歐珀萊、CD、美寶蓮、

歐萊亞、玉蘭油、雅芳、羽西每平方米月保底銷售700元，扣率20%

4.皮鞋百麗、瑕步士、愛步、其樂、都彭、

史碧嘉、CD、歐枚柯、羅密瑞姿按550元/平米，利潤月保底，扣率22%

5.皮具登喜路、都彭、華倫天奴、BOSS、

ELLE、POLO、新秀麗、皇冠按550元/平米，利潤月保底，扣率25%

6.國際名店都彭、BOSS、馬可波士、金狐貍、都彭、寶姿、溫馨鳥、卡奴迪路按450元/平米，利潤月保底，扣率20%

7.眼鏡警察、古奇、CD、都彭、卡地亞、

浪琴、紀樊希、登喜路、古加希每1延長米柜臺利潤月保底700元，扣率20%

F21.青春休閑ESPRIT、艾格、LEE、蘋果、依戀、

艾斯迪色彩、羅蒙迪可、雷柏高、

米奇、淑女屋、鱷魚恤、美珂歐蘭租金按每月400元/平米；

扣率23%

2.運動系列耐克、阿迪達斯、銳步、迪阿多納、

李寧、安踏、金萊克、樂圖租金按每月400元/平米；

扣率23%

3.男士正裝

休閑裝沙馳、金利來、圣大保羅、卡爾丹頓、

觀奇、貝利龍、老人頭、湯尼威爾、

華倫天奴、凱撒、鱷魚、馬克華菲、

阿曼尼、迪可尼、仕東利、租金按每月400元/平米；扣率23%

4.男士服飾BOSS、百富、畢加索、巴黎世家、都彭、金利來、ZIPPO、瑞士軍刀租金按每月450元/平米；扣率23%

F3

1.女士時裝敦奴、魅力一生、哥弟、馬天奴、

AD、范怡文、七色麻、阿勒錦、

駱駝、瑪絲菲爾、THE、玖姿租金按每月300元/平米；扣率23%

2.女士服飾黛可麗娜、利典安、米奇、梵高、

維弗拉氏、依慧達、泰盟諾迪租金按每月350元/平米；扣率23%

3.女士正裝白領、柯里亞諾、柯羅芭、莉奧拉、

杜蕾娜、寶姿、吉芬、馬克張、薩濃租金按每月300元/平米；扣率23%

4.內衣黛安芬、安莉芳、歐迪芬、皮爾卡丹、

曼尼芬、愛慕、奧戴莉、伊絲芬租金按每月300元/平米；扣率23%

5.針棉沙美娜、亭宜、宜而爽、皮爾卡丹、阿爾巴斯、鄂爾多斯、鹿王、日神、高爾夫、圣雪絨、雪蓮、珍貝租金按每月300元/平米；扣率23%

F41.家居系列多樣屋、捷克水晶、韓國宇宙床品、友和貝印、黛安家品、雙立人櫥具、飛利蒲松下小家電、進口數碼相機、

隨身聽、MP3、復讀機、電話租金按每月200元/平米；扣率20---23%

POST——****店招商資料(1)

6、招商工作程序:

（1）、為營造很好的招商環境,吸引更多的理想品牌供應商加盟,增加合格候選供應商的基礎數量,特制定本招商工作程序.

A、全國招商工作程序：

此程序在招商工作時間排序上定為第一程序,第二招商工作程序也可同時啟動，該程序兼顧向國內知名品牌供應商宣傳介紹POST購物中心的作用。利用全國有影響力的專業媒介發布新業信息，并有隆重招商宣傳作用。專業媒體（時尚雜志、中國服裝報等）。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。

B、哈市招商工作程序：

此程序在招商工作時間排序上定為第二程序,也是正式開始進入實質性招商階段，利用省、市有影響的媒介（生活報、新晚報）發布新業信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現有資源的同時，策略地吸納更多適合**市場需求的候選供應商。在**南崗八樓辦公區建立招商辦公室，業務接洽人員編制需要3人，電話、電腦各一部。

C、當地招商工作程序:

此程序在招商工作時間排序上定為第三程序,也是重要和關鍵的招商工作程序，當地供應商黃金比例數量份額應占招商總量的半數以上，在保證合適特色品牌供應商數量的同時，當地招商兼顧開發引導的功能，協助當地供應商經營正規品牌化商品，成為品牌化經營的學習實踐基地。考慮減少、避免競爭對手對POST購物中心招商籌備工作的惡意破壞，正式招商工作與開業時間緊密銜接，不給對手惡意破壞的機會。招商部人員隊伍組建后必須經過系統培訓，實踐磨合后再投入實際工作狀態。以先建立過硬的招商隊伍，再投入招商實戰，這樣才會百戰百勝。先有計劃有步驟地對適合預選供應商評定，有的放矢地對理想品牌供應商洽談，因為POST購物中心能夠容納經營的品牌專柜數量與實際能夠在**市場運營的品牌供應商數量相差出入不是很大，茫無目的地傳統式招商做法，并不適合新公司招商實際要求，這樣不僅節約費用，而且能有準確的針對性，提高合作成功率，減少競爭對手的不利手段干擾。宣傳工作中心，應以POST購物中心****店即將登陸**，成為購物的天堂、身份的象征，以全新的內涵震撼雪鄉，以上乘

的品質服務于**人民等內容為中心，制造轟動性前奏和神秘氛圍，為下一環節的實質各項工作，做好鋪墊。細致調研現有市場運營品牌現狀，制定商場招商各品類工作預案標準，初步接待來洽談的品牌供應商，并認真填制初選供應商登記表，對重點目標備選供應商，保持主動接觸，排除阻礙，建立合作伙伴關系。簽訂意項合作協議，收取合作預約訂金。

（2）、POST購物中心業前招商工作進度

第一階段：（籌備預案期）

※POST總體經營計劃預案擬定，招商工作原則方案制定；

※制定POST商品定位標準；

※擬定初步各商品類布局方案；

※擬定與供應商合作方式及條件標準。

第二階段：（初選儲備供應商期）

※進入全國招商工作程序；

※進入哈市招商工作程序，組織實施初選供應商資源儲備；

※POST招商團隊組建，基礎工作技能培訓，團隊協調性磨合；

※招商團隊針對當地商業市場環境、商品經營狀況及供應商資源普查備案；深入準確地對當地市場各商品類的分析匯總，編制各商品類經營指導方案；

※對本省級代理，將至**市場開發、尋找下級地區代理的供應商資源普查備案；協調協助開發工作；

※當地招商工作程序開展，組織實施初選供應商資源儲備；

※制定完備的商品儲備品牌資訊，對適合的預選供應商資源評定分類；

第三階段：（評審確認供應商期）

※確定正式的各品類商品定位標準和品類布局執行方案以及招商合作式方、合作條件標準等公司經營原則方案；

※確定各品類最終執行的經營工作方案，各品類重點標志性經營品牌認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；

※普通標準性品牌供應商洽談合作條件，結果對比擇優；

※評審確認合格供應商，簽訂意項合作協議，收取合作預約訂金；

第四階段：（合作協議書簽訂期）

※根據POST各項籌備工作完成進度情況，確定準確開業時間，對已經完成的籌備工作進行科學客觀的評審和合理微調，確保開業正常可行之后，與合格供應商簽訂正式合作協議書；

第五階段：（入場實施專柜期）

※賣場專柜設計基本標準設定，規定貫徹；

※與供應商協調專柜設計規格，符合雙方設計規定要求；

※辦理相關入場裝修手續，進場實施裝修專柜；

※做到及時合理，人員積極跟進，協調配合各管理環節，控制按規劃方案實施，高效圓滿完成階段工作目標。

7、招商部籌備期人員編制

為高效率地完美正確地完成POST購物中心招商籌備工作計劃方案，確保商場如期隆重開業，并且能夠達到公司預期工作目標，現建議購物中心招商部籌備期人員編制方案如下：

以工作相互支持、管理相互制約的工作原則，暫把POST購物中心在籌備期的招商部分為兩個組。（1）.規劃審計組；（2）.招商業務組。

（1）.規劃審計組：

工作職能：宏觀組織協調,各項工作監督跟進,評估分析招商結果.a.各商品類招商定位總目標工作的制定及審核；b.商場各商品類結構布局編制、審核；c.單位品牌經營面積計劃、核定；d.品牌裝修宏觀標準制定、審核、驗收；e.商場各商品類單位面積利潤核定；f.各品牌合作協議的評估、匯編、保管;兼有商業信息的搜集、分析、提供的職能。

工作目標：招商工作計劃方案的制定，工作結果的審核評估，確保招商工作的正確有效性。

人員編制：

組長（一名）；綜合助理（一名）；匯編管理文員（一名）。合計三人。根據具體工作職能特點選擇適合人員。

（2）.招商業務組：

工作職能：a.根據公司總計劃原則制定各商品類具體招商工作計劃方案，并認真實施執行；b.制定各自商品類品牌供應商的量化參數指標，根據其銷售業績、社會知名度及影響力、經營者的實力與能力和商業信譽、商業區域分布、加盟合與品牌生產廠的屬性等等，劃分核定重點合作供應商；c.與品牌供應商的聯絡，業務談判，經報批公司核準后簽定合作協議；d.及時監督反饋供應商的意向，實施工作計劃方案；e.時時跟蹤品牌商品發展動態，反饋、修訂工作方案。等等……

工作目標：招商工作計劃方案的準確實施，工作結果正確、及時、有效。

人員編制：

招商業務組組長（一名）

業務組各業務主辦及工作范圍：

（一）、男裝業務主辦(一名)；招商助理(一名)。

國際名店F男士服裝J

（二）、女裝業務主辦(一名)；招商助理(一名)。

少淑裝M淑女裝N內衣0

（三）、青春裝業務主辦(一名)；招商助理(一名)。

運動系列H青春休閑裝I時裝廣場（春夏）Q

皮草/針棉（秋冬）R

（四）、服飾業務主辦(一名)；招商助理(一名)。

皮鞋G精品服飾E男裝服飾K女裝服飾P

（五）、綜合1業務主辦(一名)；招商助理(一名)。

化妝品A鐘表B首飾C眼鏡D

（六）、綜合2業務主辦(一名)；招商助理(一名)。

休閑服務L家居系列S童裝/兒童用品T

兒童游樂中心U家居服裝V

合計一十三人。根據具體工作職能特點選擇適合人員

為便于以后運營工作可持續性進行，節約人力資源，未來的商場經理可暫時參與前期招商工作。

合作：